1. 대출사업 타당성 조사보고서 샘플은요?
××× 프로젝트 대출 타당성 평가 보고서
1부 요약
1. 평가 설명
이 평가 보고서는 다음을 기반으로 합니다. 중국 중국 농업은행 광동지점 사업부(이하 고객)에 ×××× 프로젝트에 대한 개발 대출 신청 타당성 평가를 의뢰했습니다. 평가기준일은 2003년 9월 17일입니다. 본 평가보고서는 위탁자가 대출신청서를 검토하는데 참고할 수 있는 참고자료일 뿐이며, 다른 목적으로는 활용되지 않습니다.
II. 평가 목적
고객이 대출 신청을 검토할 수 있는 참고 자료를 제공합니다.
평가 기준
본 보고서는 다음과 같습니다. 고객과 차용 기업이 제공한 현행 국가 법률, 규정, 정책 및 관련 정보(××××)에 따라 고객과 차용 기업은 자신이 제공한 정보의 적법성, 신뢰성, 타당성 및 완전성에 대한 책임을 집니다. 제공하다. 주요 평가 기준은 다음과 같습니다.
1 전국 인민대표대회, 국무원, 관련 부처 및 위원회, 광둥성 및 광저우시 관련 부서에서 발표한 법률, 규정 및 정책
2. 회사가 제공하는 관련 정보
3. 당사가 보유하고 있는 관련 정보 및 당사가 획득한 정보 평가자 현장 점검
5.
IV. 프로젝트 개요
1. 지리적 위치 및 환경
×××× 프로젝트는 공항 도로와 교차로의 남동쪽 모퉁이에 위치합니다. 서쪽 도로에 공항이 있는 황시로(Huangshi Road), 북쪽으로 황시로(Huangshi Road)에 인접하고 남쪽으로 바이윈 국제공항(Baiyun International Airport)이 화두구(Huadu District)의 새로운 국제공항으로 이전될 예정입니다. 주변 지역에는 완공되었거나 건설 중인 대규모 상업 및 주거 단지가 많이 있습니다. 공항 황시로와 황시로를 통과하는 버스 노선이 많으며 지하철 2호선 역(××)과 가깝습니다. ), 그래서 교통이 매우 편리합니다. 인근에는 향경원, 백운준경원, 황시거리사무소, 백운금계여객터미널, 북구전력공급국 등이 있으며 완벽한 공공건설과 도시기반시설을 갖추고 있습니다.
현재 백운국제공항은 이전을 앞두고 있으며, 원래 부지를 초대형 종합주거지역인 백운신도시 건설에 활용할 예정이다. 이 프로젝트는 미래 백운신도시 북쪽에 위치하며 총 부지 면적은 약 115,000㎡, 총 건축 면적은 약 226,000㎡에 달할 것으로 예상된다. 전체 프로젝트가 완료되면 광저우의 대규모 생태 주거 커뮤니티가 될 것입니다.
2. 프로젝트 배경
×××× 프로젝트는 광저우 ×××× 개발 유한회사(×××××)가 샤오강경제(Xiaogang Economic Co.)에 제공했습니다. , Ltd., 광저우시 백운구 신징 스트리트(United Society)는 상업용 주택 개발 및 건설을 위해 토지를 인수했습니다. 정원은 동부 지구, 서부 지구, 남부 지구로 구분됩니다. 동쪽 구역은 XX사가 개발 및 건설하고, 서쪽 및 남쪽 구역은 XX사가 개발 및 건설합니다. 서구의 건물 면적은 약 30,000제곱미터, 건축 면적은 66,000제곱미터에 달하며 모두 판매 및 점유되고 있으며, 남구의 면적은 85,802제곱미터에 이릅니다. 건축면적은 172,408㎡이며, 현재 1단계 12층 건물 8개동이 완공되어 2004년 4월 인도될 예정이며, 2단계 소형 및 고층건물은 15개동이다. 2005년 3월 완공 및 인도될 예정이다.
3. 프로젝트 계획 현황
광저우시 계획국의 "×××× 프로젝트 세부 건설 계획에 대한 회신"에 따르면 프로젝트의 전반적인 제어 기술 지표
p>
1) 건물 연면적 비율 2.545;
2) 건물 밀도: 26.5%
3) 총 건물 면적 172,408 제곱미터(그 중 지상 건축 면적은 153,951제곱미터, 지하 건축 면적은 18,457제곱미터, 초등학교 건축 면적은 12,000제곱미터, 기타 지원 건축 면적은 1,765제곱미터)
4) 녹지율은 37.5%이다;
전체 계획에 따르면 ××××× 프로젝트 ***는 23개의 소형 및 고층 주거용 및 상업용 건물을 건설하며, 지상 12층부터 19층까지 총 주거용 건축 면적은 ***132,003.2㎡이고, 총 상업용 건축 면적은 8,183㎡이며, 총 건축 면적은 18,457㎡입니다. 미터기, 초등학교, 기업, 지역 위원회, 공중 화장실 및 가스 압력 조절 스테이션도 지원됩니다.
4. 프로젝트 진행 일정
×회사에 따르면 ×××× 프로젝트는 2003년 5월 착공되었으며 건설 주체는 광둥××건설(주)이다. 2003년 9월 17일까지 1단계 8개동이 각각 7층과 10층까지 완공되어 분양허가를 받았다. XX사의 건설계획에 따르면 1단계 8개동은 2004년 3월 완공 및 인도될 예정이며, 2단계 15개동은 2003년 11월 착공에 들어갈 예정이다. 2005년 3월 이전. 사용을 위해 배송됨.
제2부: 프로젝트 적법성 및 건설 조건 평가
1. 프로젝트 적법성 평가
현재 ×××× 프로젝트는 "건설 토지 계획" "허가", 건물의 첫 번째 단계는 "건설 프로젝트 건설 승인서", "건설 프로젝트 기획 허가", "건설 프로젝트 건설 허가", "광저우시 국유 토지 사용"에 대해 처리되었습니다. 권리양도계약', '건축용지' 승인', '국유토지사용허가증', '상업용주택분양허가' 등의 절차, 즉 아직 건설되지 않은 건축물의 2단계 외에 남부지구 사업의 기획, 건설신청, 건설, 토지이용 등 모든 절차가 완료됐다. (자세한 사항은 첨부자료 참조) 2단계 건물 건설에 대한 모든 절차는 현재 진행 중이다. 신청 과정.
II. 프로젝트 건설 조건 평가
1. 프로젝트 기술 및 경제 지표
'남부 지역 건설 세부 사항 × ×××사업”은 ×부 “계획승인”에서 제공하며, ×××××사업의 총 건축면적은 지상공사면적 153,951㎡, 지하건축면적 172,408㎡를 포함한다. 18,457제곱미터 각 기능 부분의 세부사항과 면적은 표 1과 같습니다.
단위: 제곱미터, 단위
일련번호 프로젝트 표시 비고
1 대지면적 85802
2 총 건축면적 172408
2.1 지하 건축면적은 18,457면이며, 지하 1층은 장비실 및 지원주차장입니다
p>2.2 지상건축면적은 153,951
2.21 그 중 상업용 8183
2.22 주거용 132003 12층, 15층, 16층, 17층, 18층, 19층 지상
2.23 초등학교 12000에는 교육 건물과 학생 기숙사가 포함됩니다.
2.24 기타 지원 시설 1765에는 클럽, 공중 화장실, 주민 위원회 등이 포함됩니다.
p >
3 용적율 2.545
4 건물 밀집도 27%
5 녹지율 37.5%
6 주차면수 466면(비분양사회 포함) 주차공간 106면
3부 시장조사 및 분석
1. 프로젝트 투자환경 분석(생략)
부동산 시장분석
2003년 상반기 광둥성 부동산 개발 투자 증가세는 둔화됐다. 506억8800만 위안으로 전년 동기 대비 7.6% 증가했다. 그 중 상업용 주택 투자는 379억5200만 위안으로 전년 동기 대비 부동산 개발 투자의 74.9%를 차지했다. 올해 6.6% 증가. 2003년 상반기 광둥성 부동산 개발투자는 사스의 영향을 받지 않았다. 상업용 주택 판매는 꾸준한 증가세를 유지했고, 가격 변동도 적었으며, 공터 증가율도 뚜렷한 둔화세를 보였다. 상반기 상업용 주택 매매액은 335억2000만 위안, 매매면적은 100399만㎡로 성 내 상업용 주택 평균 매매가격은 각각 27.3%, 27% 증가했다. 3,339위안/㎡로 지난해 동기보다 7위안/㎡ 소폭 증가. 상업용 주택 공실면적 증가율은 1~2월 36.3%에서 상반기 15.5%로 하락 .
2003년 1월부터 8월까지 광저우시 10개구에서 분양 승인을 받은 상업용 주택 면적은 537만9천㎡로 지난해 같은 기간보다 9.16% 증가했다. 이 중 당초 8개 구역에서 분양 승인을 받은 상업용 주택 면적은 3억3065만㎡로 지난해 같은 기간보다 18.81% 증가했다.
광저우시 10개 구의 상업용 주택 매매면적은 609억7100만㎡, 거래액은 271억9800만 위안으로 전년 동기 대비 각각 8.84%, 6.79% 증가했다. 원래 8개 구의 상업용 주택 거래 면적은 393.87만㎡, 거래액은 271억9800만 위안으로 전년 동기 대비 각각 13.56%, 11.43% 증가했다. 통계에 따르면 올해 상반기 광저우 상업용 주택 평균 가격은 4279위안으로 전년 동기 대비 5.1% 하락했다. 이는 부동산 시장의 치열한 경쟁으로 인해 개발자의 이익이 감소했음을 반영합니다. 소비자에게 지속적으로 혜택을 제공하고 제품 품질을 지속적으로 개선해야만 개발자가 무적 상태를 유지할 수 있다는 점입니다. 이는 또한 광저우의 부동산 시장이 계속해서 더욱 커지고 있음을 보여줍니다. 성숙하고 표준화되었습니다.
3. 주변 부동산 조사 및 분석
×××× 프로젝트 주변에는 건설 중이거나 완공 및 인도된 상업 및 주거 단지가 많이 있습니다. , 현재 전반적인 상황은 다음과 같습니다.
1. Xiangjing Garden: Huangshi Road 북쪽에는 1990년대 중후반에 투자 및 건설이 시작되었습니다. 13개의 고층 주거용 또는 상업용 건물이 완전히 인도되었습니다. 지역 사회에는 초등학교, 지방급 유치원 및 시장이 갖추어져 있으며 2단계의 거의 절반이 판매되었습니다. 3단계는 올해 10월에 출시될 예정이다. 주택은 매매가격 범위가 3,700~4,000위안/제곱미터 정도이고, 평균 가격은 3,900위안/제곱미터 정도이며, 중고 주택 거래 가격은 1000위안 정도이다. 제곱미터당 3,100~3,500위안 정도입니다. 1층 상가 임대료는 35~60위안/평방미터 정도이며, 지하 주차장은 임대만 가능하고 월세는 임대되지 않습니다. 400~450위안/개이며 현재 거의 만실입니다.
2. 백운준징 정원: 동급 상업 및 주거 단지로 면적은 약 40,000㎡이며, 16개의 작은 고층 건물로 구성되어 있습니다. 유치원과 약 10,000㎡ 규모의 지중해식 정원, 남쪽과 북쪽은 모두 계획된 도로로 현재 교통이 비교적 불편하며 1단계는 2004년 3월에 완공될 예정입니다. 주거용 건물의 가격은 약 3,800~5,000위안/평방미터이며, 평균 가격은 약 4,480위안/평방미터입니다. 지하에는 약 250여 대의 주차 공간이 있으며, 현재 판매 전략은 임대만 하고 판매는 하지 않는 것입니다.
3. Yuanbang Aviation Home: 공항 도로와 황시 도로 교차점 북서쪽에는 중형 상업 및 주거용 건물이 여러 채 건설되어 있습니다. 황시로(Huangshi Road)에 위치한 상업용 건물이 곧 납품될 예정입니다. 주거용 부동산의 판매 가격 범위는 약 4,100~4,800위안/제곱미터이며, 평균 가격은 약 4,400위안/제곱미터입니다. 1층 노점상가는 일부 매각되었으며 대부분의 상가는 현재 임대로 운영되고 있으나 임대가격은 제곱미터당 80위안 정도이고 지하주차장은 6만~6만원 정도이다. 90,000위안/개.
4. R&F Sunshine Mercure: Yuanbang Aviation Home 남쪽 공항 도로와 황시 도로 교차점 남서쪽에 위치한 대규모 상업 및 주거 커뮤니티입니다. 2단계 건물 2채는 현재 매물로 나와 있으며, 3단계 고층 주거용 건물은 10월에 출시될 예정이며, 지원 상업 면적은 약 4,400위안/㎡이다. 1층 거리에 있는 개별 상점의 가격은 약 8,000~10,000위안/제곱미터입니다. 가격은 약 100위안/제곱미터입니다. 지하에는 주차 공간이 많지만 임대료가 매우 높습니다. 소유자가 구매하는 경우 판매 가격은 단위당 30,000위안까지 낮을 수 있습니다.
5. 후이차오 신도시: 황시로 남쪽에 위치한 대규모 상업 및 주거 단지로 대부분의 주민이 거주하고 있습니다. 입주하여 현재 중고입니다. 주택 가격은 약 3,100~3,600위안/제곱미터이고, 개인 거래 가격은 2,600위안/제곱미터이며, 지하 주차장 가격은 80,000위안/개입니다.
시장 조사 결과, ×××× 프로젝트 및 주변 지역의 인구가 지속적으로 증가하고 생활 환경이 전반적으로 지속적으로 개선됨에 따라 여러 부동산의 기능적 디자인, 지원 시설 및 대상 고객이 상대적으로 유사합니다. 해당 레지던스는 Xiangjing Garden, Baiyun Junjing Garden 및 R&F Sunshine과 유사하므로 위 부동산의 가격을 해당 레지던스의 비교 대상으로 선택하고 평가 방법으로 시장 비교 방법을 사용합니다. 거주지의 판매 가치를 계산합니다. 또한, 지원되는 상업용 및 지하주차장은 주로 임대로 운영되기 때문에 상업용 및 주차공간의 판매가치를 산정하기 위한 평가방법으로 소득감소법을 선택하였다.
IV. 프로젝트의 장점과 단점 분석
시장 조사 분석을 통해: ×××××× 프로젝트 및 주변 부동산의 제품 포지셔닝 및 제품 포지셔닝 공항 도로와 황시 도로는 대상 고객도 서로 매우 가깝고 상대적으로 차이가 거의 없으며, 그 장점과 단점은 주로 오래된 기능적 디자인을 갖춘 지역의 초기 건축 주거용 건물과의 차이점에 반영됩니다. 지원 시설이 부족한 소규모 프로젝트. 구체적으로 이 프로젝트는 다음과 같은 장점이 있습니다.
(1) 프로젝트는 미래 도시 하위 도시인 백운신도시 북쪽에 위치합니다. 상업 및 생활지원시설이 지속적으로 개선되고 있으며, 특히 지하철 2호선(모퉁역 구간)은 남부지구 사업에 출구를 설치하고 있으며, 건설중입니다. 계획된 도로가 개통되고 지하철이 개통되면 현재 Xiaogang 마을 지역의 외부 교통 상황이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 토지는 더 많은 주민과 기업의 입주를 유치하는 데 도움이 될 것입니다. 그리고 운영합니다.
(2) 지원 시설의 출발점이 높습니다. 남부 지역의 프로젝트 범위에 위치한 ×× 초등학교는 이제 소비자의 교육 요구가 점점 더 높아지면서 올해 9월에 공식적으로 문을 열었습니다. 본 초등학교는 디자인 수준이 매우 높은 사립 실험학교로서 사업지원시설 수준을 대폭 향상시키고, 장기적으로 경쟁력을 크게 향상시킬 것입니다.
(3) 개발 그룹은 부동산 업계에서 많은 상을 수상했습니다. ×××× Garden은 또한 만족스러운 판매 실적과 확실한 브랜드 효과로 해당 지역의 시장 개발을 성공적으로 수행했습니다. 남부지구 프로젝트의 개발과 건설을 촉진하는 데 긍정적인 역할을 할 것입니다.
반면, ×××× 프로젝트 자체에는 다음과 같은 몇 가지 단점이 있습니다.
(1) 프로젝트는 공항 도로 서쪽과 공항 도로 남쪽에 위치해 있습니다. 현재 주요 외부 교통 수단은 인근 Xiaogang Village의 오래된 도로와 북쪽의 ××Huayuan East District의 커뮤니티 도로입니다. 계획된 도로는 아직 공항 도로와 Huangshi 도로로 직접 연결되지 않았습니다. 남부지구 프로젝트의 외부교통은 단기적으로 상대적으로 불편하다.
(2) 인접 지역의 유사 부동산 재고 및 신규 공급이 상대적으로 많고, 완료 후 지역 시장에서 경쟁이 치열할 것입니다.
5. 예상판매가 평가
1. 평가방법 : 시장비교방법, 소득감소방법.
2. 평가 원칙: 적법성 원칙, 최선 활용 원칙, 대체 원칙, 평가 기간 원칙을 따릅니다.
3. 평가과정: 사업지역 및 실태를 토대로 주택의 비교대상을 결정 및 선정하여 주택의 개발가치를 측정하고, 소득감소법을 활용한다. 상업 및 주차 공간의 발전 가치를 측정하기 위한 구체적인 프로세스는 다음과 같습니다:
(1) 주거용 판매 가치 결정
대상 고객 및 제품 포지셔닝 이후 남구의 주거 프로젝트는 Yanjing Garden, Baiyun Junjing Garden 및 R&F와 다릅니다. Sunshine Mercure의 세 가지 부동산은 비교적 가깝기 때문에 비교 대상으로 선정되었으며, 비교 계산을 통해 판매 단가가 결정됩니다. 프로세스는 아래 표 2와 같습니다.
단위: 위안/_
번호 프로젝트 사례 1 사례 2 사례 3
Xiangjing Garden Baiyunjun Jingfuhe Sunshine
p>
1 판매 단가 390044804400
2 거래 상태 수정 100% 100% 100%
3 거래 날짜 수정 100% 100% 100%
4 연령 수정 100% 100% 100%
5 지역 요인 수정 102% 101 %100%
6 개별 요인 수정 102% 94% 94%
7 수정 단위 405842534136
8 평가 대상 단가 4148.96
9 반올림하여 4149
위 계산 후 평균 판매량이 남구 주거용 건물의 단가는 4,149위안/제곱미터이고, 총 주택 면적 132,003.2제곱미터의 추정 판매 가치는 5억 4,768만 위안입니다.
(2) 상업판매가치 산정
ⅰ. 먼저 시장조사를 통해 남부지구 프로젝트 내 상업점포의 평균임대료를 결정한 후 소득감소법을 이용하여 추정한다. 상업 상점의 판매 단가. 조사 결과, 남부구 상업상점의 완공 및 사용시 월 임대단가는 65위안/평방미터인 것으로 파악됐다.
② 소득감소법을 통한 매매단가 산정을 위한 매개변수는 <표 3>과 같다.
연간임대료 인상률, 할인율, 임대료 손실률, 재산세 및 기타 종합세율, 관리세율, 유지율, 보험료율
3% 9.0% 1개월 18% 3% 3% 0.2%
참고: 재산세 등 종합세율 관리요율은 월임대단가를 기준으로 하며, 유지관리비는 사업비를 기준으로 산정됩니다.
위 매개변수를 바탕으로 남부구 상업 상점의 평균 판매 가격은 8,046위안/제곱미터로 계산됩니다. 총 건축면적 8,183㎡의 상업점포 판매액은 6,584만 위안이다.
(3) 지하주차장 매매가 산정
ⅰ. 먼저 시장조사를 통해 남부지구 사업의 주차공간 평균임대료를 산정한 후 그 수입을 활용한다. 주차공간의 판매단가를 추정하는 방법입니다. 조사 결과, 남구 주차장이 완공되어 사용을 위해 인도될 때 월 임대 단가는 주차 공간당 450위안인 것으로 확인됐다.
② 소득감소법을 통한 매매단가 산정을 위한 매개변수는 <표 4>와 같다.
연간임대료 인상률, 할인율, 임대료 손실률, 재산세 및 기타 종합세율, 관리세율, 유지율, 보험료율
1% 7% 1개월 18% 3% 3% 0.2%
참고: 재산세 등 종합세율 관리비는 월임대단가를 기준으로 산정되며, 유지관리비는 사업비를 기준으로 산정됩니다.
프로젝트 비용 기준.
위 매개변수를 바탕으로 남구 주차공간 평균 매매가격은 대당 63,000위안으로 계산됐다. 지하주차장 360면의 매매가는 2,268만원이다.
(4) 위 계산에 따르면 남부 지구 프로젝트의 총 판매 수익은 6억 3,620만 위안이 될 것으로 예상됩니다.
(5) 프로젝트 예상 매각 진행
××회사에서 제공한 건설 진행 상황에 따르면 남부지구 1단계 및 2단계 건설이 모두 완료될 예정입니다. 2005년 3월까지 인도되어 2005년 5월 말까지 완판될 예정이다. 사업 건설 기간과 판매 기간은 약 1.75년으로, 총 개발 기간은 2003년 5월부터 2005년 5월까지 2년에 가깝다. 판매 진행 상황은 다음과 같을 것으로 예상된다. <표 5>
총 판매액(10,000위안) 전체 판매 비율
2003년 3분기 20483.22%
4분기 780912.27%
2004년 1분기 870813.69%
2분기 649410.21%
3분기 858113.49%
p>4분기 1132917.81%
2005 1분기 712211.20%
2분기 1152818.12%
총 63620100.00%
p>4부 프로젝트 투자 추정 분석
1. 프로젝트 투자 개요
×××× 프로젝트의 총 계획 투자액은 5억 137만 위안입니다. 회사는 현재 프로젝트 투자 9,911만 위안(토지 비용 2,279만 위안, 예비 비용 464만 위안, 건설 및 설치 엔지니어링 비용 5,687만 위안 포함)을 완료했습니다. 1만 위안, 건설 비용 313만 위안을 지원하는 지역 사회 기반시설 개발기간 세금 및 수수료 559만 위안, 예상치 못한 비용 171만 위안, 기업관리비 114만 위안, 판매비 325만 위안). 해당 프로젝트는 2005년 3월까지 완료되어 활용될 예정이다.
우리 회사의 추정에 따르면 평가 시점 기준으로 약 9,911만 위안이 남부 지구 프로젝트에 투자되었으며 이는 프로젝트 전체 계획 투자의 약 19.77%를 차지합니다. ×××회사는 후속 투자의 일부로 은행으로부터 1억 5천만 위안을 차입하고, 나머지 부분은 프로젝트가 완료될 때까지 프로젝트 판매 수익금 중 롤링 투자로 사용될 계획이다.
II. 투자비용 추정
××× 프로젝트의 기획 및 건설과 투자금액을 토대로 프로젝트의 투자비용을 추정하였다. , " ×××남부지구 프로젝트 투자 추정(대략) 예산표》를 참조하세요.
3. 프로젝트 자금 조달 및 자금 잔액 분석
계획에 따르면 ×××× 프로젝트의 자금 출처는 주로 회사 자체 자금, 은행 대출 및 판매입니다. 수익. 현재 남구 프로젝트에 투자된 자금은 모두 회사 자체 자금으로 간주할 수 있으며 이후 개발 및 건설 자금의 출처는 주로 은행 대출과 프로젝트 분양 수익으로 구성됩니다.
프로젝트 건설 계획에 따르면 1단계 8개 건물이 사전 판매 인증을 받았습니다. 추산에 따르면 프로젝트가 판매 단계에 들어간 후 프로젝트 건설 자금(주로 토지 비용, 공사 건설 비용)이 약 3억 9,848만 위안에 달할 것입니다. 여전히 수수료 및 개발세를 투자해야 함), 은행 대출 및 판매 수익은 2003년 4분기부터 8개 건물의 후속 건설 자본 투자에 사용될 수 있습니다. 15개 건물 중 2단계는 분양허가증을 받아 매각을 진행하며, 매각 수익금은 이후 프로젝트 건설의 일부 비용으로 사용될 수 있다. 단계에서는 은행대출의 원리금을 점진적으로 상환할 수 있습니다. 자세한 내용은 "×××× 프로젝트 재정(기금) 대차대조표"(표 6)를 참조하세요.
세전 비용 이익률은 19.28%입니다.
세후 비용 이익률은 12.92%입니다.
세전 판매 이익률은 15.19입니다. %
루이 판매 후 이익률 10.18%
손익분기점 78.81%
투자 회수 기간 19개월
재무순 현재 가치 4026(할인율 10%를 기준으로 계산)
전체 투자의 재무 내부 수익률은 29.04%입니다.
5부: 프로젝트 지급 능력 분석
1. 프로젝트 재정적 이익 분석
XX회사가 제공한 개발 및 건설 계획에 따르면 XX프로젝트의 총 개발 기간은 약 2년이고, 예상 건설 기간은 2019년부터 1.75년이다. 2003년 5월부터 2005년 3월까지, 판매기간은 2003년 9월부터 2005년 5월까지 1.75년이다.
프로젝트의 현금 흐름표와 손익 계산표에 따르면, 분석 및 계산을 통해 프로젝트의 다양한 재무 지표는 다음과 같습니다.
프로젝트의 순 현재 가치가 다음보다 큽니다. 0이며, 업계 기준 수익률이 10%로 높으며, 이는 해당 프로젝트가 위험에 대한 저항력이 강하고 역동적인 관점에서 경제적, 재정적으로 실현 가능함을 나타냅니다.
II. 프로젝트 손익분기점 분석
××× 프로젝트의 총 판매 수익은 개발 및 건설 투자, 판매 비용, 사업세, 추가 요금을 제외하고 6억 3,620만 위안입니다. 소득세, 세후 순 이익은 6,476만 위안이었습니다. 총 프로젝트 투자액 5억 137만 위안을 기준으로 계산하면 손익분기점은 78.81%이다. 판매 가능한 주택의 판매 수익을 기준으로 계산하면 주택의 91.55%가 판매될 때 전체 투자금을 회수할 수 있다. XX회사는 프로젝트 건설기간 및 초기 판매기간 동안 판매촉진을 잘하고, 자금을 신속히 회수하여 은행 대출금을 상환하며, 판매과정에서 점포 임대사업을 적극적으로 진행하여 공실을 줄이고 공실률을 높일 것을 권고한다. 현금 수입.
3. 프로젝트 민감도 분석
프로젝트 민감도 분석 데이터(표 7 참조)에 따르면 프로젝트는 판매 가격의 5% 또는 10% 감소에 민감합니다. 판매 가격이 감소하고 내부 수익률은 여전히 업계 평균 수익률보다 높습니다. 프로젝트는 건설 및 설치 비용의 5% 또는 10% 증가에 민감하며 내부 수익률은 여전히 있습니다. 위의 분석에 따르면 프로젝트는 상당한 위험 저항 능력을 가지고 있으며 다양한 지표에 대한 자세한 내용은 표 7을 참조하십시오.
일련번호 프로젝트 판매 수익(10,000위안) 총 프로젝트 투자(10,000위안) 순 현재 가치(현재 할인율 10% 기준) 내부 수익률 결론
1 기본계획 6362050137402629.04% 가능
2 판매가격 5% 하락 6043950137220619.82% 가능
3 판매가격 10% 하락 572585013738610.85% 가능
4 총투자비 5% 증가 6362052644244020.42% 가능
5 총투자비용 10% 증가가 가능 636205515085512.76%
또한, 현금흐름표 분석 결과, 프로젝트의 경우, ×××× 프로젝트의 개발 주기가 너무 길지 않고 초기 투자 비용도 상대적으로 적다는 것을 알 수 있습니다. 판매 가격이 적절하게 책정되면 일정한 경쟁 우위를 얻을 수 있습니다. 분양수익을 재투자함으로써 지속적인 자본체인을 형성하여 후속 투자를 보장하고 개발 및 건설 위험을 줄일 수 있습니다.
7부 프로젝트 대출 위험 분석
대출 위험은 프로젝트 외부와 프로젝트 자체의 두 가지 측면에서 발생하며 주로 다음을 포함합니다.
1.
현재 부동산 시장 경쟁은 상대적으로 치열하다. 최근 몇 년간 광저우 상업용 주택 시장은 전체적으로 안정세를 유지하고 있으며 주택 거래량이 지속적으로 증가하고 있다.
이 프로젝트의 개발로 인해 해당 지역의 상업용 주택 공급이 증가했으며, 한편으로는 주변 지역의 생활 분위기가 강화되었으며, 다른 한편으로는 주변 상업 및 주거 커뮤니티와의 경쟁도 심화되었습니다. 공항로와 황시로 지역에는 이미 많은 대규모 상업 및 주거 단지가 건설 중이거나 준비 중이므로 시장에는 이미 많은 공급이 있으며 향후 몇 년 내에 잠재 공급량이 급격히 증가할 것입니다. 그러니 치열한 경쟁은 불가피할 것이다.
초기 서부지구와 동부지구에 개발된 주택이 매진돼 시장 수용도는 만족스럽긴 하지만, 치열한 시장 경쟁에서 우위를 점하기 위해서는 ×× 회사는 커뮤니티의 일관된 건축 스타일과 고객 포지셔닝을 유지합니다. 이 아이디어를 바탕으로 건축 디자인, 고객 서비스 및 입주 후 자산 관리에 대한 지속적인 혁신을 통해 프로젝트 경쟁력을 유지하겠습니다.
2. 프로젝트 건설 위험
자금 수요는 크지만, 1차를 제외하면 회사 자체 자금이 부족하여 프로젝트를 계획대로 진행할 수 있는지 여부. 현재 진행 중인 판매업무 단계에서는 계획대로 원활하게 진행될 수 있을지와 더불어 은행대출자금이 관건이다. Rongxing Company는 개발 및 건설 자금의 집행을 강화하고 건설 기간을 엄격히 통제하며 개발 및 건설 작업의 원활한 진행을 보장하여 판매 업무 수행과 조화를 이루는 것이 좋습니다.
3. 개발 비용 위험
이 프로젝트는 투자 비용의 변화에 상대적으로 민감하며, 투자 비용의 증가는 프로젝트의 소득 수준에 직접적인 영향을 미칩니다. 프로젝트의 이익을 위해 개발업체, 건설단위, 감리단위는 개발비용을 더 잘 통제하고 대출금 상환 위험을 줄이기 위해 노력할 것을 권장합니다.
4. 정책 리스크
정책 리스크에는 주로 부동산 산업에 대한 국가의 거시적 통제와 프로젝트가 위치한 지역에 대한 지방정부의 전반적인 계획이 포함됩니다. 구 바이윈 공항의 이전은 내년에 시행될 예정입니다. 원래 토지는 대규모 상업 및 주거 단지로 계획되었습니다. 현재 황시로를 따라 많은 대규모 주거 단지가 건설되고 있으며 주거 인구는 계속해서 증가하고 있습니다. 이 지역은 정부 소유라고 볼 수 있습니다. 건설 분야에 대한 투자를 유도하기 위해 모든 측면에서 자금이 지속적으로 투자를 늘릴 것이며 이는 장기적으로 프로젝트 자체에 매우 유익할 것입니다.
또한 최근 광저우 부동산 관리부는 관리 강화를 위해 건설 중인 상업용 주택 프로젝트에 대한 선분양 및 선분양 모기지 업무에 대한 요건을 높였습니다(구조적 한도 도달 등). .). 장기적으로는 프로젝트의 향후 판매에 영향을 미칠 수 있습니다.
8부 평가 결론
위의 분석은 ×××× 프로젝트가 정적 및 동적 관점에서 경제적, 재정적으로 실현 가능하며, 개발된 제품의 시장이 있음을 보여줍니다. 보장되었으나 XX회사는 자체 자금이 부족하여 지속적인 지점 개발 및 건설을 지원하기 위해 은행 대출이 긴급히 필요합니다.
왜냐하면 회사는 프로젝트 건설 진행 상황에 따라 대출을 발행하고 대출 자금 사용을 면밀히 모니터링하여 공사 기간을 단축하고 최대한 빨리 자금을 회수하여 대출 위험을 줄이기 때문입니다.
2. 타당성 조사 보고서란 무엇인가요?
사업제안서(타당성조사보고서를 대표함)와 타당성조사는 사업 초기 단계로, 내용과 깊이, 기능이 모두 다르다. 프로젝트 수립 보고서라고도 불리는 프로젝트 제안서는 프로젝트 초기 단계에 작성되는 경우가 많습니다. 프로젝트 조건이 충분히 성숙되지 않았기 때문에 아직 프로젝트의 구체적인 건설 계획이 명확하지 않고 전문적입니다. 시정, 환경보호, 교통 등에 관한 협의의견은 아직 처리되지 않았습니다. 프로젝트 제안은 주로 프로젝트 건설의 필요성을 보여줍니다. 건설 계획과 투자 추정도 상대적으로 대략적이며 투자 오류는 약 ±30%입니다. 일반적으로 말하면, 프로젝트 제안의 승인은 타당성 조사의 기초 중 하나입니다. 또한, 타당성조사 단계에서는 최소한 사업의 개념설계가 이루어져야 하며, 지자체 행정, 교통, 환경 등에 대한 전문적인 컨설팅 의견도 필수적이다. 부동산사업의 경우에는 일반적으로 세부규정이나 건축세부규정의 승인이 필요합니다. 이 단계의 투자 견적 요구 사항은 원칙적으로 ±10%의 오차를 포함하여 비교적 상세하므로 자금 조달 계획도 구체적으로 작성해야 하며, 은행 대출을 받는 프로젝트는 반드시 신용 증명서를 발급받아야 합니다. 은행. 다수의 사업이 사업승인을 신청하는 경우에는 조건이 상대적으로 성숙되어 있으며, 토지, 계획, 환경영향평가, 전문 컨설팅 의견 등이 기본적으로 갖추어져 있으며, 특히 사업자금의 재원은 전적으로 사업주가 자체 조달합니다. 프로젝트 법인이며, 재정자본은 없습니다.