1, 가정. 2, 논증을 위해 자신의 이유를 제시하십시오. 3, 자신의 이론을 증명할 힘이 있다, 4, 토론. 5, 결론
B. 가설 개발법의 기본 공식
기존 배합표:
개발중인 부동산가치 = 개발후 부동산가치-개발비용-관리비-투자이자-판매세-개발이익-개발중인 부동산 매입에 납부해야 할 세금.
C. 가설 개발 방법의 장점과 단점
이론적으로 현금 흐름 할인법 계산의 결과는 더 정확하지만 귀항 계산은 더 복잡하다. 기존 방법의 계산 결과는 거칠지만 계산 과정은 비교적 간단하다. 그들의 정확성과 거칠기의 관점에서 볼 때, 현금 흐름 할인법은 어떤 의미에서' 예측 가능성' 이 필요하기 때문에 현실은 완전히 성립되지 않을 수 있습니다. (2) 각종 수입과 지출이 발생할 때 정확한 예측이 필요하다. (3) 소득 및 지출 금액은 정확하게 예측되어야한다. 예측을 현실에서 벗어나게 하는 미지의 요인과 우연한 요소가 많기 때문에 정확한 예측은 매우 어렵다. 그럼에도 불구하고 실제 평가에서는 가능한 한 현금 흐름 할인법을 채택해야 한다. 현금 흐름 할인법을 사용하기 어려운 경우 기존 방법을 사용할 수 있습니다.
D. 가설 개발법의 적용 범위
부동산 평가가 자주 개발법을 사용한다고 가정하면 구체적인 평가에는 현금 흐름 할인법과 전통법이 있다. 어떤 사람들은 현금 흐름 할인법이 전통적인 방법과 현저히 다르다고 생각하는데, 이론적으로는 전자가 후자보다 낫다고 생각한다. 사실 양자의 차이는 표면적일 뿐 구체적인 출발점은 다르다. 이론적으로 우열점은 없지만, 자금의 시간가치를 고려할 때 전자는 현재 가치 원칙이고, 후자는 최종 가치 원칙이다. 그들은 동일해야합니다. 상술한 원칙에 대한 명확한 이해는 약간의 오해를 분명히 할 수 있으며, 평가 실천에서 관련 항목을 정확하게 파악하는 데 도움이 될 수 있다.
개발법이 투자 개발 또는 재개발 잠재력을 지닌 부동산의 평가에 적용된다고 가정해 봅시다. 이런 방법을 이용하면 개발될 부동산의 투자 개발 전후 상태와 투자 개발 후 부동산의 관리 모델을 파악해야 한다.
투자 개발 전에 부동산 개발을 계획하고 있는데, 원지, 총토지, 경작지, 낡은 집, 건설공사 등이 포함된다. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 경작지와 주택 (토지 포함) 을 포함한 투자 개발 후 상태 투자 개발 후의 부동산 경영 방식에는 판매 (예매 포함), 임대 (예매 포함) 및 자영업이 포함됩니다.
개발법의 기본 이론적 기초가 수익법과 같다고 가정하면 기대원리다.
E. 가설 개발법으로 부동산 평가에 필요한 조건과 수익률과 투자 위험과의 관계를 묘사해 보십시오.
의미:
개발법, 예상 개발법, 잔여법이라고도 하는 개발법은 평가 대상의 예상 미래 가치에서 미래의 정상적인 개발비용, 세금, 이윤을 빼서 평가 대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 계산하는 방법이다.
자격 요건:
개발법은 개발될 토지 (원지, 모지, 경작지 포함), 건설공사 (부동산 개발 프로젝트 포함), 리모델링 또는 용도 변경이 가능한 낡은 주택 (재건축, 개조, 확장 포함, 리모델링 포함) 과 같은 투자 개발 또는 재개발 잠재력이 있는 부동산의 평가에 적용된다고 가정합니다.
이미 도시 계획 설계 조건 요구 사항이 있지만 도시 계획 설계 조건이 아직 명확하게 개발되지 않은 부동산에 대해서는 가설 개발법으로 평가하기가 어렵다. 부동산의 합법적 개발과 이용의 전제가 불확실한 상황에서 그 가치는 확정할 수 없기 때문이다. 이 경우 여전히 평가가 필요한 경우 평가자는 가장 가능성이 높은 도시 계획 설계 조건을 기준으로 평가할 수 있지만, 가장 가능성이 높은 도시 계획 설계 조건은 평가에 대한 가정과 제약으로 나열되어야 하며, 특히 평가 보고서에 가격의 영향이나 평가 결과가 얼마나 의존하는지 설명해야 합니다.
실제로 가설적인 개발 평가 결과의 신뢰성은 다음과 같은 두 가지 예측에 달려 있다. 1 부동산의 최적 개발 활용 방법 (용도, 규모, 등급 등 포함). ) 부동산 평가의 법정 원칙과 최고 최적 사용 원칙에 따라 정확하게 판단된다. ② 현지 부동산 시장이나 수급 상황에 따라 미래 개발 후의 부동산 가치를 정확하게 예측할지 여부.
수익률과 투자 위험 사이의 관계;
나는 또한 투자학의 관점에서 볼 때, 물론 위험도가 높고 수익이 높다는 것을 이해해야 한다고 생각한다. 이것은 합리적이고 공평한 것이다. 부동산 프로젝트도 마찬가지야! 그러므로 물론 둘 사이에는 비례 관계가 있습니다 (그러나 확실히 엄격한 비례 관계는 아닙니다).
물론 몇 가지 우연한 요소가 있지만, 다른 일이어야 한다!
F. what-if 전개 방법을 사용하여 공식을 계산할 때 주의해야 할 사항은 무엇입니까
기업의 외부 환경은 조직 외부에 존재하는 변수로 구성되며, 일반적으로 단시간 내에 기업 최고 경영진의 통제를 받지 않습니다. 기업의 외부 환경에는 1 이 포함됩니다. 정치 환경은 국가의 방침 정책, 법률 법규 및 국내외 정치 형세의 발전을 가리킨다. 2. 사회환경이란 인구와 주민의 소득이나 구매력, 주민의 문화교육 수준을 말합니다. 3. 기술 환경은 본 업종과 관련된 과학 기술 수준과 발전 추세를 가리킨다. 4. 경제 환경에는 거시경제 정세, 세계경제 정세, 경제 발전에서의 산업의 지위, 기업의 직접시장이 포함된다. 이 가운데 기업의 직접시장은 관계가 가장 밀접한 환경 요인이다. 여기에는 판매 시장, 공급 시장, 자본 시장 및 노동 시장이 포함됩니다.
G. 가설 개발 방법의 정의
평가대상의 추정가치가 개발된 후 추정된 정상 개발비용, 세금, 이윤 등을 공제해 평가대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 산정하는 방법을 말한다. 현금 흐름 할인법을 사용할 때는 이윤을 공제할 필요가 없다.
H. 가설 개발 방법을 적용하려면 어떤 외부 환경이 필요합니까?
기업의 외부 환경은 조직 외부에 존재하는 변수로 구성되며, 일반적으로 단시간 내에 기업 최고 경영진의 통제를 받지 않습니다.
기업의 외부 환경은 다음과 같습니다
1. 정치 환경은 국가의 방침 정책, 법률 법규 및 국내외 정치 형세의 발전을 가리킨다.
2. 사회환경이란 인구와 주민의 소득이나 구매력, 주민의 문화교육 수준을 말합니다.
3. 기술 환경은 본 업종과 관련된 과학 기술 수준과 발전 추세를 가리킨다.
4. 경제 환경에는 거시경제 정세, 세계경제 정세, 경제 발전에서의 산업의 지위, 기업의 직접시장이 포함된다. 이 가운데 기업의 직접시장은 관계가 가장 밀접한 환경 요인이다. 여기에는 판매 시장, 공급 시장, 자본 시장 및 노동 시장이 포함됩니다.
하나, 1. 개발법, 시장법, 수익법의 성격, 이론적 기초, 적용 대상 및 조건이 무엇이라고 가정하고 어떻게 운영합니까?
나머지 법, 예상 개발법, 개발법이라고도 하는 개발법은 평가 대상의 개발 후 가치와 후속 개발 건설에 필요한 비용과 이익을 예측한 다음 개발 후 가치에서 후속 개발 건설에 필요한 비용과 이익을 빼서 평가 대상의 가치를 얻는 방법입니다.
개발법의 실질을 가정한다: 수익법과 마찬가지로 부동산의 예상 미래 수익 (특히 개발 완료 후 예측가치에서 후속 개발 건설 예상에 필요한 지출과 응당 이익을 뺀 값) 을 기준으로 부동산의 가치를 계산한다.
개발법의 이론적 기초를 가정한다: 수익법과 마찬가지로 기대원리이다.
가설 개발법 적용 평가 대상: 개발 또는 재개발 잠재력, 개발 후 가치 시장법 및 수익법으로 얻은 부동산은 모두 개발건설을 위한 토지 (미개발지 및 모지 포함) 를 포함한 가설 개발법을 사용하여 평가된다. 지황, 전형적으로 부동산 개발지), 건설공사 (또는 부동산 개발 프로젝트), 재건축 또는 용도 변경이 가능한 낡은 부동산 (재건축, 개조, 확장, 개축인 경우 총 토지 범주에 속함).
개발법의 평가 조건은 1 통일되고 엄격하며 건전한 부동산 법규가 있어야 한다는 것이다. ② 명확하고 안정적이며 장기적인 부동산 정책 (장기적이고 공개적인 토지 공급 계획 포함) ③ 명확하고 포괄적인 부동산 개발, 건설, 거래와 관련된 세금 목록이나 카탈로그를 포함하여 포괄적이고 연속적이며 공개적인 부동산 정보 데이터베이스가 있어야 한다. 이런 조건들이 모두 부족하면 가설 발전법으로 평가하기가 어렵다.
예측된 부동산 시장의 객관적 측면에서는 더 많은 불확실성이 인위적으로 혼합되어 미래의 부동산 시장을 더욱 예측할 수 없게 되므로 개발이 완료된 후의 가치와 후속 필수 비용 예측이 더욱 어려워질 것이다.
개발법 평가는 일반적으로 다음 6 단계로 나뉩니다.
① 개발 될 부동산의 조사 및 분석;
② 최적의 개발 활용 방식을 선택하여 개발 후의 부동산 상황을 확정한다.
③ 후속 개발 및 운영 기간 예측;
④ 개발 후 가치 예측;
⑤ 필요한 비용과 이익을 예측한다.
⑥ 개발 될 부동산의 가치를 구체적으로 계산하십시오.
시장법은 비교법, 시장비교법, 거래사례비교법이라고도 하며, 일정한 조건에 부합하고 거래된 유사 부동산을 일정량 선택한 다음 평가대상과 비교하고 거래가격을 적절히 처리하여 평가대상의 가치를 산출하는 방법이다. 계산된 가격을 준가격이라고 하는데, 본질적으로 부동산의 실제 거래가격에 근거하여 부동산 가치를 얻는 것이다.
시장 법칙의 이론적 근거: 대체원칙, 같은 상품이 같은 시장에서 같은 시장 가격을 가지고 있다.
시장법은 평가 대상에 적용된다: 같은 종류의 부동산이 비교적 많고 거래가 활발하다. 주택 오피스텔, 상가, 표준공장 건물의 부동산 개발지.
시장화 평가 요구 사항: 평가 시점에는 최근 비슷한 부동산 거래가 여러 건 있다.
시장 평가 절차:
거래 사례 수집
비교 가능한 예를 선택하십시오.
비교 가능한 사례의 거래 가격을 적절하게 처리하십시오 (즉, 정확합니다).
참조 가격 계산
다음과 같은 세 가지 유형의 수정이 있습니다.
거래 상황 수정-실제 거래 상황이 일반 거래 상황과 다릅니다.
시장 상황 조정-거래 일자가 평가 시간과 다릅니다 (두 시점의 부동산 시장 상황이 다름).
부동산 상황 조정-사례별 부동산 상황이 평가 대상의 부동산 상황과 다르다.
수익법 (수익복원법 및 수익복원법이라고도 함) 은 평가대상의 예상 미래 수익을 기준으로 평가대상의 가치를 계산하는 방법입니다. 예측된 미래 수익을 가치로 바꾸는 것은 이자에 따라 원금을 밀어내는 것과 유사하다. 이것이 바로 자본화라고 한다.
수익법의 본질은 부동산의 예상 미래 수입에 따라 부동산 가격을 계산하는 것으로, 계산된 가치를 수익가격이라고 한다.
수익법의 이론적 근거: 기대원칙-부동산의 현재 가치를 결정하는 것은 과거 가격, 개발건설에 드는 비용 또는 과거 부동산 시장 상황이 아니라 부동산이 미래 시장에 따른 수익이다.
수익법의 적용 평가 대상은 경제적 이익이나 잠재적 경제적 이익을 가진 부동산이다. 가치 평가 대상 자체에 현재 수입이 있는지 여부에 국한되지 않고, 가치 평가 대상이 속한 부동산이 수입을 얻을 수 있는 잠재력을 가지고 있다면 된다.
수익법 평가에 필요한 조건: 부동산의 미래 수익과 위험은 더욱 정확하게 정량화 (예측) 할 수 있다.
수익법 절차:
평가 대상의 미래 수익을 예측하는 데 사용할 수 있는 관련 데이터를 수집하고 검증합니다.
가치 평가 대상의 미래 수익 (순이익) 을 예측합니다.
수익률 또는 자본화율과 수익 승수를 계산합니다.
적절한 이익법 공식을 선택하여 이익가격을 계산합니다.