국가발전개혁위가 지난 7 월 2 일 발표한' 인프라 분야 부동산투자신탁기금 (REITs) 시범사업에 대한 통지' (958 호) 에서 기반시설 REITs 시범 범위는 청정에너지, 보장임대주택 등 인프라 분야로 확대됐다. 이와 함께 국무원 사무청은' 보장임대주택 발전 가속화에 대한 의견' 을 발행해 보장임대실의 기본 제도와 보조정책을 명확하게 했다.
보고서는 보장성 임대주택 REITs 개발, 재고자산 활성화, 증액 투자 촉진, 보장성 임대주택 산업 폐쇄 루프 자금 체인 형성, 투자융자 선내순환 실현, 대도시 임대주택 공급 해결을 위한 새로운 길을 찾을 수 있다고 보고 있다.
동시에, 지분 성숙 자산 보유 플랫폼으로서, 보증 임대 주택 REITs 는 보증 임대 주택 기업에 효과적인 퇴출 채널을 제공하여 기업이 부채를 축적하지 않고 프로젝트 개발 및 퇴출 폐쇄 루프를 형성할 수 있도록 합니다. 지속 가능한 발전을 위한' 개발, 운영, 활성화' 의 새로운 모델을 형성하고, 임대 주택 업계의 직접 융자 비율을 높이고, 임대 주택 업계의 레버리지율과 재정적 위험을 줄일 수 있습니다. 모금자금으로 비어 있거나 비효율적인 자격을 갖춘 주식자산을 매입해 보장성 임대실로 개조할 수도 있다.
대도시의 신도시와 젊은이들의 주택난을 해결하는 효과적인 방법
"제14차 5개년 계획" 계획과 2035 년 비전 목표 개요는 "주택 임대 시장의 육성과 발전을 가속화하고, 재고 주택 자원을 효과적으로 활성화하며, 도시 임대 주택 공급을 적극적으로 확대하라" 고 분명히 밝혔다.
보고서에 따르면 중국 임대 주택 업계의 상업 모델이 이미 형성되었다고 한다. 현재 첫 번째 인프라 REITs 파일럿이 출시되었습니다. 프로젝트에는 재산권 프로젝트와 프랜차이즈 프로젝트가 모두 포함되어 있다. 총 발행 규모는 약 3 14 억원이며, 회장 증가자금은 17 억원을 초과한다. 이 가운데 중자산 모델은 역사적으로 형성된 임대주택 자산이 살아나기 어렵고, 인구가 대량으로 유입되는 대도시 임대주택 투자 압력이 크고, 자산 퇴출 채널이 업계 투자능력을 억제하지 못하는 등의 문제가 있다.
북경대학교 광화리츠 과제팀은 보장임대주택 리스를 발전시키는 것이 대도시 신시 민과 젊은이의 주택난을 해결하는 효과적인 방법이며 주택임대시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진하는 중요한 조치이며 주택임대시장 구조와 서비스 수준을 개선하는 현실적인 요구라고 보고 있다.
우리나라 임대 주택 시장의 발전이 뒤처져 임대 인구가 약 1 1% 로 선진국의 30% 수준보다 훨씬 낮다. 대도시의 집값이 높아서, 도시 중저소득층이 집을 살 수도 없고, 집을 빌릴 수도 없다. 중간 소득 집단은 무거운 주택 융자 지출을 감당하고 있다. 표본 조사에 따르면 20 19 년 65438+3500 만 명의 도시 이주 노동자 중 주택 구입 비율은 19.5%, 10 년 5200 여만 명의 도시 이주 노동자 중 상업용 주택 구입 비율인 것으로 나타났다.
중국의 도시화 과정은 여전히 빠른 발전 단계에 있다. 베이징대 광화관리학원 지고 플랫폼' 광화사상력' 에 따르면 2035 년까지 중국 도시화율은 약 75% 로 약 2 억 농업 이전 인구가 도시로 진입할 것으로 전망된다.
국제적으로 부동산 투자 신탁기금은 임대 주택의 중요한 보유자이다. 미국을 예로 들면, 기관은 약 50% 의 임대를 보유하고 있으며, REITs 는 그중에서 가장 중요한 부분이다.
보장성 임대 주택 REITs 를 개발하고 확대하면 우리나라의 현재 개인 공급 위주의 시장 구조를 개선하고 주택 임대 시장을 규모, 제도화, 전문화로 발전시키는 데 도움이 된다. 저렴한 임대 주택을 새로 짓거나 기존 부동산을 개조하여 임차인에게 보장된 임대 주택을 제공함으로써 현재 주택 임대 시장의 공급 구조 불균형 문제를 해결하는 데 도움이 된다. 동시에, 리스 서비스 수준을 높이고, 리스 관계를 안정시키고, 리스 시장의 주체 행동을 규범화하고, 임차인의 권익을 보호함으로써 리스 품질 저하, 리스 가격 증가, 리스 기간 불안정 등의 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다.
북경대학교 광화리츠 과제팀 연구에 따르면 시범 프로젝트가 있는 기업들은 일반적으로' 5 가지' 특징을 가지고 있다.' 재고 자산 활성화 수요, 새로운 투자 개발 수요, 자산 구조 최적화 수요, 안정적인 현금 흐름 수요, 개혁 혁신이 있는 팀' 이 인프라 REITs 시범을 추진하는 데 높은 적극성과 창조성을 갖고 있다. 지방정부와 기업은 시범 확대, 점대면 확대에 대해 더 많은 기대를 가지고 있다.
자산 지향 모드에서 정부는 "금밥그릇을 들고 밥을 달라고 한다" 고 말했다.
전반적으로, 중국 임대주택 업계의 상업 모델은 이미 형성되었다. 자산에 대한 투자 정도에 따라 보통 중자산, 중자산, 경자산의 세 가지 모델로 나눌 수 있다.
북경대학교 광화리츠 과제팀은 자산지향형 모델을 중점적으로 연구하는데, 공셋과 지방정부와 국유기업이 주로 운영하는 염세집을 포함한다. 최근 몇 년간 단체건설지 건설을 활용한 보장임대주택과 임대주택 건설을 전문으로 하는 국유지 (예: 상하이 R4 토지) 에 건설된 보장임대주택도 포함돼 있다.
자산형 임대 주택 프로젝트는 일반적으로 중앙 집중식 관리를 취하고, 서비스 수준이 상대적으로 높고, 임대 관계가 상대적으로 안정적이며, 제도화, 전문화된 임대 기업의 육성과 발전에 유리하다. 중자산 프로젝트의 초기 투자 압력이 높고, 회수 기간이 길며, 정부와 사회자본의 지속적인 투자에 대한 의지와 능력이 제한되어 있다.
조사 결과, 북경대학교 광화리츠 과제팀은 역사적으로 형성된 임대 주택 자산이 활동하기 어렵고, 인구 유입량이 많은 대도시 임대 주택 투자 압력이 크며, 자산 퇴출 채널의 부재가 업계의 투자 능력을 억제한다는 세 가지 문제를 요약했다.
과제팀은 각각 충칭과 쑤저우의 상황으로 처음 두 가지 문제를 설명했다.
충칭을 예로 들면, 시 전체 공세실 (염세주택 포함) 56 만 4 천 채가 이미 54 만 채를 배정하여 수혜자 약14 만 명을 얻었다. 도심 공셋집은 39 만 5 천 채로 37 만 채를 배정해 약 97 만 명에게 혜택을 주었다. 센트럴시티 공임대건설 총투자만 890 억원에 달하는데, 주로 중앙보조금, 시급재정자금, 은행대출에서 비롯된다. 2020 년 말까지 전체 대출 잔액은 6543.8+00 억원에 불과했고, 프로젝트 순자산은 장부 비용으로 산정되어 모두 프로젝트에 침전되어 기존 수단을 이용해 활동하기 어려웠고, 실제로는 지방정부의' 금밥그릇 구걸' 을 초래했다.
소주를 예로 들다. 2020 년 도시 전체 유동 인구는 약 352 만 명으로 대부분 집을 빌려 주택 문제를 해결했다. 시 전체 임대주택 약 1, 7 1 ,000 세트, 임대주택 공급 부족. 향후 3 년 동안 쑤저우는 인재주택과 단위 기숙사 건설을 통해 65438+ 만 채의 보장성 임대실을 마련해야 한다. 집값 절대수준이 높고 유동인구 비중이 높은 상하이에서는 임대인구가 880 만 명에 육박하며 654.38+0 억 9 천만 평방미터의 거대한 임대주택 공급과 수요의 불균형과 격차가 있다. 10' 기간 동안 임대주택 40 만 채를 새로 증설할 계획이며 재정자금과 사회자본에 대한 투자 압력이 크다.
또한 중자산 모델의 임대 융자 방식은 비교적 풍부하지만 주로 채권 융자 위주로 은행 대출, 각종 채권, 보험 청구 계획, ABS 등을 포함한다. 중국 건설은행은' 장세, 장주, 안가' 라는 새로운 개념으로' 주택임대 전략' 을 실시하며 금융, 기술, 신용 등의 장점을 종합적으로 활용하고, 임대주택 금융 서비스를 혁신하고, 임대산업연맹 설립과 장기 임대시장 메커니즘 건설을 추진하며, 임대주택업계의 투자융자 발전을 촉진한다. 하지만 전반적으로 주식펀드 프런트 엔드 투자와 주식자산 백 엔드 탈퇴 채널의 부족으로 임대 주택업계의 자기투자 융자 능력이 억제됐다.
임대 주택 자금은 부동산 개발 자금과 분리되어야 한다.
과제팀은 연구기관의 데이터를 인용해 20 1.7 부터 20 1.9 까지 중국 임대주택 총면적이 각각 64 1.2 억, 67 억 33 억, 70 억 7 천만 평방미터라고 밝혔다. 2020 년 중국 주택 임대 시장 서비스 인원은 이미 2 억 명을 넘어섰다. 이 가운데 공셋집, 염세주택, 최근 몇 년간 발전해 온 각종 중자산 보장성 임대주택은 중앙 집중식 관리 서비스를 제공하여 REITs 를 통해 활동할 수 있다. 최근 2 년 동안 * * * 는 18 단세 REITs 를 성공적으로 발행했고, 총 발행 규모는 2 1556 만원, 발행 금리는 일반적으로 4.5%-5% 였다. 시장 조사를 통해 인프라 REITs 의 첫 번째 재산권 프로젝트의 투자자는 수익률이 4%-5% 라고 요구했다.
베이징의 모 집단 건설지 임대 주택 프로젝트를 예로 들면, 프로젝트의 총 건축 면적은 30 만 평방미터로 총 43 억 6300 만 위안을 투자할 것으로 예상된다. REITs 는 마을 집단 소유 임대주택으로 발행될 예정이며 보수수익률은 4.8% 이다. 광저우 공임대로 계산하면 평균 표준 임대료는 약 23 원/평방미터/월, 5,000 원/평방미터의 투자비용으로 계산하면 임대료 수익률은 약 5.5% 이다.
"위의 수치에 따르면, 자격을 갖춘 임대 주택 프로젝트 수익률은 REITs 발행의 기본 재정 조건에 부합한다." 연구팀은 말했다. 18 년 6 월 국무원 상무회의는 보장성 임대실 정책 개발을 가속화하고, 임대업체가 개인임대주택에 1.5% 세율로 부가가치세를 납부하고, 기업사업단위가 개인과 대형임대업체에 주택을 임대하는 데 4% 세율로 부가가치세를 징수하기로 했다. 초보적인 추산에 따르면, 상술한 조세 정책은 REITs 제품 수익률을 적어도 1% 포인트 높일 것이다.
이에 따라 북경대학교 광화리츠 과제팀은 보장성 임대주택 자산을 인프라 공모 REITs 기초자산 범위에 포함시켜 직할시, 인구순 유입된 대도시, 각종 자격을 갖춘 보장임대주택 자산을 시범적으로 배치해 모금자금이 부동산 개발 분야로 유입되는 것을 막을 수 있다고 제안했다.
과제팀은 이것이 보장성 임대주택 자산과 부동산 절단에 유리하고 시장이 부동산 규제 정책과 여론투기를 오독하는 것을 방지하는 데 도움이 된다고 보고 있다. 그러나 임대 수요는 주로 직할시와 인구가 순 유입되는 대도시에 집중되어 있다. 전국 중점 10 도시 임대 시장의 총 규모는 전국 시장 규모의 약 50% 를 차지한다.
중자산 모델의 임대 주택에 대해 과제팀은 토지 다원 공급 체계를 건립할 것을 건의한다. 첫째, 앞서 언급한 토지 할당과 기타 보장된 임대 주택 프로젝트의 토지 공급을 계속 확대하고, 관련 공급지 계획 목록을 작성해 나가는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 둘째, 현지 여건에 따라 기업사업단위가 자신의 유휴 토지를 이용해 임대 주택을 건설하고, 본 부서의 직원과 주변의 자격을 갖춘 보장 대상을 공급할 수 있도록 하는 것이다. 셋째, 과거에 일부 보장된 주택지가 너무 외지고 교통이 불편한 상황을 바꾸고, 임택 균형 수요에 초점을 맞추고, 임대 주택 공급이 실제 수요와 일치하는지 확인하는 것이다.
이와 함께 관련 기준과 제도를 확립 및 보완하고, 부서 조정을 강화하고, REITs 재편에서 정부의 승인 효율성을 높이는 동시에 임대주택자금과 부동산 개발자금의 사용을 완전히 격리시켜 임대주택 REITs 회장 발행 자금이 주로 임대주택 건설과 운영에 투입되도록 했다.