임대 주택을 판매하려면 무엇을 주의해야 합니까?
임대주택에 대해서는 이때 매매 양측이 임대 계약을 맺고 계약에 의해 제한된다. 따라서 이 집을 판매할 때 판매자, 임대인, 구매자, 임차인의 이익 관계가 형성되어 신중하게 처리해야 한다. 임대주택을 판매할 때 두 가지 개념이 필요하다. 하나는' 우선구매권' 이고, 다른 하나는' 매매는 임대를 깨지지 않는다' 는 것이다.
(1) 우선 구매권
우선 구매권은 특정 매매의 동등한 조건 하에서 민사주체가 다른 사람이 재산을 사는 권리보다 우선한다는 것을 말한다. 임차인 우선구매권은 임대인이 임대물을 판매할 때 임차인이 동등한 조건 하에서 임대물을 우선적으로 구매할 권리를 가리킨다. 이 조항에 따르면 임차인의 임대물에 대한 우선구매권은 그 주택으로 제한된다.
임대 계약의 존속 기간 동안 임차인은 아래 조건을 충족하는 경우 모두 우선 구매권을 누린다.
1, 임대 계약 기간 동안 합법적으로 유효한 주택 임대 계약입니다.
판매자는 집을 제 3 자에게 판매해야합니다. 증여, 유증, 상속, 공공징수, 징용 등의 방식으로 표지물을 양도할 수 없다. 그렇지 않으면 다른 사람을 지나치게 간섭하는 것이다.
3. 동등한 조건에서 구매하다. 불평등한 조건 하에서 임차인은 우선 구매권을 누릴 수 없다. 동등한 조건은 임차인과 다른 구매자가 매매 가격, 지불 기간, 방식 등을 포함하여 매매 관계에서 동등하다는 것을 의미한다.
4, 반드시 일정 시간 내에 단련해야 한다. 임대인이 임차인에게 임대주택을 판매할 것이라고 알리고 일정 기간을 제시하지만 임차인이 합리적인 기한 내에 무심코 구매할 경우 우선구매권을 상실한다. 이것은 임차인이 집을 사고 싶지 않기 때문에 보호가 필요하지 않다는 것을 보여준다.
임대인은 일정한 형식으로 임차인에게 통지해야 한다. 우리나라의 현행법은 임대인이 우선 구매권을 행사할 경우 임차인에게 사전에 통지해야 하며, 서면 형식이든 구두 형식이든, 임대인이 임차인에게 자신의 의사를 전달하는 한, 임차인에게 자신의 의사를 전달해야 한다고 규정하고 있다.
따라서 임대한 집을 판매할 계획이라면, 임차인에게 3 개월 전에 미리 통지해야 하며, 임차인이 구매 포기를 확인한 후에야 임대할 수 있다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 임대명언) 그렇지 않으면 임차인은 법원에 주택 매매가 무효라고 선언하도록 요청할 수 있다.
(b) 거래가 임대를 위반하지 않습니다.
"깨지지 않는 임대" 란 임대 관계 기간 동안 임대인이 임대물을 다른 사람에게 양도해도 임대 관계에 영향을 미치지 않는다는 의미입니다. 구매자는 원래 임대 관계의 존재를 부인할 수 없고, 자신이 임대물이 된 소유자라는 이유로 임차인에게 임대물을 반납하도록 요구할 수 없다.
일반적으로 등록되지 않은 임대 계약 소유권이 변경되면 임차인은' 매매가 리스를 깨지 않는다' 는 이유로 주택 신규 소유자에게 임대 계약을 계속 이행할 것을 요구할 수 없다. 그러나 임차인은 새로운 주택 소유자가 임대 사실을 알고 있거나 알아야 한다는 증거를 가지고 있다.
임대 계약이 등록되지 않았거나 구매자가 분쟁 주택 임대 사실을 모르는 경우 해당 법적 결과는 구매자가 부담할 수 없습니다. 임차인은' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 는 이유로 구매자의 주택 처분권에 대항할 수 없고, 주택 임대 계약을 계속 이행할 것을 요구할 수 없다. 동시에, 판매자는 구매자에게 임대 사실을 알리지 않아 임차인이' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 고 주장할 수 없게 되었으며, 계약이 계속 이행될 수 없는 것은 임대인이 위약했다고 판단해야 한다. 임차인은 임차인에게 상응하는 위약 책임을 주장할 수 있다.