2007년 난닝시 부동산 가격 동향 조사 보고서
2007년 난닝시는 "중국 녹색 도시" 및 지역 국제 도시 건설 목표에 중점을 두었습니다. 영강을 축으로 하여 "서쪽에 건설하고 동쪽으로 확장하며 장강 북쪽을 개선하고 장강 남쪽을 향상하며 남쪽에 중점을 둔다" 도시 개발 방향으로 새로운 건설을 사용합니다. 도시화 속도를 가속화하는 동시에 생활 환경 개선, 시민 생활 수준 향상, 삶의 질 향상으로 인해 도시의 가치와 영향력이 크게 향상되었습니다. . 지난 10월, 난닝은 인간 정착 분야에서 세계 최고의 영예인 2007 UN Habitat Award를 수상했습니다. 이는 안전한 도시와 조화로운 사회를 건설한 난닝의 업적을 충분히 인정받은 것입니다. 다양한 유리한 요인에 힘입어 난닝의 부동산 시장은 빠르고 건전하게 발전했습니다. 표본 조사에 따르면 2007년 난닝시 주택 매매 가격 지수는 꾸준하고 상승 추세를 보였고 토지 거래 가격은 크게 상승했으며 주택 임대 가격은 약간 하락했으며 부동산 관리 가격은 기본적으로 동일하게 유지되었습니다.
1. 주요 상황 및 특징
2007년 국가 거시적 통제 정책의 지도에 따라 난닝 부동산 시장은 기존 토지 자원을 합리적으로 활용하여 부동산을 확대했다. 시장 투자 구조가 조정되고 전체 부동산 시장이 건전한 발전 추세를 유지하고 있습니다.
(1) 상업용 주택 가격이 꾸준히 상승하고 있다
제4회 중국-아세안 엑스포의 성공적인 개최로 범베이부만 개발의 물결이 본격화되고 있으며, "도시 및 농촌 청소 프로젝트"는 심층적인 개발을 통해 난닝의 생활 환경과 생태 환경을 지속적으로 개선하고 부동산 시장의 번영을 촉진하며 상업용 주택의 판매 가격을 인상했습니다. 통계에 따르면 2007년 난닝시 상업용 주택 가격 지수는 전년 대비 8.7% 증가했으며 그 중 주택 가격 지수는 전년 대비 10.0% 증가했고 비거주 가격 지수는 6.2% 증가했습니다. -년. 카테고리별로는 저렴한 주택 가격지수가 전년 동기 대비 5.6 상승, 일반 주거용 건물 가격 지수는 10.1 상승, 고급 주거용 건물 가격 지수는 11.5 상승했다. 전년 동기 대비 오피스 빌딩 가격 지수는 9.5 상승했고, 상업 및 오락용 주택 가격 지수는 6.9 상승했으며, 중고 고층 주거용 빌딩 가격 지수는 6.9 상승했다. 지수는 전년 대비 3.6 상승했고 중고 다층 주택 가격 지수는 전년 대비 3.3 상승했습니다. 연중 상업용 주택가격 변동을 보면 월별 상품주택가격지수는 104.2, 104.3, 105.0, 105.1, 105.4, 105.8, 106.3, 106.5, 106.9, 107.3, 107.9, 108.7로 꾸준한 모습을 보였다. 상승 추세.
(2) 토지 거래 가격이 크게 상승했습니다
국가 거시적 통제 정책과 새로운 토지 정책의 시행, 그리고 중국과 ASEAN 및 대규모 국가 간 무역 교류가 빈번해지면서 토지 거래 가격이 크게 상승했습니다. 판베이부만의 대규모 경제 건설로 인해 난닝시 토지 가격은 전년 대비 21.5% 상승했으며 그 중 주거용 토지 가격 지수가 상승했습니다. 지난해 대비 25.3% 상승했고, 상업·관광·오락 지가지수는 14.7%, 기타 지가지수는 25.6% 상승했다. 일년 내내 토지 거래 지역으로 볼 때, 우리 도시의 대부분의 토지 거래는 Fengling ASEAN 국제 비즈니스 부문과 하이테크 개발 구역 부문에 집중되어 있습니다. 거래가격으로 보면 아세안 국제비즈니스 부문 토지거래가격은 지난해 말 180만 위안/무에서 2007년 말 1215만 위안/무로 최고 거래가로 올랐다. , 하이테크 부문의 토지 가격은 ASEAN 국제 비즈니스 부문의 토지 가격보다 높았으며, 이에 힘입어 4월 거래 가격은 430만 위안/무로 ASEAN 비즈니스의 3월 토지 가격에 근접했습니다. 분야, 하이테크 분야에서 하늘 높은 가격을 설정합니다. 지난 9월, 난닝시 중산로 특성 상가 구시가지 개조 프로젝트가 에이커당 거래 가격 773만 위안으로 최고치를 경신했다. 12월, 아세안 국제 비즈니스 부문의 토지 거래 가격은 무당 1천만 위안을 초과하여 다시 한 번 역사적 기록을 경신하고 난닝시의 '토지 왕' 상징이 되었습니다. 전문가 평가에 따르면 ASEAN 국제 비즈니스 부문의 토지 가격 상승은 난닝 전체의 토지 가격 상승을 주도했습니다.
(3) 낮은 오피스 빌딩 점유율로 인해 주택 임대 가격 하락
난닝시 주택 임대 가격은 주택 및 매매 가격 상승과 정반대 , 오피스 빌딩의 임대 가격은 상대적으로 낮습니다. 조사자료에 따르면 2007년 난닝시 평균 주택임대가격은 23.3위안/㎡로 전년대비 0.6원 하락했다. 그 중 주거용 임대 가격은 9.1위안/㎡로 전년 대비 4.6위안 증가했고, 사무용 건물 임대 가격은 20.7위안/㎡로 전년 대비 4.9위안 감소했습니다. 가격은 40.5위안/㎡로 전년 동기 대비 3.2배 상승했다. 난닝시의 오피스 빌딩 분포가 상대적으로 집중되어 있고 주택 공급 과잉으로 인해 임대 가격이 하락하여 연간 주택 임대 가격이 4.7% 포인트 하락했습니다.
2. 원인 분석
(1) 도시 개발이 점차 수도권으로 이동하여 주택 가격의 급격한 상승을 촉진했습니다
최근 몇 년 동안 중국-아세안 엑스포의 성공적인 개최와 범베이부만 경제 구역 건설의 가속화로 그린타운 난닝은 지역 국제 도시를 향한 움직임을 가속화하고 있으며 도시화는 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 또한, 세계 최고의 인간 정착상인 UN Habitat Award를 수상한 후 Greentown Nanning의 문화 환경과 도시 가치가 지속적으로 향상되었으며 도시의 교육도 향상되었습니다. , 건강 및 기타 사회적 사업이 급속히 발전하고 있으며 많은 노동력, 사업가 및 인재를 유치하여 부동산 수요가 급증하고 있습니다. 또한 Greentown Nanning의 도시 품질이 향상되어 부동산 프로젝트가 자체 소유화될 수 있게 되었으며 시대의 요구에 따라 고급, 고급 주택이 등장하여 부동산 가격 상승을 효과적으로 촉진했습니다.
(2) 소비자물가지수 상승세 지속으로 주택가격 상승
2007년 이후 거시경제는 다음과 같은 구조적 요인에 힘입어 급속한 발전세를 유지해 왔다. 식량과 에너지의 영향으로 소비자물가지수는 계속 오르고 인플레이션 압력은 수그러들지 않고 있다. 중앙은행은 유통통화를 통제하기 위해 1년 안에 예금지급율을 10배, 금리를 6배 인상했다. 높고 빠른 성장으로 인한 경기 과열과 인플레이션이 모두 부동산 시장을 겨냥한 것은 아니지만, 도입된 일련의 거시 통제 정책은 억제에 일정한 규제 효과를 갖는다. 부동산 시장의 과도한 성장은 시장 기대에 더 큰 영향을 미칩니다. 거시적 차원에서 금리 인상은 부동산 시장의 투자 속도를 늦추고 시장의 수급 관계를 변화시켜 부동산 가격을 어느 정도 안정시키는 것입니다. 이는 장기적으로 건전한 발전에 도움이 됩니다. 부동산 시장이 거시적 수준을 향한 부동산 시장의 추가 발전에 도움이 됩니다. 규제 목표가 더 가까워졌습니다. 미시적 수준에서 보면, 시장 수요 측면에서 금리 인상은 주택 구매자의 월별 모기지 상환액을 늘리고 구매를 위해 통화를 보유하고 있는 사람들의 지불 능력을 감소시켜 관망 사고방식을 증가시킵니다. 투자자와 투기꾼에게 금리 상승은 자금 조달 비용을 증가시키고 기대 수익을 감소시킵니다. 그러나 기업들이 조달비용의 일부를 주택가격에 전가해 주택가격이 지속적으로 상승할 가능성도 배제할 수 없다. 즉, 금리 인상은 소비자의 심리적 기대를 더욱 억제하고 시장 수요를 감소시킬 것입니다. 정부가 도입한 많은 거시적 통제 정책 하에서, 수요를 억제하든 공급을 늘리든, 금리 인상은 시장의 수요와 공급의 모순을 어느 정도 완화하고 인플레이션을 억제하는 데 일정한 규제 효과를 갖습니다. 그리고 집값의 과도한 상승. 그러나 수요가 강한 환경에서 금리 인상의 최종 결과는 주택 건설 비용을 증가시킬 뿐이며 이로 인해 주택 가격이 상승하게 됩니다.
(3) 그린타운·난닝 브랜드 효과로 주택가격 상승
최근 난닝시는 중국 그린시티 건설이라는 전략적 목표에 집중하고 유엔 해비타트 상을 받기 위해 노력해왔다. , 녹색 및 생태학적 특징에 중점을 둡니다. 높은 출발점과 고품질의 도시 배치 계획을 통해 Greentown Nanning은 도시 기능을 지속적으로 개선하고 생활 환경을 개선할 뿐만 아니라, 생태적으로 살기 좋고 응집력이 있으며 지속 가능한 현대적이고 조화로운 도시를 건설합니다. . Greentown Nanning이 "UN Habitat Award"를 수상한 것은 당연한 일입니다.
동시에 난닝시의 부동산 시장은 Green City Nanning이라는 주제를 중심으로 긴밀하게 회전하고 있으며 다양한 디자인 스타일을 갖춘 고급 부동산은 "넓음", "밝기", "단순함"의 합리적인 조화에 더 많은 관심을 기울입니다. 유닛 유형 측면에서 "야외 풍경"을 강조하고 녹색 기능을 통해 차별화된 브랜드 효과를 창출하고 시장에서의 입지를 구축합니다. 차별화된 브랜드 효과가 점차 승화되고 주민 소득 수준이 꾸준히 향상됨에 따라 주민의 주택 가격 감당 능력도 지속적인 수요 증가로 인해 브랜드 효과가 있는 고품질 부동산의 주택 가격이 상승했습니다.
(4) 토지 자원이 감소하고 토지 가격이 계속 최고치를 기록하여 주택 가격이 상승합니다
도시 경제의 발전과 도시 인구의 증가로 인해 주택수요는 계속 증가하고, 희소한 토지자원은 나날이 감소하고 있으며, 토지경매가격은 계속해서 최고가를 경신하고 있으며, 이로 인해 토지개발비도 계속 상승하고 있습니다. 건축자재, 철강 등으로 인해 건설비와 인건비가 상승하고 난닝의 향후 발전에 대한 우려도 부동산 가격이 급등하는 주요 원인이다.
3. 문제점
(1) 개발업자는 주택과 토지를 비축하고 사회의 소수의 유휴인을 고용하여 주택을 확보하여 인위적인 주택 공급 부족을 초래합니다. . 현상이 발생하여 주택 가격이 상승합니다.
(2) 주택구조가 불합리하고, 저가주택 중 저가주택과 저가주택 비중이 낮아 주택수급 모순을 심화시키고 있다.
(3) 주택 가격이 거짓으로 높고, 가격이 시장 가치에서 벗어나고, 판매 가격이 요구 가격보다 낮아 가격은 있지만 시장이 없다는 징후가 나타납니다.
IV. 2008년 난닝 부동산 시장 동향 전망
2008년에도 난닝 부동산 가격은 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 예상된다. 주택구조의 영향으로 주택가격은 구조적 등락을 겪게 되며, 면적 90㎡ 미만의 소형 상업용 주택은 가격제한주택, 저가주택, 저가주택 등의 영향을 받게 되며, 90㎡ 이상의 상업용 주택 가격은 하락할 수 있지만, 대규모 상업용 주택 가격은 계속 상승할 전망이다. 따라서 관련 부서는 다음과 같은 작업을 수행해야 합니다.
(1) 다양한 국가 거시적 통제 정책을 성실하게 시행하고 다양한 통제 조치를 구체적이고 세분화합니다.
(2) 주택보장체계를 구축하고, 주택공급구조 개선을 가속화하며, 상업용 주택 매매가격의 급격한 상승을 방지한다. 중저가, 중소형 일반상품주택 공급을 늘리는 한편, 저렴한 주택과 저임대주택 공급도 보장해야 한다.
(3) 부동산산업의 시장질서를 표준화하고 2차시장과 임대시장을 적극 발전시킨다.
(4) 홍보를 강화하고 주택 소비를 적극적이고 합리적으로 유도하며 부동산 산업의 건전한 발전을 촉진하여 국가 거시적 통제 목표를 달성합니다.
(5) 정부 개입을 늘리고 부동산 매매 과정에서 불법 행위를 엄격하게 단속합니다.