예를 들어, 올해 초에 오스트레일리아 현지 언론은 두 가지 관점을 토론했다. ANZ 리서치 회사의 연구에 따르면 시드니는 여전히 10 만 채의 집이 부족하다. 그의 이론적 근거는 지난 주택 공급과 수요의 균형 (즉, 200 1 년) 이후 최근 10 년간 주택 부족 축적과 인구 증가, 최근 10 년 동안 새로 지은 주택 총량을 뺀 후에도 여전히 10 만 채의 임대 주택 부족 결론이 있다.
한편 빈주택시장의 시각은 뉴사우스웨일스 대학 도시미래연구센터에서 나왔다. 20 1 1 인구조사의 주택공실률에 따라 공실주택 수를 산출해 일부 고집값 지역을 호주의 마이너스 세세 제도 탓으로 돌리고 있다. 업주가 부동산을 임대하지 않더라도 세금과 정부 보조금에서 상당히 좋은 수익을 거둘 수 있어 시드니의 공실률이 상승한다. 마지막으로 시드니 주택 시장에는 대량의 재고가 있다는 결론을 내렸다.
이 두 가지 다른 관점은 줄곧 존재하고 있으며, 10 년 전부터 있었고, 지금도 있고, 앞으로도 이런 상황은 크게 변하지 않을 것이다. 중국 투자자들은 최근 더 많은 부정적인 보도를 보게 될 것이다. 두 가지 이유가 있다고 생각합니다. 첫째, 호주 은행의 해외 투자자들에 대한 대출 정책이 점점 더 엄격해지고 있고, 둘째, 최근 몇 년 동안 호주 부동산에 관심을 갖는 사람들이 많아지면서 자연의 다양한 목소리가 언론에 나타날 것입니다. 투자자들이 다른 관점을 많이 아는 것은 자연스러운 것이다.
그럼 언론이 보도한 호주 부동산 거품의 근거를 살펴봅시다.
거품은 자산 가격의 지속적인 상승으로 광범위하게 정의될 수 있다. 초기 가격 상승은 사람들이 자산의 용도와 수익성에 관심이 없는 신규 구매자를 유치하기 위해 가격이 더 오를 것으로 예상하게 했다. 가격이 오르면, 왕왕 반전이 예상되고, 가격이 폭락한다.
호주 부동산 거품에 대한 논쟁은 기본적으로 1 에 집중되어 있다. 새 집의 공급이 수요보다 크다. 2. 해외 자본의 유입으로 집값이 갈수록 높아지면서 민중은 감당하기 어렵다. 은행 대출 금리 인상으로 인한 위협.
첫 번째 논점에 대해 뉴사우스웨일스 주의 최신 예산안에서 인구 증가와 시정건설에 관한 내용을 간단히 분석할 수 있습니다. 예산에서 신주 전체 인구는 2056 년까지 370 만 명 증가할 것으로 예상되며, 2005 년 이후 매년 평균 준공된 주택 수는 3 만 채 되지 않아 신주 부족 약 10 만 채가 발생했다.
20 12 년 정부가 주택 부족 문제에 관심을 기울인 이후 지난 4 년 동안 건설된 주택 수가 43,000 채로 늘어났다. 정부의 장기 계획에 따르면, 2030 년까지 주택 부족은 점차 감소할 것이다. 이런 관점에서 볼 때, 미래에 새 집을 과도하게 건설하는 상황은 존재하지 않는 것 같다.
그리고 현재 재고 상황은 어떻습니까? 호주의 권위 있는 제 3 자 조사기관인 SQM 에 따르면 2065 년 6 월 현재 시드니 주택 공실률은 1.8%, 438+06 으로 판매와 임대를 위한 주택 수를 포함한다. 중국인은 공실률에 그다지 민감하지 않을 수도 있다. 이 공실률을 좀 더 받아들일 수 있는 방식으로 해석하면 시드니의 집이 모두 임대된다고 가정하면 1 년에 약 1.8% 의 약 일, 즉 6.5 일 정도는 비어 있습니다.
이 공실률은 매우 건강하다고 할 수 있다. 시드니의 임대비는 5% 정도이며 비교적 건강한 수치다. 그래서 이 두 가지 점에서 볼 때, 주택 공급이 수요를 초과하는 경우는 없다.
둘째, 해외 자본 유입이 집값이 높은 기업으로 이어져 민중이 감당할 수 없는 논점을 논의한다. 이 논점은 사실 몇 부분으로 나뉜다. 첫째, 해외 투자자들의 진입은 집값 상승의 주요 원인이 아니다. 호주 부동산에 대해 잘 알고 있다면, 오스트레일리아가 아닌 영주민들은 오스트레일리아에서 중고집을 살 수 없고, 새 집만 살 수 있고, 대부분의 신규 부동산은 은행 정책이 해외 바이어의 비율에 제한이 있기 때문에, 특히 대부분의 부동산은 단지 20% 정도의 정원을 비현지인에게 팔 수 있다는 것을 알게 될 것이다. 그래서 사실 해외 투자자들이 오스트레일리아 주택 시장에 미치는 영향은 제한되어 있다. 한 걸음 물러서서 해외 자본의 유입도 호주 집값을 크게 올렸다. 공실률과 결합해 현지 수요가 왕성한 결과이기도 하다.
다음으로, 호주 집의 감당 능력을 살펴봅시다. 호주의 집값이 가장 높고 부담력이 가장 낮은 도시인 시드니를 예로 들어보죠. 우선 시드니의 기존 독립주택 가격 중 중앙값은 654 만 38+0 만 4 천 호주 달러, 아파트 가격 중 중앙값은 67 만 호주 달러다. 시드니의 한 가정의 소득 중 중앙값은 654.38+0.5 만 호주 달러이다. 시드니에서 영구재산권을 가진 독립주택을 사려면 한 가정의 7 년 수입이 필요하다는 것을 알 수 있다. 한 가정이 교통이 편리하고 영속적인 아파트를 사고 싶다면 4.5 년 정도의 수입이 필요하다. 이 데이터는 여전히 건강해서 감당할 수 없는 것은 아니다.
마지막 요점은 은행 대출 금리가 오를 수 있는 위험에서 비롯된다. 오스트레일리아 중앙은행이 올해 5 월 2 일 기준금리를 인하한 후 연간 기준금리는 1.75%, 호주 4 대 은행의 연간 담보대출 금리는 3.5% ~ 4% 사이이다. 실제로 주요 은행들은 모두 매우 낮은 고정금리를 제공하고 있다. 특히 오스트레일리아 국립은행 (NAB) 의 4 년 고정주택금리가 4% 미만이라는 것은 적어도 은행에게는 향후 4 ~ 5 년 안에 담보대출 금리가 낮은 수준에 있을 것이라는 것을 보여준다. 투자자들에게 단기적으로는 주택 융자 금리 상승으로 인한 현금 흐름 문제를 걱정할 필요가 없다.