요약: 이 기사는 주로 현 단계의 사회적 관심사인 부동산 가격에 초점을 맞추고 있습니다. 우리나라의 부동산 가격 현황을 이해하면서, 우리나라의 부동산 가격이 지속적으로 상승하고 있는 점을 고려하여 계량경제학을 도구로 하여 단일방정식 상품주택가격 모형을 구축하고 종합적인 검정을 실시하였다. 그것의 효율성.
키워드: 상업용 주택 가격에 영향을 미치는 요인
1. 서론
최근 우리나라의 시장지향적 개혁이 급속히 진전되면서 부동산산업은 경제성장을 견인하는 기둥산업으로 자리 잡았다.
주택제도 개혁 이후 불과 몇 년 만에 전국을 보면 개방된 해안 도시부터 중서부 지역의 낙후된 지역에 이르기까지 중국 거의 모든 도시에 상업용 건물이 생겨났다.
땅에서 솟아오르는 것과 같다[7].
상가주택이 등장하면서 상가주택 가격은 대다수 주민들의 고민거리가 됐다. 부동산 가격의 변동에 영향을 미치는 요인은 크게 내생적 요인과 외생적 요인으로 나눌 수 있으며, 내생적 요인으로는 지가, 건설비용, 경제발전에 따른 사회적 수요 등이 있습니다. , 입지요인, 경제정책 등 일반적으로 외생적 요인은 내생적 요인의 전달을 통해 부동산 가격 변동에 영향을 미친다[2].
2. 상업용 주택 가격의 계량 모형
2.1 모형 설계 및 매개변수 추정
2.1.1 모형 설계
도시 거주자의 1인당 가처분 소득 및 상업용 주택 완공 면적 상업용 주택의 수요와 공급에 영향을 미치는 가장 중요한 두 가지 요소입니다.
본 모형은 상업용 주택의 평균가격을 설명하기 위해 도시주민의 1인당 가처분소득과 상업용 주택 준공면적을 설명변수로 사용하고 선형회귀분석법을 이용하여 분석한다[1].
도시 주민의 1인당 가처분 소득을 변수 X1로 하고, 준공된 상업용 주택 면적을 변수로 삼아 경제 모델:
Y = c + b 1 X 1 i + b 2 X 2 i + u i
여기서 c, b1, b2는 추정할 매개변수이고, i =1, 2, 3...n이고, ui는 다음을 포함하는 무작위 오류항입니다. 도시 거주자의 1인당 가처분 소득과 상업용 주택 완공 면적 이외의 요인이 상업용 주택 평균 가격에 미치는 영향.
표 3.1은 1998년 이후 도시 거주자의 1인당 가처분 소득, 상업용 주택 준공면적, 상업용 주택 평균 가격을 보여준다[5].
표 3.1 1998년부터 2007년까지 도시 거주자의 1인당 가처분 소득, 상업용 주택 완공 면적 및 상업용 주택 평균 가격
연간 상업용 주택 평균 가격(위안) ,
변수 Y )
도시 거주자의 1인당 가처분 소득
소득(위안, 변수 X2)
1998 2063 5425 1.76
1999 2053 5854 2.05
2000 2112 6280 2.35
2001 2226 6859 2.73
2002 2350 7688 3.25
2003 2462 8465 3.95
2004 2816 9422 4.25
2005 3067 10493 4.88
2006 3251 11759 5.30
2007 3885 13786 5.75
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EViews 소프트웨어를 통해 그림 3.1과 같은 출력 결과를 얻습니다.
그림 3.1 도시주민의 1인당 가처분소득과 상업용 주택 준공면적, 상업용 주택 평균 가격의 관계에 대한 회귀분석 결과
결과에서 , 상업용 주택 평균 가격의 단일 방정식 계량 경제학 모델은 다음과 같이 얻을 수 있습니다.
Y = 563.661+ 0.339X1 ?6?1 233.938X 2
T 통계: ( 6.551636) (8.689326) (-3.081017)
예 결정 계수 R2: 0.992112
수정된 결정 계수 R2: 0.989858
F 통계: 440.2052
p>
D.W: 1.682742
2.1 .2 회귀 분석
회귀 분석 결과에 따르면 1998년부터 2007년까지 Y 변화의 99.21%가 다른 요인으로 설명될 수 있습니다. 두 가지 변수. 유의수준 5%에서
자유도 통계의 임계값은 t0.025(7)=1.68이므로 모든 변수 매개변수는 유의미합니다
0이 아닙니다. 이전 매개변수로 판단하면, 투입 증가는 상업용 주택 평균 가격 상승에 거의 영향을 미치지 않으며, X2 이전 매개변수는 음수이고 절대값이 커서 상업용 주택 준공면적 증가가 증가할 것임을 나타냅니다. 원인 상업용 주택의 평균 가격이 크게 떨어졌습니다. 분명히 후자의 힘은 전자의 힘을 능가한다.
이전의 t값 이후, 두 당사자 간의 불평등한 시장권, 비대칭적인 시장 정보로 인해 소비자는 알 권리, 선택할 권리 및 자신의 권리 측면에서 약한 위치에 있게 되었습니다. 가격을 협상할 권리. 반면에 개발자는 시장 상황, 경쟁 동향 및 비용 정보를 파악하는 유리한 위치를 이용하여 부동산 투기에서 단기 차익 투기를 형성합니다. 부동산 투기꾼들은 주택을 사재기하여 주택 부족이라는 착각을 일으키고, 개발자와 협력하여 주택 가격 상승, 공급 부족 등의 정보를 홍보하여 주택 가격이 계속 높게 유지되도록 합니다.
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2.2 모델 테스트
2.2.1 경제적 중요성 테스트
경제적 관점에서 볼 때, 1인당 도시 거주자 가처분 소득이 1위안 증가할 때마다 상업용 주택 평균 가격은 완공된 상업용 주택 면적 1억 평방미터당 0.339위안씩 증가합니다. 주택가격은 233.938위안 감소할 것이며 이는 경제적으로 상당한 의미가 있습니다
위의 내용은 합리적입니다.
2.2.2 통계 검정
회귀 추정 결과를 보면 모델이 잘 들어맞는 것으로 나타났습니다. 결정계수 R2=0.9921는 모델이 전체적으로 매우 잘 적합함을 나타냅니다.
계열자기상관 관점에서 볼 때, 2에 가까운 D.W=1.6827은 단순회귀분석에서 잔여 직렬자기상관 현상이 없음을 보여준다.
방정식의 유의성 검정에서 F 통계량은 440.2052로 임계값인 9.55(5% 유의 수준)보다 훨씬 큽니다.
[6]을 통과합니다.
3. 깨달음과 제언
3.1 투자활동의 맹목을 줄인다
b2=-233.9383부터 보면 상업용 주택 준공면적 확대가 대폭 줄어들 것으로 보인다. 평균가격이며, 일반경제에 따르면
원칙적으로 한 산업에 대한 높은 투자수익률은 지속적으로 대규모의 투자유입으로 이어지며, 이는 그 산업의 공급과잉으로 이어진다.
그리고 투자수익률도 감소합니다. 따라서 상대적으로 높은 투자수익률을 장기간 유지할 수 있는 산업은 거의 없으며, 상업용 주택시장도 마찬가지이다.
1998년 이후 주택가격 상승 기대감에 힘입어 상업용 주택 가격이 급등하면서 부동산 개발 투자도 1998년부터 2007년까지 크게 늘었다. 부동산 개발 투자의 연간 증가율 진폭은 모두 상대적으로 높습니다.
이런 높은 증가율이 계속된다면 상업용 주택의 공급이 수요와 상업용 주택의 평균 가격을 초과하는 상황이 불가피할 것입니다. 떨어질 것이다.
따라서 상업용 주택시장의 투자자(상업용 주택 개발 투자자 및 투자 목적의 상업용 주택 구매자)는 합리적인 사고방식을 갖고, 비합리적인 행위를 지양하며, 투자활동의 맹목성을 줄여야 합니다.< /피><피>
3.2 경기 변동의 관점에서 상업용 주택 시장의 발전을 살펴보세요.
상업용 주택 시장의 투자자는 변동의 관점에서 상업용 주택 시장의 발전을 바라보아야 합니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
첫째, 상업용 주택 시장에는 실제로 주기적 변동이 있습니다. 중국부동산주택연구협회 부회장 겸 사무총장 장위안두
'부동산산업 순환변동에 대한 또 다른 탐구 - 중국 부동산산업이 새로운 사이클에 진입했다' 기사에서 그는 "상업용 주택 매매 증가
p>장기 금리"는 중국 부동산 산업의 발전 주기 변동을 분석하는 지표로 활용하며, "중국 실질 금리 변동 주기는 부동산 산업은 1990년대 이후 약 4~6년 정도 산업 사이클 변동의 정점을 경험한 1993년, 1998년, 2003년에 나타났다." 이 기사에서는 주택 가격 지수를 사용합니다. 기본적으로 다른 측면에서 위의 관점을 확인하는 변동. 따라서 상업용 주택의 가격은 계속 상승하거나 하락하지 않을 것이며, 계속해서 빠르게 상승하거나 계속 낮은 속도로 맴돌지도 않을 것입니다[3].
둘째, 상업용 주택의 평균 가격은 주기에 따라 크게 변동할 수 있습니다. 상업용 주택 시장의 순환적 변동 속에서
도시 거주자의 1인당 가처분 소득 증가율은 변하지 않지만 상업용 주택 완공 면적의 증가율은 연도별로 다릅니다
이므로 상업용 주택의 평균가격은 상대적으로 변동폭이 클 수 있습니다.
따라서 상업용 주택 시장의 투자자는 상업용 주택 시장의 발전을 불안정한 관점에서 바라보고 이를 투자 활동의 지침으로 활용하여 비합리적인 행동을 효과적으로 피하고, 투자에 대한 맹목성을 줄여야 합니다. 투자 활동.
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3.3 부동산 관련 국가 정책에 주의를 기울이십시오.
투자자는 상업용 주택 시장의 발전을 불안정한 상황에서 보아야 하기 때문에 관점, 파악하는 방법 상업용 주택 시장의 주기적 변동은 어떻습니까?
이러한 변동(최고점 또는 최저점)에서 상업용 주택 시장의 현재 위치를 어떻게 판단할 수 있습니까? 일반 투자자라면 이 질문에 대한 답은 해당 국가의 부동산 정책을 살펴보면 알 수 있다.
도시화의 가속화, 제한된 토지자원, 부동산 시장의 표면적 공급 부족 현상은 근본적으로 높은 주택 가격을 뒷받침하지만, 이는 부동산 시장 가격을 비합리적이고 방종하게 만든다는 것을 알 수 있습니다. 형성 메커니즘도 주택가격 상승의 중요한 원인이다.
정부는 이를 보고 지난해부터 여러 가지 필요한 통제 조치를 취했다. 투기성 대출을 통제하고 금융위험을 예방하기 위해 3월부터 9월까지 반년 동안 이 기간 동안 금리를 인상했다. 5회 연속 주택대출 기준금리가 1%포인트 가까이 인상됐고 성장률은 6.29%에 달했다. p>주택대출은 계약금 비율과 모기지 금리 인상 측면에서 새로운 정책을 내놨다. 대다수 저소득층의 주거수준을 개선하기 위해 국무원은 8월 7일 '도시지역 저소득층 주거난 해결에 관한' '여러의견'을 발표하고 시행체계를 더욱 명확히 했으며, 저렴한 주택 및 저가 주택 정책을 추진하고 저렴한 주택 및 저가 주택 건설 면적과 공급 비율을 늘렸습니다. 12
3월 국무원은 의 회원 부서로 구성된 검사팀을 파견했습니다. 전국 10개 이상의 도시를 대상으로 '부동산 규제 관련 부처 간 연락 회의'를 개최하여 다양한 지역의 기존 부동산 규제 정책 이행을 점검하고 주택 가격 조정 및 공급 구조를 검토하는 데 중점을 두었습니다[4].
많은 경제 정책 통제 조치가 시행되면서 당위원회와 각급 정부가 이를 매우 중시하고 있으며 부동산 시장은 수요와 공급 패턴이 바뀌었고 주택 가격 하락은 합리적이고 예상된 것이며 피할 수 없는 추세라고 말해야 합니다.
4. 결론
본 글의 논의를 통해 현재 상업용 주택시장에 영향을 미치는 요인으로는 주로 도시의 1인당 가처분 소득과 상업용 주택 준공면적 등이 있음을 알 수 있다 그 중 도시의 1인당 가처분소득은 상대적으로 큰 영향력을 갖고 있다. 또한, 아직 불합리한 요소가 많이 남아있지만 여전히 잠재력이 큰 시장입니다. 우리는 중국 경제의 지속적이고 안정적인 발전, 경제 시스템 개혁의 점진적 심화, 시장 시스템의 지속적인 개선, 거시적 통제의 강화 및 개선을 통해 중국 부동산 산업이 발전할 것이라고 믿습니다. 업계의 전망은 매우 넓습니다.
참고자료
[1] Xu Chunqing. 상업용 주택 가격에 대한 계량경제학적 분석 [D] 청두: 2006.
[2] Chen Yu. 가격 영향 요인 및 부동산 개발 제안 [D]. 베이징: 2007.
[3] Xiao Yuanzhen, Wang Hulin. 우리나라의 저임대 주택 개발에 관한 환경 분석 및 대책 연구 [J] ]. 학습 및 실습, 2008년 1호: 113-118.
[4] Xiao Jin, Ma Hong. 우리나라의 저렴한 주택 개발을 위한 정책 방향 및 실행 전략 [J]. 실습, 2008년 1호: 107-112.
[5] Niu Fengrui, Li Jingguo, Shang Jiaowei 등. 중국 사회과학 문학 출판부, 2006.
[6] Yuan Zhifa, Zhou Jingtao. 베이징: Science Press, 2006.
[7] Xian Chao. 중국 부동산 개발 현황 분석. , 2007..
주택 가격과 계량경제학 분석
궈자치, 장광밍
산둥자오퉁대학교, 산동 제남(250023)
개요
본 논문은 현재 우리가 직면하고 있는 가장 중요한 문제 중 하나인 상업용 주택 가격에 대해 주로 집중적으로 다루고 있습니다. 단일 방정식
주택 가격의 계량 경제학 모델은 계량 경제학을 통해 확립되었으며
이러한 요소에 의해 완전히 검증되었습니다.
주요 단어: 주택 가격, 영향 요인, 계량모형 통계에 따르면 사람의 삶의 최소 3분의 1은 거주지에서 보내집니다. 사람들의 요구 사항은 매우 다양하므로 각 사람이 마음속에 생각하는 따뜻한 집에 대한 설명도 크게 다릅니다. 주택 구입에 대해 제한된 허용 자금 내에서 가장 중요한 개인적 필요의 실현을 극대화하는 방법은 수천 가구가 추구하는 목표입니다. 실제로 이상적이고 따뜻한 집은 공간과 기능을 다양화하고, 공간과 사람 사이의 대화를 이루고, 공간 속에서 행복에 대한 끝없는 사랑과 이해를 표현할 수 있어야 한다. 그러나 소비자들이 눈부신 부동산 광고를 접하게 된다면 진정하고 상가주택에 대한 합리적인 경제성 분석을 해야 할 것이다.
상업용 주택을 합리적으로 분석할 때 주로 다음 사항에 중점을 두어야 합니다. 1. 주택의 구조 형태 주택의 구조 형태에 따라 벽돌 콘크리트 구조와 철근 콘크리트 구조의 두 가지 주요 유형의 주택이 있습니다. 벽돌콘크리트 구조란 벽돌벽이나 벽돌기둥을 이용한 수직하중부재를 말하며, 콘크리트 바닥슬라브와 지붕슬래브를 이용한 수평하중부재를 말하며 주로 7층 이하 주택에 적합하다. 철근콘크리트 구조는 철근콘크리트를 기둥, 보, 슬래브 등의 내력부재로 사용하는 것을 말하며, 벽체는 벽돌이나 기타 경량재료로 주로 사용한다. - 건물을 높이십시오. 벽돌조는 주로 7층 이하 주택에 적합하고 철근콘크리트는 고층건물에 주로 적합하다. 일반적으로 벽돌조의 제곱미터당 단가는 철근콘크리트조의 단가보다 훨씬 낮다. 아래 그림과 같습니다). 상하이를 예로 들면, 6층 벽돌콘크리트 구조 주택의 경우 건축 및 설치 비용은 약 1,100위안/m2이며, 철근 콘크리트 구조의 경우 건축 및 설치 비용은 14-200위안입니다. 스토리 프레임 전단 구조 주택은 약 1,600위안/m2(건축 및 설치 비용)이며 비용 가격에는 토지 및 개발자의 이익이 포함되지 않습니다. 2. 주거 환경 매슬로우(Maslow)는 "사람의 긍정 이론 동원"이라는 글에서 인간의 욕구를 생리적 욕구, 안전 욕구, 사회적 욕구, 사회적 존중 욕구, 자아실현 욕구의 다섯 부분으로 나누었습니다. 사람들의 생활 수준이 향상됨에 따라 사람들의 요구가 점점 더 높아지고 있으므로 주거 환경에 점점 더 많은 관심을 기울이고 있습니다. 이상적인 따뜻한 집은 아름다운 환경을 갖추고 사람들에게 자연으로 돌아가는 느낌을 주어야 합니다. 여기서 말하는 환경에는 주거지역의 대규모 환경과 소규모 환경이 포함됩니다. 일반적인 환경은 인공환경과 자연환경으로 나눌 수 있으며, 커뮤니티가 번화한 도심지에 위치하든, 문화적인 분위기가 강한 대학 캠퍼스에 위치하든지, 공원, 녹지, 기타 경관과 인접해 있는지 여부를 결정합니다. 지역사회 비용에 큰 영향을 미칩니다. 지역사회의 환경은 주로 지역사회의 계획과 설계, 녹지율 수준을 가리킨다. 정부는 새로 건설되는 커뮤니티의 녹화율을 30% 내외로 규정하고 있습니다. (녹화율 = 녹지 면적/커뮤니티 전체 면적) 녹지 공간에는 공공 녹지, 주택 옆 녹지, 공공 녹지 공간이 포함됩니다. 서비스 시설 및 도로 녹지(지붕 및 테라스의 인공 녹지 제외) 커뮤니티의 녹화율이 40~50%에 도달하면 개발자는 환경을 최적화하기 위해 해당 지역의 일부를 희생해야 한다는 의미입니다. 개발자들이 희생한 이익은 결국 주민들이 부담하게 된다. 따라서 녹지율이 높은 지역사회의 상업용 주택 가격은 동일한 조건의 상업용 주택 가격보다 훨씬 높은 경우가 많습니다.