투자 수익률을 계산하는 방법을 소개하기 전에, 우리는 투자 수익률이 일반적으로 각종 비용을 제거하기 전에 대략적인 계산율이라는 것을 이해해야 한다. 그 공식은 투자 수익률 = 연간 임대료 수입 ⊏ 주택 구입 가격 × 100 입니다. 또 다른 중요한 지표는 투자 수익률, 즉 순투자수익률, 순영업소득이라고도 합니다. 각종 비용과 기타 잡비를 제거하면 순투자수익률이 투자수익률보다 낮아질 것이다.
일본이 외국인 관광객의 방일 비자 문턱을 지속적으로 완화하는 것도 일본 부동산 투자에 대한 외국인의 열정에 간접적으로 영향을 미쳤다. 투자 초심자로서 일본 부동산 투자 수익률이 10% 를 넘는 것을 볼 때마다 즉시 건물 전체를 매입하는 것이 한스럽다. 하지만 걱정하지 마세요. 왕왕 이런 집 수익률이 모두' 표면수익률' 이라는 것을 알아야 합니다. 그럼 수익률이 정상 범위 내에 있다고 어떻게 판단할까요?
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표면수익률
부동산 임대료 수익률을 계산하는 방법은 일반적으로' 표면수익률' 과' 실제 수익률' 으로 나뉜다. 표관수익률은 1 년의 임대료 수입을 부동산의 구매가격으로 나눈 것이다. 겉보기 수익률 = 1 연간 임대료 수입 ⊏ 부동산 구매 가격 × 100%.
투자성 부동산을 운영할 때 주요 임대료 수입 외에 관리비, 수리비, 사은품, 주차비, 보증금 등이 있다는 점에 유의해야 한다. 고려해야 합니다. 모든 수입과 지출을 자세히 고려하다. 일반적으로 8% 또는 10% 이상의 수익률은 이러한 비용을 고려하지 않고' 표면수익률' 에 속한다.
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실제 생산량
실제 수익률은 예상 수익에서 관리비, 고정자산세, 도시계획세, 수리비, 주택담보이자 등을 뺀 후 부동산의 구매가격으로 나누는 것이다. 즉, 실제 수익률 = (임대 소득 1 년-각 비용) 부동산 구매 가격 × 100% 입니다.
임대물의 수익을 정확히 파악하기 위해서는 실제 수익률을 채택하는 것이 필요하다. 동시에, 임대할 때, 유휴 기간, 임대료 조정, 대규모 수리비 등의 변화가 있을 때, 이러한 비용도 무시할 수 없다. 실제 수익률의 정확성을 높이기 위해서는 소비세, 부동산 매입세, 중개비 등도 고려해야 한다.
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고소득을 믿을 수 없다
일본에 투자하여 집을 사려면 8%, 10% 등 높은 수익률의 프로젝트에 주의해야 한다. 이들은 종종 "표면 수익률" 이며 추가 분석이 필요합니다. 또 일부 중개업자들은 홋카이도와 같은 외진 지역의 회수율을 10% 이상으로 인위적으로 높인다. 공실률도 포함돼 있기 때문이다. 그러나 왕왕 이런 집은 너무 외진 곳이라 인기가 없어서 빌리기가 어렵다.
모든 투자자는 맹목적으로 투자 수익률의 높낮이에 지나치게 신경을 쓰지 않도록 주의해야 한다. 이는 많은 국내 투자자들이 부동산에 투자할 때 자주 나타나는 오해이기도 하다. 수익률이 높다고 해서 수익이 높은 것은 아니다. 일본의 부동산 시장은 어룡이 뒤섞여 있고, 많은' 흑심' 의 부동산업자들이 높은 수익률을 투기하며, 일본 부동산 시장에 익숙하지 않은 일부 투자자들을 오도하여 맹목적으로 수익률을 추구하고, 수익률을 집을 측정하는 유일한 기준으로 삼았다.
일본에서는 외진 곳과 교통이 불편한 부동산이 부동산 가격의 싼 우세와 수익률에 대한 분석으로 대도시의 번화한 지역의 부동산을 차지하게 된다. 그러나 이런 지역은 공실률이 높고, 조매가 매우 어렵고, 절상 공간이 없다. 이 지방의 부동산은 일단 임대할 수 없고, 처리가 부적절하면 돈을 벌지 않고 오히려 손해를 볼 것이다. 따라서 투자 수익률은 집을 사는 참고로 지나치게 의존하지 않는 것이 가장 좋다.