7 월 6 일, 펑파이뉴스 (WHO) 는 북경대학교 광화리츠 연구팀이 최근' 보장임대주택 REITs 파일럿 추진에 관한 건의' 보고서를 발표했다는 소식을 들었다. 보고서는 많은 정부와 기업들이 보장된 임대 주택이 기존 인프라 특성과 비슷하고 재고 자산, 투자 수요, 안정적인 현금 흐름 등이 있으며 민생의 시급한 과제라고 지적했다. 보장된 임대 주택 REITs 시범 추진을 가속화할 수 있기를 희망합니다. < P > 국가발전개혁위는 지난 7 월 2 일' 인프라 분야 부동산투자신탁기금 (REITs) 시범사업에 대한 통지' (958 호) 를 발표했다. 인프라 REITs 시범 범위는 청정에너지, 보장임대주택 등 인프라 분야로 확대됐다. 한편 국무원 사무청은' 보장임대주택 발전 가속화에 대한 의견' 을 발행해 보장임대주택 기초제도와 지원정책을 명확히 했다. < P > 보고서에 따르면 보장성 임대 주택 REITs 개발, 재고 자산 활성화, 증액 투자 촉진, 보장성 임대 주택 업계의 자금 체인 폐쇄 루프 형성, 투자 융자 양성 내부 순환 실현, 대도시 임대 주택 공급을 해결할 수 있는 새로운 방법. < P > 동시에, 보장 임대 주택 REITs 는 보장된 임대 주택 기업을 위한 효과적인 퇴출 채널을 제공하는 지분형 성숙 자산 보유 플랫폼으로, 기업이 부채를 누적하지 않고 프로젝트 개발과 퇴출을 위한 폐쇄 루프를 형성하여 지속 가능한 발전을 위한' 개발, 운영, 활성화' 의 새로운 모델을 형성하고 임대 주택 업계의 직접 융자 비율을 높인다. 모금자금을 사용하여 비어 있거나 비효율적으로 활용되는 자격을 갖춘 주식자산을 인수하여 보장된 임대주택으로 개조할 수도 있다. < P > 대도시의 신시민, 청년 등 주택난을 해결하는 효과적인 방법 < P >' 제14차 5개년 계획' 계획과 235 년 비전 목표 개요는 "주택 임대 시장의 육성과 발전을 가속화하고, 주식주택 자원을 효과적으로 활성화하며, 도시임대주택 공급을 질서 있게 확대하라" 고 분명히 밝혔다. < P > 보고서에 따르면 우리나라 임대주택업계의 상업모델은 이미 초보적으로 형성되어 인프라 REITs 시범 첫 시범 사업이 이미 출시를 완료했다. 이 프로젝트에는 재산권류 사업과 프랜차이즈류 프로젝트가 모두 포함되어 있으며, 총 발행 규모는 약 314 억 위안, 회장 증가자본금 17 여억 위안이다. 이 가운데 중자산 모델은 역사적으로 형성된 임대주택 자산이 살아나기 어렵고, 인구가 많은 대도시 임대주택 투자 압력이 커지고, 자산 퇴출 채널이 부족해 업계 투자 능력을 억제하기 어렵다. < P > 북경대학교 광화리츠 연구팀은 보장된 임대 주택 REITs 를 개발하는 것이 대도시의 신시민, 청년 등 주택난을 해결하는 효과적인 방법이며 주택 임대 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진하는 중요한 조치이며 주택 임대 시장 구조를 개선하고 서비스 수준을 높이는 현실적인 요구라고 보고 있다. < P > 우리나라 임대주택시장의 발전이 뒤처져 주택임대인구가 약 11% 로 선진국의 3% 수준보다 훨씬 낮다. 대도시의 집값이 높고, 도시 중저소득층이 집을 살 수 없고, 집을 빌릴 수도 없고, 중소득층이 무거운 주택 융자 지출을 짊어지고 있다. 샘플링조사에 따르면 219 년 1 억 35 만 도시 농민공 중 주택 구입 비율은 19.5%, 입성 1 년 이상 52 여만 농민공 중 주택 구입 비율은 25.1%, 향유 * * * 유권주택과 경제적용주택 비중은 16.7%, 정부가 제공하는 공셋집 점유율은 1.
중국의 도시화 과정은 여전히 급속한 발전 단계에 있습니다. 베이징대 광화관리학원 지고 플랫폼 광화사상력 예측에 따르면 235 년까지 우리나라 도시화율은 약 75% 였으며, 2 억 명에 가까운 농업이전 인구가 도시로 진입한 것으로 나타났다. < P > 국제적으로 REITs 는 임대 주택의 중요한 보유자이다. 미국을 예로 들면, 기관이 임대주택 수의 비중을 약 5% 로 보유하고 있으며, REITs 는 그 중 가장 중요한 부분이다. < P > 보장임대주택 REITs 의 발전과 성장은 중국의 현재 개인 공급 위주의 시장 구조를 개선하고 주택임대시장을 규모, 제도화, 전문화로 발전시키는 데 도움이 된다. 저렴한 임대 주택을 새로 짓거나 기존 부동산을 개조하여 세입자에게 수요에 맞는 임대 주택을 제공함으로써 현재 주택 임대 시장의 공급 구조 불균형 문제를 해결하는 데 도움이 된다. 동시에 임대 서비스 수준을 높이고, 임대 관계를 안정시키고, 임대 시장의 주체 행동을 규범화하고, 임차인의 권익을 보장하며, 임차인의 품질이 좋지 않고, 임차가격이 높고, 임차기간이 불안정하다는 문제를 해결하는 데 도움이 된다. < P > 북경대학교 광화리츠 리서치팀 연구에 따르면 파일럿 프로젝트가 있는 기업들은 일반적으로' 5 가지' 특성을 갖고 있는 것으로 나타났다.' 재고 자산 활성화 수요, 신규 투자 발전 수요, 자산 구조 최적화 수요, 안정적인 현금 흐름, 개혁 혁신팀' 은 인프라 REITs 파일럿 추진에 대한 열정과 창의성이 높다. 각지의 정부와 기업들은 시범 확대, 점대면에 대해 더 많은 기대를 가지고 있다. < P > 중자산 모드에서 정부가' 금밥그릇을 들고 밥을 달라고 한다' < P > 는 전반적으로 우리나라 임대주택업계의 상업 모델이 초보적으로 형성되었다. 자산 투자 정도에 따라 보통 중자산, 중자산, 경자산의 세 가지 모델로 나눌 수 있다. < P > 북경대학교 광화리츠 연구팀의 이번 연구는 역사적으로 형성된 지방정부와 공기업 위주로 운영되는 공셋집, 염세 주택을 포함해 자산모델에 중점을 두고 있다. 최근 몇 년간 집단 건설지 건설을 활용한 보장임대주택과 임대주택 건설을 전문으로 하는 국유지 (예: 상하이의 R4 용지 등) 에 건설된 보장임대주택 등도 포함돼 있다. < P > 중자산 모델 임대 주택 프로젝트는 보통 중앙 집중식 관리를 취하고 서비스 수준이 높고 임대 관계도 상대적으로 안정적이며 제도화 전문화 임대 기업의 육성 발전에 유리하다. 그러나 중자산류 프로젝트 초기 투자 압력이 크고 회수 기간이 길어 정부와 사회자본의 지속적인 투자 의지와 투자 능력이 제한되고 있다. < P > 조사 결과에 따르면 북경대학교 광화리츠 연구팀은 역사적으로 형성된 임대 주택 자산이 활동하기 어렵고 인구가 많은 대도시 임대 주택 투자 압력이 크며 자산 퇴출 채널 부족으로 업계 투자 능력을 억제한다는 세 가지 문제를 요약했다. < P > 연구팀은 각각 충칭시, 쑤저우시의 상황으로 처음 두 가지 문제를 설명했다. < P > 충칭을 예로 들자면, 시 전체 공셋집 (염세주택 포함) 보유량은 56 만 4 천 대로 54 만 채를 배정해 약 14 만 명에게 혜택을 주었다. 도심 공임대보유량 39 만 5 천 채, 37 만 채 할당, 약 97 만 명 혜택; 센트럴시티 공셋집 건설만 누적 89 억원을 투입했고, 자금원은 주로 중앙보조자금, 시급재정자금, 은행대출 등이다. 22 년 말까지 전체 대출 잔액은 1 억 위안에 불과했고, 장부 비용으로 계산한 프로젝트 순자산은 약 79 억 위안으로 모두 프로젝트에 침전되어 기존 수단을 이용하기 어려워 지방정부가' 금밥그릇을 들고 밥을 달라고 했다' 고 했다. < P > 소주시를 예로 들자면, 22 년 시 전체 유동 인구는 약 352 만명이었는데, 그중 대부분이 임대를 통해 주택 문제를 해결했고, 시 전체 임대주택은 약 171 만 채, 임대주택은 공급이 부족했다. 향후 3 년 동안 소주시는 인재주택, 단위 기숙사 등 다양한 방식을 통해 보장성 임대 주택 1 만 채를 마련해야 한다. 주택 가격의 절대 수준이 높고 유동인구 비중이 높은 상하이에서는 임대인이 88 만 명에 육박하며 1 억 9 천만 평방미터의 거대한 임대주택 공급과 수요 불균형과 격차가 있다.' 제14차 5개년 계획' 기간 동안 임대주택 4 만 채를 새로 추가할 계획이며 재정자금과 사회자본 투자 압력이 크다. < P > 또한 중자산 모델 임대 주택 융자 수단은 비교적 풍부하지만 주로 은행 대출, 각종 채권, 보험채권 제도, ABS 등 채무 융자에 집중한다. 중국 건설은행은' 장세, 장주, 안가' 라는 새로운 개념으로' 주택임대 전략' 을 실시하여 금융, 기술, 신용 등의 장점을 종합적으로 활용하고, 임대주택 금융 서비스를 혁신하고, 임대산업연맹 설립을 추진하고, 장세시장 메커니즘을 구축하고, 임대주택업계의 투자융자 발전을 촉진시켰다. 하지만 전반적으로 권익성 자금의 프런트 엔드 투자와 주식자산 백 엔드 탈퇴 채널이 부족해 임대주택업계의 자기투자 융자 능력이 억제됐다. < P > 은 (는) < P > 연구팀이 연구기관 데이터를 인용해 217-219 년 우리나라 임대주택 총면적이 각각 64 억 12 억, 67 억 33 억, 7 억 7 천만 평방미터로 22 년 중국의 주택임대시장 서비스 인구가 2 억을 돌파했다고 밝혔다. 이 가운데 중앙집중식 관리 서비스를 제공하는 공셋집, 염세주택, 최근 몇 년간 발전해 온 각종 중자산보장임대주택은 모두 REITs 를 통해 융자를 할 수 있다. 최근 2 년 동안 * * * 18 개 단임대주택류 REITs 제품 출시에 성공해 발행규모는 총 215 억 56 만 원, 발행금리는 일반적으로 4.5% ~ 5% 였다. 시장 조회 후, 첫 번째 인프라 REITs 에서 재산권류 프로젝트의 투자자는 수익률이 4% ~ 5% 사이라고 요구했다. < P > 베이징의 모 단체건설지 임대 주택 프로젝트를 예로 들면, 프로젝트 총 건축 면적이 3 만 평방미터로 총 43 억 63 만 위안을 투입할 것으로 예상되며, 마을 집단으로 임대주택 발행 리스를 보유해 수익률이 4.8% 에 달할 것으로 예상된다. 광저우 공임대로 계산하면 표준 임대료는 평균 약 23 위안/평방 미터/월, 투자비용 5 원/평방 미터, 임대료 수익률은 약 5.5% 이다. < P > "이 수치에 따르면 자격을 갖춘 임대 주택 프로젝트 수익률이 REITs 발행의 기본 재무 조건을 충족한다는 것을 알 수 있습니다." 연구팀이 말했다. 6 월 18 일 국무원 상무회의는 보장성 임대주택 개발을 가속화하는 정책을 확정하고, 임대기업이 개인임대주택에 부가가치세를 1.5% 인하하고, 기업사업단위 등은 개인 규모화 임대업체에 주택을 임대하고, 4% 에 따라 부동산세를 징수한다는 것을 분명히 했다. 초보적인 추산에 따르면, 상술한 조세 정책은 적어도 REITs 제품의 1% 포인트 수익률을 증가시킬 것이다. < P > 이를 바탕으로 북경대학교 광화리츠 리서치팀은 보장된 임대 주택 자산을 인프라 공모 REITs 의 기본 자산 범위에 포함시키고 직할시와 인구가 순 유입되는 대도시, 각종 자격을 갖춘 보장임대주택 자산 시범 실시 및 모금자금 유입을 방지한다고 제안했다. 부동산 개발 분야로 유입되는 것을 방지하다. < P > 연구팀은 이는 보장성 임대 주택 자산과 부동산 절단에 유리하며 시장이 부동산 규제 정책에 대한 오독과 여론투기를 방지하는 데 도움이 된다고 보고 있다. 임대 주택 수요는 주로 직할시와 인구가 순 유입되는 대도시에 집중되어 있으며, 우리나라 중점 1 성의 임대 시장 규모는 전국 시장 규모의 약 5% 를 차지한다. < P > 중자산 모델 임대 주택의 경우 조사팀은 토지다원공급제도를 건립할 것을 건의했다. 첫째, 앞서 언급한 토지 할당 및 기타 보장된 임대 주택 프로젝트 토지 공급을 계속 확대하는 것입니다. 관련 토지 공급 계획은 따로 열거되어 있습니다. 둘째, 현지 여건에 따라 기업사업단위가 자신의 유휴지를 이용해 임대주택을 건설하고, 본 기관의 직공 및 주변이 조건에 부합하는 보장 대상을 공급할 수 있도록 하는 것이다. 셋째, 과거 일부 보장성 주택지가 너무 외진 데다 교통이 불편한 상황을 바꾸고, 직주 균형 수요를 중시하며, 임대주택 공급이 실제 수요와 일치하는지 확인하는 것이다. < P > 는 건전한 관련 기준과 제도를 동시에 확립하고, 부서 협력을 강화하고, REITs 개편 과정의 정부 승인 효율을 높이는 한편, 임대주택자금과 부동산 개발자금을 철저히 격리하여 임대주택 REITs 발행을 위한 회장자금을 주로 임대주택 건설 운영에 투입할 수 있도록 했다.