담보대출 평가의 전제는 은행이 이미 대출에 동의하여 담보절차에 들어갔다는 것이다. 그러나 고객이 직접 회사 감정으로 가서 은행에 대출을 신청하는 경우도 있다. 은행이 대출에 동의하지 않을 때, 보고나 환불서를 제출하지 않는 상황이 발생할 수 있다. 따라서 위임을 받을 때 대출 실현이 평가 회사와 무관하거나 비즈니스 계약에서 명확하다는 사실을 의뢰인에게 상기시켜야 합니다.
담보대출 평가에서 의뢰인은 종종 평가 결과에 대한 요구가 있다. 위탁측은 감정인의 직업윤리와 위험의식을 시험하기 위해 * * * * * 만건의 결과 감정보고서에 감정비를 지불했다고 고백했다. 위탁측의 불합리한 요구에 대해서는 완곡하게 거절하고 위탁측과 충분히 소통하고 평가와 관련된 문제에 대해 * * * 양해를 얻어 평가 작업이 완료된 후 찢어지거나 평가비를 받지 않도록 해야 한다.
"자산 평가 집업 규범" 과 "부동산 평가 집업 규범" 에 따르면 이런 방법은 예측되지 않았다. 위탁측이 평가를 요구할 때 위탁서에 서명하고 평가비를 받을 것을 건의합니다. 추정된 결과는 보고서가 공식 발표될 때의 결과에 가까워야 하기 때문에 실제로 대량의 평가 작업을 완료했다. 둘째, 일부 고객은 평가 가치가 높은 평가 기관을 찾고 있습니다. 일부 평가기관이나 평가사들은 업무를 인수하기 위해 특정 평가 절차를 이행하지 않고 주관적으로 의뢰인에게 만족스러운 평가치를 주고 정식 보고를 하면 문제가 발생한다.
둘째, 평가의 가치 유형은 시장 가치입니다.
담보대출의 담보물은 준거래 상태에 있다. 담보가 만기가 되어 대출금을 상환할 수 없을 때, 은행은 법에 따라 담보물을 처분할 권리가 있다. 따라서 담보물의 평가 결과는 시장 가치여야 한다. "부동산 담보평가지도 의견" (건설부, 중국인민은행, 중국은행업감독관리위원회 [2006]8 호) 제 4 조, 부동산 담보가치는 담보부동산이 평가시점의 시장가치라고 규정하고 있다. 그러나 담보에 들어가는 가치는 담보물을 처분할 때 판매자의 세금을 공제해야 하는데, 흔히 담보가치라고 한다. 동시에 위험의 처분을 고려하여 유동성 분석을 잘 해야 한다. 어떤 사람들은 대출이 할인되어야하고 담보물의 가치가 높게 평가되어야한다고 말합니다. 신용위험을 막기 위해 담보물의 가치를 과소평가해야 한다는 주장이 제기됐다. 이는 잘못된 것으로 평가의 공정성과 정의의 원칙에 어긋난다.
셋째, 상업용 주택 평가
1, 상품주택 담보는 시장비교법을 채택한다. 그러나 실제 응용 프로그램에는 두 가지 문제가 있습니다. 하나는 예가 부족해서 비교가 가능한 세 가지 예를 고르기가 어렵다는 것이다. 둘째, 사건 거래가는 시장과 단절되어, 일반적으로 실제 거래가보다 낮다. 이 경우, 평가 보고서는 협회 거래망의 사례를 기준으로 해야 하며, 평가 결과의 정확성에 영향을 미칠 수 있으며, 우리는 거래 사례가 전면적이고 정확하도록 요구할 수 없습니다. 따라서 실제 거래 사례라면 어떤 채널에서 얻든 사용할 수 있지만 가치 평가 보고서에 명시해야 합니다. 사례 거래 가격의 경우 탄탄한 근거가 있는 시장 거래 가격과 뚜렷한 차이가 있을 경우 이를 제거하고 시장 가격에 맞는 거래 사례를 선택해야 합니다.
비교 사례의 선택은 표준화되어야합니다. 비교 사례는 평가 결과의 정확성을 결정합니다. 필자는 다음과 같은 문제를 제기하여 동행과 교류하였다.
(1) 비교 시나리오는 같은 수급권에 있어야 합니다. 일반적으로 동일한 섹터 수준을 선택하지만 실제로 섹터 수준과 가격 차이가 큰 것도 놀라운 일이 아닙니다. 비교 사례로서 가격은 가능한 한 가까워야 하며, 과학적이고 합리적인 방법은 같은 섹터 등급, 수급권과의 거래 사례를 선택하는 것이다.
(2) 거래 사건은 같은 주거 지역에 집중할 수 없다. 주택단지의 건설 규모가 아무리 크더라도 많은 가격 영향 요인이 유사하다. 실제로는 단 한 가지 사례 역할만 한다. 평가 대상과 거래 사례가 같은 주택가에 있을 때만.
(3) 비교 사례의 거래일은 가능한 견적시점에 가까워야 한다. 특히 부동산 시장 가격 변동이 큰 경우 더욱 그렇다. 최근 2 년 동안 푸저우의 집값 상승폭이 너무 커서, 심지어 일부 월 상승폭이 전국에서 상위권에 올랐다. 본 평가는 시장경제에 대해 논평하지 않지만, 평가 당시의 시장 조건과 일치해야 한다. 1 년 이상의 거래 사례를 선택하는 것은 감정 시간에 대한 모독이다.
(4) 비교 사례 거래는 사례 라이브러리에 반영되지 않습니다. 실제로 우리는 동쪽 손잡이가 중간층보다 싸다는 것을 알게 되었습니다. 2 층은 4 층보다 비싸다. 거래 상황은 다양하다. 현실도 있고, 기실도 있다. 일회성 지불, 할부, 모기지가 있습니다. 관련 배경 거래 특별 거래 방식의 거래 등이 있습니다. , 이 평가자들은 거래 사례의 가격을 모르거나 변경할 수 없습니다. 따라서 정상 시장 가격에서 벗어난 거래 사례는 제외해야 한다.
(5) 비교 사례의 가치취향: 시 부동산평가협회는 지난 5 월 호형지수를 발표해 호형의 가격차이를 제시했기 때문에 비교 사례의 호형이 같아야 한다. 넓은 토지의 가치는 상품주택의 가치에 분담되므로 비교 사례에서 주택단지의 건축 밀도와 보조시설 건설은 가능한 한 가까워야 한다. 건축 수준 (다층, 작은 고층, 고층) 은 대응해야 한다. 오피스텔의 건축 등급 (지능화 정도) 은 일관되게 기다려야 한다.
(6) 2 차 장식은 비교를 위해 비교 사례에 포함되어서는 안된다. 첫째, 장식 등급과 장식 등급의 차이가 현저하다. 둘째, 비교 대상의 장식을 현장에서 조사할 수 없다. 셋째로, 인테리어 가치는 건축 가치와 결합할 수 없고, 비슷한 프로젝트가 아니다. 2 차 인테리어는 일반 인테리어, 중급 인테리어, 고급 인테리어로 나뉜다. 인테리어 등급과 스타일은 사람마다 다르다. 담보물을 처분할 때, 2 차 인테리어의 가치도 구매자에게 완전히 전가하기 어렵다. 그래서 주택 융자금을 평가할 때 2 차 인테리어는 따로 평가해야 한다. 개별 요인에서 비교 사례의 인테리어는 건물의 개조를 가리킨다.
(7) 새 건물을 지어서는 안 된다. 현재 관행은 비교 사례가 있는 새 건물을 평가 대상과 비교하고 건설 시간만 고려하는 것이다. 건설부에는 건물의 신구도를 평가하는 감정 기준이 있는데, 바로 주체 자체의 신구도를 평가하는 것이다. 이런 개념이 없다면, 이 단위는 그 단위보다 80% 더 새롭다. 저당된 부동산은 중고 주택으로서의 시장 가치를 평가하는 것이므로 개발을 별도로 평가해야 한다.
넷째, 자택건설 평가
단위든 개인건물이든 담보평가는 주로 원가법을 사용한다. 분명히 안정적인 임대료 수입이 있을 때만 수익법으로 평가할 수 있다.
동사 (verb 의 약어) 건설중인 프로젝트 평가
1. 평가 대상 개발 후 합리적인 시장 가치를 추정하고 평가 기준일의 현재 가치로 환산하여 비용, 세금 및 정상 이익을 공제한 후 평가 대상의 가치를 평가하는 가설 개발법을 채택합니다.
2. 평가 대상의 완료된 부분 (이미지 진행) 에 대한 전체 재설정 원가를 평가하는 원가법을 사용합니다.
위의 두 가지 방법을 비교해 볼 때, 개발법에 상세한 엔지니어링 비용 데이터가 필요하다고 가정하면, 그 가격 선택에 대한 많은 매개 변수는 평가자의 주관적인 판단에 달려 있으며, 작업량이 많고 정확도가 떨어지는 것으로 가정한다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 노력명언) 그러나 원가법은 시장 가치를 반영하는 것이 아니라 평가 비용이라고 생각하는 사람들도 있다. 실제로, 재설정 비용에서 투자 비용을 합리적으로 계산하고 투자 이익을 개발하는 한, 두 방법의 평가 결과는 큰 차이와 비교가 되지 않습니다.
건설공사 담보평가 보고서는 공사비 체불 여부를 공개해야 한다. "부동산 담보평가지도 의견" 제 17 조는 건설공사 하청업자와 계약자가 평가 시점에 건설공사 가격에 위약이 있는지 여부에 대한 서면 설명을 해야 한다고 규정하고 있다. 건설 공사 가격에 체납이 있는 것은 마땅히 서면으로 체납액을 제공해야 한다. 따라서 위탁측은 위임을 받을 때 이 방면의 자료를 제공하고 그 진실성과 신뢰성에 대한 법적 책임을 져야 한다.
여섯째, 주택 개혁, 기금 모금 및 주택 건설, 정착 주택 평가
이 건물의 평가 방법은 상품 주택의 평가 방법과 거의 같다. 그러나 같은 건물의 비교 사례가 부족한 경우 상품주택 거래 사례를 사용할 때는 개인적 요인과 지역적 요인에 알맞는 사례를 선택하는 것에 주의해야 한다. 그렇지 않으면 20% 의 수정 폭이 수정되기에 충분하지 않아 감정 결과가 높다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
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