그는 단기적으로는 부동산 건설 등 건안 투자의 고성장률이 특징이다. 중기적으로 부동산 판매 데이터의 바닥 반등은 올해 부동산 업계 회복의 중요한 특징이 될 것이다. 동시에 중국 부동산 업계의 중장기 발전 공간에 대한 기대가 크다.
● 본보 기자 초웬웬
새로운 발전 모델을 탐구하다
중국증권보: 현 단계의 발전에서, 당신은 부동산의 새로운 발전 모델을 탐구하고, 새로운 성장점을 찾는 것에 대해 어떤 건의가 있습니까?
황: 부동산의 경우 지난해 말 열린 중앙경제업무회의는' 새로운 발전 모델 탐구' 를 제안했다. 부동산은 중국의 전통 지주산업으로서 지난 20 년간의 빠른 발전은 주로' 높은 지렛대, 높은 회전' 의 2 륜 구동 모델에 의존해 시장 점유율을 빠르게 확대했다. 중국 인구 증가의 둔화와 도시화 수준이 높아지면서 주택 총 수요의 한계 성장 공간이 줄어들면서 중국 부동산 시장은 빠른 성장기에서 꾸준한 성장기에 접어들었다. 따라서, 새로운 발전 모델을 탐구하고, 새로운 성장점을 찾는 것은 필수적이다.
우선, 부동산 업계의 새로운 발전 모델의 큰 중점은 임대 구매와 병행에 있다. 현재 우리나라의 주택 모델은 여전히 상품 주택 위주로 주택 임대와 보장성 주택 발전이 상대적으로 낙후되어 있다. 새로운 발전 모델은' 주택은 해고하지 않는다' 는 주기조 아래 상품주택과 경제적용 주택 두 체계를 발전시켜 임대구매와 병행 모델을 통해 주민들의 주택 문제를 해결해야 한다.
현재 인구의 순 유입량이 많고 신도시와 젊은이들이 많은 도시의 공급과 수요 갈등이 두드러지고 있으며, 주택 임대는 대도시의 주택 문제 완화를 위한 중요한 출발점이 되고 있다. 따라서, 새로운 모델은 임대구매를 견지해야 하며, 상품주택 시장 외에 보장성 임대실과 * * * 재산권실을 주체로 하는 주택보장체계 구축을 가속화해야 한다.
또 임대구매와 병행의 핵심은 임대구매동권 문제를 해결하고 입주, 의료 등 복지도 임대주택에 첨부할 수 있도록 하는 것이다. 정부는 지난해 이후 보장성 임대주택 발전을 촉진하기 위해 일련의 건설 프로젝트와 금융 지원 정책을 내놓았다. 나는 이것이 매우 정확한 방법이라고 생각한다. 앞으로는 보장성 임대주택 건설을 계속 추진해 다단계 주택 공급 체계를 점진적으로 보완해야 한다.
둘째, 새로운 개발 모델에는 개발 건설에서 운영 서비스로의 주택 기업 전환도 포함되어야 한다. 업무 발전의 관점에서 볼 때, 도시화의 발전과 수요측 구조의 변화에 따라 부동산 기업의 과거' 높은 지렛대, 높은 회전' 의 경영 모델은 필연적으로 품질과 서비스를 최적화하는 모델로 전향할 것이다. 최근 몇 년 동안 주택업체들은 보장성 임대주택 건설, 도시 갱신, 낡은 동네 개조, 부동산 관리에 끊임없이 참여하고 있다. 미래에는 품질과 서비스 품질 최적화에 더 많은 관심을 기울이고 자산 관리 및 자산 운영으로부터 장기적인 수익을 얻어 선순환으로 나아가야 합니다.
중국증권보: 부동산 시장의 건강한 발전을 유지하고, 부동산 규제가 어떻게' 도시 시책' 을 더 잘 할 수 있을까?
황: 성시책의 실질은 부동산 규제 정책의 다양화입니다. 지방정부는 현지 실정에 따라 일률적으로 정책이 가져오는 위험을 피했다.
지방정부는 시를 위한 정책을 제정하는 과정에서 시장에 대한 모니터링, 분석 및 판단을 강화하고 규제의 정확성을 높여야 한다. 정책을 만들 때는 각 도시의 구체적인 상황에 따라 구체적인 지원이나 억제 정책을 내놓아야 한다. 예를 들어, 지역 인구 유동 규모와 산업 경제 발전 상황을 종합적으로 고려하여 지역과 도시 사이에 새로운 건설지 지표를 합리적으로 분배해야 한다. 중대도시 건설지 지표까지 더하고 중소도시 건설지 지표를 빼서 대중중소 도시의 조화 발전을 촉진한다. 현재 도시 간 시장 분화가 뚜렷하여 일부 도시 시장 거래량과 거래가격은 여전히 하행 구간에 있다. 이 상황은 분류 지침에 더 많은 관심을 기울일 필요가 있습니다.
일부 주택 재고 압력이 비교적 큰 도시의 경우 재고 소화에 주의하고, 새로운 개발 총량을 통제하고, 더 나은 재고 제거 환경과 정책을 적극적으로 조성해야 한다. 집값 상승 압력이 너무 큰 도시의 경우 차별화된 주택신용세 및 주택제한구매 정책을 엄격히 시행하고' 주택불불' 의 주요 멜로디 아래 집값 안정화 정책을 고수해야 한다. 현재 일부 도시 정책 조정 압력이 크기 때문에 지원 정책의 도입과 시행을 가속화하고 주택 구입자의 신뢰를 높이고, 주택 합리적 수요의 정상적인 석방을 보장하고, 주택 기업의 자금 사용 효율을 높이고, 부동산 시장의 원활한 운영을 촉진해야 한다.
부동산 판매 데이터에 관심을 가지다
중국증권보: 최근 부동산 시장은 자주 긍정적인 신호를 보내고 있습니다. 후속 시세는 어떤 특징을 보여줄까요?
황: 최근 국내 일부 중소 도시 부동산 정책이 완화되었는데, 주로 제한 대출 제한 완화, 계약금 비율 감소, 적립금 대출 한도 증가, 주택 융자 금리 인하, 주택 구매 보조금 발행 등이 포함된다. 주요 목적은 부동산 소비자의 주택 신뢰를 보호하고 일부 유동성 스트레스가 많은 주택 기업들이 조정 공간을 확보할 수 있도록 하는 것이다.
단기적으로는 부동산 착공, 시공 등 건안 투자의 고성장률이 특징이다. 65438 최근 발표된 10-2 월 부동산 투자 자료에 따르면 부동산 투자의 3.7% 의 전년 동기 대비 증가율은 주로 토지 매입비에 의해 뒷받침된다. 청사 준공 인도 보장' 이라는 압력으로 건안 투자의 공사 착공 등 성장 실적도 어느 정도 회복됐다. 나는 앞으로 몇 달 동안의 부동산 투자 증가가 현 매수 비용의 증감으로 인해 매달 변동할 수 있다고 생각한다. 하지만 단기적으로는 건안 투자의 지속적인 온난화가 부동산 개발 투자의 두드러진 특징 중 하나가 될 것으로 보인다.
중기적으로 부동산 판매 데이터의 바닥 반등은 올해 부동산 업계 회복의 중요한 특징이 될 것이다. 우리나라의 지난 3 차 부동산 하행주기에 대한 연구에 따르면 일반적으로 주택 융자 금리가 점차 하락한 후 4 ~ 6 개월 이내에 주민들의 지렛대 의지가 점차 자극되어 부동산 판매 시장을 온난화시킬 것으로 보인다. 부동산 판매 데이터는 부동산 투자의 중요한 선행지표로 자금원과 투자 의향 두 방면에서 부동산 개발 투자에 영향을 미친다. 한편, 부동산 외부 융자가 제한되어 있고, 지방정부의' 보장주택 인도' 의향이 강하며, 부동산 투자자금의 출처는 판매 환불에 크게 의존하고 있다. 한편, 판매의 온난화는 착공과 준공을 통해 투자단으로 빠르게 재전도될 수 있다.
산업 구조상 부동산업계의 미래 청사진은 기본적으로 결정되며, 업종집중도 높아지는 것도 올해의 중요한 특징이 될 것이다. 다음 단계에서 광신용의 지원 방향은 주로 부동산 M&A 대출과 양질의 부동산 기업의 합리적인 자금 수요이다.
미래 발전 공간은 기대로 가득 차 있다.
중국증권보: 부동산의 꾸준한 발전은 경제금융 안정에 중요한 체계적인 영향을 미친다. 미래의 부동산 산업의 발전 공간은 얼마나 됩니까?
황: 부동산 업계의 중장기 발전 공간과 구도에 대해서는 지나치게 비관적이어서는 안 된다고 생각합니다. 우선, 중기적으로 부동산 산업은 여전히 국민 경제에서 매우 중요한 부분으로 국계 민생과 금융 안정과 관련이 있다. 따라서 전염병이 아직 지나지 않은 순간에는 꾸준한 성장을 위한 목적이든 민생 보장을 위한 수요든 부동산 업계가 눈에 띄게 하락하는 것을 허용하지 않는다. 그리고 전염병이 가라앉은 후 중국 경제의 각 분야에서' 보복' 이 발생할 가능성이 있으며, 부동산 시장의 바닥을 건드리는 것이 당시의 하이라이트가 될 수 있다.
둘째,' 주택불볶음' 의 총기조는 현재 변하지 않을 것이다. 부동산장효메커니즘의 수립은 부동산 시장 구조를 더욱 합리적으로 촉진하고 부동산 관련 문제를 해결하기 위한 총량성과 구조성 정책이 밀집되어 객관적으로 산업 발전에 도움이 될 것이다.
마지막으로, 장기적인 논리로 볼 때 우리나라의 신형 도시화가 심화됨에 따라 도시 인구 규모는 꾸준히 증가하여 인구의 순 유입을 위한 부동산 시장에 대한 지지가 있을 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계절명언) 202 1 연말까지 우리나라 도시화율은 이미 63.89% 에 달했다. 절대수준은 높지만 미국 일본 독일 등 선진국 70 ~ 80% 의 도시화율에 비해 여전히 상승할 여지가 있다. 따라서 앞으로 오랜 기간 동안 부동산 시장의 하류 수요는 보장된다.
부동산 산업은 오래된 업종으로, 다른 시대에 새로운 형식이 있을 것이다. 전반적으로, 나는 중국 부동산 업계의 중장기 발전 공간에 대해 여전히 기대를 가지고 있다.