부동산 보존 및 부가가치 신화 깨졌습니다. 이것의 배후에 있는 이유는' 지렛대 집 구입' 의 황금시대가 이미 끝났기 때문이다. 부동산은 투자의 표적으로서 유동성과 실현 능력이 점차 떨어지고 있으며 개발자, 매니저, 소유주의 마음가짐은 거래량과 가격의 성과처럼 계속 초조해 하고 있다.
더 깊은 이유는 구매 제한 대출 정책이 수요를 억제하고, 인구 배당이 임계점에 도달하고, 공급과 수요 구조가 크게 바뀌고, 증분 시장이 전환점 진출을 하기 때문이다.
미래의 부동산 규제가 정책을 대폭 완화할 가능성은 크지 않다. 여러 업계 인사들은 신용편향이 여전히 장기적인 추세이며 부동산세, 토지제도 등 장효 메커니즘이 점차 보완될 것으로 전망했다. 중국 주택시장은 주거로 복귀할 것으로 예상되며, 주택업체들은 주식시장의 새로운 성장점을 발굴할 것으로 예상된다.
중고 주택 가격 인하
선전 업주 장선생은 20 16 이 용강 중심성에서 큰 호형을 샀는데, 당시 선전 부동산 시장이 성수기였다. 당시 그는 아무리 생각해도 손에 든 부동산이 이미 2 년 연속 평가절하되었다고 생각하지 못했다.
베이징의 중고 주택 시장에서도 일부 업주들은 그들의 집을 팔려고 서두르고 있다.
초조한 장 선생은 일선 도시의 많은 중고주택 소유주들의 축소판일 뿐이다. 1 막바지에 접어들면서 중고주택 시장은 20 18 하반기 침체를 이어가고 있으며, 일선 도시는 여전히 중고주택 가격 인하로 큰 타격을 받고 있다.
하지만 저택의 가치는 특히 두드러진다.
최근 상하이 푸동육가입 세마빈강 화원 20 채에 가까운 저택' 시장가격보다 심각하게 낮다' 는 판매가 업계에 큰 파장을 일으켰다는 소식이 전해졌다.
안거객의 실시간 자료에 따르면 세모빈강 정원의 두 지역은 평균 90300 원/평방미터로 상장되어 있지만, 현재 5 채원이 70,000 원/평방미터보다 낮으며, 각각 시장가 100 ~ 200 만 원보다 낮은 것으로 나타났다.
수치에 따르면 지난해 5 월부터 세모빈강 가든은 9 월 평균 가격이 계속 하락하고 있는 것으로 나타났다.
심천에서는 선전만, 동부 화교성을 대표하는 부동산 시장인' 풍향표', 저택, 별장도 호응하여 떨어졌다.
동양화교성 천로의 업주가 밑지고 1000 만 매가설에 이어 선전 베이 저택구 황정항도 300 만 원에 팔렸다는 사실이 선전의' 집을 사면 반드시 벌어야 한다' 는 결론을 증명하거나 전복됐다.
중고 주택 시장 데이터 또한 시장 침체를 강조합니다.
악유가와 선전 시규토위 자료에 따르면 20 18 년 심천 중고주택 거래가격과 수량은 하반기에 눈에 띄게 위축됐고, 4 분기 거래량은 공인된 5,000 채/월안전선 이하 12 년 4,000 채 하락했다.
선전 중원의 자료에 따르면 선전 중고주택 거래 평균가격이 이미 4 개월 연속 하락한 것으로 나타났다. 거래 수를 보면 2 월 23 일 현재 심천 중고주택은 6 월 65438, 2699 채, 10 월 거래 4 1 175 채, 링비 35% 하락했습니다
중고 주택 가격으로 볼 때 광저우는 일선 도시에서' 영락' 하고 있다. 국가통계청에 따르면 20 18 년 2 월 일선 도시 중고주택 판매가격은 링비 0.3% 하락해 4 개월 연속 하락했다. 그중 베이징 상하이 광저우 선전은 각각 0.2%, 0.3%, 0.4%, 0.3% 하락했다.
방을 바꾸는 사슬이 막히다.
많은 부동산 연구원들은 중고 주택 시장이 침체되고 정책 조정이 주된 원인이라고 지적했다.
심천의 경우, 73 1 뉴딜 이후 선전 부동산 시장은 큰 손실을 입었고, 경제 하행 압력이 높아져 시장이 하락할 것으로 예상된다.
정부의 엄격한 제한 한도 대출 하에서, 중고 집값이 거꾸로 매달리는 현상이 뚜렷하다. 게다가,' 삼증일체' 정책은 주택 교체 비용을 증가시켜 중고 거래가 침체에 빠졌다.
쇼샤오핑은 규제 정책이 수요를 억제하는 것 외에 상승 기대가 시장에 영향을 미치는 관건이라고 지적했다. "경제 하행의 기대에 따라 주택 구입자들은 관망적인 태도를 취하고, 주택 구입은 더욱 신중할 것이다."
쇼샤오핑은 시장이 일반적으로 국가가 부동산 규제에 대한 기대가 크고 가격 상승 공간이 크지 않다고 생각한다고 밝혔다. 이 전제하에 주택 구입자들은 의사결정 속도를 늦출 것이다.
선전 부동산 시장에서도 소비자들은 더 이상' 부동산에 투자하면 벌 수 있다' 는 자신감이 없다는 뜻이다.
또한 연말에 대량의 신부동산상이 시장에 진입하여 중고 주택 거래에 어느 정도 영향을 미쳤다.
심천을 예로 들자면, 화강성, 반케 성성이 4,000 여 채의 스위트룸을 개업하여 결국 2,000 채의 스위트룸을 거래하게 되었다. 반케, 풍영, 홍영원일성 중심도 연말에 그물을 뿌렸다.
주택 융자 계약금, 세금, 새집 판촉 3 중 압력으로 6 월 5438+2 월 중고주택 거래가 부진에 빠졌다.
악우가와 선전 시규토위 자료에 따르면 20 18 심천 중고주택 거래가격과 수량, 특히 하반기 이후 눈에 띄는 하락이 나타났다. 4 분기 거래량은 모두 공인된 5,000 세트/월안전선 이하에서 12 가 4,000 세트 하락했다.
중원지지수석분석가 장대위는 20 19 년 부동산 정책과 신용정책이 크게 변하지 않으면 시장 하향 조정이 불가피하다고 전망했다.
"레버리지 주택 구입" 시대의 끝
집값의 관건은 신용대출에 달려 있다. 장대위는 유동성이 부족한 상황에서 부동산 자산의 유동성이 낮기 때문에 집을 사는 것, 특히 비핵심 도시의 집을 사는 것은 더 이상 안전한 투자 선택이 아니라고 지적했다.
중앙은행의 최근 자료에 따르면 20 18 년 말 인민폐 부동산 대출 잔액은 38 조 7000 억 원으로 전년 대비 20% 증가하여 전년 말보다 0.9% 포인트 낮은 성장률을 보였다. 연간 6 조 4500 억 원이 증가하여 같은 기간 각 대출 증가의 39.9% 를 차지하며 전년 수준보다 1.2% 포인트 낮았다.
또한 20 18 년 말 현재 개인 주택 대출 잔액은 25 조 7500 억 원으로 전년 대비 17.8% 증가하여 전년 말보다 4.4% 포인트 낮아졌다.
개인 주택 융자 잔액이 계속 좁아지면서 주민들이 주택 구입 지렛대도 하행 통로로 들어갔다. 이거연구원에 따르면 2065438+2008 년 3 분기 전국 주민표 내 주택 매입 레버리지율은 3 1.3%, 링비는 0.6% 포인트 하락해 전년 대비 6.5% 포인트 하락했다.
과거 수치로 볼 때, 20 16 년 4 분기 주민구매레버리지율은 20 10 년 이후 최고 수준인 44. 1% 에 달했다. 20 17 년 1 분기에는 이 지수가 43.8% 소폭 하락한 이후 6 분기 연속 하락했다.
즉, 신용 정책의 지속적인 강화와 유동성 요인의 영향으로 주민들이 지렛대를 가할 수 있는 공간이 극히 제한되어 부동산의 유동성이 악화되었다는 뜻이다.
65438+2 월까지 긴장된 부동산 시장에 약간의 느슨한 조짐이 나타나고 각지의 정책 동향이 눈에 띄게 줄어들면서 부동산 시장에 대한 기대가 달라졌다.
융해 360 자료에 따르면 5438 년 6 월 +2 월 전국 첫 스위트룸 대출의 평균 금리는 5.68% 로 기준 이자율 1. 159 배에 해당하는 것으로 나타났다. 이는 23 개월 만에 전국 첫 스위트룸 대출의 평균 금리가 처음으로 하락한 것이다. 북상광심 등 인기 도시의 첫 금리 평균치가 모두 다른 정도로 하락했다. 이 중 선전은 기준 부동 15% 에서 부동 10% 로 내려갔다.
그는 20 19 주택 융자 집행 금리 인하가 전체 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상했지만, 중점은 하향 조정 폭을 봐야 한다.
그녀는 모기지 금리 외에 시장 거래량의 변화에 영향을 줄 수 있는 다른 요인들이 있다고 더 지적했다. 금리 조정의 유리한 요소가 있지만 거래량이 상승한다는 뜻은 아니다.
선전을 예로 들다. "20 19 년 전 시의 중고주택 거래량은 하행 압력에 직면해 전 시의 중고주택 거래량이 5%- 10% 정도 하락할 것으로 예상된다. 그는 중고 집값이 크게 오르기가 어려워 20 19 년 집값 상승 속도가 둔화될 것으로 예상된다고 밝혔다.
한편 장대위는 전국 부동산 시장의 정책 밑부분이 이미 나타나 앞으로 전면 완화될 가능성은 크지 않다고 지적했다. 신용대출은 여전히 긴박한 환경에 처해 있고, 한도 대출 정책을 엄격히 집행하지만, 자택 수요에 대한 합리적인 신용대출은 기울어질 것이며, 이는 20 19 년 중 가장 발생할 가능성이 높은 부동산 정책 변화이기도 하다.
투자자들에게' 지렛대 집 구입' 시대는 영원히 사라질 수 있다.