본문 | Zou Linhua
서문 이 기사의 주요 목적은 심천 부동산 시장의 잠재적 위험에 대해 경고하는 것이며 확인된 사실을 대변하지는 않습니다.
우리나라에는 한때 경제적으로 가장 역동적인 도시 중 하나였던 도시가 있습니다. 전국적인 창업으로 지역 주민들은 엄청난 부자가 되었고, 1인당 가처분 소득은 전국 도시 중 3~4위를 기록하고 있습니다. 중소기업이 호황을 누리고 있고, 취업기회가 급속도로 늘어나면서 중서부 지역에서 이주노동자가 대거 유입되고 있다. 지역 경제가 매우 번영하는 가운데, 부동산 시장도 한때 전국 도시 중 주택 가격이 1위를 차지할 정도로 매우 뜨겁습니다.
그런데 어느 날 갑자기 지역 신용위기가 터져 수많은 기업이 문을 닫고, 직원들이 일자리를 잃고, 집값이 반토막이 나고, 중소기업이 집단적으로 몰리게 되는 직접적인 원인이 됐다. 기업주들은 빚을 갚지 못해 도주하거나 자살하기도 했다. 그 후, 이 도시는 10년 동안 상대적인 쇠퇴를 겪었습니다. 도시의 위상과 주택 가격 모두 전국 주요 도시에서 이전의 존재감을 잃었고 이전의 영광도 점차 잊혀졌습니다.
물론 저자가 심천의 향후 10년을 이야기하기 위해 2031년으로 시간여행을 하는 것은 아니다. 중국.
원저우 사람들은 풀뿌리 기업가 정신이 강해 한때 '동양 유대인'으로 불렸다. 개혁개방의 이점을 활용하여 원저우는 중국에서 가장 빠르게 성장하는 민간 경제와 가장 활력이 넘치는 도시 중 하나가 되었습니다.
먼저 부자가 된 동시에 원저우 사람들은 부동산에 대한 선호도도 높아졌습니다. 금세기 첫 10년 동안 원저우의 주택 가격은 이미 전국적으로 손댈 수 없는 수준이었습니다. 2008년 원저우 도시 지역의 신규 주택 평균 가격은 건물 평방미터당 20,000위안을 넘었습니다. 원저우 시내 주택 가격은 건물 ㎡당 10만 위안에 가깝다. 같은 기간 베이징 시청구의 주택 가격은 건물 평방미터당 약 1만~2만 위안 수준이었다. 당시 원저우의 주택 가격은 일부 통계에 따르면 전국 최고 수준이었다. '원저우 부동산 투기단'은 한동안 유명세를 타며 곳곳의 부동산 시장을 공포에 떨게 만들었다.
2008년 글로벌 금융위기의 발발은 획기적인 경제 사건으로 원저우의 부동산 버블 과정에 더욱 기여했다.
금융위기 이후 세계 경제가 극심한 불황에 빠지는 것을 막기 위해 주요국 중앙은행들이 '비행기로 돈을 퍼뜨리는' 대열에 합류했다. 느슨한 통화 환경에서 원저우의 신용 규모는 빠르게 확대되었습니다. 한편, 대외 수요 위축과 산업 유지의 어려움으로 인해 다수의 중소기업 사업주들이 산업을 포기하고 대출이나 투자로 전환하고 있으며, 산업은 단지 자금조달을 위한 덮개로만 존재하고 있습니다. . 부동산 시장으로 자금이 유입됐고, 부동산 버블은 더욱 확대됐다.
신용규모가 확대되는 가운데 신용자금 이전의 필요성으로 인해 민간대출 규모도 확대되고 있다. 2011년 7월 21일 중국인민은행 온주중앙지점이 발표한 '온주 민간대출시장보고서'의 모니터링 조사분석에 따르면 온주시 가구의 89%, 기업의 59.67%가 민간대출에 참여하고 있다. 규모는 최대 1,100억 위안으로 시 은행 대출의 10%를 차지한다. 지난 10년 동안 원저우 은행의 대출 규모는 7배 증가했고, 같은 기간 민간 대출 규모는 2.4배 이상 증가했다. 보고서의 대략적인 추정에 따르면 민간대출 1100억 달러 중 20%인 220억 위안이 부동산 프로젝트 투자나 부동산 투기 자금 조달에 사용됐다. 일반 생산 및 운영에는 35억 위안, 즉 380억 위안 이상이 사용되었습니다.
2010년부터 2011년까지 글로벌 금융위기의 그림자가 점차 옅어지면서 경기과열을 막기 위해 거시통화 공급이 위축되기 시작했다. 통화 공급 긴축은 원저우의 민간 대출 위기를 간접적으로 촉발하고 경제 거품을 터뜨렸습니다. 2011년 4월부터 2011년 9월까지 민간대출에 관여한 중소기업과 보증회사가 대거 부도를 내면서 관련 기업 오너들이 빚을 갚기 위해 도주하거나 자살하는 등 주택 가격이 눈 깜짝할 사이에 폭락했다. . 은행신용자금이 곡선형으로 민간대출시장으로 유입되면서 민간대출 리스크도 은행으로 확산될 전망이다.
원저우가 위기에서 벗어나고 위험을 해결할 수 있도록 중앙 정부는 원저우에 특별 금융 정책 지원을 제공했습니다.
2012년 3월 28일 국무원 상무회의에서는 원저우가 제도 및 메커니즘 혁신을 통해 금융 위험을 해결하고 경제 및 사회 발전에 부합하는 다양한 금융 시스템을 구축할 목적으로 원저우 금융종합개혁 시범구를 설립하기로 결정했습니다.
풀뿌리 기업가 정신 (여전히 "원저우 두 가족"에서)
그러나 10년이 지났고 원저우는 기본적으로 3급 도시가 되었으며 주요 도시에 존재하고 있습니다. 전국적으로 점차 사라졌습니다. 2020년 원저우의 1인당 가처분 소득은 전국 도시 중 17위를 기록했으며, 저장성 소흥(Shaoxing), 저우산(Zhoushan), 가흥(Jiaxing) 등의 도시를 능가했습니다. 지난 10년 동안 국내 부동산 시장은 여러 번의 우여곡절을 겪었습니다. 이 기간 베이징의 주택가격은 상하이와 항저우를 제치고 전국 1위를 차지했다. 웨이팡 지수(Weifang Index)의 통계에 따르면, 2020년 12월 원저우의 2베드룸 주택 평균 가격은 평방미터당 24,354위안으로 전국 11위를 기록했습니다.
원저우의 흥망성쇠의 역사적 배경은 우리나라가 부족경제에서 흑자경제로 전환한 것입니다. 1980년대와 1990년대 사회 상품 부족으로 인해 원저우 민간 기업은 부족 경제라는 역사적 기회를 포착하여 전통적인 제조업 생산 및 운영에 종사하여 막대한 이익을 얻었고 생산 규모가 급속히 확대되었습니다. 그러나 새 세기의 흑자 경제 도래, 위안화 환율의 절상, 인건비 및 원자재 가격의 급격한 상승으로 인해 원저우 경제도 변화와 업그레이드의 지점에 도달했습니다. 일부 기업은 생산비 절감을 위해 막대한 자본을 해외로 이전하기도 했다.
전통 제조업의 발전이 어려웠을 때 원저우 사람들의 예리한 비즈니스 감각 덕분에 원저우 사람들은 부동산 투자에서 막대한 비즈니스 기회를 빠르게 발견할 수 있었습니다. 원저우 부동산 투기꾼들도 명성을 얻고 도시와 영토를 정복했습니다. 그러나 막대한 이익에 대한 신화가 연달아 터지고 마침내 거품이 터지면서 원저우의 제조업과 부동산 산업은 영광을 잃었습니다. 이는 실제로 자본산업의 전환이 실패하고 '현실에서 현실로 전환'된 사례이다.
2020년 이후 부동산 시장 패턴은 눈에 띄는 변화를 겪었다. 선전의 주택 가격은 빠르게 상승해 베이징을 제치고 주택 가격 기준으로 전국 1위를 차지했다.
중국 부동산 산업의 발상지인 선전은 많은 대형 부동산 회사의 본사이며 당연히 국내 부동산 시장의 중요한 벤치마크입니다. 이전 1선 도시와 2선 도시의 주택 가격 인상은 모두 선전에서 시작됐다. 예를 들어 마지막 주택 가격 상승 물결에서는 2015년 초 선전에서 주택 가격이 처음 급등했고, 2015년 하반기 상하이, 2016년 베이징에서 주택 가격이 급등했습니다. 그러나 지난 주택 가격 상승 물결 속에서 선전의 주택 가격은 베이징을 넘지 못하고 전국 1위를 차지했다.
선전은 중국의 중요한 혁신 거점이지만 높은 주택 가격에는 이유가 있습니다. 그러나 원저우처럼 선전의 주택가격이 전국 최고 수준으로 오른 것은 전적으로 축적된 경제적 경쟁력의 결과는 아니다. 이는 선전이 번영에서 쇠퇴로 전환하는 획기적인 사건일 가능성이 더 높습니다. 선전이 부동산 붐에서 순조롭게 벗어나지 못한다면 선전은 향후 10년 동안 원저우처럼 상대적인 경제 위상이 계속 하락할 가능성이 크다. 주택가격 1위 자리도 잃게 된다.
역사 경험에 따르면 국가나 도시가 번영에서 단계적으로 쇠퇴로 변할 때 일반적으로 큰 부동산 거품을 경험하게 됩니다. 1980년대 말과 1990년대 초 일본만큼 멀고, 최근에는 2008년 글로벌 금융위기 전 미국만큼, 최근에는 2011년 4월 이전 중국의 원저우 정도다.
부동산 버블이 발생하는 논리는 경제가 급속한 발전 단계에서 막대한 자본적 부를 축적해야 한다는 것이다. 그러나 개발에 병목 현상이 발생하면 실물경제에 발전의 여지가 없어 막대한 자금이 갈 곳이 없어 부동산 시장으로 쏟아져 대규모 자산버블이 발생하게 된다. 주택가격의 급격한 상승은 자연히 비용을 증가시키고 실물경제의 생활공간을 더욱 압박하게 되어 이미 어려움을 겪고 있는 경제경쟁력을 완전히 상실하게 됩니다.
원저우의 패배 10년 뒤에는 중국이 부족경제에 작별을 고하고, 원저우의 풀뿌리 경제를 대표하는 중소기업이 영광을 잃었다. 동시에 원저우는 변화를 달성하고 새로운 성장 경로를 찾기 위해 선점자 이점을 성공적으로 활용하지 못했습니다.
원저우의 경제 상황이 상대적으로 하락한 이유는 외부 환경 변화로 인해 많은 기업이 산업을 포기하고 부동산 및 가상 경제에 투자하게 되면서 산업 환경이 점점 심각해졌기 때문입니다. 속을 비우기. 이는 심천과 어느 정도 유사점이 있습니다.
이번 선전 부동산 상승의 논리는 무엇일까? 민간자본은 왜 또 다시 현실을 도피하고 가상으로 진입하는 길을 택했을까? 앞서 언급했듯이 부동산 거품은 급속히 발전하는 경제가 갑자기 개발 병목 현상에 직면하는 것과 밀접한 관련이 있는 경우가 많습니다. 실물경제가 상당한 경쟁우위와 넓은 개발공간, 막대한 이익을 갖고 있다면 부동산 시장으로 대규모 자금이 유입되지 않을 것이고 부동산 버블도 일어나기 어려울 것이다.
중국 개혁개방의 창구이자 최전선인 선전의 개혁 배당금 지급은 중국 경제 발전의 원천이다. 심천의 부상은 세계 최초를 향한 과감한 정신에 바탕을 두고 있다. 동시에 선전의 발전에는 국가 차원의 정책 지원, 홍콩과의 근접성 등 독특한 이점도 있습니다. 그러나 우리 나라의 개혁개방은 40년 이상 지속되었으며 사회는 제도적으로 상대적으로 안정되는 시기에 접어들었고 선전의 개혁은 점차 결실을 맺게 되었습니다. 제도적 혁신이 미미하더라도 다른 도시에서 쉽게 모방할 수 있어 지속적인 경쟁 우위를 유지하기가 어렵습니다. 동시에 자유무역지대가 곳곳에 뿌리를 내리는 시대에 정책지원은 선전 발전에 미치는 한계효과가 최소화되는 단계에 이르렀다.
반면 선전의 높은 주택 가격은 사업 비용 증가와 임차인 계층 급증으로 이어졌습니다. 심천의 지형은 바다와 산지로 둘러싸여 있어 토지 공급의 탄력성이 극히 낮으며, 높은 주택 가격을 완화하기 위한 효과적인 토지 경쟁을 형성하기도 어렵습니다. 또한 전염병의 영향으로 글로벌 통화 환경이 완화되어 선전 주택 가격 상승에 대한 외부 조건도 제공했습니다.
따라서 이번에 선전의 주택가격이 전국 1위를 차지한 것은 전적으로 전국민이 선전의 미래를 낙관하고 있기 때문만은 아니다. 어느 정도 "현실에서 가상 현실로 사라지는 것"과 돈의 손실은 환경의 결합된 결과입니다.
선전이 부동산 붐에서 원활하게 벗어나 '현실에서 현실로'를 실현하지 못한다면 선전은 제2의 원저우, 2선, 3선 도시로 거듭날 가능성이 높다고 예상된다. 미래에는 잃어버린 10년을 경험하게 될 것이다.
반대로 선전이 부동산 거품을 억제하고 산업 공동화를 성공적으로 피할 수 있다면 선전은 향후 10년 후에도 여전히 1급 도시로서의 위상을 유지할 수 있다.
참고문헌:
민간대출 위기의 원인과 거버넌스 전략 - 창저우대학교 저널(사회과학)을 예로 들어. 판). 13권 1호, 2012.
/item/원저우 민간대출 위기
이 글에 표현된 견해는 작성자의 개인적인 견해일 뿐, 그 견해를 대변하는 것은 아닙니다. 저자가 속한 중국 사회과학원
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