2020년 4월 30일, 중국 증권감독관리위원회와 국가발전개혁위원회는 '인프라 부문의 부동산 투자신탁기금(REIT) 시범사업 추진에 관한 고시'를 발표했습니다(참고). 많은 기대를 모았던 공개 REIT 시범 프로그램이 공식 출시되었습니다. 8월 초, 중국 증권감독관리위원회는 인프라 REIT 공모의 시작을 알리는 '인프라 증권 투자 펀드 공모 가이드라인(시험)'을 발표 및 시행했습니다. 공공 리츠 시장의 건설은 중국의 금융 공급 측면 개혁과 시장 중심의 요소 배분의 중요한 부분이며 인프라 건설과 자산 관리 시장의 발전에 큰 의미가 있습니다.
금융 공급 측면 개혁의 새로운 원동력
지방 국유 자산의 '통합자'로서 시장 지향적 운영 메커니즘을 도입합니다. 70년 이상의 경제 건설을 거쳐 우리나라는 새로운 산업화, 정보화, 도시화, 농업 현대화의 급속한 발전 단계에 있으며 인프라 건설과 투자에 대한 수요가 엄청납니다. 현재 상당수의 다양한 유형의 인프라가 구축되어 있으며 교통, 에너지, 지방자치 행정 및 기타 분야에서 중요한 역할을 하고 있습니다. 인프라 REIT에 대한 시범 프로젝트를 수행할 수 있는 기반과 조건이 갖추어져 있습니다. 2019년 말 현재 우리나라의 도시 기반 시설 누적 투자액은 150조 3천억 위안에 달합니다. 주요 자금원은 재정 지출, 은행 부채, 자체 조달 자금이며 자본 시장에서 제공하는 자금은 극히 제한되어 있습니다. 매우 낮습니다. REIT는 국유 자산과 지방 정부 자본 운영을 효과적으로 통합할 수 있는 강력한 도구가 될 것입니다. 한편, 인프라 REIT는 전문 운영자 또는 전략적 파트너를 도입하는 동시에 상대적으로 시장 지향적인 운영 메커니즘을 도입할 것입니다. 자본 시장을 이용하여 고품질 유사 기업을 인수하고 합병합니다. 지역 국유 자산은 대규모, 집중적, 전문적 운영을 달성할 수 있으며, 이는 인프라의 운영 효율성을 효과적으로 향상시킬 수 있습니다. 토지, 노동, 자본, 기술, 데이터 및 기타 요소의 시장 지향적 할당 시스템 및 메커니즘 인프라 건설 과정에서 국유 자산의 효과적인 통합을 위한 유리한 조건과 좋은 환경을 개선하고 조성하며 조직 형태를 최적화하고 인프라 프로젝트 건설 관리 방법 및 인프라 공급 품질을 향상시킵니다. 또한 인프라 REIT는 지역 국유 자산 투자 및 융자 시스템을 더욱 개선하고, 사회적 자본에 대한 대안적이고 보다 유연한 출구 방법을 제공하며, 인프라 건설에 참여할 수 있도록 더 많은 사회적 자본을 유치하고, 일반 투자자가 투자할 수 있도록 합니다. 인프라 투자.
자산 측면의 관점을 활용하여 지방 정부 부채 해결을 위한 '단계적 수단'을 제공합니다. 국제적으로는 거시 레버리지 비율을 측정하기 위해 부채/GDP를 주로 사용하지만, 미시 연구에서는 부채/자산, 즉 자산-부채 비율을 사용하여 레버리지 비율을 측정하는 경우가 많습니다. 이러한 거시와 미시 계산 수준의 차이는 주로 두 가지 요인에 의해 발생할 수 있습니다. 첫째, 경제의 경우 부채 데이터는 얻기 쉽지만 자산 데이터 통계는 상당히 어렵습니다. 둘째, 자유시장체제에서는 정부 적자지출의 대부분이 의료, 교육, 복지, 국방비 등 소비지출이므로 자본지출이 적어 유효자산이 형성되지 않는다. 우리나라의 지방자치단체는 외국과 달리 부채투자를 통해 국유자산을 다수 형성하고 있어 전반적인 사회복지 향상의 타당성을 제공하고 있으므로 부채/자산 지표를 활용하여 지역을 측정하는 것이 보다 과학적이다. 부채 위험, 재무 관리를 전통적인 부채 측면에서 자산 측면으로 확장할 수 있습니다.
거시적 통계에 따르면 우리나라 정부 부채는 2003년부터 2017년까지 우리나라의 전기, 열, 가스, 물 생산 및 공급 산업, 운송, 산업 분야에 주로 고정자산 투자에 사용된 것으로 분석됩니다. 창고 및 우편 산업 기반시설 건설, 기반시설 건설 3개 산업의 누적 투자액은 172조3200억 위안에 달해 대규모 고정자산을 형성했다. 부채/GDP 지표는 부채 측면만 고려하고 자산 측면은 고려하지 않습니다. 이 지표를 사용하여 우리나라의 지방 정부 부채 위험을 조사하는 것은 포괄적이지 않습니다.
부채 상환에 사용할 수 있는 일반 재정 수입 외에도 자산 소득이나 자산 매각 수익금도 부채 상환에 사용할 수 있습니다. 레버리지 수준은 낮지만 대차대조표에 자산이 거의 없는 상황에서는 자산 관련 정보를 포함하는 자산-부채 관계가 부채 문제를 분석하는 데 더 중요한 관점입니다. 인프라 REIT는 우리나라의 대규모 축적된 인프라 자산을 투명하고 표준화되었으며 거래 가능한 REIT 상품으로 전환함으로써 기존 자산의 유동성을 향상시키고 기존 자산을 활성화시킵니다. 지방정부 재정관리를 부채 측면에서 자산 측면으로 확대해 지방정부의 기존 자산을 통합하고 효과적으로 활성화하고, 관리방식을 최적화하고, 거시레버리지 비율을 낮추고, 지방정부 재정압박을 완화하고, 지방채무위험을 해소할 수 있다.
자산 관리 산업에 의존하여 경제 변화와 업그레이드를 위한 '부스터'를 제공합니다. 현재 우리나라의 발전은 여전히 전략적 기회의 시기에 있습니다. 내부적으로 보면, 우리나라 경제는 이미 고품질 발전 단계에 들어섰고 많은 우세와 조건을 갖고 있지만, 구조적, 제도적, 순환적 문제가 얽혀 어려움과 도전에 직면해 있습니다. 대외적으로 국제환경은 날로 복잡해지고 있으며, 불안정성과 불확실성은 더욱 커지고 있습니다. 2분기 우리나라 GDP 성장률은 3.2배, 전분기 대비 성장률은 11.5배에 달했다. 전체 산업체인의 작업과 생산이 재개되면서 공급측면이 크게 회복됐고 국내 수요도 점차 회복됐다. 집어 들었다. 7월 30일에 열린 중국 공산당 중앙위원회 정치국 회의에서는 전쟁 장기화의 관점에서 이해하고 국내 순환을 주체로 하여 새로운 발전 구도의 형성을 가속화해야 한다고 강조했다. 국내와 국제가 서로를 강화하는 이중주기.
인프라 분야 관점에서 보면 전통적으로 운영개선 방식에 의존해 왔던 인프라 역량 향상을 위한 공간이 점차 비좁고 좁아지고 있다. 그러나 리츠를 통해 자본시장을 기반으로 하는 자산운용산업은 부스터는 인프라 산업에 새로운 활력을 불어넣을 것이며 자산관리 산업에도 큰 영향을 미칠 것입니다. REIT는 인프라의 소비 기간을 바꾸지는 않지만 인프라 구입 기간을 단축할 것입니다. 기존의 서비스 수수료 기반 주택담보대출 상환 모델은 완전히 바뀔 것입니다. REIT를 통해 인프라 산업의 회전율이 높아지고 상품 자본의 속성이 부여될 것입니다. 정부 또는 기타 인프라 투자는 REIT를 발행함으로써 상대적으로 짧은 기간에 투자금을 회수할 수 있습니다. 인프라의 서비스 수명. 구매기간 단축을 통해 구매자는 잉여자금을 활용하여 기타 자본지출이나 금융투자 등 고수익 투자활동에 참여할 수 있게 되며, 이는 인프라 REIT 및 금융화 수준을 더욱 촉진하고 모든 참가자의 열정을 제고할 것입니다. 자산관리산업 전체는 정부기관과 공기업의 전통적인 운영방식마저 바꿔 새로운 자산관리 시대에 접어들었습니다.
중국 자산 관리 산업의 발전 요구와 매우 일치합니다
인프라 REIT의 개발은 지방 정부의 기존 자산을 효과적으로 활성화할 수 있을 뿐만 아니라 선순환 투자 순환을 형성할 수 있으며, 직접금융 비중을 높이고 매크로 레버리지 비율을 낮추며, 주식, 채권, 현금 외에 새로운 주요 자산배분 카테고리로 투자자들에게 높은 수준의 장기 투자 수단을 제공합니다. 위험 대비 수익률, 포트폴리오 다각화 가치 및 우수한 유동성을 통해 주민의 부동산 소득은 고품질의 대규모 자산을 제공합니다. 우리나라 자산관리 시장의 발전 상황과 문제점으로 볼 때, 인프라 REITs 파일럿의 개시는 우리나라 자산관리 산업 발전의 실제 요구와 매우 일치합니다.
2012년 하반기부터 다양한 신규 자산관리 정책이 도입되면서 은행 재무관리부서, 신탁회사, 보험자산관리기관, 증권자산관리기관, 펀드 자회사 등이 잇따라 쏟아지고 있다. 자산관리시장에 진출한 중국은 '대형자산관리' 시대를 열었다. 저자의 데이터 요약에 따르면 2019년 말까지 우리나라 자산운용산업 규모는 110조 위안을 넘어섰다. 그 중 공적자금 규모는 약 15조위안, 사모펀드(중개자산관리, 펀드자회사계정, 펀드회사 특별계정, 사모펀드 운용상품 포함)는 약 33조위안, 은행자산관리상품은 약 33조위안이다. 22조위안, 신탁상품이 22조위안, 보험자산운용이 18조위안이다.
자산운용산업의 포용성을 더욱 강화해야 합니다.
기관투자가들의 부동산 배분 목표 비율은 해마다 높아지고 있다. 인프라 REIT 파일럿은 중국 자산 관리 시장의 제품 격차를 효과적으로 메울 수 있고, 모든 유형의 투자자가 인프라 및 부동산 시장 투자에 참여할 수 있는 편리한 채널을 제공하며, 전문 자산 관리 및 운영 모델을 사용하여 투자자가 시간 간 투자를 달성할 수 있도록 지원합니다. , 지역 간, 지역 간 투자는 산업 전반에 걸쳐 분산된 자산 배분을 통해 투자 포트폴리오의 경계가 외부로 확장되는 데 효과적으로 도움을 줄 수 있으며 연금, 사회 보장 기금 및 주민 재정 관리 기금의 투자 수요를 실질적으로 충족할 수 있습니다. 부동산, 자산의 큰 범주. 전반적으로 REITs 시장의 발전은 전체 자본시장과 자산관리 산업의 발전에 있어서 혁명적인 의미를 갖게 될 것입니다.
둘째, 공공리츠 상품은 자산관리업의 저축성을 향상시키고 투자자에게 안정적인 현금 흐름, 위험과 수익의 대칭성, 우수한 유동성, 높은 투명성을 갖춘 표준화된 상품을 제공할 수 있습니다. REITs 시장 기능을 통해 자산관리업의 저축 기능을 실현하고 저축의 투자 전환을 촉진합니다. REIT는 높은 배당금과 안정적인 특성을 갖고 있어 특정 수익을 추구하는 펀드를 REIT 시장에 도입하는 데 도움이 됩니다. 동시에 REIT의 유동성 특성으로 인해 보유자는 언제든지 REIT 주식으로 유동성을 확보하고 다른 금융 투자 활동에 참여하여 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 특히 펀드고정투자 등 저축성 특성을 지닌 재무관리 방식의 경우 리츠는 기존의 사업 운영 모델을 바꾸고 안전성, 유동성, 부가가치의 통일성을 달성하게 된다.
셋째, 공모 REIT 상품 시범사업을 통해 자산운용업계가 본연의 모습으로 돌아갈 수 있도록 돕겠습니다. 중국 자본 시장의 건전한 발전은 관리자의 도덕적 해이와 대리인 문제를 피하면서 관리자에게 인센티브를 제공하고 모든 참가자의 이익을 보호하고 조정하는 데 달려 있습니다. REIT 시스템은 자산 관리 산업에 중요한 거버넌스 메커니즘을 제공합니다. 한편, REIT의 가치 창출은 부동산 자산의 실제 운영을 기반으로 하기 때문에 REIT 가격 책정의 핵심은 자산의 장기적으로 안정적인 배당을 평가하고 운영 수준을 개선하여 자산 가치를 높이는 능력, 도덕적 해이가 가격 책정에 미치는 영향을 줄이고, 자산 관리 시장에서 자산 가격 책정의 건전한 발전에 기여합니다. 반면, REIT는 강제배당제도를 채택하고 있는데, 이러한 제약으로 인해 REIT의 가처분 잉여현금흐름이 크게 줄어들어 REIT의 확대가 외부 자금 조달이나 자산 순환에 의존하게 되어 관리자의 자신의 이익에 따른 확장 충동이 저해됩니다.
넷째, 공모 REIT 시범사업을 통해 자산운용시장이 중국 경제 성장의 새로운 원동력이자 엔진이 될 것으로 기대된다. 첫째, 공공자금리츠 시범사업은 화폐자금의 '유휴' 문제를 개선하고, 금융측면과 투자측면의 정밀한 연계를 통해 실물경제에 봉사하는 자본시장의 기능을 공고히 한다. REIT를 통해 '교량'을 구축하고, 사회적 자본이 인프라 구축에 참여하도록 유도하며, 나아가 금융자산 관리 도구의 기존 '내부 순환' 모델에서 자산의 '체외 순환' 모델로 전환하기 위해 자본 시장에 진입하는 화폐 자금을 유도합니다. 실물경제에 서비스를 제공하는 경영을 통해 기업의 자금조달 비용을 효과적으로 절감함으로써 실물경제의 이윤폭을 높일 수 있습니다. 둘째, 자산 관리 상품 시스템을 강화함으로써 공공 기금 REITs 파일럿은 투자 및 자금 조달 활동의 규제 범위를 효과적으로 확장하고 경제 발전을 위한 좋은 자본 시장 환경을 조성하며 자본의 정책 전달 역할과 위험 예방 및 해결 역할을 강화합니다. 시장을 선도하고, 금융과 실물경제의 선순환을 촉진합니다. 셋째, 공공 기금 REIT의 시범 프로그램은 또한 우리나라의 지방 국유 자산 관리, 토지, 금융 및 조세, 투자 및 입법의 추가 개선 및 최적화를 추진할 것이며, 공공 기금 REIT의 도움으로 새로운 것을 창출할 것입니다. 기반 시설 건설과 개발에 새로운 기회를 제공하고, 실물 경제를 효과적으로 촉진하여 더 큰 발전을 이룰 것입니다.
공공 REIT 시범사업은 세 가지 주요 이슈에 주목해야 한다
공공 REIT 자체의 독창성과 중요성을 바탕으로 투자자, 운용사, 업계 관점에서 보면 단일 차원에서 REIT의 전체 그림을 완전히 분해하는 것은 어려운 일이며, 단일 차원만 고려할 때 REIT에서 진정으로 좋은 일을 하는 것도 어렵습니다. 그러나 저자는 자산운용업계 전반의 관점에서 파일럿 과정에서 리츠의 액티브 운용과 패시브 운용이라는 세 가지 이슈에 집중해야 한다고 제안한다.
글로벌 주식리츠의 사례로 볼 때, 자산운용관리에 능숙하고 자산수익률을 창의적으로 향상시키는 적극적 운용모델은 확실히 주요 상품운용모델이다. 그러나 주식형 펀드가 액티브 운용 모델과 패시브 운용 모델을 구분하는 것처럼 패시브 운용 REIT 상품도 해외 시장에서 흔히 볼 수 있으며 상대적으로 낮은 관리 수수료를 부과하고 투자자에게 대규모 부동산에 참여할 수 있는 방법을 제공하도록 설계되었습니다. 이 상품 유형은 홍콩 REIT와 싱가포르 REIT에서 비교적 일반적입니다.
액티브 운용 모델인지 패시브 운용 모델인지 두 모델 모두 정통 리츠 상품과 부업 리츠 상품에 엄격한 구분은 없으나, 서로 다른 자본 시장의 운용 규정 및 산업 특성에 따라 다릅니다. . 본토의 현재 인프라 REIT 시범 공모에 관한 한, 우선 "레버리지 감소 및 성장 안정화"라는 본토의 자금 조달 수요를 기반으로 외부 관리 모델을 갖춘 REIT는 손실 없이 자금 이전을 극대화하는 데 더 도움이 됩니다. 그러나 이는 인프라 운영 주체를 REITs 상품에 전체적으로 통합하는 데 도움이 되지 않으며, REITs 상품은 자본 시장과 연결하는 플랫폼으로 더 많이 사용됩니다. 둘째, 인프라 자산이든 부동산 자산이든 적극적인 운영 자체는 양날의 검입니다. 운영을 이해할 수 없는 것은 사실이지만, 관련 기능을 너무 강조하면 "운영"과 관련된 요소가 더 많아지게 됩니다. 부동산 자산을 약화시킵니다. 투자의 "투명성" 이점.
이런 점에서 리츠 자체가 '자산'을 기반으로 한다는 가장 큰 장점을 포기해서는 안 된다. "능동적으로 관리되는 패시브 제품"으로 자리매김하게 됩니다. 여기서 적극적인 경영진은 운영에 중점을 두지 않지만 관리자는 투자 판단, 가격 협상, 운영 감독 및 고품질 자산의 매매 시점에 집중해야 하며 시범 기간 동안 운영은 최대한 매각되어야 합니다.
합리적인 가격 책정은 REIT 경쟁의 절반을 의미합니다. 리츠시장의 자원배분 역할을 제대로 발휘하기 위해서는 합리적인 시장가격이 전제조건이다. 파일럿 기간 동안 자산 관리 업계는 REIT 가격 책정에 중요한 역할을 할 것입니다. 자산관리업계에서는 부동산 비즈니스 로직의 성격에 부합하는 가격 책정 개념을 확립하는 것이 완전한 시장 가격 결정 메커니즘을 확립하고, REITs 시장의 정보 효율성을 향상시키며, REITs 시장의 투기를 억제하고, REIT 가격은 부동산 자산 가격 책정의 "기준"이 되며 중국 REIT 시장 건설을 위한 객관적인 요구 사항이기도 합니다. 단기적으로는 자산운용업계에서도 REIT의 가격 책정 철학과 가격 기대치 관리가 강화될 필요가 있다. 장기적으로 자산관리기관은 인프라 자산에 대한 관리 역량, 운영 역량, 투자 역량을 강화하고, 자산관리 업계에서 REIT 상품 투자의 투명성을 강화하고, REIT 정보 공개를 강화하고, 평가 기준 시스템을 더욱 개선해야 합니다. , 점차적으로 시장 전반의 과학적인 관리 운영과 공개적이고 투명한 가치 평가 및 거래 메커니즘을 구축합니다.
산업 자본과 금융 자본의 공통 수요를 고려하는 것은 REIT의 거버넌스 역량을 향상시키는 장기적인 방법입니다. 중국 REITs 시장의 장기적 건전한 발전은 개방적이고 투명하며 효과적인 시장이 될 수 있는지, 이해관계자의 이익을 보호 및 조정하고 투자자, 발기인, 관리자 및 기타 당사자를 위한 가치를 창출할 수 있는지 여부에 달려 있습니다. REIT의 운용은 전문 운용과 적극적 운용으로, 두 가지 자산 관리 기능인 재무적 속성과 부동산 속성을 모두 갖습니다. REIT의 가치는 운용사의 전문적인 자산관리와 합리적인 투자결정에 달려있습니다. REIT의 거버넌스 이슈인 자산관리 역량 제고를 위해서는 투자자, 산업자본, 운용사 간의 인센티브 호환성이 전제조건입니다. REIT의 거버넌스 문제는 정보 비대칭과 이해상충이라는 조건 하의 대리인 문제에서 비롯되며, 산업자본과 금융자본의 서로 다른 이해관계 요구에도 뿌리를 두고 있다. REIT의 대리인 문제는 크게 두 가지 유형으로 나뉜다. 하나는 발기인(업계 당사자)과 공공투자자 간의 이해상충에서 발생하고, 다른 하나는 투자자와 운용사 간의 이해상충에서 발생한다.
대리인 문제로 인한 대리인 비용을 줄이는 것이 REIT 거버넌스 메커니즘 구축의 목표입니다. 산업측과 금융측 각각의 이익을 어떻게 가늠하고 최대 공통분모를 찾는지는 REIT 거버넌스 메커니즘을 개선하는 장기적인 방법입니다. 저자는 적절한 시장 구축과 지도를 통해 성숙한 금융 및 부동산 투자 개념을 갖춘 REITs 자금 관리 기관 그룹의 육성을 장려하고 금융 기관과 부동산 산업 그룹 간의 적절한 제휴를 장려하는 것이 현재의 발전 방향이 될 수 있다고 믿습니다. 국내 연습.
중국 리츠 시장 구축은 처음부터 시작되지만 '백지 위에 그림을 그리는 것'은 아니다. 경제성장, 질적 발전, 경제성장 등 다양한 측면에서 트레이드오프(trade-off)를 고려해야 한다. 기존 시스템 하에서의 금융 위험 관리 및 통제는 지방 정부의 행동 패턴, 부동산 정책 및 금융 정책과의 조정을 포함하며 그 복잡성은 자명합니다. 중국 공공리츠시장 건설은 하루아침에 이뤄지는 것이 아니라 “천리길도 한걸음부터 시작된다”는 것이 리츠시장 건설과 관련된 이슈를 합리적으로 살펴보고 과학적으로 분석하는 것에도 초점을 맞춰야 한다. 장기적으로 그리고 장기적으로 열심히 일하세요. 인프라 REIT의 파일럿 출시는 획기적인 것입니다. 시범사업의 순조로운 진행과 정책, 학계, 업계의 공동 노력으로 지속적으로 경험을 축적하고 제도적 규정과 실행계획을 개선해 나가면서, 우리는 장기적으로 건전한 발전을 이룩할 것이라고 확신합니다. 중국 REIT 시장. REITs 시장이 점차 개선됨에 따라 자산운용 산업도 새로운 지평으로 확장될 것입니다.