장샤오란?
러가의 '폭발'에 이어 위에루아파트, 난징준추앙컴퍼니, 워커아파트, 궈창컴퍼니, 항저우더유테크놀로지, 궈창아파트 등 장기임대아파트 다수 집주인과의 체납으로 인해 자본 사슬에 문제가 발생한 것으로 나타났습니다. 또한 시안의 9개 부모 임대 아파트가 현지 부서에서 '지정'되었습니다. 문제는 최근 장기임대아파트에서 낙뢰폭발이 왜 이렇게 집중적으로 발생하느냐는 것이다. ?
현상:?
임대아파트가 많이 폭발했다?
최근 위에루아파트, 난징준추앙컴퍼니, 오케아파트, 궈궈아파트 창컴퍼니, 항저우 더유 테크놀로지(Hangzhou Deyu Technology), 궈창 아파트(Guochang Apartment) 등 다수의 장기 임대 아파트가 집주인의 임대료를 체납한 것으로 드러났고 자본 체인에 문제가 발생했습니다. ?
그뿐만 아니라 10월 18일 시안시 주택도시농촌개발국은 시안마치상업운영관리유한회사를 포함해 9개 아파트 회사가 있다는 공시를 발표했다. 및 Xi'an Zuoqi Commercial Operation Management Co., Ltd.가 적시에 주택 임대료를 지불해야 하는 계약 의무를 이행하지 못한 경우, 다양한 이유로 인해 임차인이 제기한 합리적인 요구 사항을 적시에 해결하지 못한 경우, 일부 회사는 등록된 위치에서 정상적으로 운영되지 않고 있으며 회사 리더는 연락이 두절되는 등의 문제가 있습니다. 시안시 주택도시농촌개발국은 시안시 공안국, 시안시 시장감독국 및 기타 부서와 함께 위 9개 아파트 회사를 공동으로 처벌할 예정이다. ?
동동동의 창업자인 콴리는 최근 장기 임대 아파트에 잦은 뇌우가 두 가지 중요한 특징을 보인다고 지적했다. 첫째, 난징, 항저우 등이 단일 도시에서 여러 도시로 확장됐다는 점이다. , 시안, 정저우는 사고 발생률이 높은 지역이 되었으며, 둘째, 주로 중소형 아파트나 2차 임대인이 집중되어 있고 실제 브랜드 아파트가 없습니다. ?
이유:?
맹목적인 확장과 운영상의 결함으로 자본체인 문제가 발생했나?
지난 2년간 지속적인 정책배당 아래 장기- 장기임대아파트는 각종 자본가들이 모색하는 투자대상이 되었습니다. 개발업체, 중개업체, 호텔 운영업체 등이 시장 케이크를 잡기 위해 서두르고 있다. 불완전한 통계에 따르면 상위 30개 부동산 회사 중 최소 1/3 이상이 이미 장기 임대 아파트에 참여하고 있습니다. ?
Beike Housing 수석 부사장 Li Wenjie는 2016년부터 2018년까지 업계의 낮은 진입 문턱으로 인해 다양한 기업이 장기 투자에 집중했다는 점을 지적했습니다. 임대 아파트. 이후 2017년부터 2018년까지 1선 도시의 장기임대아파트 신규 오픈 비율은 35%에 달했다. ?
그러나 발레투 공동 창업자인 가오멍(Gao Meng)의 말대로 많은 아파트 운영자들은 업계 무대와 시장 규칙, 기본 운영 시스템 구축을 무시하고 "맹목적으로 확장하고, 높은 레버리지를 활용하고, 임대 대출을 이용하고, 위장금융을 통한 주택 확보, 규모 확대, 가치평가 확대 등은 큰 리스크를 안고 있다. 블랭크연구소 양셴링 연구원은 “폭발은 표면적으로는 금전적인 문제지만 본질적으로는 불합리한 공급 확대”라고 말했다. 장기임대아파트 분야에 대거 개발업체, 호텔업체, 중개업체, 창업가 등이 대거 진출해 단기적으로 '공급 붐', 즉 공급이 급증하는 현상이 나타나고 있다는 지적이다. 안정적이지만 감소하고 상대적으로 부족한 수요와 시장에 겹쳐서 주기적인 공급압력이 형성되고 이에 따라 임대료, 입주율, 임대주기 등 주요 지표의 악화가 불가피할 것입니다. ?
Yang Xianling은 특히 확장을 위해 일부 기관이 자체 감당 능력을 초과하는 가격, 속도 및 규모로 주택을 구입하여 현금 흐름에 압력을 가하고 더욱 더 강제할 것이라고 지적했습니다. 가격을 내려 임대료를 인출하고, 한 기관이 가격을 내리면 다른 기관도 따라야 하는 '집단 몰락'이 벌어지는 게 지난 1년여간 업계가 겪은 전형적인 '부정적 피드백'이다. " ?
Zhaimao.com의 창업자인 양샤오송(Yang Xiaosong)은 장기 임대 아파트의 핵심 경쟁력도 표준화, 서비스 품질 향상, 임차인 안심에서 나온다고 믿습니다. 토지 폐쇄, 장기 임대 아파트를 독점할 수 있다면 사람의 마음을 독점하기는 어렵습니다." ?
“이러한 기업이 초기에 시장과 제품에 대한 심층적인 조사 없이 무작정 진입하는 것은 정상이다. 또한, 시장의 급속한 확장의 목적은 시장에서 돈을 버는 것이다. 자본시장에서는 이런 회사들이 결국 문을 닫거나 파산하는 것이 정상이다”라고 양샤오송은 말했다. ?
실제로 시장은 맹목에서 합리로 발전하는 과정을 갖고 있다.
Gao Meng은 뜨거운 단계의 자본 지원부터 자본 시장의 추운 겨울까지 업계가 더욱 합리적으로 변했고 시장은 더 이상 맹목적인 충동과 규칙 위반에 대한 대가를 지불할 수 없게 되었다고 지적했습니다. 결과적으로, 장기임대아파트 중개업자가 이를 수용하지 못해 초기부터 '과도한 돌진'을 불러일으켰다. ?
최근 장기 임대 아파트가 인기를 끄는 이유는 임대 비수기인 연말을 앞두고 임대 해약이 많아지는 점을 가오멍이 지적했다. 소유자의 임대료 갱신 및 납부, 자금조달의 어려움, 지자체의 장기렌탈산업에 대한 감독 강화 등 다양한 요소를 엄격하게 중첩시키면 장기적으로 맹목적인 확장으로 인한 자본체인 문제와 운영상의 단점이 더 쉽게 드러날 것입니다. 임대아파트로 인해 '폭발'과 '폭주'가 잦아지고 있다. ?
생존: ?
건전한 운영과 규모 확장 사이의 강력한 균형?
“대부분의 사람들은 규모를 키워 자금을 조달할 수 있다고 믿습니다. 손실은 중요하지 않습니다. 이는 매우 치명적인 관점입니다.” Quan Li는 업계의 중대한 오해를 지적했습니다. ?
Quan Li에 따르면 현재 장기 임대 아파트 업계에서 시리즈 A 자금을 받은 회사는 많지만, 시리즈 B 자금을 받은 회사는 10개도 되지 않습니다. 10개 회사만이 시리즈 C 자금을 지원받았습니다. "향후 장기 렌탈 산업에서 자본은 일반적으로 매우 조심스럽습니다. 지분 투자나 부채 조달에 관계없이 선두 기업과 초대형 기업에만 집중할 것입니다."
또한 베이징뉴스 기자는 현재 장기렌트업체는 주로 부동산 배경을 가진 기업이 채권을 발행하는 반면, 부동산 배경이 아닌 기업은 ABS나 REIT 같은 상품을 발행하더라도 거의 관여하지 않는다고 지적했다. , 아직은 극소수입니다. ?
이는 투자가 신중한 수도 겨울에 '소각'할 돈이 없으면 맹목적으로 확장하는 중소형 장기 임대 아파트 기관은 필연적으로 문제를 겪게 될 것임을 의미합니다. 캐피털 체인. ?
그러나 Gao Meng의 견해에 따르면 이러한 장기 임대 대리점의 인기에 대한 근본적인 문제는 운영자 자체가 시장 법칙을 위반한다는 것입니다. “제도화는 장기의 미래입니다. 밸류에이션은 관련이 있지만 모든 플레이어가 돈을 벌고 생존하기 위해 대규모 및 고급 브랜드 투자를 해야 하는 것은 아닙니다. 규모는 크지 않지만 '작고 아름다워' 장기적으로 살아남을 수도 있다."?
"업계 전체로 보면 장기렌탈기관은 돈을 태우지 않으면 여전히 잘 살 수 있다”고 Gao Meng은 말했다. ?
장기 임대 아파트 기관이 건전한 발전을 이루려면 Li Wenjie의 견해로 안정적인 임대 운영과 규모 확대 사이에서 효과적인 균형을 유지하고 단기 투기에 종지부를 찍어야 한다고 생각합니다. , 임차인의 요구 사항을 충족하고 고품질 임대 서비스를 제공하는 것을 핵심으로 하는 산업 변화를 장기적 및 발전적 관점에서 살펴보면 업계가 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 촉진할 것입니다. ?
이외에도 리원지는 장기 임대 아파트 회사는 단일 매장 수익성에 집중해야 한다고 강조했다. "단일 매장 수익성에 집중하고 회사 자체의 손익 균형을 달성해야만 운영 조직이 지속 가능한 발전을 이룰 수 있습니다."