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부동산 회사의 재무제표를 해석하고 관련 세금 위험 분석을 수행하는 방법

기업 회계 이익의 정확성은 법인세 납부 결과 계산에 직접적인 영향을 미칩니다. 일상적인 세금 관리, 특히 신고 및 검토 과정에서 재무회계서를 이용하여 주요 계정과 해당 대상(항목) 간의 논리적 분석을 수행하면 기업의 세금 납부가 정상적인지 여부를 초기에 판단하고 세금 관리 위험 요소에 대한 단서를 찾을 수 있습니다. 1. 부동산 기업 재무제표의 특징 부동산 기업은 다른 기업에 비해 개발 주기가 길고, 자본 투자 금액이 크며, 투자 회수 주기가 길다는 특징을 가지고 있습니다. 진술은 종종 이해하고 판단하기 어렵습니다. 이는 사람들에게 큰 편차를 가져올 수 있습니다. 따라서 부동산회사의 재무제표 해석은 일반적인 기업재무제표의 전통적인 방식에 완전히 국한될 수 없습니다. 일반 기업 재무제표와 비교하여 부동산 기업 재무제표의 한계는 다음과 같습니다. 1. 선수금 금액이 높을수록 단기 부채가 급격히 증가하여 기업의 지급 능력 판단에 영향을 미칩니다. 대부분의 부동산 개발회사는 주택대금의 일부를 예금이나 계약금 형태로 미리 수령하는데, 이는 선지급금으로 처리됩니다. 부동산 회사는 프로젝트 수립, 건설, 승인부터 공식 판매 및 제품 개발까지 오랜 기간을 필요로 하기 때문에 선수금이 오랫동안 미결제되어 회사의 명목 장기 부채를 형성하여 높은 자산을 초래했습니다. - 기업의 지급능력 판단에 영향을 미치는 부채비율. 2. 회사의 실제 총자산 판단에 영향을 미치는 개발비를 정확하게 측정하고 배분하는 것이 어렵습니다. 일반적으로 부동산 프로젝트는 개발 주기가 길고 기간이 길고, 불확실성, 비비교성 등 복잡한 요소가 존재하여 개발 비용을 정확하게 측정하고 배분하기가 어렵습니다. 이는 기업 회계 이익 회계에 직접적인 영향을 미칩니다. 법인세의 징수 및 관리. 뿐만 아니라 개발규모, 개발주기, 자금현황, 정책이해, 회계수준 등의 차이로 인해 원가회계의 대상, 원가와 비용의 수집 및 배분, 원가회계주기도 서로 다르다. 부동산 개발 회사. 일부 기업 개발 프로젝트가 완료되었지만 재정적 제약으로 인해 건설 지원 단위를 제때에 지불할 수 없습니다. 결과적으로 개발 비용 회계에 입력해야 하는 많은 비용을 제때 지불할 수 없으며 개발이 완료되지 않습니다. 비용을 적시에 개발 제품으로 변환할 수 없기 때문에 회사의 개발 제품 장수와 실제 제품 수 사이에 큰 차이가 있습니다. 3. 모든 기간비용은 당기손익에 포함되어 회사의 영업실적 판단에 영향을 미칩니다. 현행 부동산 개발업체 회계제도에 따르면 기업이 개발 및 운영 과정에서 발생하는 관리비, 금융비, 운영비는 기간비용으로 간주해 당기손익에 직접 포함된다. 부동산 회사는 프로젝트가 완료되고 승인되기 전에 막대한 손실을 입게 되며, 막대한 선금이 판매 수익으로 전환되기 전에는 특히 지속적으로 개발 및 롤링 개발을 하는 회사의 경우 이를 통해 회사의 실제 수익 수준을 분석하기가 어렵습니다. 이는 회사의 경영상황에 대한 진정한 반영과 주관적인 판단에 필연적으로 영향을 미치게 됩니다. 1. 화폐자금계정 분석. 기말잔액이 큰 경우에는 법인세로 신고한 추정이익과 연계해 분석해야 하며, 화폐성자금의 증가율에 추정총이익률을 곱한 금액보다 작은 현상이 있는 경우도 있다. 당 기 신고된 추정 이익이 회사의 선입금 계좌를 통해 확인되어야 하며, 분양금이 선입금 계좌를 통해 기록되지 않았는지, 동시에 추정 이익이 과소 신고되었는지 여부를 확인해야 합니다. 사용했지만 계좌에 기록되지 않은 금전적 자금이 있는지 확인하고 관련 기업의 지출액이 상당한지 확인하려면 은행 명세서가 필요합니다. 기말 잔액이 적을 경우, 금전적 자금이 계좌에 기록되지 않는 상황이 발생할 수 있는지 분석이 필요합니다. 기업은 계좌에 기록되지 않고 다른 미수금 계정 및 기타 당좌 계정에 기록되지 않았지만 이체된 자금이 있는지 확인하기 위해 기업의 은행 예금 내역을 확인하기 위해 은행 명세서를 제공해야 합니다. 은행의 미계좌 계좌. 또한, 회사의 현금재고를 깜짝 현장실사하여 현금일지 장부번호로 확인할 수도 있으며, 차이가 큰 경우에는 부외가 있는지 구체적인 사유를 분석해야 합니다. 작업. 2. 매출채권 분석. 최근 부동산 업계가 판매자 중심 시장에 진입하면서 부동산 상품의 공급이 수요를 초과하고 있으며, 일부 부동산 개발업자는 구매자에게 사전 판매 허가를 받기 전에 일시불을 지불하도록 요구하기도 합니다. 부동산회사의 매출채권은 일반적으로 상대적으로 적으므로 부동산회사의 매출채권에 대한 상세한 분석을 실시해야 합니다. 기말 매출채권 세부계정의 기말잔액이 대변잔액인 경우 분석이 이루어져야 합니다. 회사가 선수금을 매출채권계좌에 입금하지 않고 매출채권계좌에 입금하는 것을 방지하는데 중점을 두고 에서 규정하는 지급방법, 지급기간 등을 분석할 필요가 있습니다. 해당 매매계약서의 진위 여부, 법인세 선납포탈 여부 등을 판단합니다. 3. 기타채권분석

일반적으로 이 계좌의 최종 금액은 크지 않으므로 세부 사항을 주의 깊게 분석해야 합니다. 기말 잔액이 크고, 당기 거래가 빈번하고 크다고 판단되는 경우에는 해당 업무가 발생한 시기, 거래의 성격, 관련성 여부 등을 검토할 필요가 있습니다. 자금이 풍부한 일부 부동산 회사가 유휴 자금을 사용하는 것을 방지하기 위해 계열 기업에 대한 무상 대외 대출을 기타 미수금에 포함하고 독립 기업 간의 거래에서 이자 수익을 발생시키지 않습니다. 4. 재고 계정 분석. 이 계정에는 주로 기간 말에 완료된 개발 제품과 기간 말에 완료되지 않은 개발 제품이 반영됩니다. 기말 완제품 잔액은 일반적으로 선수금 계정과 관련됩니다. 현재 부동산 회사의 개발사업은 일정 정도 완성도를 거쳐야 분양허가를 받을 수 있고, 부동산 개발사업에는 상대적으로 많은 자본 투자가 필요하기 때문에 건설업자도 부동산 회사에 사업 대금을 청구하고 정산해야 한다. 따라서 부동산 회사는 기간이 끝날 때까지 프로젝트를 완료해야 하며 일반적으로 제품 잔액은 선급금 계정에 해당하며 재고 금액은 일정 비율을 유지해야 합니다. 선수금 수령액과 양의 상관관계를 보였다. 선수금 마감금액보다 훨씬 적은 경우에는 수익, 비용, 지출의 불일치가 발생할 수 있으며, 초기에 더 많은 판매비용이 이월될 가능성이 있습니다. 이때 기업의 총 제품개발비, 단위면적당 개발비 등의 산정방법과 배분기준, 토지이전비, 예비사업 지원비 등을 예비비에 포함할지 여부를 분석할 필요가 있다. 한 번에 비용이 발생합니다. 일부 부동산 회사에서는 판매비를 이월할 때 세금에서 정한 비용 이월 방식에 따라 이월하지 않고, 완료된 개발의 종합 이익률을 기준으로 이월하므로 과도한 비용이 발생할 수 있습니다. ; 선입금 기말금액보다 기말재고금액이 훨씬 큰 경우 선입금 계정을 통해 처리되지 않을 가능성이 있습니다. 다른 계정을 통해. 동시에, 재고 계정을 검토할 때 완성된 제품의 대변과 주요 사업 비용의 차변을 비교하는 것도 주의해야 합니다. 둘이 더 클 경우에는 동일할 수 있습니다. 개발된 제품은 부채 상환, 증정 등에 사용되며, 판매 상황으로 간주되지 않습니다. 5. 고정 자산 계정 분석. 정상적인 상황에서 부동산 회사의 고정 자산 장부 금액은 회사의 등록 자본금 및 개발 규모에 비해 그리 크지 않습니다. 금액이 큰 경우 구체적인 세부 사항을 분석해야 합니다. 부동산 회사의 고정 자산 회계 내용에는 주로 자동차, 복사기, 컴퓨터, 프린터, 사무실 책상 등이 포함됩니다. 다른 산업 기업에 비해 부동산 기업은 개발 주기가 길지만 유동성도 상대적으로 크다는 특징이 있습니다. 한 건물의 개발이 완료되면 다음 장소로 이전하여 개발하게 되므로 사무용 건물을 임대하는 것이 일반적입니다. 오랫동안 개발을 진행해 온 일부 부동산 회사에는 영업소, 견본실 등 사무실 건물도 있을 수 있습니다. 그러나 세법에 따라 영업소를 짓는 데 드는 비용은 별도로 계산해야 하며, 그렇지 않은 경우에는 이를 고려해야 합니다. 고정자산이 아닌 개발상품으로 취급합니다. 부동산 회사 개발의 특성상 개발 단위와 건설 단위는 일반적으로 동일한 회사가 아니므로 일반적으로 고정 자산 세부 계정에는 건설 기계 및 기타 장비가 없어야 합니다. 발견된 경우 진위 여부를 확인하기 위해 추가 확인 절차와 현장 재고 조사가 필요합니다. 법인세의 평가 및 징수를 시행하는 일부 건설회사는 구매한 기계 및 장비에 대한 청구서를 부동산 회사의 계정에 두고, 사업세 및 할증료를 덜 납부하려는 목적을 달성하기 위해 건설 청구서를 적게 발행합니다. 6. 단기 대출 계정 분석. 대부분의 부동산 회사는 일반적으로 투자 자금이 많기 때문에 은행 대출을받습니다. 단기대출계좌에 대한 검토는 두 가지 측면에 중점을 두어야 한다. 첫째, 회사가 법인세를 미리 납부하지 않기 위해 차입 명목으로 단기대출계좌 명의로 선수금을 기록했는지 여부. 일반적으로 기업의 단기차입금은 어림수로 10,000위안 단위로 측정됩니다. 분석 결과 해당 기업의 단기차입금이 천원 미만으로 정확한 것으로 확인되면 단기차입내역이 사실이고 표준화된 것인지, 주택 구입 시 선지급금이 있는지 등을 중점적으로 검토해야 한다. 회사의 운영상의 필요로 인해 계정으로 이관되어 이 계정에 포함된 계약 외의 금액입니다. 둘째, 상대적으로 규모가 큰 대출의 경우 대출금액과 이자지급방식을 면밀히 분석해야 한다. 특히 개인이나 비금융기관으로부터의 대출의 경우 대출계약의 진위 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 차입이자율이 기준이자율을 초과하므로 지출된 이자에 대해 세전비용을 허용해서는 안 됩니다. 기업과 차주 사이에 특수관계가 있는지 면밀히 분석할 필요가 있다. 기업이 특수관계인으로부터 받은 지분투자 대비 부채투자 비율이 규정된 기준을 초과하는 경우 발생하는 이자비용은 기업계산 시 공제되지 않는다. 소득세. 7. 기타 미지급금 분석. 일반적으로 이 계좌의 기한액은 크지 않습니다. 이 계좌의 기한액이 큰 경우 세부 사항을 주의 깊게 분석해야 합니다.

첫 번째는 계열회사 간 거래에 기타채무가 계상되는지 확인하는 것입니다. 계열회사 간의 거래에 대해서는 다음 사항에 주의할 필요가 있습니다. 첫째, 일부 부동산 회사는 계열회사로부터의 차입금을 이 계정에 넣어 적립합니다. 세금 전 이자 항목입니다. 기업이 특수관계인으로부터 인수한 지분투자 대비 부채투자 비율이 규정된 기준을 초과하는지, 발생이자에 대한 이자율이 같은 기간 은행대출 이자율을 초과하는지 여부를 검토할 필요가 있다. 두 번째는 다른 부서를 대신하여 징수된 세금이 기타 채무에 계정되어 있는지 확인하는 것입니다. 부동산 회사가 다른 부서를 대신해 징수한 세금과 수수료도 일반적으로 이 계좌에 포함된다. 세금과 수수료를 징수할 때 영수증을 누가 발행했는지, 집값에 포함되는지 분석할 필요가 있다. 집값의 일부이고, 부동산회사가 징수한 영수증이 자체적으로 발행된 경우에는 이 부분을 소득으로 인정해야 합니다. 셋째, 기타 미지급금이 장기간 미지급되었는지 분석할 필요가 있다. 예를 들어 일부 부동산 회사는 법인세를 덜 내기 위해 위조 건설계약을 체결하고, 부동산 회사가 사업세와 할증료를 납부해 건설업자가 더 많은 건설업 송장을 발행하고 그 금액을 계좌에 기록할 수 있도록 한다. 허위 영업으로 인해 해당 지급 금액이 자연스럽게 오랫동안 장부에 기록됩니다. 넷째, 일부 부동산 회사와 구매자가 주택 구입 계약을 체결할 때 양 당사자가 관련 세금 및 수수료를 덜 지불한다는 목적을 달성하기 위해 주택의 실제 거래 가격이 요구 가격보다 높은 경우가 많으며 일부 부동산은 기업에서는 영수증 형태로 차액을 징수하는 경우가 많습니다. 부동산의 경우 회사에 자본 회전이 필요할 때 차입금이나 자금 조달이라는 명목으로 이 계좌에 포함됩니다. 8. 사전에 접수된 계정 분석. 부동산 업계에서 가장 민감한 세금 관련 주제입니다. 재고, 주요사업소득, 주요사업세 및 할증료, 법인세 납부세액 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 이러한 회계 주제 간에는 일정한 대응 관계가 있습니다. 분석에 있어서 첫 번째 단계는 선수금 세부계산과 해당 주택구입계약서에 표시된 지급방식을 통해 본업소득을 언제 인식해야 하는지를 분석하고 결정하는 것이다. 두 번째는 대차대조표의 선수금 계정 데이터와 기업 신고서의 데이터를 비교하고, 수령한 선수금이 법인세를 적시에 전액 납부했는지 분석하는 것입니다. 구체적인 방법은 대차대조표상의 선급금 계정의 당기 증가분에 추정세익총이익률을 곱하고, 기업신고서의 선급금 세액감소액을 뺀 잔액을 곱하는 것이다. 이를 비교하면 금액이 일관되어야 합니다. 9. 자본준비금 계정 분석. 시작 숫자와 끝 숫자를 비교하여 큰 폭의 증가가 있는 경우 증가 원인과 부채 구조 조정에 따른 수입인지 분석해야 합니다. 대다수의 부동산 회사에는 은행 자금 조달이 필요합니다. 일부 기업에서는 장부상의 자산부채비율을 낮추어 은행대출을 원활하게 하기 위해 본사에서 채권포기서류를 발급한 후 본사에서 차입한 금액을 자본준비금으로 직접 전환하는 경우도 있습니다. 1. 주요 사업소득항목 분석. 판매된 개발제품의 매출수익이 적시에 이월되는지 분석합니다. 일반적으로 부동산회사는 본업소득에 대한 인식을 최대한 유예시키려고 노력하는데, 인정기준과 금액은 일반적으로 공식 주택매매계산서 발행금액과 동일합니다. 대부분의 부동산회사들이 수익인식시기에 대해 이해하고 있는 것은 정식 주택 매매계산서를 발행할 때 이를 인식해야 하며, 청구서 발행 이전에 발생한 수익은 선수금으로만 간주한다는 것입니다. 2009년 신문서 제31호의 정신에 따라 부동산회사가 소득을 인정하는 시기와 금액은 상황에 따라 다양하며, 부동산회사의 매각방식과 매입 및 매입내용 등을 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 주택 구매자의 판매 계약. 2. 주요 사업 원가 계정 분석. 이 계좌에서 발생할 수 있는 가장 큰 문제는 이월되는 주요 사업비를 인위적으로 늘리거나 이월한다는 점이다. 지속적으로 또는 순차적으로 개발하는 부동산 회사의 경우 많은 부동산 회사가 수익 대비 비용 비율의 원칙을 따르지 않으며 프로젝트 또는 개발 유형별로 비용과 비용을 수집하고 배분할 수 없습니다. 초기 개발 프로젝트는 인위적으로 낮아져 법인세를 국고에 균등하게 징수할 수 없습니다. 운영비 분석을 수행할 때에는 회사의 측량 및 매핑 보고서에 있는 전체 개발 면적, 완공 면적, 판매 면적 및 기타 데이터를 기반으로 종합적인 분석을 수행해야 합니다. 토지비와 건설·설치비가 각각 부동산 가격의 약 30%를 차지한다. 토지비를 분석할 때에는 배분방식과 근거를 확인해야 한다. 특히, 단위면적당 공사비와 설치비를 분석할 때에는 동일 기간, 동일 객실 유형, 동일 위치의 지역 평균 수준을 기준으로 면밀한 비교가 이루어져야 한다. 일부 기업의 단위 면적당 건설 및 설치 비용이 상대적으로 높다면 건설 관행에 따라 비용이 높은 이유를 더 깊이 파고들 필요가 있습니다. 3. 주요 사업세 및 추가 계정 분석. 이 계정은 주요 사업 수입 및 선급금 계정과 일정한 논리적 관계를 가지고 있습니다.

이론적으로 계산하면, 현재의 주 사업 소득 및 선수금 수령액에 사업 세율 5%를 곱하고 해당 연도에 납부한 실제 토지 부가가치세 및 지방 종합 수수료를 곱한 금액이 됩니다. 사업세 및 기타 세금은 기본적으로 동일합니다. 차이가 크다면 인위적으로 세금과 할증료를 인상한 것은 아닌지 원인을 분석해야 한다. 5. 기간비용 계정 분석. 관리비가 너무 높거나 너무 낮으면 문제가 발생할 수 있으며, 비용이 너무 높으면 허위 지출이 발생할 수 있다. 고액 지출에 대해서는 청구서의 적법성과 사업의 진정성을 검토할 필요가 있다. 관리비가 너무 낮은 경우 회사가 초기에 발생한 업무접대비, 사업추진비, 광고비 등을 모두 징수하지 않고 개발비 초기엔지니어링비에 포함시켰을 가능성도 있습니다. 비용은 별도로. 금융비용의 경우 대출대상에 따라 이자비용의 합리성을 분석해야 합니다. 일부 기업은 은행이나 기타 부서로부터 많은 돈을 빌려 높은 이자를 지급하는 한편, 이자 수익 없이 계열사에 자체 자금을 무료로 제공한다는 점에 유의해야 합니다. 6. 영업외수익 항목 분석. 첫 번째는 증서세 징수 등 처리 수수료가 정확하게 기록되었는지 분석하는 것입니다. 요즘에는 일반적으로 지방자치단체가 주택 대금을 징수할 때 부동산 회사에 증서세 및 기타 수수료 징수를 위탁합니다. 지방자치단체는 일정 비율의 리베이트를 제공합니다. 일부 부동산 회사는 반환된 처리 수수료를 소액 재무부에 포함시키고 수입 중 이 부분을 숨겼습니다. 두 번째는 고정자산재고잉여금, 고정자산처분소득, 비화폐성자산거래소득, 무형자산 매각소득, 순수과금소득 등 영업외손익에 포함되어야 하는 항목이 범위에 해당하는지 분석하는 것입니다. 이는 간주판매로 인식되어야 합니다.

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