부동산 회사는 어떻게 비용을 잘 관리하나요? 연사: Vanke Financial Manager: Wang Wenjin - 2003년 11월 건설부 주최 전국 연수회 안녕하세요 여러분. 건설부에서 참석하게 된 것을 영광으로 생각합니다. 개최된 세미나에서 우리는 비용 관리 및 정보 관리에 관한 몇 가지 문제를 귀하와 논의했습니다. 제가 말하는 내용은 직장에서의 저의 이해와 생각에서 나온 개인적인 의견일 뿐이며, 여러 곳의 실제 상황과 일치하지 않을 수 있습니다. 제가 말씀드린 원가관리는 기본적으로 네 부분으로 나누어집니다. 첫 번째 부분은 Vanke의 원가관리 실천입니다. 수년에 걸쳐 Vanke는 특정 방식으로 비용 관리를 수행해 왔으며 그러한 사고와 관점을 가지고 있습니다. 두 번째 부분은 회계 방법을 포함한 부동산 원가 회계입니다. 세 번째 부분은 부동산 원가관리의 정보관리 부분이다. 비용 정보 관리에 대한 Vanke의 특정 사례 및 Vanke 부동산 비용 관리 소프트웨어(적용). 파트 IV: 부동산 비용 관리에 대한 몇 가지 개인적인 견해. 일반적으로 말하면 위의 부분입니다. 아래 네 부분에 대해 자세히 이야기하겠습니다 (일부 개인적인 요약 및 고찰) 1 Vanke의 비용 관리 실무 1.1 Vanke의 개발 및 재무 관리 부서 소개 1.1.1 Vanke의 부동산 개발 개발 Vanke의 비용 관리 관행을 논의하기 전에 먼저 Vanke를 소개해야 합니다. 왜냐하면 여기 계신 여러분 중 일부는 Vanke에 대해 잘 알고 계시고 일부는 그다지 익숙하지 않을 수도 있기 때문입니다. Vanke는 1984년 선전에서 설립되었습니다. 주요 사업은 비디오 장비 운영이며 무역 기업입니다. 1988년에 주식을 공개적으로 발행했으며 1990년에 선전 증권 거래소에 상장되었습니다. 1991년에 회사는 상장되었습니다. 심천증권거래소에서 2,200만 위안의 토지를 유치하여 부동산 사업을 시작했습니다. Vanke는 현재 선전 증권 거래소에서 A주와 B주를 소유하고 있으며 전국 15개 도시, 북동부(선양, 창춘, 다롄, 안산), 베이징, 텐진, 상하이, 난징, 청두, 우한에서 부동산을 개발하고 있습니다. 심천, 광저우, 포산, 중산 등 '주강 삼각주' 도시는 주로 도시 지역과 도시-농촌 지역의 주거 개발에 중점을 두고 총 1,700만 평방미터의 건설 공사를 완료했습니다. , 현재 연간 개발 규모는 150만 평방미터입니다. 시장 점유율을 말하면 국내 매출 비율로 보면 현재 총 자산은 110억 위안이고 순자산은 약 1%입니다. 자산은 45억 위안이다. 다음은 제가 근무하고 있는 부서에 대한 소개, 부서의 기능, 제가 하는 일, 그것이 촉발된 몇 가지 생각, 배경에 대한 소개입니다. 저는 개인적으로 Vanke Enterprise Co., Ltd. 심천 Vanke 본사의 재무 관리 부서에서 근무하고 있습니다. 1993년부터 지금까지 우리 부서의 책임은 무엇입니까? 1.1.2 Vanke 재무 관리 부서의 구조 소개 1. 재무 담당자의 기본 기능인 재무 회계 및 기타 회계를 주로 담당하는 재무 회계 그룹 2. 회사의 사업 계획을 주로 담당하는 관리 회계 그룹 프로젝트 시연 및 시스템 구축 등 3. 세금 문제 및 연구를 담당하는 종합 세금 팀 4. 그룹 전체의 비용 관리 문제를 담당하고 거시적 종합 분석 작업을 담당하지만 비용이 많이 듭니다. 일선 기업에서는 아직 업무가 완료되어 있으며, 그룹(비용 관리) 업무는 주로 표준화, 지도, 감독, 자원 동원에 관한 것이므로 거시적, 전체적 그룹 수준이므로 상대적으로 고려해야 할 사항이 더 많습니다. 합의 기술, 입찰 평가 기술 및 일부 조정 작업에 대해서는 이번 세미나에서 다루지 않겠습니다. 또한, IT기술센터도 재무관리부 조직 내에 배치되어 재무관리부의 중요한 구성요소입니다. 재무관리 부분은 프로젝트원가계산, 전산, 회계 3개 전공으로 구성되어 있습니다. 저희 재무부는 기본적으로 이 3개 전공을 이렇게 정리하고 있습니다. 재무부는 각 지점의 비용관리 업무를 지도하는 역할을 담당합니다. 1.2 비용 관리의 중요성 비용 관리의 중요성은 기업의 경쟁 가치에 따라 달라집니다. 세계적으로 유명한 경쟁 전문가인 하버드 출신의 마이클 포터(Michael Porter)가 중국에서 매우 인기 있는 "신 경쟁 이론(The New Theory of Competition)"이라는 책을 쓴 적이 있습니다. 아주 좋습니다.
그의 책에서 그는 기업의 경쟁 전략을 세 가지 유형으로 나누었습니다. 1. 비용 리더십 전략, 첫 번째 유형의 전략인 제품 비용 리더십 전략 2. 제품 차별화 전략: 즉 경쟁 전략을 회피하고, 시장을 세분화하고, 주류 시장의 경쟁에 개입하지 않는 경우, 이 경우 비용 공간 요구 사항은 그다지 엄격하지 않습니다. 3. 집중 전략: 이 전략은 주로 현장 개발에 자원을 집중하고, 이러한 측면에서 기술 우위를 향상시키며, 브랜드 이미지를 매우 높은 수준으로 형성하는 것입니다. 이것이 세 번째 경쟁 전략입니다. 2. 부동산 회사는 어떻게 비용을 관리합니까? 이 세 가지 경쟁 전략은 회사가 자체 제품과 비전을 기반으로 선택합니다. 회사는 크거나 작습니까? 소형 제품이라면 제품 차별화 전략을 택할 수 있다. 대형 제품이라면 원가 우위 없이 대형 제품이 되기는 어려울 것이다. 즉, 대기업이라면 어느 정도 비용 우위가 있어야 한다는 것입니다. 이것은 (경쟁 전략에 대한) 개인적인 견해이자 이해입니다. 기업이 커지려면 자체적인 비용 관리 이점이 있어야 하고, 비용 관리 이점이 없으면 동종 업계에서 커지기 어렵습니다. 비용 관리 강화의 목적이 비용 절감에만 있는 것이 아니라고 말합니다. 비용을 절감하면 어떤 이점을 얻을 수 있습니까? 조금 더 많은 수익을 창출 하시겠습니까? 더 중요한 것은: 1. 비용 관리의 목적은 비용을 줄이는 것뿐만 아니라 더 중요한 것은 기업의 장기적인 경쟁 우위를 확립하고 유지하는 것입니다. 2. 기업은 경쟁적 지위를 향상시키거나 손상시키지 않는 비용 절감 방법을 모색해야 합니다. 3. 기업이 시장에서 생존하기 위해 가져야 할 장점인 기업의 장기적인 경쟁 우위를 확립하고 보호하십시오. 그렇지 않으면 기업은 전복될 것입니다. 이러한 관점에서 우리 회사는 비용 관리 역량을 지속적으로 탐색하고 개선해야 합니다. 사실, 오늘 원가관리를 잘했다고 하기보다는 여러분의 한결같은 믿음이고, 계속 이 일을 하면 언젠가는 다 될 것이고 개선할 필요도 없을 것입니다. 내일. 이는 개발 요구 사항을 충족하지 못하며 비용 관리에는 끊임없는 노력과 끈기가 필요하다고 생각합니다. 원가 우위 전략을 취하는 기업의 예를 들 수 있습니다. 예를 들어, DELL Computer는 원가 전략을 취하는 매우 전형적인 회사입니다. 이 회사는 컴퓨터를 온라인으로 주문하는 직접 판매 방식을 확립하여 제품 생산을 보다 질서 있게 만들고 많은 비용을 절감했습니다. 마케팅 비용이 절감되고, 재고 비용도 많이 절감되어 좋은 (비용) 이점을 얻습니다. 컴퓨터 시장에서는 10년 전의 많은 브랜드가 많이 쇠퇴했습니다. 예를 들어 1993년과 1994년의 ASP는 사라졌고, IBM은 데스크톱 컴퓨터가 거의 없었고, COMPAQ은 HP에 합병되었으며, DELL은 중국에서 점점 더 커졌습니다. . 비용상의 이점은 매우 중요한 이유입니다. 현재 Vanke가 사용하는 대부분의 서버와 컴퓨터는 DELL 제품입니다. 또 다른 예는 "Everyday Affordable Price"라는 슬로건 아래 저렴한 가격에 상품을 판매하는 월마트 슈퍼마켓 체인입니다. 그 뒤에는 강력한 원가 관리 시스템이 있으며, 글로벌 위성 통신 기술을 바탕으로 재고 보충 및 구매가 매우 정확하며, 대량 구매로 강력한 글로벌 조달 협상력을 갖추고 있습니다. "매일 저렴한 가격" 모델은 단순히 수행한다고 달성할 수 있는 것이 아닙니다. 이것이 바로 "매일 저렴한 가격"에 의존하는 월마트가 세계 최대 기업이 된 이유입니다. . 갈란츠는 전자레인지를 대량으로 판매하는 회사로 전자레인지 제품만 만들고 그 외엔 아무것도 하지 않는 아주 좋은 사업을 하고 있다고 할 수 있습니다. (판매량)이 세계 전체의 수십%를 차지하여 강력한 규모의 경제를 형성하고 있으며, 가격이 계속 하락하고 있습니다. 지금까지 많은 전자레인지 제조업체는 규모를 달성할 수 없기 때문에 감히 진입하지 못했습니다. 최근 Sanyo가 전자레인지 생산 라인을 구매한 것이 그 예입니다. 따라서 부동산 회사의 경우 단기적인 운영이고 프로젝트를 완료한 후 취소하는 경우 비용 관리에 있어 근시안적일 수 있다고 생각합니다. 비용을 관리하는 방법을 알아보세요. 원가관리가 돈을 절약하려는 시도인지, 겉모습은 대부분 이렇지만, 본질은 항상 사실이 아니다. 왜냐하면 돈을 절약하는 것만으로는 원가관리 우위를 확보할 수 없기 때문에 원가의 확립에 의존해야 하기 때문이다. 위에서 언급한 DELL\WALMART 등 비즈니스 운영에 해당하는 모델에 대해 알아보겠습니다. 오늘은 부동산 회사의 비용 관리 모델에 중점을 둡니다. 1.2.1 비용에 대한 기본 이해 1. 비용의 정의 여기 계신 대부분의 분들이 금융에 종사하고 계시리라 생각합니다. 재무 담당자는 예산 담당자보다 이에 대해 더 잘 알고 있지만 좀 더 깊이 있는 이해가 필요합니다.
비용 장부를 보면 "비용은 제품을 생산하고 운영하는 과정에서 수익을 얻기 위해 보상해야 하고 통제할 수 있는 다양한 비용"이라는 것을 알고 있습니다. 이 개념은 매우 정확하게 정리된 것 같습니다. 1. 비용은 비용입니다. 생산 과정 발생한 다양한 비용의 합계입니다. 비용을 일종의 소비라고만 생각할 수는 없습니다. 특정 링크의 비용을 (상품의) 전체 비용으로 생각하는 것은 잘못된 것입니다. 생산 과정에서 발생하는 다양한 비용을 합산해야 합니다. 예를 들어, 내가 지불하는 세금은 비용 범위 내에 있습니까? 많은 사람들이 전체 비용에 세금을 부과하는 것을 좋아합니다. 저는 이러한 접근 방식이 잘못되었다고 생각합니다. 납부한 세금은 생산·운영이 완료된 후 법에 따라 정부에 납부하는 세금(수수료)이므로 생산·운영과 직접적인 관련이 없으므로 원가에 포함될 수 없다. 2. 비용은 보상되고 통제 가능해야 합니다. 보상할 필요가 없는 비용이 발생하면 비용이나 영업외 비용에 포함되면 비용에 포함하지 않습니다. 생산과 운영이 계속 순환되고 비용이 의미가 있으려면 비용을 보상해야 합니다. 제품을 생산하고 비용이 발생하지만 시장에서 판매할 수 없고 정당한 가치를 얻을 수 없다면 이 비용은 전혀 의미가 없으며 비용이라고 할 수도 없습니다. 원가의 가장 중요한 의미는 생산자에 대한 보상에 있습니다. 따라서 원가관리에 있어서는 원가관리만을 위한 원가관리가 무엇인지 먼저 명확히 해야 합니다. 비용 관리는 실제로 우리가 하는 일의 이면입니다. 우리가 결국 추구하는 것은 긍정적인 결과입니다. 예를 들어 우리가 경제적 이익이나 제품 이미지를 추구할 때 이는 우리 경력의 긍정적인 결과이지만 이를 추구하는 과정에서 발생하는 소비와 지출의 양은 이면입니다. 우리는 성과 추구와 성과 홍보를 옹호하며 비용과 가격이라는 이면을 결코 잊지 않습니다. 그러나 비용 관리에 참여할 때 비용 절감과 제품 품질 저하를 위해 비용을 절감할 수는 없습니다. , 회사의 브랜드 이미지를 손상시킵니다. 2. 비용에 관한 기본 개념 부동산 회사 입장에서 비용에 관한 몇 가지 기본 개념을 소개하고 이에 대해 논의하고자 합니다. 1. 건설비 : 해당 프로젝트의 건설 및 설치 비용을 말한다. 포함 내용: 6개 주요 항목: 개발 전 준비비, 주요 건설 엔지니어링 비용, 주요 설치 엔지니어링 비용, 커뮤니티 배관망 엔지니어링 비용, 정원 환경 비용, 지원 시설 비용. 건설 비용은 주로 주요 건설 기술 비용과 주요 설치 기술 비용입니다. 2. 개발 비용: 산업 기업은 모두 "제조 비용"이라는 개념을 가지고 있습니다. "제조 비용"은 실제 제품이 작업장에서 나오고 창고에 들어간 후 보관하는 데 소요되는 비용의 일부입니다. 수수료/교통비는 포함되어 있지 않습니다. 그렇다면 개발비용이란 무엇을 의미하는가? 개발비용은 토지취득가격, 건설비, 개발간접비를 합한 부동산상품의 실체를 이루는 비용의 일부인 제조비용과 동일하다. 3. 총원가 : 총원가는 원자재 입고부터 판매완료까지 발생한 총원가를 말한다. 범위상으로는 개발비에 관리비, 판매비 등 기간비를 더한 금액이다. 그러나 전체 비용에는 판매세가 포함되어 있지 않습니다. 세금은 판매 과정에서 발생하며 생산 및 운영 연계와 분리되어 합산할 수 없습니다. 단, 생산 및 운영에 따른 기간비용이 발생하므로 추가해야 합니다. 4. 사업비 : Vanke에서는 달리 명시하지 않는 한 일반적으로 "사업비"는 "개발비"를 의미하며, 이는 건설비도 아니고 총비용도 아니다. 프로젝트 비용의 경우, 우리는 건설 비용보다는 실제 건설과 관련된 비용에 더 중점을 둡니다. (반케의 '원가관리부'와 유사한 업무를 담당하는 부서) 오늘날 국내 부동산 업계에서는 대부분 예산부, 감사부, 계약부 등으로 불린다. 이들 부서는 건설비를 더 강조하고 토지를 거의 고려하지 않는다. 비용, 개발 간접비 등 리더가 결정을 내리고 비즈니스 계산을 할 때 건설 비용에 의존하는 것은 별로 의미가 없습니다. 비용에는 무엇이 포함되나요? 기업에서는 업무를 원활하게 하기 위해 통일된 목소리가 필요합니다. 그렇지 않으면 정보가 혼란스러워질 것입니다. 5 부동산 회사가 비용을 잘 관리하는 방법 1.2.2 부동산 비용의 특성 부동산 비용의 특성을 요약해야 합니다. 부동산 비용의 특성을 이해하면 관리 업무가 쉬워집니다. 1. 부동산 비용 구성의 복잡성은 산업체 비용과 가장 큰 차이점 중 하나입니다. 사회에서는 부동산의 비용 구조가 매우 복잡합니다.
토목 건축, 설치, 정원 환경, 시립 파이프 네트워크 및 장비 등을 포함합니다. 이러한 비용의 구성은 매우 복잡하고 각각 고유한 특성을 가지며 많은 전공이 포함됩니다. 2. 강력한 비용 개성. 다양한 프로젝트 간의 비용 차이는 공업 기업과 달리 상대적으로 고정되어 일년 내내 생산되며 원자재 가격은 상대적으로 투명하고 인건비 및 기계 비용은 상대적으로 안정적이며 회사 내에서 발생합니다. 비교하기 쉽습니다. 그러나 부동산 건설 상품의 경우에는 그렇지 않습니다. 프로젝트는 프로젝트마다, 건물마다 다르기 때문에 비교하기가 어렵습니다. 장단점을 파악하기 위해 비교 분석을 한 뒤 이 데이터를 활용하면 오류가 많이 발생하므로 서로 다른 프로젝트의 부동산 비용을 비교하지 않는 것이 좋습니다. 3. 시장에는 프로젝트 공급 가격이 투명하지 않습니다. 산업체의 원자재, 부속품 등 공급업체 시장은 이제 상대적으로 성숙해졌으며 가격 위험 계수가 작은 표준화되고 투명한 가격 시스템을 형성했습니다. 현재 프로젝트 가격은 여전히 할당량을 기준으로 하고 있습니다. 건설부가 2003년 7월 1일부터 BOM 가격 책정을 시행하기 시작했지만 많은 계약업체는 여전히 할당량을 기준으로 가격을 책정하고 있으며 가격 구성은 상대적으로 복잡하고 인간의 주관적 요소입니다. 엔지니어링에 사용되는 철근과 같은 투명한 가격은 없으며 철근 원자재 가격은 매우 투명하지만 부동산에 사용되는 경우 설치비, 인건비, 이익 및 운송도 포함됩니다. 수수료 등이 있으며, 이러한 비용 중 하나는 장소마다 동일하지 않으며 회사마다 다릅니다. 인적 요소가 너무 많고 경험이 많은 부동산 개발자에게는 가격이 매우 불투명합니다. 여전히 가격이 합리적인지 판단하지만 실수를 할 때도 있습니다. 공급업체 시장에는 투명한 프로젝트 가격이 없기 때문에 부동산 개발업체의 운영이 더욱 어려워지며 많은 "낭비"를 지불하고 제품 비용도 증가합니다. 4. 비용 계산을 여러 번 수행합니다. 부동산 비용은 막대한 투자이며, 개발 초기 견적, 건축 도면 완성 후 예산, 프로젝트 완료 정산 등을 포함하여 여러 번 계산해야 하며, 이는 다중 비용 계산을 구성합니다. 비용 회계가 더 큽니다. 상품간 차이가 크기 때문에 프로젝트도 매우 다르고 계약도 많아 회계의 어려움이 가중됩니다. 6. 부동산 회사가 비용을 잘 관리하는 방법 6. 비용의 장기적인 성격. 부동산 개발주기가 길고 그 중 자본비용이 부동산의 서비스 수명에 영향을 미치는 중요한 요소이며, 제품이 판매된 후에는 시설 운영 지원, 품질 유지, 자산 관리는 무시할 수 없는 비용 관리의 중요한 측면입니다. 1.2.3 부동산 비용 관리에 관해 자주 묻는 질문 1. 비효율적인 비용이 자주 발생합니다. 비용의 정의를 말할 때 우리는 비용의 특성, 즉 비용의 보상성을 이야기하므로 비효율적인 비용은 보상할 수 없는 비용입니다. 예를 들어 건설 과정에서 콘크리트를 타설할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 왜? 강철 막대가 너무 조밀하고 강철 함량이 너무 높기 때문입니다. 강철 함량은 건물 구조의 안전 요구 사항을 충족하기 위한 것입니다. 이 수준을 초과하면 평방 미터당 10KG의 강철 막대를 더 사용하게 됩니다. 이로 인해 고객이 지불을 수락할 수 있습니까? ? 고객이 돈을 지불할 의사가 없다면 이는 비효율적인 비용입니다. 비용이 비효과적인 사례도 있다. 예를 들어, 정원 환경을 구축하는 동안 이미 섹션을 구축했지만 설계자가 현장에 도착한 후 이것이 잘못되었으며 다시 구축해야 한다고 지적하고, 따라서 고객을 위해 정원의 이 부분을 건설하는 데 드는 비용이 파괴됩니다. 고객이 이 비용을 기꺼이 받아들일까요? 고객은 비용의 이 부분을 볼 수 없고 받아들이기를 꺼리므로 비효율적인 비용이 됩니다. 모델하우스의 도어락을 5번이나 교체한 사례가 있는데, 리더님이 처음 보시고 보기에 안 좋다고 해서 교체해 주셨는데, 생각보다 좋지 않았습니다. 원래 제품이라 다시 바꿨더니 두 번이나 사용했다는 걸 발견하고 전혀 만족하지 못해 이 과정을 계속 반복하고 5번이나 교체했습니다. 벽을 칠할 때 페인트가 만족스럽지 않으면 삽으로 칠하고 다시 칠하는 일이 반케 초창기에는 흔한 일이었는데 지금도 반케에서는 비효율적인 비용이 많이 든다. . 2. 비자 변경은 부동산 개발의 설계 단계에서 알 수 없는 조건이 많거나 예측력이 부족한 경우 개발자가 문제를 충분히 고려하지 못할 수 있으므로 비용이 크게 증가합니다. 왜냐하면 디자이너가 실제 사물을 보기 전에는 건축학적 비율, 공간적 크기, 완벽에 대한 효과 등을 한꺼번에 고려하기 어려우며, 도면에 오류가 있을 수 있기 때문입니다.
시공 과정에서 설계자는 갑자기 효과를 높이고 오류를 수정하기 위해 설계를 수정해야 할 필요성을 느끼게 되며, 결과적으로 설계 변경이 늘어나고 일반적으로 비용도 증가하게 됩니다. 3. 숨은 “잘못된 돈”을 지불하는 것은 쉽습니다. 부동산 업계에서는 "공급자 시장은 프로젝트 가격이 투명하지 않기 때문에"("부동산 비용의 특성"에서 언급) 많은 계약자가 견적을 낼 때 인적 요소에 큰 영향을 미치며, 같은 물건을 이용해 견적을 내는 경우가 많습니다. 같은 자재라도 다르며, 숙련된 사람도 협상하거나 종합할 수 있습니다. 7 부동산 기업이 비용을 어떻게 잘 관리하느냐는 균형의 문제입니다. 일부는 정확하게 평가하기 어렵고 불필요한 비용을 지불할 수도 있습니다. 엔지니어링. 이는 입찰 중에 발생할 수 있습니다. 정산 과정에서 정산 담당자가 전문적이지 않거나 헌신적이지 않으면 불필요한 비용을 지불하기 쉽습니다. 4. 초과계약금이 있습니다. 다른 업체에서도 이런 문제가 있는지는 모르겠습니다. 계약이 완료될 때까지 계약을 체결한 후 공사업체에 얼마를 지불해야 할지 모르실 수도 있고, 이해가 안 되실 수도 있습니다. 왜? 계약이행 과정에서 경영상의 사유로 시공방식 변경, 자재교체, 체결가격 변경, 공사기간 연장 등 다수의 설계변경 및 현장비자가 발생하였기 때문에 변경 후 비용이 얼마나 될지 명확하지 않았습니다. 건설회사가 프로젝트 비용을 지불하려고 할 때 다른 사람에게 얼마를 지불해야 할지 알 수 없습니다. 진도금을 정확하게 파악하지 못하면 남에게 과지급하게 되기 쉽습니다. 사업 대금이 과지급된 후에는 그(건설업체)가 정산 내용을 확인하러 오지 않을 수도 있고, 이 부분이 적다고 50가지 이유를 찾아 정산 시 회수가 어려울 수 있습니다. 부분이 아니기 때문에 화해사례가 성립될 수 없습니다. 5. 부정확한 정산비용 부동산 회사는 수익을 계산할 때 상품 원가와 시세를 알고 비교해야 합니다. 간단히 말하면, 판매 가격과 원가의 차이가 수익이 됩니다. 제품 원가도 모르면 원가 정산이 부정확해지고, 수익 계산도 틀리게 됩니다. 이는 상장기업에게는 매우 위험한 일이며, 가볍게 말하면 회계추정의 오류가 될 수 있습니다. 허위로 이익을 보고하는 경우 "온라인 접속"까지 가는 것이 골치 아픈 일입니다. 원가계산 오류로 인해 업무에 많은 어려움을 겪게 됩니다. 계산량이 적으면 다음 해에 다시 공제해야 하는데, 이는 다음 해 수익 지표에 큰 영향을 미치게 됩니다. 초기에 Vanke Beijing City Garden에 사례가 있었는데, 당시 프로젝트가 완료되었고 건설 단위도 작업을 중단했으며 이익이 계산되었습니다. 하지만 건설업체에서 회계 보고를 해보니 프로젝트 엔지니어가 서명한 'IOU'(비자 변경)가 많아 총 1천만~2천만 건에 달했습니다. 프로젝트 엔지니어가 서명한 '화이트 슬립'에는 얼마나 많은 작업을 수행했는지, 얼마만큼의 비용을 지불해야 하는지 기록되어 있지만 검토 및 사실적 증거가 부족합니다. 따라서 정산 시 다툼이 있을 수 있으며, 수익이 정확하지 않을 수 있습니다. 6. 품질 부족 비용과 품질 초과 비용이 공존합니다. 제품의 경우 품질 비용이라 불리는 것은 특정 제품 품질을 유지하고 보장하는 데 드는 비용입니다. 제품의 비용을 보장합니다. 품질부족에 따른 비용은 품질부족으로 인한 유지관리비, 고객보상 등의 비용이라고 생각할 수 있습니다. 이는 품질 부족 비용에 기인할 수도 있는데, 품질 초과 비용도 있습니다. 비용 관리에 큰 영향을 미칩니다. 1.2.4 기업 원가 관리 방법의 개발 프로세스 관점에서 부동산 원가 관리는 수년에 걸쳐 발전해 왔으며, 비용 관리에 사용되는 방법은 다음과 같습니다. 첫째, 사용된 최초의 방법은 실제 원가 방법이었습니다. 주로 발생한 실제 비용을 정확하게 반영하는 것이 목적입니다. 이 방법은 가장 정확하며 회사의 세부 계정의 재무 및 회계에 의존합니다. 둘째, 표준원가법이 있는데, 이는 제품의 각 구성요소에 대한 기준을 정한 후 표준원가 차이를 결정하는 방법으로, 이 방법은 정확도가 약간 떨어집니다. 그러나 관리, 의사결정 및 통제에 대한 가치는 더 높습니다. 셋째, 활동 기반 원가 계산입니다. 전체 생산 공정과 단계를 분해하는 방법, 각 공정의 각 단계의 비용을 어떻게 계산하는지, 비용 최적화가 가능한지 여부를 말합니다. 네 번째 목표원가 계산 방법.
이름에서 알 수 있듯이 소위 목표 원가 계산 방법은 기업이나 회사가 비즈니스 목표를 설정하고 구현 과정에서 지속적으로 테스트하고 목표를 정한 다음 점차적으로 실제 비용에 가까워 지도록 수정 및 개선하는 방법을 의미합니다. . 마지막으로 책임비용 방식이 있다. 책임비용이란 결정된 비용을 책임주체별로 분해하여 집행함으로써 각 개인이나 부서가 일정 비용을 부담하게 함으로써 실제 발생하는 비용을 결정된 목표비용 내에서 통제하는 방식이다. 롤링예산법 등의 방법도 있다. 이러한 방법을 보면 의사결정에 대한 지지도가 높은 비용관리 방법의 정확성이 상대적으로 낮다는 것을 알 수 있습니다. 그러나 비용관리를 할 때에는 사후관리에 더 많은 관심을 기울이지 못합니다. 구현 프로세스에서 사물의 내용, 현재 널리 사용되는 관행 중 일부는 책임 원가 계산, 활동 기반 원가 계산 등입니다. 9 부동산 회사는 어떻게 비용을 잘 관리하는가? 1.2.5 비용 관리의 방향은 여러 가지 상향 확장 과정이 있다고 생각합니다. 비용을 정확하게 계산합니다. 비용 계산이 정확하지 않으면 후속 비용 관리가 매우 무익합니다. 그리고 통제형(Control Type)이 있는데, 쉽게 말하면 비용 목표를 설정하고 목표가 실제 비용에 근접하도록 달성할 수 있도록 하는 것을 의미합니다. 마지막으로 가치창출형 비용관리 단계에서는 단순히 비용관리만을 위한 것이 아닌, 가치창출이 가능한 종합적인 결과를 추구하게 됩니다. 제품의 품질을 향상시키고 더 많은 이익을 얻기 위해 노력합니다. 결국, 비용 관리는 부정적인 측면이 아니라 긍정적인 측면입니다. 이는 기업이 제품에서 더 긍정적인 결과를 얻을 수 있도록 도와줍니다. 10 부동산 회사가 비용을 잘 관리하는 방법 1.3 Vanke 비용 관리 모델의 기본 구조 1. 책임 비용 관리 책임 비용 체계는 책임 주체와 평가 부서를 결정하고 목표 설정, 실행 및 평가를 통해 전체 비용의 합리성을 보장합니다. 기술 및 경제 지표와 발전. 책임 비용 관리 시스템의 요소: (1) 책임 범위, (3) 평가 기준 (4) 평가자 1) 책임 비용 시스템 구축의 목적: 모든 직원이 의식적인 비용을 구현할 수 있도록 합니다. 관리 행동. 2) 책임 비용 전제 - 합리적인 구조적 분업 노동 분업과 책임은 책임 비용 관리의 두 가지 주요 요소입니다. 분업이란 무엇입니까? Vanke에는 일반적으로 다음과 같은 부서가 있습니다. 비용 관리 부서: 비즈니스 활동보다는 제조 비용 범위, 가격 검토 및 회계 유형보다는 조직 비용 관리 프로젝트 관리 부서: 프로젝트 진행, 품질 판매 및 포장 업무 수행 엔지니어링 관리 부서: 품질 감독, 공급업체 관리 및 기술 솔루션 기획 및 설계 부서: 설계 도면, 건설 표준 위는 Vanke의 분업이지만 각각의 분업입니다. 예를 들어, 일부 부동산 회사는 비용 관리 부서와 프로젝트 관리 부서를 하나의 부서로 통합하고, 일부 회사에서는 프로젝트 관리 부서를 프로젝트 회사로 설정하는 등의 경우가 있습니다. 구체적인 업무 분장은 규정에 따라 설정되어야 합니다. 기업의 다양한 요구와 부하 직원의 요구. 11 부동산 회사가 비용을 잘 관리하는 방법 3) 주요 내용 (1) - 요소 요약 위 표에서 공사비의 책임 목표를 4가지 항목으로 나누어 컵을 구매하는 과정을 통해 설명할 수 있다. 예를 들어 컵을 사용해 물을 마시고 싶은데, 컵 구입 비용을 조절하려고 한다면, 먼저 유리컵, 도자기 컵, 스테인레스 컵, 플라스틱 컵 중 무엇을 구입할지 결정해야 합니다. 유리 구매를 결정하려면 유리의 크기, 색상, 재질을 결정해야 합니다(구조적 지표 제어 및 엔지니어링 재료 선택과 동일). ); 이것을 결정한 후에는 문제에 직면하게 될 것입니다: 이 컵을 저렴한 가격에 구입하는 방법(경쟁력 있는 저렴한 가격을 얻는 방법), 가격에 대해 문의하려면 전화해야 하거나 여러 상점에 가서 문의해야 할 수도 있습니다. 어느 매장에서 컵이 가장 싼지 알면 누가 살 것인가? 등 컵 구입 방법(현장 비용 관리와 동일)을 결정해야 합니다. 택시, 버스 또는 도보로 가는 방법은 무엇입니까? 위의 일련의 선택에는 올바른 전략이 필요하므로 합리적인 전체 비용으로 비용 효율적인 컵을 얻을 수 있습니다. 이것이 바로 부동산에서 비용을 관리하는 방법입니다. 건물을 짓는 것은 컵을 사는 것과 같습니다.
담당 부서 부서 협력 평가부 프로젝트 개발부 재무부 1. 시공 내용 및 건축 형태의 합리화 설계부 영업부 원가부 2. 구조 지표 및 시공 도면 품질의 합리화 설계부\엔지니어링부 원가부 3. 경쟁력 확보 합리적 저가 엔지니어링 부서\원가 부서 프로젝트 관리자 부서 입찰 선도 그룹 4. 현장 비용 관리, 시공 품질 및 효율성 프로젝트 관리자 부서 엔지니어링 부서 엔지니어링 부서 영업 부서 재무 부서 기능 부서 재무 부서 관리 비용 책임 대상 책임 범위 토지, 승인제출 및 공사비 공사비 판매비 2. 목표원가 관리 1) 기본 개념: 목표원가 : 목표원가는 기업이 미리 결정하고 일정 기간 내에 노력을 통해 달성해야 하는 원가 목표이며, 사업비의 통제선이다. 예를 들어, 건물을 짓는 데 가장 합리적인 비용이 2백만 달러라면 목표 비용은 2백만 달러입니다. 동적비용(Dynamic Cost) : 프로젝트 수행 과정 중 각 기간에 반영되는 예상 비용 결과이다. 동적 비용은 실제 비용이라고 할 수 있지만 최종 비용은 아닙니다. 예를 들어 건물 건립 목표 비용을 2억으로 결정했다면, 시행 과정에서 실제 상황에 따라 비용이 어떻게 변할지 수시로 추정할 필요가 있다. 계획에 변동이 있기 때문에 198만 위안으로 추정될 수도 있고, 210만 위안으로 추정될 수도 있습니다. 언제든지 변동 정도를 파악하고 적시에 조정을 수행하는 것은 허용되지 않습니다. 말했다: 프로젝트 비용이 얼마인지는 모르겠습니다. 2) 관리원칙 : 목표원가의 고급성과 목표원가의 심각성을 반영한다(성과평가에 포함). 이는 비용 관리의 품질에 중요합니다. 3) 관리 도구: 동적 비용 반영 시스템 플랫폼 - 비용 지표 데이터베이스. 4) 목표원가 구현 프로세스 목표원가 구현 프로세스는 6개의 링크로 나누어 볼 수 있다. 우선, 신규 프로젝트의 개발 단계에서는 비용 견적이 이루어져야 합니다. 개인적으로 회사마다 그렇게 할 것이라고 생각합니다. 차이점은 프로젝트가 토지를 취득한 후에 고려하는 방법이 다를 수 있다는 것입니다. 프로젝트의 기획 및 설계를 수행해야 하며, 설계가 완료된 후 1차 목표 비용 계산을 수행하고, 계획 및 설계 후 견적 및 시장 판단을 기반으로 프로젝트 비용을 계산해야 합니다. 완성되면 기획 및 설계를 개선, 보완하고 제품기준을 정하는 확장설계단계에 진입하게 되는데, 시공도면 설계단계에서는 2차 목표비용 산정이 필요하며, Vanke에서는 시공을 기준으로 목표비용을 마련한다. 예산을 책정하고 목표비용은 기본적으로 확정되었습니다. 목표 비용이 형성된 후 다음 단계는 구현 프로세스이며 이는 동적 비용 관리 프로세스이기도 합니다. 목표원가가 결정되면 프로젝트는 건설단계에 진입하게 되며, 이때 실비(동적원가)가 발생하게 되며, 목표원가와 동적원가를 비교해야 한다. 동적 비용이 높은지 낮은지 원인을 파악하고 완료 및 정산 단계에서 최적화 조치를 요약 및 제공하며 실제 비용과 목표 비용을 비교하고 요약 분석을 수행하며 구현 경험과 교훈을 도출합니다. . 위 내용은 목표원가를 구현하는 과정입니다. 목표원가는 각계각층에서 활용되는 간단한 원가관리 아이디어이며, 부동산에도 매우 효과적입니다. 그러므로 직장에서는 목표원가 관리와 논의에 관심을 갖고 꾸준히 실천하며, 목표원가를 통해 부서와 개인을 제한하고, 기업이나 팀이 공통의 목표를 가지게 하고, 목표가 무엇인지 명확하게 전달하고 동기를 부여하는 것이 좋습니다. 그들을. . 5) 운영 프로세스 관리: 목표 비용이 책정된 후 실행 과정에서 운영 프로세스의 각 링크에 대한 제어에 주의하는 것이 중요합니다. 운영 프로세스 관리는 다양한 부동산 운영 프로세스의 비용을 통제하여 각 운영 절차가 합리적이고 효과적이라는 것을 보장함으로써 비용 절감의 목적을 달성하는 것입니다. 실제로는 운영 비용의 분해로 연결될 수 있습니다. 직무계산에서는 직무별 원가책임을 계산하지 않으나 직무별 최적화 방법의 내용을 알아야 하기 때문에 관리는 직무비용으로 간주된다. 1.3.1 신규 프로젝트 개발 비용 관리 신규 프로젝트를 개발할 때 비용을 관리하기 위해 어떤 방법을 사용해야 합니까? 통제할 것은 무엇인가? 결국 우리는 무엇을 성취해야 하는가, 즉 우리의 사명은 무엇인가? 신규 프로젝트 개발의 통제 원칙은 신규 프로젝트의 비용을 정확하고 객관적이며 종합적이고 신중하게 예측하는 것이라고 생각합니다.
또한 새로운 프로젝트를 개발할 때 비용을 더 정확하게 계산해야 하며, 잘못된 토지를 확보하고 잘못된 결정을 내리지 않도록 조심스럽고 객관적이며 포괄적이어야 한다고 설명할 수도 있습니다. 부동산 업계에는 땅을 얻어도 돈을 못 벌고, 큰 돈을 잃는 사람도 많다. 이는 주로 새로운 프로젝트를 개발할 때의 부주의로 인해 발생합니다. 우리는 어떻게 정확하고 객관적이며 포괄적이고 신중할 수 있습니까? 개인적으로 다음과 같은 관리점이 있다고 생각합니다. 1. 꼭 있어야 합니다