2020년부터 선전의 '뒷마당'으로 알려진 광둥성 둥관의 부동산 시장 패턴은 엄청난 변화를 겪었다. Greater Bay Area 건설의 선진화, 브랜드 개발업체의 토지 취득에 대한 적극적인 진출, 중고 주택 거래 프로세스의 최적화, 개별 세금 징수 방법 조정 등 다양한 우호 요인에 의해 촉진되며, 2020년 둥관의 주택 구매는 강세를 보이고 주택 가격은 상승 추세를 보일 것입니다.
2020년 6월 둥관 주택 가격이 '처음으로 선전보다 많이 올랐다'. 향후 3개월(2020년 7월~9월) 동안 둥관은 부동산 시장의 '허점'을 엄격히 막기 위해 새로운 부동산 시장 정책을 5회 연속 발표했습니다.
심천쉘연구소는 둥관 부동산 시장이 2021년에도 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 그러나 2020년 주택가격 상승폭이 가속화된 이후 단기 상승여력은 줄어들 것으로 예상된다. 동시에 2020년에는 더욱 엄격한 규제가 도입될 것입니다. 정책, 시장은 냉각되고 더욱 합리적으로 변하고 있으며 주택 가격에 대한 기대는 상대적으로 안정적입니다.
6월 둥관의 주택 가격은 선전보다 더 많이 올랐기 때문에 많은 관심을 끌었습니다
1년 내내 관점에서 선전 쉘 연구소의 모니터링 데이터에 따르면 둥관의 2019년 새 주택 매매는 2020년에는 주거용 주택이 64,700채를 포함해 약 98,700채로 전년 대비 33.6% 증가했으며, 평균 거래 가격은 약 24,000위안/평방미터로 전년 대비 증가율이 확대되었습니다.
심천 쉘 연구소의 모니터링 데이터에 따르면 2020년 초 '전염병'의 영향으로 둥관의 신규 주택 시장은 매우 부진했으며, 신규 주택 거래는 6,000건 미만이었습니다. 1분기에는 전염병 예방 및 통제의 놀라운 결과로 2분기 신규 주택 거래량이 급격히 반등하여 6월에는 7,021채로 상반기에 단계적으로 최고치를 기록했습니다.
심천쉘연구소(Shenzhen Shell Research Institute)의 보고서에 따르면 올 상반기 둥관 지역의 중고 주택 거래가 상대적으로 활발해 외지인들이 부동산을 구입하고 주택 가격이 크게 상승한 것으로 나타났다. 선전 쉘 연구소(Shenzhen Shell Research Institute)의 데이터에 따르면 평균 거래 가격은 3월부터 7월까지 지속적으로 상승하여 4월에는 20,000위안/제곱미터를 초과했으며 7월에는 거래량과 가격이 새로운 최고치를 기록했습니다.
2020년 6월 둥관의 주택 가격이 “처음으로 선전보다 많이 올랐다”고 많은 관심을 끌었다는 점은 언급할 만하다.
둥관 중위안 전략연구센터가 발표한 보고서에 따르면 최근 몇 년간 둥관 지역은 주택 공급 중단과 주택 공급 중단으로 인해 2020년 상반기에도 타이트한 상황이 지속됐다. 전염병의 영향으로 인해 많은 프로젝트가 지연되고 공급 공백 기간이 발생하여 전체 공급 공백이 기록적으로 낮아졌습니다. 수요 측면에서는 전염병의 영향을 받은 다양한 크고 작은 지역 사회의 폐쇄적인 관리로 인해 중고 주택 시장의 수요가 1차 주택 시장으로 전환되었습니다. 또한 중앙 은행의 물 방출도 발생했습니다. 인플레이션 기대로 인해 투자자들이 부동산 시장에 진입하고 전체 주거용 부동산에 대한 수요와 공급의 모순이 심화되어 주택 가격이 급격히 상승하는 동시에 둥관 지역의 자가 거주 및 투자 수요가 완전히 충족되었습니다. 활성화되고 시장이 상승세를 쫓기 위해 시장에 진입했으며, 현지 시장은 계속해서 뜨거웠고 부동산 시장의 수요도 강세를 보였습니다. 그러나 전체 시장은 여전히 부진했습니다. 공급 부족, 수급 비율이 0.8에 머물고 수요와 공급의 모순이 분명했습니다.
Shenzhen Shell Research Institute의 모니터링에 따르면 2020년 둥관의 중고 주택이 전반적으로 증가하고 있습니다. 연간 거래량은 40,000호를 초과했으며 평균 거래 가격은 20,000위안/평방미터 이상에 도달했습니다. , 시장도 상대적으로 활발했습니다. 첫째, 거시 환경이 상대적으로 우호적이다. 상반기 중고 주택 구매에 대한 제한이 없으며, 둘째, 최근 몇 년간 둥관의 중고 주택 거래가 가속화되고 있다. 프로세스가 최적화되고 개인 세금 징수 방법이 조정되었으며 성숙한 시장(심천 등)으로 발전했습니다. 중고 주택 시장에 진입하는 수요가 있습니다. 동관에서. 그러나 급격한 가격 상승과 7월 25일 적시 규제 도입으로 중고 주택 매입이 제한되면서 시장도 급격하게 냉각되면서 하반기 추세는 비교적 안정적인 모습을 보였다.
2020년 둥관은 3개월 동안 5차례에 걸쳐 부동산 시장을 규제하는 조치를 취했습니다.
2020년 7월부터 9월까지 둥관은 5회 연속 새로운 부동산 시장 정책을 발표하여 부동산 시장의 '허점'.
7월 2일 둥관시는 건설 중인 상업용 주택의 시장 판매를 가속화하고 상업용 주택의 매매 가격 안내를 강화해야 하는 '상업용 주택 분양 관리 더욱 강화에 관한 고시'를 발표했다. 상업용 주택 판매를 강화합니다. 같은 지역 신축주택은 3개월간 가격상승률이 10%를 넘지 않아야 하고, 같은 건물 내 새집 하나당 평균 가격차이가 20%를 넘지 않아야 한다고 명시돼 있다.
7월 25일 둥관시는 '시 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진에 관한 고시'를 발표하여 상업용 주택 구매 제한 정책을 조정하고 시내에 호적을 등록하지 않은 가구는 둥관시에서 첫 번째 주택을 구입해야 합니다. 상업용 주택을 구입하는 사람은 2년 이내에 연속 1년 이상 사회 보장 증명서를 제출해야 합니다. 두 번째 상업용 주택을 구입하는 사람은 2년 이내에 연속 2년 이상 사회 보장 증명서를 제출해야 합니다. 3년 동안 이들에 대한 세 번째 상업용 주택 판매가 중단됩니다.
또한 동관 행정구역 내에서 구입한 상업용 주택은 본 동지 시행일로부터 3년 동안 부동산 증명서를 취득해야 매매 및 양도가 가능합니다.
9월 3일, 동관시는 '상업용 주택 구매 제한 및 양도 제한 정책 추가 시행에 관한 고시'를 발표하여 2017년 4월 11일 0시 이전에 온라인으로 완료된 상업용 주택은 양도할 수 있음을 명시했습니다. 연도 요건; 2017년 4월 11일 0시부터 2020년 7월 24일 24시 사이에 온라인으로 완료된 상업용 주택의 경우 거래 및 양도가 가능하려면 2년 동안 부동산 증명서를 취득해야 합니다. 2020년 7월 25일 제로아워 이후 온라인으로 완성된 상업용 주택은 3년 동안 부동산 증명서를 취득해야 거래 및 양도(선물 포함)가 가능합니다.
9월 11일 둥관시는 '신축 상업용 주택 지표 매매 방지 요령'을 발표해 '주택 선택 지표 확보', '호실 번호 잠금', '우선순위 확보' 등을 제공하는 사람을 명시했다. 주택선택' 서비스 대가로 금전을 징수하는 모든 행위는 법규 위반 혐의를 받고 있습니다.
9월 23일, 둥관시는 대출 최대 한도를 조정하기 위해 '특정 주택 공적 기금 대출 및 인출 규정 조정에 관한 고시'를 발표했습니다. 이 중 첫 번째 주택의 대출 한도는 120만 위안에서 90만 위안으로, 두 번째 주택의 대출 한도는 80만 위안에서 50만 위안으로 조정됐다. 동시에, 다른 도시에서 구입한 중고 주택의 철회 신청 조건도 추가되었습니다. 타 도시에서 중고주택을 구입하는 경우에는 부동산 증명서를 취득하고 6개월을 기다려야 철회 신청이 가능합니다. 또한, 자산관리비 인출도 중단됩니다.
3개월 동안 5번의 부동산 시장 규제 시도 끝에 둥관 중원 전략연구센터의 테스트 데이터에 따르면 10월 둥관의 주택 거래량은 약 75만㎡로 전월 대비 4% 감소했다. . 그러나 해당 달 동관 주거용 부동산 거래량은 여전히 전년 동기 대비 77% 증가해 지난 5년 동안 같은 기간 최고치를 경신했다.
2021년 주택 가격은 꾸준히 추세를 보일 것입니다
1차 시장의 관점에서 Dongguan Zhongyuan Strategic Research Center의 데이터에 따르면 2020년에 Dongguan의 공개 토지는 758만㎡, 총 건축면적은 2308만㎡로 2019년 전년 동기 대비 11% 증가해 정부가 토지 진흥에 박차를 가하고 있다. 그 중 총 38개의 상업용 및 주거용 토지 공급 및 거래가 완료되었으며 총 면적은 181만 평방미터, 건축 면적은 539만 평방미터에 달하며 최종 실제 바닥 가격은 14,119위안/평방미터입니다. 2019년 전년 대비 증가한 미터(지원공사 제외). 4%, 보험료율은 30%로 2019년보다 소폭 높아졌다.
재고 측면에서 동관 중원 전략연구센터 보고서에 따르면 둥관의 주택 재고 및 고갈 주기는 2020년에도 계속 하락할 것으로 나타났다. 2020년 12월 말 현재 둥관의 주택 수는 24,054가구, 재고 면적은 298만㎡로 전년 동기 대비 27% 급감해 시장 공급이 부족하고, 주거용 재고는 분명히 공급이 부족합니다. 일부 사업의 연기, 낡고 오래된 프로젝트 재고 정리 등의 요인을 고려하면 현재 주택 재고 소화주기는 사상 최저 수준으로 떨어졌다. 최근 6개월간 소화속도를 기준으로 계산하면 주택 재고소화주기는 12월말 최저점까지 하락해 계약지연 영향으로 지난해 같은 기간보다 4.3개월 단축된 3.6개월로 단축됐다. 이를 고려하면 현재 재고 소화주기는 실제로 2016년 이후 가장 낮은 수준으로 떨어졌습니다. 최저 수준입니다.
둥관 중원 전략연구센터의 모니터링 데이터 통계에 따르면 2020년 동관시 100대 부동산 회사 수가 꾸준히 증가했다. 100대 부동산 회사 중 30개가 연중 시장에 진출했다. , OCT, Financial Street, Capital 및 Longfor를 포함하여 전년보다 4 개가 증가했습니다. 거래면적 기준 상위 20개 중 부동산 상위 100개 기업 중 13개가 13석을 점유하고 있다. 첸하이(Qianhai), 시마오(Shimao)와 같은 부동산 회사가 2020년에 관(Guan)의 토지를 인수함에 따라 관(Guan)의 100대 부동산 회사 수는 앞으로도 계속 증가할 것이며 '브랜드 패턴'은 점점 더 두드러질 것입니다.
2020년 동관 토지 경매 시장은 호황을 누리고 있으며, 이 밖에도 광동용원그룹, 안후이통신투자, 허치슨 등 100대 부동산 업체가 아닌 주요 부동산 기업이 진출했다. 왐포아, 뉴센츄리 등이 적극적으로 시장에 진출해 시장 점유율이 크게 늘었고, 이로 인해 부동산 100대 기업의 시장점유율은 하락했지만 여전히 전국의 절반을 차지하고 있다. .
Shenzhen Shell Research Institute의 예측에 따르면 둥관 시장은 2021년에도 활발할 것이며 주택 가격은 꾸준한 추세를 보일 것입니다.
거시적 측면에서 긍정적인 소식은 변함이 없을 것으로 예상됩니다. 첫째, 둥관은 2020년에 남부 9개 도시가 향후 선전 시범 시범 구역으로 완전히 연결되고 통합될 것이라고 제안했습니다. , 둥관의 정착 정책은 느슨하고 인구는 계속 유입될 것으로 예상됩니다. 2020년 9월에는 5월에 시행된 대학 졸업장을 직접 등록할 수 있습니다(2025년 8월까지 유효). 세 번째는 둥관 지역 건설입니다. 광저우-선전 과학기술 혁신 회랑의 중요한 노드이자 광저우와 선전의 두 1선 도시가 주도합니다.
부동산 측면에서 심천 쉘 연구소는 2019년부터 2020년까지 브랜드 개발업체가 둥관에 적극적으로 진출하고 토지 시장이 활성화되며 노후 개조 및 도시 재개발의 강도가 높아질 것이라고 믿고 있다. 이는 효과적인 공급을 보장할 뿐만 아니라 도시의 가치를 향상시킵니다. 둘째, 둥관 일부 지역에서 '1차 및 2차 주택 가격 역전' 현상이 나타나 일부 주택 구입 수요가 활성화되었습니다. 또한, 둥관의 부동산 개발은 성숙해지고 있으며, 중고 주택 시장의 비중이 높으며(약 40%), 신규 주택과 중고 주택의 유통 메커니즘이 비교적 완벽합니다.
심천쉘연구소는 둥관 부동산 시장이 2021년에도 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 그러나 2020년 주택가격 상승폭이 가속화된 이후 단기 상승여력은 줄어들 것으로 예상된다. 동시에 2020년에는 더욱 엄격한 규제가 도입될 것입니다. 정책, 시장은 냉각되고 더욱 합리적으로 변하고 있으며 주택 가격에 대한 기대는 상대적으로 안정적입니다.