부동산을 아는 친구들은 중고주택 거래 과정에서 많은 문제가 발생할 수 있다는 것을 알고 있으며, 주택 품질 문제, 원래 집주인이 주택 담보 대출 상환 여부, 계약 분쟁 패왕 조항, 음양 계약 등 많은 함정이 있다고 할 수 있다
< P > 한 가지 사례를 열거한다. 왕씨는 육재 아파트를 사려는 집을 사고 싶다. 이 집의 재산권은 업주 장모 한 사람의 이름으로 등록되어 있으며, 산권증에는 다른 * * * 사람이 나타나지 않았다. 계약할 때 장 씨는 배우자가 이 부동산을 매각하기로 동의했다고 구두로 말하고, 배우자가 매각하기로 동의한 약속서에 서명하고, 정해진 시간 내에 배우자가 증명서나 위임장을 판매하기로 합의하기로 합의했고, 왕 씨는 계약금 5 만원을 선불했다. 계약 후 왕 씨는 장 씨가 계약 약속에 따라 후속 절차를 밟지 않았다는 것을 알게 되자 어쩔 수 없이 매니저를 데리고 장 씨의 집에 가서 재촉했다. 이때 장 씨의 아내 이씨는 장 씨의 집 판매에 대해 알게 되고 반대를 분명히 했다. 급박한 상황에서 왕 씨는 장 씨를 법정에 고소해 계약 이행을 계속하라고 요청했고, 이 씨는 독립청구권을 가진 제 3 인으로 소송에 참가하며 계약이 무효임을 확인하라고 요구했다. 법원 심리를 거쳐 장 씨의 배우자가 집 * * * 인 것으로 판단됐다. 장 씨와 왕 씨가 체결한 계약은 이미 이 씨의 동의를 얻었다는 것을 증명할 수 없고, 처분할 권리가 없는 것으로 간주해야 하기 때문에, 피고가 체결한 계약은 무효로 판결되고, 피고인 장 씨는 왕씨의 구매금, 예금 및 해당 이자를 돌려주는 것으로 판단됐다.
사실, 소위' * * * 유권자' 의 출현은 대부분 계획적이다. 때로는 집값 상승으로 판매자가 자신이 손해를 보고 팔고 싶지 않거나 가격을 올리고 다시 팔려고 하면 이' * * * 유권자' 를 이사한다
< P > 분명히 이런 상황은 주택 구입자에게 번거로울 뿐 아니라, 자신의 정력을 소모할 뿐만 아니라, 따라서 좋은 주택 구입 시기를 놓칠 수도 있다.' * * * 재산권자' 의 교란으로 집을 양도하지 못한 것은 일부 중점 도시의 주택 구입자들에게 막대한 손실을 초래할 수 있다. 예를 들면 다음과 같다.
그거 주택 구입자가 심기만 할 수 있는 거 아니야, 어쩔 수 없어? 대답은' 아니오' 다. 실제 거래 과정에서' * * * 재산권인' 교란으로 거래를 끝내는 경우가 많지만 일부 주택 구입자들은 소송 등을 통해 결국 주택 거래를 마치고 주택 소유권을 얻는 경우도 있다.
"시행 (중화인민공화국 * * * 및 국민법통칙) 에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 (시범)" 제 89 조에 따르면 * * * 와 * * * 의 관계 존속 기간 동안 일부 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 그러나 제 3 자의 선의와 유상으로 이 재산을 취득하는 사람은 제 3 자의 합법적인 권익을 보호해야 한다. 기타 * * * 누군가에 대한 손해는 무단 처분 * * * 재산이 있는 사람이 배상한다.
"결혼법" 사법해석 (3) 제 11 조에 따르면 한쪽은 상대방의 동의 없이 부부 * * * 와 * * * * 같은 집, 제 3 자는 선의로 구매하고, 합리적인 가격을 지불하고, 재산권 등록 절차를 처리하고, 상대방은 이를 회수할 것을 주장한다
이 두 가지' 규정' 은 문제를 해결할 수 있는 방법을 제시하며, 다음 두 가지 조건이 충족되면 중고 주택 매매 계약은 계속 진행될 수 있다.
1, 주택 구입자는 선의로 구매한다. 어떻게 이해하니? 즉, 주택 구입자가 집을 살 때 악의가 없다는 뜻입니다. 예를 들어 가격은 시장 시세에서 크게 벗어나지 않고, 주택과 재산권자의 구체적인 상황에 대해 충분히 이해하고 있습니다.
2, 재산권 양도 완료. 쉽게 이해할 수 있는 것은 재산권자가 이미 변경을 완료했다는 것이다.
많은 경우' * * * * 재산권 보유자' 는 모두 이전 전에 살해된 것으로, 이전을 완료하지 않으면 구매자가 주도권을 차지하기 어렵기 때문에 우리는 거래할 때 이 위험을 피해야 한다.
그러면 주택 구입자는
1, 주택 소유주를 확인해야 한다. 계약할 때 부동산증에 다른 * * * 소유자가 등록되어 있는지 확인해야 하며, 주택재산권증서' * * * 권자' 란 기록을 보면 판단할 수 있다.
2, 모든 * * * 권리자는 모두 출석하여 계약 수속을 밟아야 하고, 출석할 수 없는 경우 * * * 권리자가 매각에 동의한 관련 공증을 제공해야 합니다.
3, 원래 집주인이 결혼한 경우, 계약서에 서명할 때 배우자가 있어야 하고, 출석할 수 없는 경우' 배우자 동의 판매 증명서' 를 제공해야 합니다.
4, 원래 집주인이 이혼한 경우 이혼 시 재산분할 증명서 (이혼 합의, 법원 판결 등) 를 제공해야 합니다.
5, 집이 물려받은 경우 어떤 상속인이 있는지 알아야 한다. 모든 상속인은 * * * 권리자이며 모두 참석해야 하기 때문이다. 또한 상속받은 집은 부부 * * * 소유물이기 때문에 모든 상속인의 배우자에게 매각에 동의한 서면 서류를 발급해 달라고 요구해야 한다.
중고주택 거래처는 함정으로 모든 세부 사항에 각별히 주의를 기울여야 한다. 그렇지 않으면 거래 과정에서 문제가 발생할 수 있다. 특히 구매자가 계약금을 내거나 신청한 주택 융자금이 이미 내려온 후 문제가 발생해 거래가 실패하게 되어 주택 구입자에게 손실이 크다.