부동산 감정사 시험 준비 되셨나요? "2017 부동산 감정사 '사례 분석' 시험 포인트 : 주차장 가치 평가"를 정성껏 정리해보세요. 결과가 좋습니다. 지원자는 와서 공부할 수 있습니다.
2017년 부동산 감정사 '사례분석' 테스트 포인트: 주차장 가치평가
특수목적부동산 가치평가
특수목적 부동산 가치평가의 핵심 목적 부동산은 "특수"라는 단어는 이러한 유형의 부동산에 일반적으로 프랜차이즈 권한이 수반된다는 의미입니다. 본 섹션에서는 주로 주차장 및 주유소의 가치 평가를 분석합니다.
주차장 평가
주차장에는 주로 전문주차장 건물과 지하주차장이 포함되며, 일반적으로 주거용, 상업용, 사무용 건물 지하에 위치합니다. 주로 지상 주차가 어려운 문제를 해결하고 지하 공간을 합리적으로 활용하는 것입니다.
주차장은 상대적으로 특수한 유형의 부동산으로, 다른 부동산에 비해 나름의 특수성과 가치 평가를 갖고 있기 때문에 이하에서는 주로 지하주차장의 특징을 설명하고 분석한다.
(1) 지하주차장의 특징
(1) 소유권은 상대적으로 특수하다. 지하주차장에는 일반적으로 두 가지 상황이 있습니다. ① 개발업자는 차고에 대해 별도의 재산권을 가지며, 차고에 대한 취득 및 처분권을 자유롭게 행사할 수 있습니다. ② 지하주차장의 유일한 부분으로서 건축면적은 다음과 같습니다. 할당되며 차고는 별도로 판매할 수 없습니다. 위와 같은 상황이 존재하는지에 따라 지하주차장이 상업적으로 이용 가능한지 여부가 결정되며, 가격 표현도 다양해집니다. 또한 민방공 프로젝트를 지하차고로 활용하는 경우도 있을 것이다.
(2)측정 단위는 다소 특별합니다. 상업용 주택에는 다양한 측정 단위(단위, 건축 면적, 단위 내 건축 면적, 사용 가능한 면적 등)가 있습니다. 관련 국가 부서에서도 상업용 주택의 판매 단위로 사용해야 하는 측정 단위에 대한 관련 규정이 있습니다. 그러나 지하 주차장 건물의 경우 지하 주차장으로 인해 창고 건물 사용의 특수성으로 인해 소비자가 동의하는 규칙은 단 하나뿐입니다. 동시에 주차 공간이 다른 문제도 있습니다. 같은 건물 면적의 공간.
(3) 일상적인 관리와 서비스는 비교적 특별합니다. 지하주차장은 주차라는 기본적인 기능 외에 다른 기능도 있을 수 있다. 물론 이 기능은 주로 자동차와 관련된 문제를 해결하기 위한 것이며 지원 서비스이다. 이러한 종류의 지원 서비스는 차량 안전, 차량 청소, 주차 편의성 및 편안함, 유지 관리 등 광범위한 영역을 포괄합니다. 따라서 지하주차장의 일상적인 관리와 서비스 수준에 따라 어느 정도 주차장의 등급이 결정됩니다.
(2) 지하주차장의 가격특성
(1) 가격은 주차대수와 연계되는 경우가 많다. 일반 상업용 주택과 달리 지하주차장의 매매가격은 '위안/주차공간' 형태로 반영되는 경우가 많기 때문에 지하주차장의 가격은 초기 투자금액과의 연관성이 덜합니다.
(2) 같은 지역의 단가는 크게 변하지 않습니다. 지하주차장은 특수한 지위와 기능으로 인해 다른 부동산과 달리 단가가 차별성을 나타내지 못하는 경우가 많으며, 동일지역 지하주차장의 단가는 상대적으로 일관적이다.
(3) 가격은 해당 부동산의 임대 및 매매 상황에 따라 영향을 받습니다. 지상부동산에 비해 지하주차장은 어느 정도 종속적인 위치에 있고, 그 가격도 지상부동산의 임대 및 매매 상황에 따라 영향을 받는 경우가 어느 정도 있다고는 상상하기 어렵습니다. 토지의 경우 지상부 임대 및 매매 상황이 극히 불만족스러울 경우 지하주차장 임대 및 매매 모멘텀이 양호할 것으로 예상됩니다.
(3) 지하주차장에 대한 공통적인 평가방법 및 기술적 경로
일반적으로 주차장의 가격평가에는 시장법, 수입법, 비용법 등을 사용할 수 있다.
주차장 가격 평가 방법을 선택할 때는 먼저 소유 상태를 고려하고 상업용 부동산인지 여부를 판단해야 하며, 두 번째로 주변 부동산의 유사한 부동산의 임대 및 매매를 검토하여 어떤 평가 방법을 결정해야 합니다. 사용. .
시장 방식의 선택은 주차장 거래 사례가 많은지 여부에 따라 달라지며 평가 대상은 양도 가능해야 합니다. 구체적인 평가과정에서는 지역적 요인과 개별적 요인을 수정할 때 지표선정과 보정범위 파악에 주의가 필요하다.
수익방식의 선택은 주로 평가대상이 오피스빌딩, 호텔, 쇼핑몰 지하주차장 등 상대적으로 안정적인 수익을 내는 상업용 부동산이라는 점에 착안해 결정된다. 소득법을 적용하는 과정에서 소득과 지출의 객관성에도 주의를 기울여야 하며, 평가 대상도 임대인지 영업인지를 구분해야 한다. 또한, 수익률을 결정하는 것도 어렵습니다.
앞의 두 가지 방법이 적용되지 않는다는 전제하에 비용법을 평가 방법으로 사용할 수도 있습니다. 원가법을 사용할 경우 모든 비용과 지출은 원칙적으로 객관적인 원가를 기준으로 하여야 한다. 수익율은 주차장 부동산 개발의 평균수익률을 기준으로 결정되어야 하는데, 토지취득비 배분체계에 대한 기준이 아직 확립되지 않은 경우, 토지취득비를 산정하는 것이 가장 어려운 점이다. 사용할 수 있습니다.