최근 한 경제 전문가가 읽다가 친구들이 손바닥에 땀을 흘리는 말을 하더군요. 지금은 부동산 거품이 없으니 부동산 거품을 막으려면 아무것도 하지 말라더군요.
그는 어떻게 이런 결론을 내리게 되었나요? 70개 도시의 집값은 매년 1%씩 오르는데 친구의 소득은 매년 6%씩 늘었으니 이 비율로 보면 문제가 없다.
이 위대한 신의 성은 판(Fan)입니다. 그는 유명한 여섯 지갑 이론을 내놓은 사람입니다. 여섯 개의 지갑은 집을 사기 위해 돈을 모으는 남녀 모두의 부모, 조부모, 조부모의 여섯 개의 지갑이다.
부동산에 거품이 있는지에 대해서는 누구나 다 알고 있는 것은 당연하다고 생각하며, 불과 며칠 전 우리의 권위 있는 경제지 경제일보에서도 분명히 거시적 수단을 사용하여 거품을 천천히 짜내는 것입니다.
많은 친구들이 Expert Fan을 마음 속으로 맞이했을 텐데, 많은 친구들은 집값이 급등하고 있다는 것을 알고 있지만 상황을 명확하게 설명하지 못하는 경우가 많습니다. 오늘의 기사는 여러분과 공유하겠습니다. 주택 가격에 대해 이야기해 보세요.
이 문제에 대한 논의를 촉진하기 위해 실제 데이터를 사용하여 친구들에게 실제 상황을 알리기 위해 최선을 다하겠습니다. 불량배.
우리는 2000년을 기점으로 다양한 곳에서 주택가격을 살펴보기 시작했다.
당시 상하이의 집값은 제곱미터당 3,326위안이었고, 2020년에는 호구등록을 하고 세금 환급을 신청할 수 있었다. 평방미터.
2000년 선전의 주택 가격은 평방미터당 5,412위안이었으나 2020년에는 평균 가격이 평방미터당 87,957위안에 이르렀다.
이 두 곳을 보면 상하이도 20년 만에 18배, 연평균 약 15.5% 증가했다. 선전도 20년 만에 16.25배, 연평균 15% 증가했다. . 각 장소의 성장률은 거의 동일합니다.
이는 무엇을 하든 결코 부동산 투자만큼 돈을 벌 수 없다는 뜻이다.
많은 친구들이 이것이 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 문제라고 말했고 흥미롭지 않습니다. 그렇다면 2 급 도시인 난닝을 살펴 보겠습니다.
난닝의 경우 2000년에는 평방미터당 가격이 약 2,300위안이었다. 2020년에는 평방미터당 가격이 12,491위안으로 이 역시 약 5배 증가했는데, 특히 평방미터당 15~20년 사이에는 더욱 그랬다. 미터 이상 5,000위안의 증가.
2015년 월급 4,000위안이었던 난닝 주민 중 2020년 월급 12,491위안을 달성할 수 있는 사람은 몇 명이나 될까요?
난닝이 전국 30위 안팎이라는 걸 아실 텐데요, 상당히 대표적인 도시입니다. 어쨌든 전국에 600개가 넘는 도시가 있는데, 이 경제 전문가는 70개 도시 중 어느 도시인지는 모르겠습니다. 그것은 아마도 모두 Hegang과 같은 도시에서 추출된 데이터일 것입니다.
하지만 일반적으로 주택 가격의 평균 상승률은 확실히 1%를 훨씬 넘습니다. 단지 지난 몇 달 동안 부동산 시장이 크게 타격을 입어 상승률이 하락했을 뿐입니다.
이때이 경제학 박사는 단기적인 사건을 사용하여 장기적인 사실에 대해 논평하는데, 이는 우리 친구들이 속이기 쉽지 않습니다.
그럼 지금의 상하이를 예로 들어 100제곱미터 주택의 총 가격이 600만 달러라면 주택 가격 상승을 성장 기반의 관점에서 살펴보겠습니다. 올해는 1% 60,000위안입니다.
현재 상하이의 평균 월급은 7000위안 정도다. 6% 인상해도 여전히 420위안 정도인데, 1년에 5040위안 정도 더 늘어난 셈이다.
이 5,040위안의 추가 수입이 60,000위안과 비교하면 어떻습니까? 지갑이 6개 있어도 하루에 30,000위안밖에 되지 않습니다. 걱정하세요. 지갑 중 하나에 문제가 발생하면 공급이 중단된다는 의미입니다. 누가 이 위험을 감당할 수 있습니까?
또 다른 차원이 있는데, 그것은 인플레이션입니다. 집을 사지 않으면 불멸자가 될지 물어보십시오. 화장실이니까 집을 살 때 당연히 물가상승분을 빼야 하는데, 어떻게 하면 줄일 수 있을까요?
제가 기사에서 자주 언급하는 인플레이션 지수 CPI입니다. 이곳의 CPI는 항상 2.5% 정도로 잘 관리되어 왔기 때문에 임금이 6% 인상됐지만 이를 빼면 실제 증가하는 것입니다. 약 3.5%,
그리고 이 2.5%를 부동산 측면에 추가해야 하는 것은 당연합니다. 결국 철강, 콘크리트, 노동 등도 인플레이션을 유발하지만 기반이 없기 때문입니다. 너무 크면 갑자기 수십만개로 늘어나서, 올리면 친구들이 무서워서 못 본 척 하세요.
그래서 일반적으로 이 전문가의 눈에는 보통 사람의 삶이 정말 비참하다고 봅니다.
평생 열심히 일한 결과 내 돈의 1/2은 부동산, 은행, 지방재산에 주고, 집을 사기 전에 1/4은 집주인에게 줬습니다. , 내 돈의 1/8은 자녀 양육에 사용되었고, 1 /16의 돈은 그의 음식, 음료, 설사 비용으로 지불되었고 마지막 돈은 사회 보장에 지급되었습니다. 그는 그것을 받기 전에 몇 년 동안 죽었습니다.
아마도 Expert Fan이 생각하는 완벽한 사회 일 것입니다.
이 정보 뒤에 숨은 진짜 질문은 1층, 2층, 심지어 3층 주택 가격이 이미 너무 높으니 계속 오를 것인가이다.
주택 가격이 하락할 것인지에 대해 이야기할 때 한 가지 알아야 할 점은 어떤 것이 가치가 있는지 여부는 간단히 말해서 모든 사람이 그것을 좋아하고 사고 싶어한다는 것입니다. 가격은 자연스럽게 높아지겠죠.
그렇다면 왜 모두가 대도시에서 집을 임대하는 것을 좋아합니까?
부동산에서 성장극이라는 개념이 무엇을 의미하는지 알아야 합니다. 간단히 말해서 경제의 흐름을 자기장으로 본다면 이 자기장의 근원은 성장극이라고 할 수 있다.
이러한 개념을 염두에 두고 다양한 곳의 성장극을 살펴보자. 먼저 장강삼각주 지역과 성장극이 어떻게 만들어지는지 살펴보자.
상하이는 오래전부터 우리의 금융 중심지였습니다. 전 세계의 많은 외국인 투자자와 자본이 항상 그곳에 있기를 좋아했습니다. 주식 거래, 각종 보험 사업, 외국 기업인과의 통신 및 거래 등 다양한 금융 업무를 처리하려면 많은 인력이 필요합니다. 이것이 바로 상하이의 성장 기둥입니다.
이제 자금이 생겼으니 이를 어떻게 사용할 것인지도 자연스럽게 고민됩니다.
그래서 상하이에 둘러싸인 장쑤성은 상하이의 자금으로 물리적 제조를 시작할 수 있고, 저장성은 그 돈으로 디지털 경제를 시작할 수 있고, 닝보는 해상 물류 등을 발전시켜 장강을 형성한다. 델타. 성장 극.
그러면 이 성장극은 주변 지역에 일련의 경제적 이익을 가져다 줄 것입니다. 즉, 이곳에서 달리면 수만 위안도 벌 수 있다는 뜻입니다. 테이크아웃.
예를 들어 고향에서 배관공으로 사람을 도우면 하루에 수십 위안밖에 받지 못하지만 장강삼각주 지역에 가면 하루에 수백 위안을 벌 수 있다. 그 곳에서는 전체적인 수입이 높기 때문에 스스로 하는 것보다 돈을 좀 들여서 할 사람을 찾는 것이 더 낫습니다. 물론 나중에는 스스로 잘 할 수 없을 수도 있습니다. 어쨌든 전문가는 전문적인 일을 합니다.
또 다른 이유는 시간 때문입니다. 물과 전기를 사용하는 데 몇 시간을 소비한다면 이 시간을 자신의 일에 쓰는 편이 낫고 돈이 단숨에 돌아올 것입니다.
그러면 성장의 원동력으로 자연스럽게 집값이 오를 것이다. 결국 평균 소득 수준이 높고 모두가 돈이 있으면 집값도 자연스럽게 오를 것이다.
이는 장강삼각주 지역의 경우이고, 주강삼각주 역시 마찬가지다. 홍콩의 금융경제가 심천, 주하이 등에서 들어오더니 주강삼각주 전체 지역이 생기기 시작한다. 이를 통해 발전한 제조업, 항만물류 등을 영위하고 있습니다.
이게 크며, 각 지방의 성장극은 도수도가 일반적으로 금융중심지가 도도에 자리잡고 그 아래의 도시들은 다양한 산업을 통해 발전하게 되는 것입니다. 주택가격을 보면 기본적으로 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다.
두 번째는 지속적인 인구 유입이다.
이 문제에 대해 이야기하기 전에 먼저 장 씨의 최근 인기에 대해 이야기하겠습니다. 그는 단지 그의 시골 생활을 짧은 영상으로 만들었지만 많은 친구들이 그것을 보고 싶어합니다. 이 영상이 20년 전에 만들어졌다면 관심을 가질 사람이 많지 않을 거라는 걸 알아두세요.
그 당시에는 아직 대부분의 사람들이 농촌에 있었고, 인구의 80%가 농촌에 있었고, 모두가 그렇게 살고 있었기 때문에 누가 이 영상을 보겠습니까?
하지만 지금은 상황이 다릅니다. 현재 9억 명이 넘는 사람들이 도시와 마을에 살고 있으며 이는 국가 전체 인구의 64% 이상을 차지합니다.
블로거는 시골에서 자랐기 때문에 기본적으로 이 영상에 관심이 없습니다. 하지만 지금은 도시에서 자란 많은 친구들이 농촌 생활에 대해 강한 호기심을 가지고 있어서 호기심에 모두가 무엇을 보러 갔습니다. 시골에서 벌어지는 일이라 인기가 많아졌죠.
이 문제의 배경에는 점점 더 많은 농촌 사람들이 도시에 뿌리를 내리고 있다는 것입니다. 내가 도와준 가난한 가정을 예로 들어보자. 마을의 많은 가난한 가정처럼 그도 기본적으로 위에서 언급한 이주 정책을 통해 도시로 이주했고, 그의 자녀들도 도시의 중학교에 다녔다.
그래서 지금은 많은 마을에 이전에 세워진 초등학교에는 학생이 거의 없고, 교사도 많이 없는 이유는 많은 학생들이 마을의 학교에 다녔기 때문입니다. 기본적으로 그들은 모두 노인입니다. 부인, 집의 거의 절반이 비어 있고 팔 수 없습니다.
사실 이런 상황은 마을에서 대학을 가면 그 중 90%가 대도시에 뿌리를 내리게 되고, 운이 좋거나 능력이 강하다면 성장을 잡을 수 있다는 것이다. 위에서 언급한 추세는 기본적으로 1급 도시에서 주택을 구매하는 것입니다.
마을의 젊은이들은 집을 사기 위해 시골 마을에 가서 대출을 받아야 한다. 왜냐하면 결혼할 나이가 되었는데도 군에 집이 없으면 대부분의 경우 가장 큰 어려움을 겪게 되기 때문이다. 아마도 파트너를 찾지 못할 가능성이 높으며, 카운티의 부유한 사람들은 도시나 교외에 집을 사서 정착할 것이고, 도시에 있는 사람들은 기본적으로 지방에 집을 사러 갈 것입니다.
수십 년간의 세대 간 진화 끝에 인구는 서서히 도시로 몰려들었고, 1급 도시는 국내 최고의 인재를 유지했고, 대도시는 지역 부유층을 유지했습니다. 그 장소는 마을의 젊은이들을 유지했습니다.
도시 이주노동자의 평균 연령이 30세를 넘었다는 자료가 있다. 실제 상황은 최근 몇 년간 청년층이 줄고 있는 반면, 1인 가구 인구는 늘어나고 있다. 계층 도시는 여전히 증가하고 있으며 각 지방의 지방 수도 인구도 증가하고 있습니다. 카운티 수준에서는 일부 카운티의 인구가 증가하고 일부 카운티의 인구는 감소하고 있습니다. 여전히 변함없는 점은 마을의 인구가 감소하고 심지어 많은 마을이 완전히 비어 있다는 것입니다.
요컨대 인구는 아래에서 위로 끊임없이 증가하고 있습니다. 사람들이 오면 자연스럽게 집을 사야하고 집이 너무 많아서 가격이 오르는 것입니다.
이틀 전 중앙 정부는 지급 준비금을 낮추어 1조 2천억 위안을 시장에 추가했습니다. 성장 극의 개념을 알면 이 돈의 대부분이 우선- 왜?
방금 말씀드린 대로 금융센터가 일반적으로 위치해 있고, 제조업 등의 산업이 기본적으로 존재하는 곳인데, 그 곳에서 돈이 가장 많이 필요하다는 뜻인데, 돈은 어떻게 흘러가나요? 많은 친구들이 화폐가 과잉 발행된다는 사실을 알고 있지만, 이 돈이 개인에게 어떻게 분배되는지 아는 사람은 거의 없습니다.
이 돈은 대개 여러 기업이 은행에서 빌린 뒤 시장으로 유입되는데, 이는 결국 자산의 가치가 높을수록 이런 종류의 돈을 빌리기가 더 쉽다는 것을 의미합니다. , 3~4명이 아무렇게나 은행에서 돈을 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.
돈을 빌리거나 도망가는 것을 방지하기 위해 은행에서는 일반적으로 담보를 꺼내달라고 요청합니다. 은행이 더 많은 돈을 받습니다.
한마디로 풀린 돈의 상당 부분이 1급 도시로 흘러갈 것이고, 1급 도시로 흘러가기 때문에 그 중 상당 부분이 부동산으로 들어갈 것이고, 이는 1층 도시의 자산을 늘리세요.
그리고 방금 부자들이 이사를 간다고 하지 않았나요? 예를 들어 지방에 벽돌 공장을 차리고 돈을 벌면 어떻게 하시겠습니까? 먹고 마시고 자는 데 그렇게 많은 돈을 쓸 여유가 없어서 자연스럽게 동네 집을 팔고 돈을 조금 더해 지방 도시에 집을 살까 하는 생각도 하게 됐다.
그러면 상황은 매우 명확합니다. 인구가 아래에서 위로 흐르면서 주택도 아래에서 위로 비워져 매년 1급 도시에 밀집되는 상황이 형성됩니다. 전반적인 추세가 바뀌면 새로운 부유층이 생겨날 것이므로 당연히 1층 주택으로는 충분하지 않을 것입니다.
하지만 이는 비록 최전선은 올랐지만 방금 언급한 것처럼 많은 곳의 주택에는 더 이상 이러한 소위 투자 속성이 없으며 가격은 안정적이며 아무도 없을 것이라는 것을 의미합니다. 집을 사거나 임대하는데 문제가 없다는 뜻인데, 집값이 오르지 않으면 소위 경직된 수요가 없을 것이라는 뜻이다.
그런데 그 과정이 너무 고통스럽죠? 빅 데이터는 또한 우리 대부분이 주택 소유자이고 주택 가격 하락이 많은 사람들을 우울하게 만들 것이라는 것을 보여주기 때문에 난닝을 예로 들어 도시의 여러 곳에서 가격이 하락하고 있다는 것을 알고 있습니다. 몇몇 곳에서 일어나면 많은 집주인들이 비참해하고 있고, 집이 없는 몇몇 친구들은 자신의 불행을 안타까워하며 셋집에 살면서 웃고 있습니다.
지금의 실제 상황은 1층 주택이 엄청나게 비싸고, 명품 시장은 자신의 생각 범위를 벗어나 친구들을 놀라게 할 수 있지만, 다른 곳은 눈에 띄지 않고, 젊은이들은 필요하지 않다는 것입니다. 구입하려면 집값이 미친 듯이 오르지 않고 친구들도 당황하지 않는 한 천천히 기다리세요.
요컨대 마을에 빈집이 점점 더 많아지고, 산업이 좋은 도시에서는 인구가 많이 유출될 것이고, 성장이 극도로 높은 일부 도시를 제외하면 많은 도시의 주택 가격이 오를 것입니다. 투자 속성으로 인해 무너질 것입니다. 천천히 거품이 짜져 친구들이 훨씬 더 편안해질 것입니다. 그리고 성장극의 중심에 있는 도시들은 계속해서 확장될 것이고, 결국 흘러나오는 모든 돈도 그 발전을 촉진할 것입니다.
이 글을 읽고 나면 여러분도 어떤 생각이 드실 겁니다.
오늘은 많은 이야기를 나눴으니 천천히 읽어보시길 바랍니다.
서로 격려합시다!