2008년 선전부동산시장 가격동향에 대한 연구와 판단

2008년 심천 부동산시장 가격동향 연구 및 판단

텍스트/전략자원센터·데이터연구개발부

우샤오징

심천 집값 정말 떨어졌나요?

2007년 7월부터, 특히 9월 28일 중앙은행의 '40년 계약금' 정책이 도입된 이후 선전의 상업용 주택 거래량이 크게 감소하고 가격도 약간의 변동을 겪은 것으로 보입니다. 선전의 주택 가격에는 '변곡점'이 나타나기 시작했으며 곧 크게 하락할 예정입니다. 이러한 상황의 원인은 다음과 같습니다.

첫째, 뉴딜의 압력으로 인해 개발자들은 시장 전략을 조정하고 자금 회수를 가속화했으며 이전보다 저렴한 가격으로 많은 신규 부동산이 출시되었으며 프로젝트는 그로 인해 증가했습니다. 이후 출시된 다양한 프로모션 방법을 활용해 보세요.

둘째, 평균가격 측면에서 볼 때, 정부는 고급 주거용 부동산을 제한하고 일반 상업용 주택 공급을 늘려 주택 가격을 크게 하락시켰다.

셋째, 중앙은행은 금리를 6차례나 인상해 일부 투자자들의 중고 주택 보유 비용이 늘었고, 이들이 손에 쥐고 있던 부동산도 대량으로 풀면서 가격이 오르기 시작했다. 완화되고 거래 가격이 하락했습니다.

거래량 감소로 인해 개별 프로젝트의 시가는 소폭 하락했고, 개발자들은 프로젝트 홍보 노력을 강화해 주택 구매자들은 가격이 더 떨어질 것이라고 믿고 기다리고 지켜보고 있다. .

그런데 정말 선전 집값이 떨어졌나? 데이터를 살펴보겠습니다.

일반적으로 선전의 상업용 주택 가격은 2007년에도 계속 상승해 2006년에 비해 46% 증가했다. 정부가 일련의 거시적 통제 정책을 도입했음에도 불구하고 선전의 상업용 주택 가격은 2007년 12월 16,335.4위안/㎡로 연초 10,158위안/㎡에 비해 60.8위안으로 상승해 2007년에도 여전히 큰 폭으로 상승했다. 베이징, 상하이 등 1급 도시와 비교해도 여전히 전국에서 가장 빠른 성장률과 가장 높은 가격을 자랑한다.

2008년 첫 3주 동안 중고 주택과 중고 주택의 주당 평균 거래량은 약 550가구였으며, 이는 주로 세관 외 중고 주택 거래 가격이었습니다. 첫 주 이후 16,028.3위안/제곱미터를 기록했으며, 13,638위안/제곱미터로 하락한 후 세 번째 주에는 14,024위안/제곱미터로 증가해 전월 대비 2.9위를 기록했습니다. 2007년 심천 상업용 주택 거래 건수 및 평균 거래 가격 동향 0200400600800100012001400160018002000 1주 3주 5주 7주 11주 13주 15주 17주 20주 22주 24주 26주 28주 30주 32주 34주 36주 38주 40주 42주 44주 46주 48주 50주 52주 2주차 050001000015000200002500030000 거래 수 거래 평균 거래 가격 평균 거래 가격

거래 수

2007년 전체와 2008년 첫 3주 동안 거래량이 크게 감소했음에도 불구하고 심천 주택 가격은 큰 폭의 하락세를 보이지 않았다. WORLDUNION은 다음과 같은 이유로 심천의 주택 가격이 크게 하락할 가능성이 낮다고 믿습니다.

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첫째, 주택 구매자들은 구매력을 소진하지 않았지만 관망하는 상황에 처해 있습니다. 마이너스 금리로 인해 은행 예금의 70%가 계속해서 주식 시장과 부동산에 투입될 것입니다. 시장. 수요 측면에서 볼 때, 주민의 부의 폭발은 여전히 진행 중이며, 국민 소득도 양호하게 증가하고 있습니다. 일반 서민 자산 중 70%는 여전히 은행 저축이고, 마이너스 금리(적금 금리가 물가상승률보다 낮은)가 계속해서 이들 저축을 주식시장과 부동산 시장으로 몰리고 있다.

주식 시장, 부동산 시장에 더 많이 투자하고 더 많이 저축하기로 선택한 거주자의 비율 () 010203040502005

분기별

2분기 3분기 4분기 2006년 1분기 2분기 3분기 4분기 2007년 1분기 2분기 3분기 4분기 저축을 더 선택하세요 () 주식 시장과 부동산 시장에 더 많은 투자를 선택하세요 ()

데이터 출처 : 중국 인민은행

둘째, 최근 출시된 정책은 구매력 방출을 지연시키고 산업 통합을 가속화할 뿐이며, 이는 결국 새로운 부동산 성장으로 이어질 것입니다. 주택가격 급등은 사회적 갈등을 불러일으키지만, 주택가격 급락은 사회 화합을 저해하고 소비에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 이는 부동산 시장 안정과 조화로운 사회 구축이라는 정부의 당초 취지에 어긋나는 일이다. .

셋째, 새로운 정책으로 업계 구조조정이 이뤄지고, 자금이 부족한 개발업자들이 인수합병해 집값이 대규모로 하락할 가능성은 낮다. 주택 가격 조정 정도는 개발자의 현금 흐름에 크게 좌우됩니다. 산업 전체가 여전히 비교적 자금이 풍부하고 경제에 유동성이 넘치면 자금이 부족한 개발자는 인수되지 않는 경우가 많습니다. 목숨을 걸고 가격을 인하합니다. 뉴딜은 중국 부동산 산업의 구조조정을 촉진했으며, 개발자 그룹은 상장이나 채권 발행을 통해 충분한 자금을 조달했으며 자본 운용을 위한 플랫폼도 찾았습니다.

미래 주택 가격 추세에 대한 Shilian의 판단은 단기적인 하락과 중기적인 반등입니다. 주요 이유는 다음과 같습니다.

첫째, 이민 도시로서 선전의 인구는 여전히 빠르게 증가하고 있으며 여전히 수요가 강세를 보이고 있습니다.

각 구의 인구가족계획국이 제공한 정보에 따르면 선전의 인구는 2007년 기준 1,400만 명을 넘어섰고, 그 중 이주민은 1,200만 명 이상이었다. 심천의 인구 구성은 매우 특별합니다. 등록 인구는 16%이고, 등록되지 않은 상주 인구는 52%이며, 나머지 32%는 거주 기간이 1년 미만입니다. 위의 세 가지 범주 중 등록된 도시 이민자와 미등록 영주권자가 상업용 주택의 주요 소유자입니다. 따라서 이 두 그룹의 소득과 부의 증가, 인구 기반의 증가는 심천의 상업용 주택 수요 증가를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

둘째, 장기적으로 부족한 토지 공급은 개선하기 어렵다.

미사용 토지가 거의 없고 개발 가능한 토지가 매우 시급합니다. 선전은 면적이 1,952.84제곱킬로미터에 불과한 작은 도시 지역입니다. 2006년 말 기준으로 남은 유휴 토지는 49.6평방킬로미터에 불과하다. 동시에, 중국의 엄격한 농지 보호 정책의 영향으로 선전에서는 농지와 기타 농지를 압축하여 건설용지로 사용할 여지가 거의 없습니다. 심각한 토지 공급 상황으로 인해 심천의 토지, 특히 특구의 토지 개발이 매우 시급합니다.

도시 마을의 변화는 더 많은 토지 공급을 제공하기 어렵습니다. 열악한 환경과 조건으로 인해 도시 마을은 종종 저소득층에 의해 임대됩니다. 따라서 객관적으로 선전의 도시 마을은 토지의 일부를 부담합니다. "저렴한 주택" "기능. 그러나 도시 마을의 변화가 진행됨에 따라 도시 마을의 '마을 주민'이 강제로 이주하게 되고 이로 인해 상업용 주택 임대 시장에 대한 수요가 증가하게 됩니다. Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved by Shenzhen World Union Real Estate Consulting Co., Ltd.

토지 공급은 주로 상업용 주택, 정책 주택만 제공됩니다. 소수: 심천 시립주택 '11차 5개년 계획'(2006-2010)에 따르면 2008년 상업용 주택 건축 계획 면적은 1040만㎡, 정책 주택 건축 계획 면적은 150만㎡였다. 이는 각각 전체 계획 건설 면적의 87.4 및 12.6을 차지합니다. 저렴한 임대 주택과 저렴한 주택의 공급은 소수에 불과하며, 대부분의 주택 구매자는 여전히 상업용 주택을 선택한다는 것을 알 수 있습니다. 공급이 수요를 초과하면 주택 가격은 더욱 상승할 것입니다.

심천 향후 5년간 주택 건설 토지 계획 1.10.32.21.83443.53.57.47.26.15.45.30.30.30.40.90.4024681012141620062007200820092010 단위: 100만 평방미터의 저렴한 주택, 저임대 주택, 도시 마을 재건축 및 신규 상업 주택

셋째, 가격제한형 주택으로는 주택가격 상승세를 억제하기 어렵다.

2008년 1월 4일, 선전은 룽강구와 바오안구에 '제한된 면적과 가격 제한'을 갖춘 첫 번째 이중 제한 토지를 출시했으며 최고 판매 가격은 평방미터당 9,840위안, 8,400위안입니다. 이는 환승지역 상업주택 시가보다 약 20배 정도 낮은 수준이다.

바오안과 룽강에서 출시될 한정가 주택의 선택은 주로 비합리적인 가격 상승에 기인하며, 관하이에서 한정가 주택이 출시될 가능성은 낮으며, 설령 그렇다 하더라도 출시되면 효과가 매우 제한됩니다. Bao'an과 Longgang에 한정 가격 주택을 출시하기로 선택한 것은 주로 2007년 세관 밖에서 주택 가격이 급등했기 때문입니다. 중국 이외 지역의 주택 가격이 이러한 비합리적인 상승을 경험한 이유는 주로 강력한 능동적 및 수동적 수요에 기인하며 이로 인해 개발자들은 높은 가격을 책정하게 되었습니다. 이 두 개발 핫스팟에 첫 번째 '한정 가격 주택'이 출시되어 해당 지역의 주택 가격 급등을 억제하고 주택 가격을 안정시키는 데 도움이 될 것입니다.

관관 내 지역은 기본적으로 성숙해 집값이 여전히 높다. 가격 제한 주택이 출시되더라도 여전히 관관 지역보다 가격이 훨씬 높기 때문에 별 의미가 없다. 가격이 제한된 주택을 출시합니다.

제한가 주택의 공급은 수요를 충족시키기에는 멀고, 제한가 주택은 가격, 위치 등의 측면에서 이점이 없기 때문에 대부분의 주택 구매자는 여전히 상업용 주택을 선택할 것입니다. 2007년 12월 27일, 광저우는 중국 최초의 한정 가격 주택 온라인 구매 프로세스를 시작했습니다. Jinshazhou에 있는 Poly Xizi Bay의 Suite 843은 청약 종료일 기준으로 6,500위안/제곱미터의 가격으로 판매되었습니다. 1월 7일, 광저우 폴리시자베이(Guangzhou Poly Xizi Bay) 대만에서 한정 가격 주택 843가구를 신청한 사람은 8,046명이며 수요 공급 비율은 1:10에 가깝습니다. 이를 통해 주택 구매자는 한정가 주택에 대한 수요가 높지만 동시에 한정가 주택의 출시 물량은 상업용 주택에 비해 훨씬 적음을 알 수 있습니다. 구매자들에게 한정된 가격의 주택 공급이 수요를 충족시키기에는 턱없이 부족합니다.

한정 가격 주택 구매자에 대한 기준 및 제한 사항

베이징

베이징 가구 등록, 중저소득층

광저우

부동산 소유권 등록일로부터 5년 이내에는 한정가주택을 임대하거나 양도할 수 없습니다. 5년 이후 토지를 임대하거나 양도하는 경우 토지 수입 가격을 정부에 납부해야 합니다. 이 가격은 동일한 위치와 유형의 상업용 주택 시가와 임대 및 양도용 한정 가격 주택 구입 가격의 차이 70%를 기준으로 계산됩니다.

심천

매수 대상은 주민등록이 있는 주민 및 이 시 거주자이며, 재산권 증명서를 취득한 날로부터 5년 이내에는 매매가 불가능한 일정 기간 이상 거주한 비호구민입니다.

한정 주택 가격은 상업용 주택에 비해 유리하지 않다. 심천의 한정 가격 주택 가격은 동종 주택의 70%와 비슷하다. 이 지역의 상업용 주택 비율은 광저우의 비율이 80%인 반면, 베이징의 한정 가격 주택과 유사한 상업용 주택 간의 차이는 훨씬 더 작아서 10-15에 불과합니다. 가격 제한 주택은 가격 측면에서 뚜렷한 이점이 없습니다.

제한가주택은 입지, 교통, 지원시설 등이 상업용 주택에 비해 열악하다. 제한가주택은 입지, 교통, 지원시설, 개발업자 등에서 일정 부분 부족한 점이 있다. 또한 비용 투자도 고려해야 하며, 시장의 평균 구매력은 한정 가격 주택 고객의 구매력보다 분명히 높습니다.

따라서 일단 현재보다 위치, 교통, 시설 등이 더 좋은 상가주택이 있으면 제한된 가격의 주택이 있는 경우에도 고객은 여전히 동일한 유형의 상업용 주택을 먼저 선택할 가능성이 높습니다.

넷째, 주민들의 대출 수요는 여전히 강하고, 대출긴축 정책도 경직된 수요를 억제하기 어렵다.

2007년 4분기를 휩쓴 '대출규제 바람'으로 인해 많은 은행들이 연말까지 대출할 돈이 없어 주민들의 주택구입 대출도 제한됐다.

그러나 주민들의 대출 수요는 여전히 강하다.

2005년 가계대출은 3,323억 위안 증가했고, 2006년 가계대출은 6,119억 위안 증가했다. 2007년 신규 대출 3조 6300억 위안 중 주민 신규 대출 금액은 1조 1800억 위안으로 전체 연간 신규 대출 총액의 32.5%를 차지했다. 그 중 가계대출 증가의 또 다른 뚜렷한 특징이 있는데, 중장기대출의 추세가 뚜렷하다. 가계 중장기대출 증가액은 1분기 51.43건에서 12월말 294건으로 늘어났다.

2008년 1분기에는 대출 수요가 크게 증가하면서 경직된 수요가 풀릴 것이다. 2008년 금융기관의 신규대출 총액은 3조 6,300억 위안 이내로 관리되었으며, 분기별로 검토 및 발행되었다. 그러나 2008년 1분기는 여전히 은행간 경쟁의 중요한 무대가 될 것이다. 규정에 따르면 시중은행들은 일반적으로 2007년 말 긴축 정책으로 인해 상반기 대출에 주력하고 있으며, 2008년 1분기에는 대출 수요가 급증할 것으로 예상된다. 새해에는 주택담보대출이 발행되면서 경직된 수요가 자극될 것이다.

심천 집값의 최종 결론은 무엇인가?

한정주택은 시장의 수익을 보여주는데, 시장은 수익과 멀지 않다. 가격제한주택 도입은 실제로 상업용 주택 가격의 하한선을 규정하고 있기 때문에 상업용 주택 가격은 가격제한주택보다 낮을 수 없다. 따라서 가격제한주택은 상업용 주택 가격의 기준으로 활용될 수 있다. 심천시 토지자원국은 양도 시 단독주택 매매가격이 같은 지역, 같은 기간에 있는 같은 유형의 상업용 주택 시장 평가 가격의 80%를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다.

제한가 주택 가격 기준

베이징

가격은 주변 지역 동일 품질 일반 상업용 주택 가격의 85% 수준 (동일기간, 동일위치, 동일타입, 이하 동일) 90

광저우

가격은 주변 동일품질 일반 상가주택 가격의 70% 수준 지역

심천

가격은 주변 지역 같은 품질의 일반 상업용 주택 가격이다.

가격제한형 주택의 등장이 드러났다. 시장에서 일반 주택 가격의 최종선. 광저우와 선전의 규정에 따르면 한정 가격 주택의 판매 가격은 유사한 상업용 주택의 70~80위안에 해당합니다. 예를 들어, 비교 가능한 상업용 주택의 판매 가격은 10,000위안/평방미터이고, 한정 가격 주택의 판매 가격은 8,000위안/평방미터인 경우, 기타 유사한 상업용 주택의 판매 가격은 8,000위안/평방미터보다 낮을 수 없습니다. , 가장 낮은 금액은 80-90(즉, 8,000-9,000위안/제곱미터)입니다. 현재 시세인 80이냐 90이 바닥인지는 알 수 없지만, 시장이 바닥과 멀지 않다는 것을 알 수 있다. 심천세계연합부동산컨설팅유한회사 Copyright 2007 WORLDUNION All Rights Reserved

집을 구입하기에 가장 좋은 시기는 언제입니까?

부동산시장에는 순환적 변화가 있다는 것이 국내외 조사를 통해 입증됐다. 일반적으로 전체 부동산 주기에는 "상승 채널 기간", "높은 통합 기간", "하향 채널 기간" 및 "낮은 통합 기간"의 4가지 주기 단계가 포함됩니다.

현재 선전

①은 '상승 채널 기간'이라고 불리며 위의 '상승' 단계: 시장은 상승기에 있지만 과도한 기대의 영향을 받아 시장 현실은 상승 추세입니다. 추세는 펀더멘털을 벗어나 상승 변동하며 일정 기간 동안 버블을 생성합니다. 이때 가격과 거래량이 차례로 오르는 경향이 있습니다. 그런 다음 시장은 ② "고강세 기간", 즉 "과열" 단계에 진입했습니다. 이때 가장 중요한 신호는 물량 감소입니다. 비록 가격이 여전히 상승하고 있을지라도 본질적으로 교착 상태에 들어간 것입니다. 그 후 시장은 ③ '다운채널 기간', 즉 '정책 억제 → 관망 → 거래 급락/소폭 가격 하락' 단계에 진입하게 됩니다. 이때 거래량의 변화는 전적으로 좌우됩니다. 가격이 떨어지지 않으면 거래량이 없어 교착상태가 길어지겠지만, '하락채널 기간'으로 인해 결국 가격인하가 주류가 되고 시장 현실이 변하기 시작합니다. 후퇴하고, 다시 펀더멘털에 더 가까워지고, 펀더멘털 아래로 무너지는 것입니다. 가격 하락으로 인해 현실이 최저점으로 떨어지면 시장은 ④ '낮은 통합 기간', 즉 '산업 통합' 단계에 진입하게 됩니다. 약간의 회복이 이루어지며 가격은 탄력을 받기 시작하고 다음 단계의 "상승 채널 기간"에 진입할 준비를 합니다.

(출처: Shilian·Zhang Aai의 "시장에서 수영하는 법 - 시장법을 사용하여 운영 안내")

상하이의 2005년 정책 통제로 부동산 시장은 "상승 → 과열" → 정책을 경험했습니다. 억제→기다려보자→거래 급락/가격 소폭 하락→산업 통합→급격한 반등.” 2007년 선전도 비슷한 단계를 겪었다. 지금 선전은 ③에서 ④로 옮겨가고 있다. 2008년 셋째주 현재 중고주택의 주간 평균 거래량은 약 550호로 안정적인 경향을 보이고 있으며, 둘째주 중고주택 거래가격은 16,028.3위안/평방에서 하락했다. 첫 주에는 미터당 13,638위안/제곱미터로 증가했습니다. 세 번째 주에는 14,024위안/제곱미터로 증가하여 전월 대비 2.9위안이 증가했습니다. 세관 외부 거래는 여전히 세관 외부 거래가 주도했습니다.

따라서 현재 심천 부동산 시장은 '상승 채널 시대'의 다음 단계로 진입하기 전이며, 주택 구매자들에게는 이 단계가 주택 구입에 가장 좋은 시기이다.

위 분석을 바탕으로 WorldLian은 선전 시장이 '붕괴'될 것이라고 믿지 않습니다. 반대로 WorldLian은 현재 선전 시장의 거래 침체는 시장이 자체 조정에 돌입했기 때문이라고 믿습니다. 투기수요의 쇠퇴로 인한 수리. 투기적 수요의 감소는 선전 시장을 더욱 합리적이고 건강하게 만들 것입니다.

동시에 여전히 경직된 수요가 존재하고 있으며, 이에 더해 선전 부동산 시장의 타이트한 수급 관계는 여전히 실질적으로 개선되기 어려울 것으로 예상됩니다. 2008년 상업 성장과 결합된 주류 개발업체의 합리적이고 실용적인 가격 책정 전략 은행이 주택 대출을 재발행하면서 경직된 수요가 다시 불붙고 사람들은 심천 부동산 시장에서 관망 과정에서 벗어날 것입니다. 2008년 2분기 이전에 점차 회복될 것입니다. 판매량의 반등은 주택가격을 지지할 것이다. 심천 주택가격은 2007년 하반기와 2008년 상반기 조정을 거쳐 2008년 하반기부터 새로운 상승세를 보일 것으로 예상된다.

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