충칭시 강북구 곽가투 () 의 한 작은 마을로 국영망강 기계공장으로 유명했었는데 지금은' 낡은 작은' 으로 가득 차 있다. 이곳의 건축물은 대부분 1950 년대와 1960 년대에 건설되었다. (동방 IC/ 그림)
(이 글은 2019 년 7 월 4 일' 남방 주말' 에서 발매됨)
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낡은 동네 개조는 민생 공사이자 매우 효과적인 투자조치이자 주민 소비를 이끌어낼 수 있기 때문에 국가 차원으로 올라갔다.
낡은 동네 개조를 대규모로 추진하려면 주택업체들이 시장에서 지속 가능한 수익 모델을 찾아야 한다. 그렇지 않으면 아먹기 어려운' 딱딱한 뼈' 일 뿐이다.
2019 년 6 월 19 일 국무원 상무회의는 도시의 낡은 동네 개조 (이하 낡은 개조) 추진을 분명히 했다.
< P > 구개된 대상은 2000 년 전, 공공 * * * 시설이 낙후되어 주민들의 기본 생활에 영향을 미치고 주민들이 개조할 의지가 강한 주택단지를 가리킨다.
건설부의 요구에 따라 구개사업은 건설동네 수전기로 및 광섬유 등의 보조시설 개조에 중점을 두고, 조건에 따라 엘리베이터를 설치하고, 주차 시설, 노후 및 부아 서비스 시설, 접근성 시설, 에너지 절약 개조 등을 실시한다.
이것은' 광범위한' 프로젝트입니다. 주건부에 따르면 현재 전국 각지에서 개조해야 할 도시 낡은 동네 * * * 가 17 만 개로 주민 수억 명을 포괄하고 있다.
소식이 발표되자 먼저 부동산 시장에 대한 상상을 불러일으켰고, 낡은 개조는 릴레이를 하고 있는 판자로 여겨졌다. 2015 년 이후, 초막은 화폐화 안치화로 바뀌면서 3 년 동안 4 조 자금을 석방하여 3 ~ 4 선 도시의 재고뿐만 아니라 현지 집값도 올렸다.
지금 낡은 변화가 횡공하면 어떤 변화가 일어날까요?
광저우 () 베이 () 구 서관 역사문화구 영경방 () 은 구시 () 의 마이크로개조를 채택하여 주거와 여행이 일체인' 가장 아름다운 거리' 로 변신했다. (동방 IC/ 그림)
< P > 는 낡은 동네에 사는 주민들에게 낡은 개조와 판자가 둘 중 하나일 수 있다.
건설부와 재정부 관련 문서에 정의된 기준에 따르면 판자촌은 원래 단순한 구조 주택이 많고, 건물 밀도가 높고, 주택 사용 연한이 길며, 사용 기능이 미비하고, 인프라가 허름한 지역을 가리킨다. 2012 년부터' 도시의 마을',' 낡은 주택 종합 정비' 등의 개념도 판자촌의 범주에 속속 포함됐다.
문서도 도시 판자촌 개조 계획에 포함되거나 가입할 예정인 판자촌 (주민주택) 과 주민자건주택 위주의 지역과 중촌 등이 낡은 동네에 속하지 않음을 분명히 했다.
심천시 부동산연구센터 선임 연구원인 이우가에 따르면 중국의 낡은 동네는 매우 많고, 도시 42 의 주택은 2000 년 전에 지은 것으로, 16 채의 주택은 1990 년 이전에 지은 것으로, 2 ~ 3 층 높이의 도시 방갈로 비중은 21, 동시에 주방장을 소유하지 않은 도시 주택 비중도 16 에 달한다.
이 오래된 동네들은 시장에서 통칭하여' 낡은 작은 것' 이라고 불린다. 호형 조명 설계가 좋지 않고, 면적이 너무 작고, 주차난이 어렵고, 건축 구조에 문제가 있으며, 지역사회 상업 배합 및 녹화 부족 등이 모두 이 동네의 통병이다.
한 선전 선임 부동산 중개업자는 남방 주말 기자에게 선전이 1980-1990 년대에 지은 집은 대부분 해사 소재를 사용했다고 말했다. 소금 함량이 높고 불순물이 많아 건물 품질이 좋지 않아 이들 낡은 동네들이 현재 만신창이가 되고 있다고 말했다.
2017 년 말, 주택과 도시건설부는 광저우 샤먼 등 15 개 도시에서 도시 낡은 동네 개조 시범을 시작했다. 건설부 통계에 따르면 2018 년 12 월 현재 시범도시는 이미 106 개의 낡은 동네를 개조하여 5 만 9 천 명의 주민에게 혜택을 주었다.
하지만 광저우의 한 구개업자는 남방 주말 기자에게 시내가 개조할 낡은 동네는 많지만 이미 개조되고 있거나 개조되고 있는 곳은 상대적으로 적다고 고백했다.
과정이 느린 한 가지 이유는 모든 집주인이 통과해야 하는 반면, 낡은 동네는 주로 직장이 건설한 집이며, 부동산 관리가 없기 때문에 먼저' 모든 사람의 동의 소집' 이라는 문제에 있어서는 비교적 어렵다.
또 다른 중요한 이유는 집주인이 돈을 내고 개조해야 하기 때문에 많은 사람들이 원하지 않는다는 것이다. 재정보조금은 상당 부분 (예: 광저우 건설부 데이터 표시) 에도 불구하고 5 개 시범동네 * * * 는 재정자금 2 억 8 천만 원을 배정하고, 동네당 평균 4000 만원을 받는다.
< P > 구개소보와는 달리 초막개조는 대철거 대건으로, 집이 철거된 주민은 실물안치나 화폐보상을 받을 수 있다. 특히 2015 년 이후 화폐정착이 막간 개혁의 주류로 자리잡았고, 약 4 조 달러가 판자촌 주민들의 손에 유입되었다.
낡은 개조와 막막개조는 한 사람이 돈을 내고 한 명은 돈을 돌려받는 것과 같다. "선전에서는 돈을 주는 판자 개조 작업이 모두 더디게 추진되고 있다. 혼자 돈을 내고 낡은 동네를 개조하는 것은 말할 것도 없다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 돈명언)." 상술한 선전 부동산 중개업자가 말했다.
심천의 한 부동산 자산관리사 고위층도 남방 주말 기자에게 선전에서는 낡은 동네 개조가 적지 않은 집주인의 기대와 다를 수 있다고 말했다
이에 따라 낡은 개조와 판자막이 부동산 시장에 미치는 영향도 크게 다르다는 것을 알 수 있다.
초막개폐화폐로 부동산에 대한 수요를 끊임없이 만들고 높이는 반면, 낡은 동네개조는 동네의 주거조건을 높이는 대신 신규 주택 구입에 대한 주민들의 수요를 늦추거나 흔들고 있다.
이와 함께 낡은 동네의 개조가 새로운 풍조로 바뀌면서' 낡은 동네를 사는 등 초막개조철거' 에 대한 주택 구입 기대를 점차 반전시켜 중고 주택 시장의 투기를 어느 정도 억제할 수 있다.
2019 년 6 월 13 일 제 11 회 육자입 포럼에서 곽수청 중국은보감회 주석은 현재 부동산이 과도하게 금융화되면서 주민부채율이 상당 부분, 심지어 절반의 투자까지 부동산 시장에 투입됐다고 발언했다. 부동산에 지나치게 의존하면 결국 대가를 치르게 된다는 역사가 증명되었다.
낡은 개조는 초막개와는 다르지만, 이때 출시되지만, 또 초막개와는 무관하지 않다.
전국' 재고 이동' 임무가 완료되면서 집값 급등을 억제하려는 중앙의 결심과 함께 2019 년 4 월 15 일 재정부는 2019 년 초막개계획이 예상보다 450 만 채에서 285 만 대로 대폭 인하돼 전년 대비 50.86 대 하락했다고 분명히 통보했다. 동시에 화폐화 안치 조임, 실물화 안치 다시 주류로 돌아오다.
국금증권연구원에 따르면 2019 년 초막개조화폐화 안치비율이 35 로 유지되면 상품주택 판매 증가율이 12.82 로 떨어지고 부동산 투자에 대한 직접적인 견인은 -0.83 으로 예상된다.
와 동시에 현재 중국의 투자 증가율은 다소 하락하고 있다. 국가통계국의 최근 자료에 따르면 2019 년 1 월 ~ 5 월 전국 고정자산투자 217555 억원이 전년 대비 5.6% 증가하여 1 ~ 4 월보다 0.5% 포인트 하락했다.
반면 낡은 개편은 막 개편 퇴출로 줄어든 자금 투입을 정확히 보완할 수 있다. 국무원 참사 원수보흥에 따르면 중국 도시가 종합적으로 개조해야 하는 낡은 동네 총 투자액은 4 조 위안에 달할 것으로 추산된다. 예를 들어 개조 기간이 5 년이면 매년 약 8000 억 원 이상의 신규 투자를 할 수 있다. 낡은 4 조 개각은 막개전에 석방된 자금의 양과 맞먹는다.
설립자 증권이 지난 6 월 22 일 발표한 연구보도 자금 통계를 작성하였으며, 일부 성시가 발표한 개조 계획에 따르면 평균 비용은 평방미터당 700 위안이다. 이에 따라 구개공사의 순건설 비용은 2 조 8000 억 원에 이를 것으로 추산된다.
남방 주말 기자의 불완전한 통계에 따르면 현재 전국에 이미 9 성 () 이 있고, 시 () 는 안후이 (), 하북성 (), 양양시 (), 제남시 (), 난징 (), 등화시 (), 서안 (), 광저우 (), 신향시
광저우를 예로 들면, 최근 2 년은 낡은 변화의 발발년이라고 할 수 있다.
"광저우시 2018 년 도시 갱신 연간 계획" 에 따르면 2018 년 광저우 구 동네 마이크로개조 프로젝트 * * * 587 개, 투자 계획 * * * 14 억 7100 만 원. 또' 광저우시 2019 년 중점 프로젝트 건설 계획' 에 따르면 51 개 중점 프로젝트 중 낡은 동네 마이크로개조가 9 개를 차지하며 총 투자액은 10 억 2500 만원이다.
2019 년 7 월 1 일 황연 주건부 차관은 국무원 정책 정기 브리핑에서 낡은 동네를 국가 차원으로 개조했다고 밝혔다. 민생 공사이자 매우 효과적인 안정적인 투자 조치이자 주민 소비를 유도하고 자신의 집 실내 시설을 개선할 수 있기 때문이다. "이것은 일거수일투족이다
이전에도 구보흥은 도시 낡은 동네 종합개조를 통해 유치원, 작은 슈퍼마켓 등 부족한 서비스 시설을 보완해 주민 소비 확대에 걸림돌이 될 수 있다고 글을 썼다. 또 은발 소비, 유아 소비, 녹색 발전, 에너지 절약 배출 감축 등 새로운 소비 모델을 개척해 국민경제를 위한 새로운 운동 에너지를 지속적으로 효과적으로 창조할 수 있다고 밝혔다.
낡은 동네 개조 공사가 판자 개조보다 더 효율적이다. 많은 주택 기업인들은 남방 주말 기자에게 한 막판 개조 사업의 전환 주기가 평균 5 년이라고 말했고, 업주와 주택업체들은 종종 철거 보상 논란으로 교착 상태에 빠지는 경우가 많다고 말했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 낡은 개조는 일반적으로 반년 안에 완성할 수 있으며, 또한 한계효과가 뚜렷하며, 서비스 시설' 단판' 을 보완함으로써 주민 소비를 효과적으로 자극하고 확대할 수 있다.
구개대세에 순응하는 한 광저우 방업체 인사는 남방 주말 기자에게 2000 년 이후 건설된 여러 개의 새 아파트 주택도 경관 발코니 난간 개조, 엘리베이터 유지 보수, 에어컨 백엽보강 등 주택 개조 등 특혜 행사를 제공하여 소유주의 자비로 참여한다고 말했다.
17 만 개의 오래된 동네를 개조해야 하는데, 총 투자액은 4 조 위안에 달하는데, 돈은 어디서 나왔습니까?
주건부 차관 황연 () 은 상술한 드라이어 회의에서 "업주 주체, 지역사회 주도, 정부 지도, 각 방면의 지원" 방식으로 총괄적으로 추진될 것이며, "주민이 조금 나가고, 사회지원이 조금, 재정보조금이 조금 있다" 는 등 여러 채널을 통해 개조 자금을 마련할 것이라고 밝혔다.
현재 지방재정은 낡은 개혁의 가장 중요한 자금원이다.
허베이성이 2018 년 9 월 23 일 발표한' 구 동네개조 3 년 행동계획 (2018-2020)' 에 따르면 동네개조 3 년 총임무 * * * 총 5739 개, * * * 개조자금 129.6 그 중 사회는 약 11 억 7 천만 위안의 자금을 모을 수 있다. 시정전문기관은 약 6 억 5 천만 위안을 모을 수 있다. 동네 원래 재산권 단위는 약 5 억 2 천만 위안을 모을 수 있다. 주민은 개인이 약 5 억 6000 만 원을 모을 수 있다. 나머지 112 억 3000 만 원의 비용' 큰 머리' 는 시와 현 2 급 재정으로 모금된다.
21 세기 경제보도에 따르면 허베이 동부의 한 현에 있는 낡은 동네는 외벽에 보온층을 포함해 이전의 철창을 알루미늄 창문으로 바꿔 비용은 가구당 4000 원, 현지 주민들은 "재정자금이 절반을 보조했다고 한다" 고 밝혔다.
청두 천부 신구 안공 지역 소유주가 남측 주말 기자에게 2019 년 초 해당 동네의 6 층 주택 5 채가 엘리베이터 설치를 완료했으며 출자 약정은 2 층 3000 원을 기준으로 층당 2,000 원을 늘렸다고 말했다. 동네 업위원회는 비용이 이미 정부가 대부분 보조금을 지급했다고 소개했다.
광저우 세련행 부사장인 임가성은 남방 주말 기자에게 현재 광저우시의 낡은 동네 개조가 대부분 사회공익행위라고 말했다. 개조자금은 주로 시 () 구 () 의 연간 재정 특별 보장자금에서 비롯되며, 시내 2 급은 8: 2 의 비율에 따라 배정된다. 광저우 세련행은 TIT 방직산업원, 걸만광강 및 광선편구, 천하광질소편구 등 여러 광저우 대형 고개프로젝트에 방기업 컨설턴트로 참여해 왔다.
"우리나라에는 아직 약 5000 억의 주택공사 * * * 수리기금이 각급 재정과 주택관리국 계좌에 침전되어 있어 적극적으로 역할을 해야 한다." 원수보흥이 글을 써서 썼다.
하지만 이거연구원 싱크탱크 연구이사인 엄약진은 낡은 동네 개조가 대규모로 추진되면 정부의 재력이 제한되어 보조금에만 의존하는 것은 비현실적이라고 언론에 분석했다.
초막개혁이 시작된 것은 바로 2014 년 중앙은행이 PSL 이라는 금융수단을 창설한 데 달려 있다. 중앙은행은 PSL 형식으로 국개행 등 정책적 은행에 투입한 뒤 지방정부에 특별 대출을 지급해 판자촌 주민에 대한 화폐화 보조금을 지급하고, 지방정부는 철거한 뒤 은행 대출을 상환하고, 은행은 중앙은행을 상환해 자금 흐름 폐쇄루프를 형성한다.
< P > 국무원 상무회의에서 처음으로 금융이 낡은 개혁에 대한 지원을 늘리는 것을 언급하고, 2019 년 도시 낡은 동네 개조에 대한 중앙보조자금을 마련할 것임을 분명히 하고, 금융기관과 지방이 적극적으로 탐구하도록 독려했다.
"금융은 지속 가능해야 한다." 황염은 한 가지 전제는 단지 돌릴 수 없다는 것이고, 다른 하나는 위험 예방이며, 지방채무 증가를 방지해야 한다고 말했다. 이 두 가지 전제하에 전문화, 시장화 회사를 어떻게 도입할 것인가는 모두 탐구할 수 있다.
광저우 세련행 부사장인 임가성은 정부가 일정한 수익수익과 기업 브랜드 영향력이 있는 개조 프로젝트에 더 많은 사회자본을 투입하고 주민, 사측, 정부 3 자 * * * 가 함께 참여하는 메커니즘을 검토하고 있다고 강조했다. "광저우에 있는 영경방이 좋은 표본이다" 고 강조했다.
반케 (WHO) 반케 (WHO) 는 현지 특색 건축물을 보호하는 기초 위에서 전체 구역의 기획과 운영에 참여했으며, 낡은 동네를 개조하는 것 외에 청년아파트, 연합사무실, 문창블록을 결합한 문창종합체 프로젝트도 진행하고 있다.
가오 리 국제 남 중국 자문 서비스 전무 이사, 광동성 3 구 개조 협회 전문가 첸 후교 (Chen Houqiao) 도이 프로젝트를 승인했습니다. "예를 들어, 원래 오래된 동네 집주인이 30 위안/평방미터를 임대하고, 반케 50 위안의 단가로 개조, 인테리어, 도급을 하고, 자신의 장세 아파트 브랜드에 80 위안으로 임대하는 것이 모델이라고 가정해 봅시다." 그는 남방 주말 기자에게 말했다.
그러나 이익 문제는 아직 해결되지 않았다. 진후교는 낡은 동네 개조를 대규모로 추진하려면 주택업체들이 시장에서 지속 가능한 수익 모델을 찾아야 한다고 밝혔다. 그렇지 않으면 아먹기 어려운' 딱딱한 뼈' 일 뿐이라고 밝혔다.
영경방을 예로 들면, 반케 경영권은 15 년밖에 가지고 있지 않으며, 만료 후 경영권을 정부에 반납할지 아니면 새로운 협력 모델을 계속 검토할지는 아직 정해지지 않았다. 이 프로젝트 책임자는 앞서 언론과의 인터뷰에서 영경방 개조 계획의 총 투자액은 약 1 억원이고 건설원가 회수 주기는 12 년 반이라고 직언했다. 진짜 이윤을 낼 수 있는 시간은 3 년도 안 된다.
심천에서 이런' 반케 모드' 도 벽에 부딪쳤다. 인터페이스 뉴스에 따르면 최근 반케' 만촌계획' 에 가까운 관계자에 따르면 반케 () 는 선전 () 이 이미 중촌 개조에 계약한 집주인과 위약배상을 협의하며 일부 계약된 주택원을 자발적으로 포기하고 있다고 밝혔다.
' 만촌계획' 은 선전의 중촌 마이크로개조 프로젝트에 대한 반케 전략적 배치다. 2017 년부터 반케 (WHO) 는 선전 () 의 수백 개 중촌 () 에 입성해 이 낡은 동네를 임대해 리모델링해 장세 아파트 브랜드' 포우' 로 전환했다. 임대 기간은 평균 10-12 년이다. 이런 모델은 낡은 동네를 개조하는 정책에 호응할 뿐만 아니라 재고 자산을 활성화시키는 상업 모델을 구축했다.
하지만 이번 반케 주동적인 위약은 이윤이 여전히 예상보다 부족해 건전한 투자순환을 형성하지 못할 수 있음을 의미한다. 이 소문에 대해 반케 선전 () 은 추진과정에서 실제 어려움을 겪었다고 언론에 응답했다.
< P > 주목할 만하게도 점점 더 많은 주택 산하 부동산 회사가 분양돼 동네 부동산이 소비 시나리오로서의 중요성을 보여 주고 있다. 앞으로 낡은 동네를 개조하는 과정에서 노후 보육, 의료, 조식, 청소 등 서비스에서 부동산의 2 차 개발 이용을 실현하는 것은 주택기업이 낡은 개조에 가입하는 목표가 될 수 있다.