전문가 답변:
중고 주택 구입 시 다음 사항에 주의해야 합니다.
1. 자가 지은 부분이 있는지 여부. 예를 들어 옥상 플랫폼이나 복도가 사용 중인지, 집에 작은 다락방이 있는지, 발코니를 침실이나 주방으로 변경하거나 하나를 나누는 등 집의 내부 및 외부 구조가 변경되었는지 여부. 방을 두 개로 나누는 등 발코니가 소유자 소유인지 여부 폐쇄 여부는 면적을 계산하는 방법에 대한 문제와 관련이 있습니다.
2. 집의 정확한 면적을 확인하세요. 건축 면적, 사용 가능한 면적 및 집의 실제 면적을 포함하여 일반적으로 부동산 소유권 증명서는 소위 카펫이라고 불리는 집의 구석구석까지 면적을 측정하는 것입니다. 영역.
3. 집 내부 구조를 살펴보세요. 주택 유형이 합리적인지, 특히 생활에 적합하지 않은 단점이 있는지, 배관이 너무 많거나 배관이 불합리한지, 천장에 물이 새는 흔적이 있는지, 터지거나 벗겨지는 등 눈에 띄는 문제가 있는지. 벽의.
4. 집의 지자체 지원 시설을 평가합니다. 수도꼭지를 열어 물의 수질과 수압을 관찰하고, TV를 켜서 이미지가 깨끗한지, 시청할 수 있는 프로그램 수를 확인하여 물을 돌릴 수 없는 당황스러움을 피하세요. 여름에는 에어컨의 실내 및 실외 전선이 노후화되었는지, 지역사회에 온수가 공급되는지, 아니면 집 자체에 물이 있는지 관찰합니다. 히터, 겨울철 난방 공급 및 요금 징수, 라디에이터 수가 충분한지, 난방 온도가 충분한지 여부.
5. 장식상태를 파악한다. 원래 집이 개조되었는지 여부, 장식의 수준과 범위는 무엇인지, 완전히 철거해야 하는지 여부, 파이프라인 방향, 하중 지지 위치를 포함한 집의 내부 구조 다이어그램을 이해합니다. 벽 등을 수리할 수 있습니다.
6. 자산관리 수준. 물, 전기, 석탄 및 난방 요금을 징수하는 방법, 집에서 징수할지 또는 집에 3미터가 남아 있는지 여부, 엘리베이터의 브랜드, 속도 및 관리 방법을 관찰하고 아파트 복도 배치 보안 수준은 어느 정도입니까? 보안 담당자의 수와 책임감을 관찰하십시오. 자산 관리 회사는 어떤 서비스를 제공합니까?
7. 미래의 생활비를 이해하세요. 물, 전기, 석탄 및 난방 요금, 주차 공간 요금 부과 기준.
8. 옛집의 역사. 지어진 연도, 토지 사용 기간은 얼마나 됩니까? 그곳에 거주한 사람은 누구이며, 그 배경은 무엇이며, 누군가에게 빚을 졌는지, 도난을 당했는지 등의 나쁜 일이 있었는지. ; 귀하가 누군가에게 빚진 돈이 있는지 여부, 부동산 관리 회사 수수료 및 물, 전기, 석탄 및 난방비.
9. 이웃 조합. 좋은 이웃이 당신의 삶을 즐겁게 만들어줍니다. 다양한 시간에 지역사회에 가서 사람들이 오가는 모습을 관찰하고, 사람들의 의복과 생활 패턴을 통해 사람들의 사회적 수준을 판단하고, 위, 아래, 왼쪽, 오른쪽의 이웃을 방문하여 이곳에서 행복한 삶을 살고 있는지 알아보세요. 주민위원회나 소통실에서 근무하는 사람들과 이야기를 나누면서 상황을 파악하세요.
또한 다음 사항도 이해해야 합니다.
1. 재산권 - 원래 주택의 재판매가 허용되는지 여부; 원가로 상환되거나 재판매되었는지 여부. 대부분의 공공주택이 주택개편을 진행하는 경우 원호가 환매 우선권을 가지므로 원호 여부를 확인할 필요가 있습니다. 유닛은 일반적으로 군용 자산, 병원(병원) 자산 및 학교(학교) 자산을 양도하는 데 동의합니다. 공공 주택은 판매 전에 원래 유닛의 도장을 받아야 하며 해당 부동산의 소유자와 판매자가 주의를 기울여야 합니다. 소유권 증명서가 동일인인지, 실가주택인지, 일반주택인지, 저가주택인지를 확인하세요. 부동산 소유권 증명서에 확인된 면적이 실제와 다른지 확인하세요. ; 부동산 소유권 증명서 원본을 확인하고, 주택 당국에 가서 부동산 소유권 증명서의 진위 여부를 확인하고, 모기지(개인 모기지 포함)가 있는지 확인하십시오. 소유자 등
2. 주택 구입 - 절차, 수수료, 절차의 변경 사항을 확인하세요. 공공주택 목록은 새로운 일이므로 정신적으로 준비하고 정책 변화를 따라잡아야 합니다. 언론 보도는 공공 주택 목록에 큰 관심을 기울이고 있으므로 신문의 새로운 소식에 주의를 기울이고 변호사 및 중개 기관과 상담하십시오. ; 가장 믿을 수 있는 것은 관련 주택 관리 부서에 연락하여 최신 정보를 확인하는 것입니다.
3. 고층빌딩의 공공주택을 반복적으로 비교하여 주택의 가치를 판단하고, 신뢰할 수 있는 중개업체나 감정평가사에 감정평가를 의뢰하세요. 주택담보대출 시의 가치 감정, 이 가격은 주택의 최저 보존 가격으로 간주될 수 있습니다.
4. 중고 주택 담보 대출을 받을 수 있나요? 중고 주택 담보 대출의 조건은 다음과 같습니다: 18세 이상, 도시에 등록된 안정적인 소득, 원금과 이자를 지불할 의향이 있거나 구입한 주택의 재산권이 진실되고 신뢰할 수 있으며 관련 처리 비용을 지불할 수 있는 주택담보대출을 제공할 수 있습니다.
5. 중고 주택 매매 상황은 상업용 주택보다 복잡하기 때문에 변호사에게 조언을 구하는 것이 더 안정적입니다. 시장에 오랫동안 나와 있고 이런 서비스를 제공할 수 있는 변호사가 많이 있지 않으며 고정된 수수료도 없습니다. 가능한 한 해당 사업에 대해 잘 아는 변호사를 고용하는 것이 좋습니다. 종합 컨설턴트로서.
6. 중개은행을 찾아야 할까요? 중개은행의 중고주택 정보는 더욱 포괄적이어야 하지만, 중개은행에 사업을 넘기기 전에 정보의 정확성을 검증해야 합니다. 다음 사항을 이해해야 합니다. 대행사 은행은 어떤 서비스를 제공합니까? 중고 주택 모기지 신청을 도와주실 수 있나요? 매매 과정에서 문제가 발생하면 대행사 은행은 손실을 보상할 의무가 있고 보상할 수 있나요? 대행사 은행의 서비스 수수료는 얼마입니까? 만족스러운 중고 주택 구입이 보장되나요?
7. 어떤 종류의 대행 은행을 선택해야 합니까? 신뢰할 수 있는 대행 은행은 유효한 사업 허가증과 주택 토지 관리국에서 발급한 대행 대행 자격 증명서라는 두 가지 인증서를 제공해야 합니다. 산업 관리 부서에 의해 에이전트 은행의 신뢰성을 보장하는 데 더 효과적입니다.
8. 집값과 재산권 인계 - 상대방의 신용을 함부로 믿지 마십시오. 돈을 먼저 지불하고 집을 양도하거나 집을 먼저 양도하는 것이 중요한 문제입니다. 돈을 지불하십시오. 주택 대금을 양 당사자에게 약속하는 것을 고려할 수 있습니다. 법률 회사나 평판이 좋은 대행사와 같은 신뢰할 수 있는 기관은 이체가 완료된 후 주택 대금을 판매자의 계좌로 이체할 것입니다.
9. 재산권 양도 - 지방 주택토지관리국을 통해 양도 절차를 완료해야 하며, 대리인, 변호사, 공증인 등의 보증은 거래 완료로 간주되지 않습니다. 주택 구입부터 시작되는 과정 관점에서 볼 때, 재산권이 양도되기 전에는 판매자가 언제든지 계약을 파기할 수 있습니다.
중고주택 구입 시 주의해야 할 사항이 많습니다.
1. 집의 소유권이 사실인지 주의 깊게 살펴보세요. , 완전하고 신뢰할 수 있습니다. 집주인이 다른 사람과 '권리'관계를 갖고 있는지, 집에 대한 채권자의 권리나 채무를 둘러싸고 분쟁이 있는지 등이다. 가장 중요한 것은 판매자가 합법적인 "주택 소유권 증명서"를 제공해야 한다는 것입니다.
2. 구입한 중고 주택이 매매가 가능한 주택인지 주의 깊게 살펴보세요. *** 주택 판매 시 주택 "주택 개혁"이 있기 때문에 일부 단위는 여전히 해당 주택을 취득할 우선권을 보유합니다. 이 경우에는 반드시 구입한 주택의 양도에 동의하는 원 소유자의 의견서를 받아 서명하시기 바랍니다.
3. 중고주택을 구입하는 정확한 면적을 주의하세요. "주택소유증명서"에 표시된 면적이 실제 면적과 일치하는지 확인하고, 위치, 환경, 가격, 주택 구조, 배치, 조명 상태, 재산 및 기타 사항을 고려하여 중고 구매 절차를 명확하게 이해합니다. 주택.
4. 계약서에 서명을 잘 하시고, 시간이 확실하지 않으면 성급하게 쓰지 마세요. 중고주택 매매도 '계약법'에 규정되어 있기 때문에, 작성과 동시에 법적 효력이 발생하며 법적 책임을 져야 합니다.
중고 주택 양도 절차:
주택 매매 계약을 체결한 후 시립 부동산 거래 센터에 가서 개인 주택 양도를 등록해야 합니다. 절차는 다음과 같습니다. :
(1 ) 제출서류
Ⅰ주택 소유권 증명서
②매매계약서
③신분증 원본 및 사본
4 주택소유권등기신청서(접수창구에서 받아가세요)
참고: 1. 단위가 개인 주택을 구입하는 경우 해당 단위의 법인 또는 기타 조직 자격 증명서(사업 허가증 또는 조직 코드)의 원본 및 사본(스탬프가 찍혀 있음)도 제출해야 하며, 해당 유닛의 법적 대리인을 위한 위임장(수령 창구에서 수령), 수탁자의 신분증 원본 및 사본
2. 토지 사용권 증명서도 제출해야 합니다.
3. 당사자가 직접 처리할 수 없으며, 위임장이나 공증이 필요하며, 수탁자가 신분증을 발급해야 합니다.
4. 주택이 임대되었으며 구매자가 임차인이 아닌 경우 임차인의 우선 거부권 포기 증명서를 제출해야 합니다.
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***가 있는 경우; ***권한을 받은 사람이 판매에 동의했다는 증빙과 ***권한 증명서를 제출해야 합니다.
법원의 판결이 있는 경우, 법원 판결 및 집행 지원 통지.
(2) 서비스 절차의 개략적 흐름도: 접수 창구에서 양식 수집 - 접수 창구에서 서류 제출 - 세금 및 부과 창구에서 세금 및 수수료 납부 - 발급 창구에서 증명서 확인 및 수령
( 3) 청구 기준
1. 거래 수수료: 거래 당사자 쌍방 모두 50%
① 주거용: 기존 주택의 경우 6위안/㎡;
②비주거용 : 10위안/평방미터.
2. 등록비: 주택 구매자 부담
①거주: 80위안/호
②비거주:
( 1) 100(포함) 평방미터 미만은 80 위안/케이스
(2) 100-500(포함) 평방미터 미만은 120 위안/케이스
(3) 500- -1,500(포함) 평방미터 미만의 경우 200위안/케이스
(4) 3,000(포함) 평방미터 미만의 경우 1,500--300위안/케이스
( 5) 10,000(포함) 평방미터 미만의 경우 3,000위안/케이스
(6) 10,000m2 초과의 경우 800위안/케이스.
3. 주택 소유권 증명서 비용: 1통은 무료이며, 추가 증명서는 1개당 10위안입니다.
4. 인지세: 5위안/책(구매자 부담)
5. 증서세: 주택 구매자가 납부함
ⅰ주거용: 개인 구매의 경우 부동산 거래 가치의 1.5%, 단위 구매의 경우 부동산 거래 가치의 3%;
②비거주: 부동산 거래가액의 3%를 지급합니다.
(4) 부동산 증명서를 받기 위해서는 필요한 서류
1. 납부한 세금 및 수수료에 대한 청구서
2. 부동산 소유자의 신분증 원본, 주택 구입 시 수탁자의 신분증 원본을 보유해야 합니다.
3.
참고: 주택 증명서를 받을 때 부동산 소유자가 참석해야 합니다. 부동산 소유자가 참석할 수 없는 경우 위임장이나 공증인 증명서를 제출해야 합니다.