부동산 평가 보고서
프로젝트명: XX시 ⅩⅩⅩⅩⅩ
12층 B8 부동산 가격 평가
발주처: ⅩⅩⅩⅩⅩ
평가사 : (주)XX부동산평가
평가사 : ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ
평가운영일 : X개월 X일 ~ X개월 X일
p>평가 보고서 번호:
평가 가정 및 제한 4
부동산 평가 결과 보고서 5
고객 5
2. 평가자 5
3. 평가 대상 5
4. 평가 목적 6
5.
6. 가치 정의 6
7. 평가 기준 6
8. 평가 방법 7
10. 평가 결과 7
11. 평가 실시일 7
12. 평가 보고서 적용 유효 기간 7
13.
별첨 9
부동산 평가 기술 보고서 10
1. 개별 요인 분석 10
2. 지역 요인 분석 10
3. 시장 배경 분석 10
IV. 최고 및 최적 활용 분석 13
V. 평가 방법 선택 13
VI. 프로세스 13
VII. 평가 결과 확인 16
위탁자에게 보내는 서신
ⅩⅩⅩⅩⅩ:
귀하의 기관인 당사에서 승인 같은 날부터 1번지 부동산 시가를 기준으로 기간을 실시한다.
해당 국가의 현행 관련 법령, 규정, 정책과 의뢰인이 제공한 다양한 정보를 토대로 적법성, 공정성, 과학성, 정확성, 적절성의 원칙에 따라 감정인은 현장에서 정보를 수집하고, 분석, 계산하여 평가 당시 XX시 소재 유사 부동산의 시가 수준과 비교한 후 6월 1일 평가 당시 평가할 부동산의 가격 및 단가를 결정합니다. >
부동산의 정상 단가는 1,136,000위안/㎡당 1,136,000위안입니다
부동산의 정상 단가는 3,070위안/㎡, ㎡당 3,007위안입니다
부동산 경매 최저 가격은 909,000위안, ㎡당 900,000위안
부동산 경매 단가는 ㎡당 2,457위안, ㎡당 2,000,400,517위안
XX Real 부동산 감정 주식회사
법정 대리인:
X일, XX월, XX일
감정인의 진술
우리는 엄숙히 선언합니다. :
p>1. 본 평가 보고서에 기재된 사실은 사실이며 정확합니다.
2. 본 평가 보고서의 분석, 의견 및 결론은 당사의 공정한 전문 분석, 의견 및 결론이지만 본 평가 보고서에 명시된 가정 및 제한 사항이 적용됩니다.
3. 우리는 본 평가보고서에 기재된 평가대상과 아무런 이해관계가 없으며, 이해관계자에 대한 개인적인 이해관계나 편견도 없습니다.
넷째, 우리는 중화인민공화국 국가표준 '부동산평가기준'에 따라 분석을 실시하고 의견과 결론을 도출하여 본 평가보고서를 작성하였습니다.
5. 본 평가보고서에 기재된 평가대상에 대해 현장점검을 실시하였습니다.
6. 우리 회사의 감정인은 SARS 기간으로 인해 감정 토지의 내용연수를 문의하기 위해 3월 XX일 XX시 토지자원관리국 기록실을 방문했습니다. 국토자원청 기록관리 직원에게 전화로 통보한 내용: 평가 필지의 법정 내용 연수는 50년(1994년 9월부터 2044년 9월)이며, 평가 필지의 잔여 내용 연수는 41년입니다. 서면 증거가 없습니다. 제공된 경우 사용자의 주의를 환기시켜 주시기 바랍니다.
7. 이 평가 보고서에 중요한 전문적 도움을 제공한 사람은 아무도 없습니다.
8. 본 평가에 참여하는 감정인의 서명:
감정인 서명, 자격증 번호, 감정인 서명
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
평가의 가정과 제한
1. 본 평가의 가정
1. 상업용 부동산의 경우 향후 잔여 내용연수 동안 부동산 용도가 변경되지 않습니다.
2. 감정된 부동산의 재산권은 적법하고 재산권 분쟁이 없다고 가정합니다.
3. 달리 명시되지 않는 한 평가된 부동산의 현재 상태는 채택된 도시 계획, 사용 통제 및 제한 조건을 충족하는 것으로 가정됩니다.
II. 본 평가에 대한 제한 사항
1. 본 보고서의 관련 정보는 고객이 제공한 것이며, 해당 데이터가 사실이 아닌 경우에는 유효성이 확인되지 않습니다. , 평가는 다음과 같습니다. 감정인과 감정인은 부정확성, 실수 및 오류에 대해 책임을 지지 않습니다.
2. 본 보고서는 고객이 경매 하한가를 결정하기 위한 참고 근거를 제공하는 용도로만 사용되며 기타 용도에 대해서는 책임을 지지 않습니다.
3. 이 보고서는 평가 대상의 실제 가격에 대한 모기지, 보증, 임대 및 기타 권리의 영향을 고려하지 않습니다.
4. 현장점검 시 주택에 대한 전반적인 점검만 진행됐고, 구조 테스트는 이뤄지지 않아 내부 결함 확인이 불가능했다.
5. 본 보고서의 건축면적은 "건물 소유권 증명서"에 포함된 자료를 기준으로 작성되었습니다.
6. 저희 회사 견적자는 감정평가지의 내용연수를 문의하기 위해 X, XX일 XX시 토지자원관리국 기록실에 방문하였습니다. 국토자원청 관리 직원에게 전화로 다음과 같이 통보했습니다. 평가 대상 필지의 법정 내용 연수는 50년(1994년 9월부터 2044년 9월까지)이며 평가 대상 필지의 잔여 내용 연수는 41년입니다. 서면 증거가 제공되지 않았습니다. , 사용자의 주의사항에 신고해 주세요.
7. 이 평가 보고서에는 주택 경매에 필요한 수수료와 부동산 양도에 부과되는 각종 세금 및 수수료가 고려되지 않습니다.
8. 본 평가 부서의 동의 없이 평가 보고서의 전체 또는 일부를 본 프로젝트와 관련되지 않은 기타 공개 문서, 발표 또는 보고서에 사용할 수 없으며 공개적으로 발표할 수 없습니다. 어떤 형태든.
9. 부동산 감정서 참조번호 : X 부동산 감정 X 단어 [XX] 번호
10. 본 보고서는 5부로 작성되어 4부는 고객에게 제출되며 1부는 감정평가사가 보관합니다.
XX시 XXI 12층 p>
호실 주소:
연락처: ⅩⅩⅩⅩⅩ
2. 조직명: XX Real Estate Appraisal Co., Ltd.
주소: 22nd Floor, Building X, No. X Road, XX City
법정 대리인: XX
전화번호 : /p>
1 물리적 물리적 상태
1. 건물 상태
⑴ 건물은 1997년에 준공된 것으로 추정되며, 관리상태 양호하고 신축공사율 87%, 건축면적 369.97㎡, 공용면적 99.2924㎡.
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ은 XX시 XXIⅩⅩⅩⅩ에 위치하며, 높이 19층의 철근콘크리트 구조로, 평가대상은 12층 B8호실이며, 바닥은 바닥타일로 포장되어 있습니다. 벽은 퍼티이고, 천장은 석고 천장이고, 알루미늄 합금 창문입니다.
ⅩⅩⅩⅩⅩ 외부장식 1층은 화강암으로, 2층 이상은 외벽타일로 하고, 내부장식 1층은 화강암과 나무바닥으로 하고, 벽은 퍼티로 하고, 그 위에는 석고를 걸었다. 천장, 전기 조명 라인이 숨겨져 있습니다. 각 층에는 공용* **욕실, 중간 범위 장식, 2개의 승객용 엘리베이터와 1개의 화물용 엘리베이터가 있으며, 엘리베이터실 장식은 평균 수준입니다.
2. 평가 대상물의 활용 현황
평가 대상 부동산은 현재 업무용 건물로 사용되고 있으며, 공공시설이 양호하고 토지 내외부 개발 수준이 양호한 상태입니다. .
3. 주변환경
감정대상은 XX시 XXIXIX 12층 B8호, 건너편 XX방향에 위치하고 있습니다. 백화점에서 서쪽 방향으로 Xinhua Street 방향으로 평가 대상은 XX시의 상업 중심지에 위치하고 있으며 교통이 편리하고 유동인구가 많음. 그러나 주변 환경은 보통 수준임. 현재는 XX시의 일반 사무실 지역입니다.
2차 지분현황
감정대상은 XX시 XXI 12층 B8호에 위치하고 있습니다. 데이터상의 이유로 기타 권한의 제한 여부를 확인할 수 없습니다.
4. 평가 목적
부동산 경매의 최저 가격을 결정하기 위한 가격 참조 기준을 제공합니다.
5. 평가 시간
X일, X월, XX년.
VI. 가치의 정의
본 보고서에 제공된 가격은 평가 기간 동안, 본 보고서의 모든 제한 사항과 무료 및 XX시의 부동산시장 개방과 완전경쟁상태. 소위 공개시장가치는 공개시장에서 형성될 가능성이 가장 높은 가격으로, 공개시장가치 기준을 적용할 경우 평가에 필요한 객관적이고 합리적인 가치는 공개시장가치이어야 한다.
평가된 부동산의 가격은 건물이 철근 콘크리트 구조이고 용도가 상업용이며 경제적 내구성이 50년이고 사용 기간이 6년이며 여전히 사용할 수 있다고 정의됩니다. 평가된 토지는 44년 동안 사용되어야 합니다. 평가된 토지는 합법적으로 사용됩니다. 수명은 50년(1994년 9월부터 2044년 9월까지)입니다. 즉, 해당 필지의 예상 잔여 내용연수는 41년입니다. 부동산소득건전성의 원칙에 따라 부동산의 소득기간은 잔여내용연수 41년을 기준으로 한 시가를 기준으로 하며, 권장경매가격은 시가의 80%이다.
7. 평가 기준
1. 행동 기준
"위탁 평가서".
2 법적, 규제적 근거
1. "중화인민공화국 토지관리법".
2. "중화인민공화국 도시부동산관리법".
3. "부동산 평가 기준"(GB/T 50291-1999).
4. "도시 토지 평가 규정"(GB/T 18508-2001).
3 가격 기준
"전국 통일 건설 프로젝트 기본 할당량 광시 장족 자치구 단위 평가표".
넷째. 재산권의 근거
'주택 소유권 증명서 반부' 용팡 부동산 증명서 번호 ⅩⅩⅩ.
8. 가치 평가 원칙
1.
2. 공정성의 원칙.
3 최고 및 최선의 사용 원칙.
넷째, 대체원칙.
5. 평가 시기 원칙.
다양한 방법을 종합적으로 분석하고 비교하는 6가지 원칙.
9. 평가방법
감정인은 현장조사를 바탕으로 의뢰인이 제공한 다양한 정보를 면밀히 분석하여 부동산의 이용 및 실태에 대한 감정을 의뢰합니다. 감정일자, 자료현황, XX시 부동산 시장실태 등을 고려하여 위탁부동산 가격을 추정하기 위해 시장비교법과 소득감소법을 사용하기로 결정하였다.
10. 평가 결과
부동산 가격과 단가는 소문자와 대문자로 표시됩니다
부동산의 정상 가격은 1,136,000위안, 100, 13만 위안(반올림)
부동산 정상 단가는 3,070위안/m2, 평방미터당 3,007위안
부동산 경매 최저 가격은 909,000위안 , 평방미터당 90만 위안
부동산 경매 단가 2,457위안/㎡ 평방미터당 2천4백57위안
11. /p>
X월 X부터 X월 X, XX까지.
12. 평가보고서 신청 유효기간
본 평가보고서의 유효기간은 1년, 즉 X, Month, X, year부터 X, Month, 엑스, 연도.
13. 감정인
감정인 서명, 자격증 번호, 감정인 서명
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
XX 부동산 감정 Co., Ltd.
X, 월,XX
첨부
1. "주택 소유권 증명서 부본" Yongfang 보증서 번호. ⅩⅩⅩ 번호;
2. XXIX "가격 평가 위임장"(XX) Nanshi Zhizi No. 4. 평가 기관의 자격 증명서;
5. 평가담당자,
6. 평가기관 등록증.
위 내용은 모두 사본입니다.
XX시티 XXI 12층 /p>
1. 건물상태
⑴ 위탁건물은 1997년에 준공되었으며 관리상태가 양호하고 신축률이 높습니다. 87%이고 건축 면적은 369.97m2입니다. 여기에는 99.2924m2의 공공 면적이 포함됩니다.
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ은 XX시 ⅩⅩⅩⅩⅩ에 위치하며 높이 19층의 철근콘크리트 구조로 평가대상은 12층 B8호실로 바닥은 바닥타일로 포장되어 있으며 내부는 벽은 퍼티이고, 천장은 석고 천장이고, 알루미늄 합금 창문입니다. ⅩⅩⅩⅩⅩ 외부장식 1층은 화강암으로, 2층 이상은 외벽타일로 하고, 내부장식 1층은 화강암과 나무바닥으로 하고, 벽은 퍼티로 하고, 그 위에는 석고를 걸었다. 천장, 전기 조명 라인이 숨겨져 있습니다. 각 층에는 공용* **욕실, 중간 범위 장식, 2개의 승객용 엘리베이터와 1개의 화물용 엘리베이터가 있으며, 엘리베이터실 장식은 평균 수준입니다.
2. 평가 대상물의 활용 현황
평가 대상 부동산은 현재 업무용 건물로 사용되고 있으며, 공공시설이 양호하고 토지 내외부 개발 수준이 양호한 상태입니다. .
II. 지역적 요인 분석
평가대상은 XX시 XXIXIX 12층 B8호에 위치하며, 남쪽으로 XXI방향을 향하고 있다. 평가 대상은 XX시의 상업 중심지에 위치하며, 번영도가 높고, 교통이 편리하며, 유동인구가 많습니다. 평균적이고 XX시의 평범한 사무실 지역입니다.
3. 시장 배경 분석
1. 일반적 요인
땅값에 영향을 미치는 일반적인 요인으로는 주로 지리적 위치와 행정구역, 경제사회 발전 여건 등이 있습니다. , 부동산 시장 등
⑴지리적 위치 및 행정구역
XX시는 광시성 남서부에 위치하며 남쪽으로 베이부 만, 뒤쪽으로 남서쪽에 접해 있다. 남서쪽은 바다로 갈 수 있으며 광동성의 중요한 교통 허브이기도 합니다. 충강과 동남아시아의 서쪽 확장을 위한 이상적인 관문입니다. 후난-광시 철도는 이곳에서 난팡(Nanfang) 및 난쿤(Nankun) 철도와 교차하며, XX에서 베이하이(Beihai), 우저우(Wuzhou), 바이써(Baise) 보조 고속도로까지, XX에서 류저우(Liuzhou) 및 팡청강(베이하이)까지의 고속도로가 완공되었거나 건설 중입니다. 매주 100편의 항공편이 개설되었으며, 500톤급 선박이 광저우와 홍콩으로 직접 항해할 수 있게 되었습니다. 이제 구체화되기 시작한 현대적인 3차원 교통 네트워크는 '주요 통로'로서 XX시의 중요한 위치를 더욱 부각시켰습니다. 바다". 1958년 광시좡족자치구가 성립되어 XX시는 오늘날까지 자치구의 수도가 되었다.
XX시 일부 구역의 행정 구역을 조정한 후 XX시 총 면적이 1,834평방킬로미터로 확장되었으며, 도시 인구는 945,000명에서 14039만명으로 늘어났습니다. 장족, 한족, 야오족, 동족 등 30여 민족이 화려한 민족 문화와 다채로운 민속 풍습을 갖고 살고 있습니다.
XX는 고대부터 광시 서남부와 윈난, 구이저우, 쓰촨, 광시 지역의 유통 중심지이자 주요 상품 유통 중심지였으며, 청나라 때 조약 항구로 설립되었으며 현재는 빠르게 성장하는 현대 도시. XX의 수상, 육상 및 항공 운송은 모든 방향으로 확장되며 민간 항공은 318개의 국내 및 국제 노선을 개통했으며 Hunan-Guangxi, Qiangui, Li-Gui, Nankun 및 기타 간선을 포함하여 남동쪽, 북서쪽 및 서쪽으로 직접 도달할 수 있습니다. 1999년 2016년 10월에 전면 개통된 구이하이 고속도로는 우편과 통신을 중심으로 하는 서남교통 허브에 새로운 활력을 불어넣을 것입니다. 국가의 선진 대열과 도시의 기반 시설 및 공공 시설이 비교적 완벽합니다. 도시 건설의 발전, 인프라의 지속적인 개선, 그리고 XX가 해안 도시, 소수 민족 및 국경 개발에 대한 다양한 우대 정책을 누리고 있다는 사실로 인해 더 많은 투자자들이 이곳에 대해 낙관하고 있습니다. 전통적으로 광동성 및 홍콩과 긴밀하게 연결되어 있는 XX 시티는 현재 광시에서 외국인 투자자가 투자하기에 가장 이상적인 장소가 되고 있습니다. 또한 도시 규모가 크고 인구가 많으며 이민자 수가 많고 흐름도 좋습니다. 사람, 물류, 자본의 흐름이 구체화되기 시작했습니다.
⑵ 경제사회 발전 여건
2002년말 현재 도시 총인구는 297.71만명으로 전년대비 31,500명이 증가하였고 그 중 도시인구는 14039명이다. 100만 명으로 전년도 25,400명보다 증가했다. 도시의 전체 인구는 103.17만명의 도시 거주자를 포함하여 124만명의 비농업 거주자를 포함합니다. 2002년 표본 조사에 따르면 도시 주민의 1인당 가처분 소득은 8,796위안으로 전년 대비 890위안, 11.26% 증가했으며 농민의 1인당 순이익은 2,524위안으로 203위안 증가했습니다. 또는 전년 대비 8.75%, 평균 급여는 11,638위안으로 전년 대비 12.86% 증가했습니다. 도시와 농촌 주민의 소비수준과 삶의 질이 더욱 향상되었다.
2002년 이 도시의 GDP는 356억 위안을 달성했는데, 이는 비슷한 가격을 기준으로 전년도에 비해 11.5% 증가한 수치입니다. 그 중 1차 산업 부가가치는 50.9억 위안으로 10.8% 증가했고, 2차 산업 부가가치는 101.9억 위안으로 12.2% 증가했다. , 11.3% 증가했다. 산업구조는 더욱 조정되었으며, GDP에서 3개 산업구조의 비율은 14.30:28.62:57.08입니다. 도시의 1인당 GDP는 12,021위안으로 전년 대비 10.28% 증가했습니다. 재정 수입은 계속해서 빠르게 증가하고 있습니다. 2002년 재정수입 총액은 44억 9,800만 위안으로 전년에 비해 16.74% 증가했고, 그 중 지방재정수입은 26억 1,800만 위안으로 26.18% 증가했다. 재정 지출은 34억2900만 위안으로 33.40% 증가했다. 2002년말 시 금융기구 예금잔고는 777억7300만 위안으로 연초보다 75억8500만 위안 증가해 10.81% 증가했다. 생활수준이 지속적으로 향상되는 가운데 도시와 농촌 주민의 저축예금도 눈에 띄게 늘어났다. 연말 도시농촌 주민 저축예금 잔액은 327억3400만 위안으로 연초보다 50억6000만 위안, 18.29% 증가했다. 금융기관 대출잔액은 733억8900만 위안이다. 위안화는 연초보다 107억4000만위안(13.52%) 증가했다.
⑶부동산 시장 분석
XX시의 부동산 산업은 도시의 선도 산업으로서 최근 몇 년 동안 전국적인 경기 침체 속에서 빠르게 발전했습니다. 부동산 시장과 관련하여 XX시 부동산 시장은 최근 몇 년간 급속한 성장을 겪었으며, 특히 실질적인 토지 가격 관리 정책으로 인해 XX시 부동산 시장은 점차 과학적인 수준으로 발전했습니다. 표준화된 트랙을 통해 전체 부동산 시장의 건전하고 질서 있는 발전을 촉진하며 이는 XX시의 경제를 촉진하는 데 매우 중요합니다. 국가 발전, 특히 도시 건설 발전은 촉진에 큰 역할을 했습니다. . 일반적으로 최근 몇 년 동안 XX 부동산 개발은 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.
1 최근 몇 년 동안 XX 부동산 개발은 Xincheng에 집중되어 있으며 Langdongnan Lake District는 대부분 공장입니다. 청베이구는 부동산 개발이 활발하지 않고 부동산 가격도 상대적으로 낮다. 고속 순환선을 건설하고 영장북안 60만㎡의 오래된 주택을 철거하고 부동산을 개발했다. 크게 개선될 것입니다. 전반적으로 현재 XX지역의 부동산 개발량은 도시 규모에 비해 아직 낮은 수준이다.
2 최근 몇 년간 XX시의 부동산은 주로 구매자의 건전한 시장 수요를 기반으로 이루어졌으며 현재 새로운 중저가 도시 혼합 주거용 부동산은 높은 점유율과 임대율을 유지하고 있습니다. 낮은 공실률. 임대료가 저렴한 사무용 건물과 상업용 건물이 넘쳐나고 대부분 임대가 이뤄지고 있다. 그러나 우리나라가 WTO에 가입하면서 외국기업의 수가 지속적으로 증가하고 있으며, 특히 최근에는 증가하지 않았던 오피스빌딩의 개발이 늘어나고 있으며, 더욱이 은행담보대출의 개선 및 대중화로 인해 오피스빌딩이 갑자기 등장할 수도 있습니다. 이에 따라 판매 및 임대 가격도 인상됩니다.
3XX시 주택 가격은 계속해서 낮은 수준이다. 지난 몇 년간 주택 가격이 매년 상승하고 있지만 XX시 상업용 주택의 평균 주택 가격은 여전히 2,100위안 안팎이다. /m2, 프레임형 고층 오피스 빌딩의 가격은 3,000위안 /m2 수준으로 현재 주택 가격 상승 추세는 여전히 지속되고 있으며 멈출 기미를 보이지 않습니다.
4 산업부동산 개발은 상대적으로 뒤쳐져 있고 아직 본격적으로 시작되지도 않았습니다.
이 모든 것이 XX시의 상업용, 주거용, 산업용 토지에 대한 투자와 소비를 자극할 것이며 부동산 가격이 꾸준히 상승할 것이며 가치를 유지하고 증가시킬 수 있는 잠재력을 갖게 될 것입니다.
IV. 최고 및 최상의 용도 분석
평가된 부동산은 상점과 사무실 건물로 둘러싸인 XX시 XX에 위치하고 있으며 완벽한 지원 시설, 편리한 교통 및 넓은 공간을 갖추고 있습니다. 사람들의 흐름. 감정된 부동산은 XXXXIXXX 12층 B8호에 위치하며 현재 사무용 건물로 사용되고 있으며 용도와 일치합니다. 최고 및 최선의 사용 원칙과 적법한 원칙에 대한 분석을 바탕으로 이 유산은 현재의 최고 및 최선의 사용 상태로 남아 있습니다.
5. 평가방법의 선택
감정사는 현장조사를 바탕으로 의뢰인이 제공한 다양한 정보를 면밀히 분석하여 부동산 용도에 대한 감정을 의뢰하였고, XX시 부동산시장의 목적과 자료현황, 실태를 토대로 시장비교법과 소득감소법을 이용하여 위탁부동산의 가격을 추정하기로 결정하였습니다. .
시장비교법 : 최근 과거에 거래된 유사부동산과 평가대상부동산을 비교하고, 알려진 가격추정치로부터 평가대상의 가격을 도출하는 방법입니다. 거래된 유사한 부동산의 평가방법.
소득법: 평가대상의 미래 정상순이익을 추정하고 이를 적절한 자본화율을 사용하여 평가시점까지 할인하여 평가대상의 객관적이고 합리적인 가격이나 가치를 추정하는 방법 그런 다음 그것을 축적합니다.
6. 가치평가 계산과정
시장비교방법
시장비교방법은 일반적으로 동일한 수요공급원을 선택하여 대략적인 추정부동산을 비교한다. 등급 시장 가격. XX시의 부동산 시장에 대한 감정인의 이해를 바탕으로 다음과 같은 비교 사례를 선택합니다.
1. 비교 사례 평가 부동산 ⅩⅩⅩⅩⅩ13층 ⅩⅩⅩⅩⅩ16층 XX10층
p>지리적 위치 ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ XXXX
거래 가격 (위안/ m2) 3150 3300 3370
거래 조건은 보통 보통 보통 보통
거래시간 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1
비교사례평가재산 ⅩⅩⅩⅩⅩ13층 ⅩⅩⅩⅩⅩ16층 푸라이관
거래가격(위안/m2) 3150 330 0 3370
거래상황 100 100 100 100
p>거래기간 100 100 100 100
지역요인 100 100 100 100
개별 요소 100 96 105 105
3. 비교 가격 결정
비교 사례 평가 부동산 ⅩⅩⅩⅩⅩ13층 ⅩⅩⅩⅩⅩ16층 푸라이 파빌리온
거래 가격(위안/m2) 3150 3300 3370
거래현황 100 100/100 100 /100 100/100
거래기간 100 100/100 100/100 100/100
지역요인 100 100 /100 100/100 100/100
개별 요인 100 100/96 100/105 100/105
비교 가격 3281 3143 3210
위 기준 계산 결과, 비교 가격의 산술 평균을 구한 다음:
（3281＋3143＋3210）¼3=3211위안/m2
2차 소득법
이후 사무실 건물을 임대할 수 있으면 임대수익을 소득법을 이용하여 보다 합리적으로 결정할 수 있습니다.
1. 추정 총 수입
조사에 따르면 XX시에서 동일한 유형, 위치, 규모 및 장식을 갖춘 사무실 건물의 장식 후 월 임대 가격은 일반적으로 23위안/m2입니다. , 임대 손실이 1개월이면 연간 총 수입은 다음과 같습니다.
23×369.97×(12-1)=93602.41위안
2. 비용
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총 비용에는 정상적인 조건에서 부동산 임대 과정에서 지불해야 하는 집 수리비, 관리비, 보험료, 세금 등이 포함됩니다.
①집수리비란 집의 정상적인 사용을 보장하기 위해 매년 지불해야 하는 수리비를 말한다. 업계 관행은 건물 교체 가치의 1.5%를 기준으로 합니다. XX 지역의 건축 시장에 대한 이해에 따르면 유사한 건물의 교체 가격은 1,200위안/m2이며, 주택 수리는 다음과 같습니다.
수수료 = 1,200×369.97×1.5%=6659.46위안
② 관리비란 임대주택의 관리에 필요한 비용을 말한다. 이는 두 부분으로 나누어집니다. 하나는 렌탈 사업 과정에서 소모품 가치에 대한 금전적 지출이고, 다른 하나는 관리 인력의 급여입니다. 업계 관행 자료에 따르면 연간 임대료의 3%를 가져가면
관리비 = 93602.41 × 3% = 2808.07위안
3 보험료는 부동산 소유자의 인위적인 사용을 의미합니다. 사고로 인한 손실을 피하기 위해 보험회사에 지불하는 수수료는 주택의 현재 가치에 보험료 2‰를 곱한 금액을 기준으로 하며, 그러면 다음과 같습니다.
보험료 = 1200×369.97×87%× 2‰=772.50위안
4세금은 부동산 소유자가 관련 규정에 따라 세무 당국에 납부하는 부동산세 및 사업세를 의미합니다.
세법 및 XX시 세무서 정보에 따르면 공공 주택 임대 시 납부해야 하는 재산세는 연간 임대료의 12%, 사업세는 연간 임대료의 5%, 교육 할증료는 임대료의 3%입니다. 사업세, 도시 유지 건물세는 사업세의 7%이며, 상기 세금 및 수수료의 소계는 17.5%이며, 홍수 예방 및 보안 수수료는 연간 소득의 1‰을 기준으로 합니다.
93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02위안
위 ①, ②, ③, ④의 총 비용은 26714.05위안입니다.
3. 당기순이익
93602.41-26714.05=66888.36위안
4. 복구이자율의 결정
감면이자율은 소득감소방식에서 중요한 요소이다. 현재 국내외적으로 경감이자율을 결정하는 방법이 많이 있는데, 여기서는 주로 복리투자수익률법을 사용하고 있는데, 그 공식은 다음과 같습니다.
감면이자율 = 1년 대출이자율 × 70%. + 기대 이익 × 30%
1년 대출 금리는 5.31%, 기대 이익은 10%로 설정되며,
감면 금리 = 5.31% × 70 % + 10% × 30% = 6.717%
5. 수입기간을 결정한다
위탁견적 대상 건물의 잔여사용연한은 44년이다. 소포의 수명은 41 년입니다. 부동산소득건전성의 원칙에 따르면 이 부동산의 소득기간은 41년이다.
6. 부동산 가격을 계산한다
향후 몇 년간 추정 부동산의 순이익이 현재에 근접할 것으로 추정된다. 올해 순이익을 예상 순이익으로 선택한 경우
소득 가격 = 66888.36/6.717% × [1-1/(1+6.717%) 41] = 926528.75 위안
926529위안으로 반올림되었습니다.
부동산 단가 = 926529¼369.97=2504위안/m2
7. 평가 결과 결정
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시장비교법으로 계산한 부동산 단가는 3211위안/m2이고, 소득법으로 계산한 부동산 단가는 2504위안/m2로 둘 사이에는 큰 차이가 있다. 두 가지 평가 결과가 시장 가격에 근접한 점을 기준으로 직원 경험을 합산하여 두 가지의 가중 평균을 구하고, 시장 비교 방법은 80%, 소득 방법은 20%로 반올림하여 다음과 같이 계산합니다.
위탁 부동산 단가 = 3211 × 80% + 2504 × 20 %=3070위안/m2
부동산 평가 가격=3070×369.97=1135808위안
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1136,000위안으로 반올림
2. 부동산 경매 최저 가격 결정
평가 목적과 감정 대상의 현황을 토대로 경매 기준 가격이 예상 가격의 80%로 결정되면 최종 부동산 경매 하한 가격과 단가는 다음과 같습니다.
부동산 경매 하한 가격=1136000×80 %=908800위안
909,000위안으로 반올림
부동산 경매 단가=909,000¼369.97=2,457위안/m2
3. 평가 결과 결정
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최종 평가 결과는 다음과 같습니다.
부동산 가격과 단가는 소문자와 대문자로 표시됩니다
부동산 정상 가격은 1,136,000위안, 100, 13만 위안(반올림)
부동산 정상 단가는 3,070위안/㎡, 평방미터당 3,007위안
부동산 경매 최저 가격은 909,000위안 , 900,000위안/m2
부동산 경매 단가는 2,457위안/m2입니다. 평방미터당 2천4백57라운드
XX Real Estate Appraisal Co. , Ltd.
X일, 월, 년 XX