경제 변혁과 신도시화라는 현 상황에서 우리나라는 더 이상 경제적 디지털 성장을 주요 목표로 여기지 않고, 대신 주민 복지와 민생 사업을 정책의 초점으로 삼고 있다. , 재고 공간 잠재력의 수용 능력을 활용하고 도시 공간 서비스 기능을 향상시킵니다. 새로운 도시화의 중요한 부분인 노후 커뮤니티의 개조는 사람들의 생계와 복지와 관련될 뿐만 아니라 도시 거버넌스 시스템 구축을 촉진하는 중요한 원동력입니다.
'국가 경제 및 사회 발전을 위한 제14차 5개년 계획과 2035년 장기 목표 개요'(이하 '개요')에는 품질이 다음과 같이 명시되어 있습니다. 도시화 발전의 방향을 개선하고 도시의 질을 종합적으로 개선해야 하며, 도시 재개발 조치를 시행하고 도시 공간 구조의 최적화와 질 향상을 촉진해야 합니다. "개요"에 명시된 목표에 따라 2000년 말까지 완료되는 219,000개의 오래된 도시 커뮤니티의 개조 작업은 "14차 5개년 계획" 기간 동안 완료됩니다. 올해 양회 정부업무보고에서는 2021년까지 노후도시 5만3000개를 개조한다는 과제목표를 제시했다. 다수의 오래된 커뮤니티를 개조하는 것은 모든 수준의 정부에 대한 큰 시험일 뿐만 아니라 부동산 산업의 변화와 발전을 위한 시장 기회를 제공합니다.
1. 실제 정책 메커니즘 개선
2020년 7월 국무원 사무국은 '도시 노후 주거지 혁신을 종합적으로 추진하기 위한 지도 의견'을 발표하고 다음과 같은 사항을 결정했습니다. 2020년에 새로운 프로젝트가 시작될 것입니다. 2022년까지 약 700만 명의 주민이 참여하는 39,000개의 오래된 도시 커뮤니티를 개조하고, 파이프 네트워크 개조를 지원하고, 엘리베이터 설치 등을 하며, 홈케어, 식사, 청소와 같은 다양한 커뮤니티 서비스를 개발합니다. 낡은 도시 공동체를 개조하기 위한 시스템은 기본적으로 틀, 정책 시스템 및 작업 메커니즘을 형성합니다. 주택도농개발부에서 발표한 자료에 따르면, 2020년에는 전국 40,300개의 노후 도시 공동체가 새롭게 재건축되어 736만 가구에 혜택을 주고 목표 목표를 초과 달성했습니다.
새롭게 시작된 커뮤니티에 대한 계획 작업 수는 허난성이 5,480건으로 가장 많은 계획 작업을 가지고 있으며, 쓰촨성은 계획 작업 수가 가장 많고, 허베이, 간쑤, 산둥, 내몽고, 길림성, 광시성, 흑룡강성, 장시성 푸젠성, 후난성, 윈난성, 신장성, 산시성, 후베이성 등 14개 성에서 새로 시작되는 주거 공동체에 대한 계획된 작업 수도 1,000개를 초과합니다. 2020년 말 현재 모든 성에서는 계획된 과제를 성공적으로 완료했으며, 절반 이상이 목표를 초과 달성했습니다. 허난성을 예로 들면, 2020년 정부의 노후 주거 지역 개조 목표 과제는 50만 가구로, 2020년 말까지 실제로 76만 가구가 개조되어 목표 과제를 훨씬 초과했습니다.
오래된 지역 사회를 변화시키는 목표와 임무를 성공적으로 완료하는 동시에 다양한 지역에서는 풍부한 실무 경험을 축적했으며 복제 및 추진할 수 있는 여러 정책 메커니즘을 형성했습니다. 지난해 12월과 올해 1월 주택도농개발부는 노후 도시 커뮤니티를 정비하는 과정에서 전국 여러 성, 시의 실무 경험을 정리하고 '복제 가능한 정책 및 메커니즘 목록'을 발표했다. 노후주거지역 재개발사업'을 2차로 추진합니다. 내용에는 개조 프로젝트 승인, 기존 자원의 통합 및 활용, 정부, 주민 및 사회 세력 간의 개조 자금을 합리적으로 공유하는 방법, 금융 기관의 지속 가능한 지원, 조기 준비, 프로젝트 승인 및 건설이 포함됩니다. 기존 주택에 엘리베이터를 추가하는 것과 관련된 모든 측면의 설치, 운영 및 유지 관리 경험.
예를 들어 개조 프로젝트 승인을 가속화하는 측면에서는 산둥성과 저장성의 경험을 바탕으로 관련 부서의 공동 검토 방식을 채택하고 필요한 승인 사항과 신청 사항을 통보할 수 있습니다. 공동검토의견을 토대로 자재를 한 번에 처리합니다. 기술검토 없이 프로젝트 수립, 토지이용, 계획, 건축허가 등을 직접 처리합니다. 저장성(Zhejiang)과 간쑤성(Gansu)의 경험은 프로젝트 수립을 위한 토지 이용 계획 허가 승인을 단순화한 것입니다. 토지 소유권 변경이나 계획 조건 조정이 수반되지 않는 프로젝트의 경우 토지 이용 계획 허가가 필요하지 않습니다.
기존 자원의 통합 활용 측면에서 랴오닝, 푸젠, 장쑤 난징, 산둥 지닝 등의 경험을 바탕으로 공공 주택, 커뮤니티 오피스 빌딩, 커뮤니티 종합 서비스 시설의 통합 사용을 통해 , 유휴보일러실, 유휴자전거 헛간 등 기존 주택자원을 활용해 공공서비스시설과 편의상업서비스시설을 개편한다.
정부 기관, 기관 및 국유 기업이 오래된 마을이나 그 근처의 유휴 주택을 거리(성관진) 및 지역 사회에 넘겨 교체, 이전, 사용권 이전을 통한 전반적인 계획을 수행하도록 권장합니다. 커뮤니티 주변의 공지, 황무지, 불법건축물 철거로 인한 폐지, 기존 토지 등을 통합·활용하여 다양한 지원시설과 공공서비스시설을 건립하여 공공활동 공간을 확대한다.
재건 자금 공유 측면에서는 자금 공유 규칙 개선, 주민 투자 책임 이행, 정부 지원 확대, 시장 참여 유도 등 여러 수준의 구체적인 조치를 통해 완전한 공유 메커니즘이 형성되었습니다. . 이창(Yichang), 후베이(Hubei), 허페이(Hefei), 안후이(Anhui) 및 기타 지역의 경험에 따르면 지역 사회 내 공공 부품의 개조 비용은 정부, 파이프라인 단위, 원래 재산권 단위, 주민 등이 공동으로 자금을 지원합니다. 건물 자체는 주로 주민들이 자금을 조달하고, 재정 분류는 노인 돌봄, 보육, 식사 지원과 같은 지역 사회 서비스 시설 개조에 보조금 10 또는 20을 사용하고 사회적 자본이 참여하도록 장려합니다. 적격 프로젝트에 대해 프로젝트 건설 비용의 보조금 20 대신 보조금을 시행할 것입니다. "시장 세력의 참여 유도" 측면에서 쓰촨성과 산둥성은 공공-민간 파트너십(PPP) 모델을 채택하여 프랜차이즈 권리, 합리적인 가격 책정, 재정 보조금 .
이러한 시범 경험은 주택도시농촌개발부에서 정리하여 문서 형태로 배포해, 이후 노후마을 재개발 추진에 중요한 참고자료가 됐다.
2. 노후 지역사회의 개조 및 업그레이드를 가속화합니다
'마을의 노후 지역사회 혁신을 종합적으로 추진하기 위한 지도 의견' 및 '14차 5개년 계획'에 따라 개요, "14차 5개년 계획" "이 기간 동안 2000년 말 이전에 건설된 219,000개 노후 도시 공동체의 개조를 완료하고 기본적으로 대도시의 노후 공장 구역 개조를 완료하며 다수의 도시를 개조할 계획입니다. 크고 오래된 블록을 건설하고 지역 조건에 따라 여러 도시 마을을 개조합니다. 정부는 '14차 5개년 계획'의 첫 번째 해인 2021년을 2020년 실제 신축 착공 건수보다 1만3000개 많은 5만3000곳의 노후 도시 커뮤니티를 신규 착공하고 개조한다는 목표를 제시했다. 작업이 까다롭다고 할 수 있습니다. 중앙 문서 배포에 따라 대부분의 지방에서는 전환 계획과 목표를 도입하고 목표를 계층별로 세분화했습니다. 여러 곳의 구체적인 추진 계획을 보면 전체적인 특징은 다음과 같다.
첫째, 변혁 내용이 체계적이다
새로운 낡은 공동체 변혁은 크게 '' 기본형'과 '완전형', '강화 항목'을 우선적으로 추진하고, '기본 항목' 완성을 우선으로 하고, 1구·1시책에 '개선 항목'을 구축하고, 현지 여건에 따라 '강화 항목'을 추진한다. 기본적인 개조 측면에서, 푸젠성은 정부 지도, 대중 자체 건설 및 적절한 보조금 원칙에 따라 산발적으로 노후된 낡은 주택에 대한 포괄적인 개조 및 개조를 추진했습니다. 한 칸." 안후이성 주택도농개발국은 "2021년 오래된 도시 주거 지역 개조에 관한 공지"를 발표하여 관할 부서가 다양한 공동 단위와 협력하여 주거 지역 재건축을 안내하도록 요구했습니다. *서비스 개선 활동.
종합적인 개조 측면에서 허베이성과 장시성은 주거용 공공도로와 녹지를 활용해 각각 도시 공공 주차 공간 17만개와 17만8천개를 추가할 계획이다. 광시좡족자치구는 중앙정부가 발표한 정책과 지역 여건에 따라 다양한 채널을 통해 자격을 갖춘 지역사회가 엘리베이터를 설치할 수 있도록 지원합니다.
개선 측면에서 랴오닝성과 지린성은 체계적인 주거 공동체 개발, 5G 네트워크 시설 배치, 재생 에너지 적용 지원, 디지털 자산 및 스마트 구축 촉진을 위해 공공 공간의 합리적 이용을 구현합니다. , 노령화에 적합한 변화를 촉진하기 위해 서비스 자원과 시설을 할당합니다. 신장은 부동산 품질 개선을 위한 3개년 실행 계획을 추진하고, 디지털 정보 기술을 사용해 지역사회 온라인 및 오프라인 교차 서비스를 개발하고, 가정 지역사회 돌봄과 같은 다양한 공공 및 지역사회 프로젝트를 확대하고, 주민들이 살고 일할 수 있습니다.
둘째, 자금 조달 경로가 다양하다
노후 주거 지역은 개조 지점이 많고 많은 자본 투자가 필요하다. 정부가 합리적인 반환 메커니즘을 마련하기가 쉽지 않다. 그리고 주민들은 사회 세력이 합리적으로 책임을 질 수 있는 메커니즘을 통해 개조 자금을 마련해야 합니다.
한편으로는 재정 자본 투자를 늘리는 것이 필요하고, 다른 한편으로는 주민의 요구와 사회적 자본의 이익을 결합하고 '자체 생성' 지속 가능한 개발 프로젝트에 의존하여 맞춤형 구축이 필요합니다. 지역별 자금조달 계획입니다. 장쑤성은 "노후 도시 주거지 혁신을 종합적으로 촉진하기 위한 실시 의견"에서 지역 사회 재건을 위한 세 가지 자금 조달 방법을 제안했습니다. 첫째, 정부가 재정 투자를 늘리고, 둘째, 관련 전문 기업, 금융 기관 및 국영 기업을 조직합니다. 셋째, 주민이 직접 투자를 받거나 주거관리 특별자금을 활용하여 지역사회 건설에 협력하도록 독려한다. 저장성은 건설 부서의 전반적인 계획과 "저비용, 장기"의 포괄적인 이점을 최대한 활용하기 위해 "오래된 도시 주거 지역 개조를 위한 전략적 협력 협정 추진 메커니즘을 지원하기 위한 개발 재정 구축에 관한 고시"를 공식화했습니다. '대량'의 개발금융을 지원하여 전국에 서비스를 제공합니다. 도 내 노후 주거지 재개발을 위한 금융 솔루션을 제안합니다. 장시성은 부동산 등록 및 토지 정책을 통해 지역 간 포트폴리오 균형, 지역사회 자체 균형 등 지역을 기본 단위로 하는 혁신적인 자금 계획 모델을 모색합니다. 구이저우성은 '14차 5개년 계획' 기간 동안 은행 및 기타 금융기관과 협력하여 도시 재개발 및 노후 커뮤니티 개조 자금 800억 위안을 흡수하기로 합의했습니다.
세 번째는 거버넌스 주제를 과학화하는 것입니다
지방과 시는 2021년 노후공동체 계획에서 '선건설, 선거버넌스, 선공유' 원칙을 전면적으로 구현하고, 주민과 커뮤니티 거리, 부동산 회사가 함께 협력하여 커뮤니티를 유지하고 관리하며 커뮤니티의 기획자이자 구축자가 되어 “주민 선택, 정부 통제” 활동을 다양한 곳에서 진행하여 “국민의 요구, 의견 및 지혜를 수집합니다. ." 베이징 노후 주거지역 개조는 '6대 거버넌스, 7대 보완, 3대 표준'을 실시하고, 개조 중 '선택' 항목은 모두 '거주자 단독' 방식으로 실시한다. 충칭은 정책의 장점을 홍보하고, 대중의 참여 열의를 자극하며, 당원과 주민들의 집집 동원, 계획 수립, 의견 수렴, 갈등 해결을 유도하기 위한 광범위한 활동을 수행했습니다. 기본 프로젝트 개조 과정에서 장시성은 물, 전기, 난방, 통신 및 주민과의 소통을 강화하고 관련 기관의 희망사항을 충분히 요청하며 개조 계획의 과학성을 강화했습니다. 구이저우성은 여러 관련 이해관계자의 실시간 데이터와 입력을 통해 노후 커뮤니티 개조를 보장하기 위해 "귀저우성 도시 노후 커뮤니티 관리 시스템"과 "귀저우성 도시 노후 커뮤니티 혁신 공동 회의 시스템"을 개발 및 구축했습니다.
'14차 5개년 계획' 기간 동안 각 지역의 노후마을 개조작업은 '사람', '돈', '관리'의 3대 이슈에 초점을 맞춰 진행되어야 한다. 도시 구조의 최적화, 기능 개선 및 품질 향상을 촉진합니다. 우선 사람을 중심으로 하는 새로운 형태의 도시화를 추진하기 위해서는 도시화 과정에서 인구 이동, 사회구조 변화, 국민의 관심과 요구에 주목해야 한다. 특히 혁신에 있어서는 그렇다. 오래된 공동체에서는 주민들이 의사결정자로서 중요한 역할을 합니다. 정책지도, 지역사회 점검 및 감독, 그리고 노후 지역사회 개조에 소유자 위원회가 직접 참여하는 삼위일체 자조 모델을 통해 '사람' 문제를 해결합니다. 둘째, 사회적 자본은 적극적으로 참여하여 인내심 있는 자본의 역할을 한다. 지역사회 내 이익 포인트를 완전히 탐색하고, 긴 자본 회수 주기와 낮은 효율성의 병목 현상을 해소하고, 대규모 철거 및 건설을 피하는 것을 전제로 사회적 투자를 촉진하고 소비를 촉진하며 관련 건축 장식, 건축 자재 개발을 추진합니다. , 가정 장식 및 가전 제품 및 기타 산업을 지원하고 "돈" 문제를 해결하기 위해 ""6가지 안정성, 6가지 보장"을 돕습니다. 마지막으로 정부는 정책지도를 강화하고 리더의 역할을 수행한다. 노후공동체 변혁에서는 "3개 부분을 구축하고 7개 부분을 관리한다"며, 정부는 자산관리인력을 관리의 최전선으로 지도하고, 의무수단을 서비스로 대체하며, 변혁 후 공동체의 운영과 유지에 참여해야 한다. , 자산 관리 회사가 지역 사회 변혁의 감독 영역이 되고 "관리" 문제를 해결하도록 합니다.
3. 부동산 회사는 노후 개조를 위한 '새 길'을 적극적으로 펼치고 있습니다.
현재 점점 더 많은 도시 부동산이 주식 시대에 진입하고 있으며 점점 더 많아지고 있습니다. 토지는 1차 시장에서 개발이 가능합니다. "3개 빨간색 선" 및 "2개 토지 공급 집중"과 같은 정책으로 인해 부동산 회사가 입찰, 경매 및 상장 시장에서 토지를 확보하는 것이 더욱 어려워졌습니다. 향후 5년 동안 219,000개의 노후 주거 지역을 개조하는 작업에는 약 90억 평방미터의 건축 면적이 포함될 것이며, 이는 의심할 여지 없이 부동산 변화와 발전을 위한 "새로운 길"이 될 것입니다. 회사.
최근 대부분의 상장 부동산 회사들이 2020년 연차 보고서를 발표한 것을 보면, 많은 부동산 회사들이 도시 재개발과 노후 커뮤니티 개조로 개발 전략을 전환했음을 알 수 있습니다.
사업분배 측면에서 볼 때 프로젝트는 주로 주강삼각주, 장강삼각주 및 베이징-천진-허베이 지역의 주요 도시에 집중되어 있으며, 그 중 광저우, 선전, 둥관이 가장 많은 프로젝트와 참여 기업을 보유하고 있습니다. 대표적인 부동산 회사로는 알앤에프(R&F), 카이사(Kaisa) 등이 있다. 이미 몇 년 전부터 수많은 도시재생사업이 축적돼 있다.
연차보고서에 따르면, R&F는 2020년 말 기준 총 계획 면적이 8천만㎡ 이상인 도시재개발 협력사업을 체결했다. 면적은 4100만㎡ 이상, 가치는 1조2000억 위안 이상이다. 도시 재개발은 R&F 그룹의 미래 발전을 위한 중요한 지원이 되었습니다. 선도적인 부동산 회사인 Vanke는 도시 재개발 및 노후 커뮤니티 재개발 분야에서도 점차 선도적인 우위를 확보하고 있습니다. 현재 노후 도시 재개발에 참여할 권리가 있는 건설 면적은 3634만 평방미터에 달합니다. 또한, 차이나아오위안(China Aoyuan), 카이사(Kaisa), 타임즈차이나(Times China), 판타지아(Fantasia) 등 많은 부동산 회사들이 도시 재개발과 노후 커뮤니티 혁신에 주력하고 있다. Sunshine City Group의 Wu Jianbin 부사장도 최근 한 포럼에서 부동산 회사가 원래 주로 입찰, 경매 및 상장을 통해 토지를 획득했으며 향후 토지 보유량을 도시 재개발로 확대해야 할 수도 있다고 말했습니다. 도시재생이 1위, 산업용지 취득이 2위, 입찰·경매·상장이 3위를 차지했다. 이는 부동산 회사들이 생각하는 도시재생의 현황을 보여준다.
'14차 5개년 계획' 기간 동안 도시화는 여전히 우리나라 경제 성장의 중요한 원동력으로 남아 있으며, 도시 재개발과 노후 커뮤니티 혁신은 새로운 도시화 실현의 핵심 콘텐츠입니다. 노후마을 정비는 정책지도, 도시계획, 자원통합, 종합관리 등 정부의 지혜를 시험하는 복합생활사업이다. 또한 재정건전성, 사업기획능력, 개발 등 개발자의 역량도 시험한다. 및 운영 능력, 전반적인 계획 및 조정 능력 등. 탄탄한 내부 기술을 개발해야만 부동산 회사가 이 "새로운 트랙"에서 자리를 차지할 수 있습니다.