1. 우리나라 부동산 온라인 마케팅 시장 현황과 규제 제도 부재
우리나라에서는 부동산 온라인 마케팅이 늦게 시작됐다. 1998년이 되어서야 중국 기업은 상하이 최초의 부동산 전문 인터넷 웹사이트인 '부동산 창'을 계획 및 공동 구축하고 온라인 부동산 경매를 시작했습니다. 이후 베이징 수펀닷컴(Beijing Soufun.com), 상하이 부동산 창구(Shanghai Real Estate Window), 심천 부동산 거래 네트워크(Shenzhen Real Estate Transaction Network), 대만 가천샤(Taiwan Jiatianxia), 홍콩 부동산 네트워크(Hong Kong Real Estate Network) 등 20개 이상의 도시가 힘을 합쳐 중화권 부동산 포털 및 부동산 네트워크 연합(Real Estate Network Alliance)을 형성했다. 온라인 주택 판매를 통해 시장 확대를 기대하고 있습니다. 온라인 주택 매매 판매 모델의 등장은 많은 전통적인 부동산 회사들에게 새로운 기회와 도전을 느끼게 했습니다.
이에도 불구하고 우리나라 부동산 온라인 마케팅 시장의 전반적인 발전 수준은 아직 초기 단계에 불과하고 상황이 혼란스러워 대규모 운영 수준에는 미치지 못하며 기본적으로는 혼란스러운 상태에 있다. 분권화된 게릴라 국가. 우선, 부동산 온라인 시장은 상대적으로 혼란스러운 상황이다. 전국의 다양한 부동산 개발업체들이 '자기 멋대로 하는' 현상이 나타나고 있다. 상황은 매우 심각하며, 통일된 부동산 웹사이트가 부족하고, 다양한 부동산 개발업체를 효과적으로 감독하고 관리할 수 없습니다. 둘째, 부동산 개발자와 소비자의 신원은 두 당사자 간의 거리가 멀기 때문에 효과적으로 확인할 수 없습니다. 그 결과 일부 온라인 주택 전시회 및 온라인 경매에서 낙찰자가 입찰 약속을 이행하지 못하는 경우가 있습니다. 거래의 보안과 안정성. 셋째, 온라인 부동산 매매 광고는 압도적이고, 광고의 진위 여부 검토가 통제되지 않아 소비자는 어느 것이 진짜이고 어느 것이 가짜인지 구분할 수 없게 되어 실제 온라인 광고에 대한 신뢰가 부족합니다. 이는 부동산 온라인 마케팅 사업의 발전에 심각한 영향을 미칩니다.
2. 부동산 온라인 마케팅 시장에 대한 규제체계 구축의 필요성 분석
'Regulation'은 영어로 'regulation'에서 유래한 것으로, 경제계에서는 일반적으로 "규제"는 정부 대표 기관이 (보통) 민간 기업에 대해 행사하는 경제적 통제를 의미합니다. 그러나 법률 분야에서는 시장 접근 및 정보 공개 규제와 같은 특정 규제 조치에 대해 일반적으로 "감독"이라는 단어가 "규제"에 해당하는 데 사용됩니다. 이는 규제 기관이 시장 주체의 준수를 집행하기 위해 포괄적인 권한을 사용한다는 의미입니다. 규제와 거래규칙은 외부로부터의 법률에 의해 시장 진입과 퇴출, 자유거래를 감독하고 관리합니다.
일부 학자들은 시장 운영 체제에 대한 정부 개입을 과도하게 강조하면 기업이 시장 경쟁 변화에 대응하는 능력이 부족해지는 경우가 많다고 생각합니다. 그러나 정부 정책의 기능은 정부와 시장을 상호 배타적인 대체물로 취급하기보다는 민간 부문의 조정 기능을 촉진하거나 보완하는 것이라고 믿는 학자들이 더 많습니다. 정부 정책의 목표는 조정 문제를 해결하고 기타 시장 결함을 극복할 수 있는 민간 부문의 능력을 향상시키는 것입니다. 저자는 두 관점 모두 일리가 있다고 본다. 핵심은 정부와 시장의 관계, 정부 개입 정도를 파악하는 데 있다.
일반적으로 현대 경제학에서는 시장이 자율적으로 규제하고 업계가 자율적으로 문제를 해결할 수 있는 분야라면 정부가 너무 많이 개입해서는 안 된다고 생각합니다. 위에서 언급한 시장 자율규제와 산업계는 활용될 수 없기 때문에 정보 비대칭이 심각한 영역, 시장 규제가 낙후되어 있는 영역 등 산업계의 자율관리로 문제가 해결되는 영역에 대해서는 정부가 너무 많이 개입해서는 안 된다. 자원의 불합리한 배분, 국민경제 전반의 발전 및 경제성장과 관련된 분야 등을 쉽게 야기할 수 있는 경우, 정부는 해당 시장에 대해 필요한 감독이나 규제를 실시할 필요가 있다. 다니엘 F. 스퍼보(Daniel F. Spurbo) 교수는 시장을 자동 기계로 다루지 말고 이러한 종류의 경제 규제(또는 감독)를 정의할 때 다음 세 가지 요소를 고려해야 한다고 상기시켰습니다. 자원 시장 구성, 소비자와 기업의 결정, 그리고 규제 시스템을 통한 소비자와 기업 간의 상호 작용. 저자는 부동산 온라인 마케팅 시장의 감독을 위해서도 이 세 가지 요소를 고려해야 한다고 본다.
자원배분 측면에서 시장은 자원배분의 기본 역할을 하지만, 부동산 온라인 시장은 부동산 시장의 특성과 네트워크 환경의 특수성을 모두 갖고 있어 어려움을 겪고 있다. 시장이 자원을 배분하기 위해서는 시장실패의 위험이 있습니다. 따라서 시장실패로 인한 경제적 피해를 피하기 위해서는 부동산 온라인 시장에 대한 정부의 필요한 감독이 필요하다.
규제공익이론에서 정부규제가 시장실패에 대한 대응이라고 주장하는 것처럼, 정부규제를 통해 시장실패를 바로잡을 수 있고, 자원배분의 효율성을 높일 수 있으며, 사회적 권리와 이익을 높일 수 있다. 반면, 우리나라의 경우 부동산 온라인 시장은 네트워크 환경의 가상성과 부동산 시장 자체의 기술적 요인으로 인해 부동산 회사가 자연스러운 정보 우위를 갖고 있어 심각한 정보 격차가 발생하는 신흥 시장입니다. 부동산 온라인 마케팅 시장에서 이러한 비대칭성은 소비자의 구매 결정에 심각한 영향을 미칩니다. 소비자의 의심을 없애려면 부동산 온라인 시장을 법적 수단으로 규제하여 이러한 정보 비대칭성을 제거해야 하며 이는 부동산 회사와 소비자 모두에게 이익이 됩니다.
3. 우리나라 국내 실정에 맞는 부동산 온라인 마케팅 시장 감독 체계를 구축
위에서 언급한 우리나라 부동산 온라인 마케팅 시장 현황을 보면, 우리나라 부동산 온라인 마케팅의 건전한 발전을 방해하는 근본 원인은 이를 뒷받침하는 법률과 규정이 따라잡을 수 없다는 것을 알 수 있습니다. 따라서 온라인 부동산 마케팅의 발전을 촉진하고 가속화하기 위해서는 관련 법규를 개선하고 우리나라 국내 실정에 맞는 부동산 온라인 마케팅 시장 감독 시스템을 구축하는 것이 필요하다.
저자는 부동산 온라인 마케팅 시장 감독 제도에는 최소한 부동산 온라인 마케팅 시장에 대한 규제 기관과 그 기능, 부동산 시장에 진출하는 부동산 개발자의 자격 등의 측면이 포함되어야 한다고 생각한다. 부동산 온라인 시장, 부동산 개발업자 및 소비자가 부동산 온라인 시장에 진입하기 위한 규칙, 규제 기관, 부동산 회사 및 소비자의 권리와 의무, 규제 시스템 위반에 대한 법적 책임 등
우리나라의 전통적인 부동산 관리 부서는 토지주택청으로, 그 기능은 주로 토지, 가옥, 기타 부동산의 등록 및 계획관리에 관련되지만 부동산 관리는 포함하지 않습니다. 온라인 플랫폼에서의 부동산 거래. 따라서 국토주택청 본래의 기능에 기초하여 부동산 온라인 거래 관리, 부동산 온라인 거래 감시, 온라인 거래 감독 등을 담당하는 '인터넷거래관리청'을 신설하는 것이 바람직하다. 부동산업자의 정보공개 및 거래, 소비자의 불만사항 접수 및 처리
부동산사업자의 자격은 건설부의 '부동산개발사업자 자격관리에 관한 규정'에 따라 우리나라 부동산 개발사업자의 자격을 4등급으로 구분하고 있습니다. , 그 중 1급 및 2급 자격을 갖춘 부동산 개발업체 등록자금, 운영연한, 실적, 기술력, 프로젝트 품질 등에 대한 요구사항이 상대적으로 엄격합니다. 따라서 우리나라의 부동산 온라인 거래 시장은 여전히 저자는 초기 단계에서는 기업이 온라인 부동산 시장에 진입하기 위해서는 1급과 2급 자격을 갖춘 부동산 개발만 허용하는 것이 적절하다고 생각합니다. 적격 부동산 개발업체가 온라인 부동산 마케팅 시장에 진출하기 위해 정부는 각 성급 행정 구역별로 통합된 지역 부동산 온라인 거래 시장을 구축하고, 실제 웹사이트를 운영하는 특별 웹사이트를 구축하는 것을 고려할 수 있습니다. 부동산국의 '온라인 거래 관리' '부서' 관리를 통해 현급 시에서는 부동산 거래 하위 웹사이트를 구축하고 성 부동산 온라인 거래 시장의 통일된 지휘를 수용할 수 있습니다. 자격을 갖춘 각 부동산 기업이 부동산 온라인 거래 시장에 진출하려면 해당 지역 부동산국의 "온라인 거래 관리 사무소"에 신청하고 부동산 개발업자의 신원 정보를 등록하고 네트워크를 확보해야 합니다. 이 전문 웹사이트에서 부동산 온라인 마케팅을 즐겨보세요. 이를 통해 정부는 부동산 개발업자의 온라인 마케팅 활동을 효과적으로 감독·관리하고, 부동산 소비자의 정당한 권익을 보호할 수 있을 것이다.
부동산 회사와 소비자가 부동산 온라인 시장 거래에 참여하는 규정에 대해 부동산청은 부동산 온라인 마케팅에 참여하는 부동산 개발자에게 일정 보증금을 부과하는 것을 고려할 수 있습니다. 관리특별계좌 및 예치금 분쟁 발생 시 보상보증으로 활용됩니다. 호혜주의 원칙에 따라, 부동산 개발회사는 입찰이나 청약에 참여한 후 계약을 이행하지 않는 것을 방지하기 위해 온라인 입찰이나 기타 구매 활동에 참여하기 전에 부동산 소비자로부터 일정 보증금을 징수할 수 있습니다. 온라인 입찰 웹 플랫폼이나 구독 플랫폼에 들어갈 수 있습니다. 보증금은 은행이나 관련 기관이 감독하는 특정 계좌에 입금되어야 합니다. 거래가 성공하면 보증금을 사용하여 가격을 상쇄할 수 있으며, 거래가 실패하면 전액을 소비자에게 환불해야 합니다.
부동산 회사는 판매하려는 부동산에 대한 실제 정보를 소비자가 확인할 수 있도록 거래 네트워크 플랫폼에 게시해야 합니다. 광고 및 거래와 관련된 부동산 정보의 신뢰성에 대한 책임은 부동산 회사에 있습니다. .
또한, 증권시장의 정보 공개 관행을 토대로 부동산 온라인 거래 시장에 진출하는 부동산 회사가 6개월마다 부동산 관리 부서에 온라인 업무 보고서를 제출하도록 하는 것도 고려할 수 있습니다. 부서에서는 수시로 점검을 실시하고 소비자 불만사항에 대해 부동산 회사에 문의하고 처리할 수 있습니다. 동시에 부동산관리부는 온라인으로 거래되는 모든 부동산 회사의 신용기록을 공개해 공개 조사해야 한다. 규정을 위반한 부동산업체에 대해서는 부동산관리부서에서 경고, 과태료 부과, 영업정지, 부동산 온라인 거래 자격 박탈 등의 조치를 취할 수 있으며, 형법을 위반한 경우 해당 책임자는 형사책임을 지게 된다.
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