부동산 양도비용 증가로 인해 고급 프로젝트에 투자하는 사람들이 많이 시장으로 눈을 돌리기 시작했다.
부동산 양도비용 증가로 인해 , 고급 프로젝트에 투자한 많은 사람들이 시장으로 눈을 돌리기 시작했습니다. 그 중 70~80㎡ 규모의 중고소형아파트는 상대적으로 총 가격과 임대료가 저렴해 투자자와 사무직 임차인이 특히 선호하는 곳이다.
사례 연구
베이징에서 집을 빌려 돈을 벌 수 있다고 들었는데, 건축자재 사업을 하고 있는 리씨는 또한 그것을 시도하고 싶었습니다. 그는 베이징 East Third Ring Road의 "R&F City"에 있는 65제곱미터 크기의 총 가격 650,000위안의 중고 소형 아파트와 사랑에 빠졌습니다. 리씨는 그것을 사서 임대할 계획이다. 은행 대출 비용을 고려하여 Li 씨는 이 부동산에 투자하여 돈을 버는 데 시간이 얼마나 걸리는지 알고 싶었습니다.
Zhongyuan Real Estate 이사 Gong Ping은 다음과 같이 계산했습니다. 모기지 이자율은 5.51%이고 임대 소득 수준은 변하지 않는다고 가정합니다.
집 구입비 리씨는 계약금의 30%인 19만5000위안을 지불하고 45만5000위안을 은행에서 빌려야 한다. 원리금균등방식에 따르면 대출기간을 20년으로 할 경우 월 상환액은 3131.94위안, 이자 계산 후 실제 구매총액은 94만7000위안이다. 대출기간을 15년으로 할 경우 월 상환금액은 3,719.66위안, 이자 계산 후 실제 총 구매금액은 865,000위안이다. 리 씨는 또한 가구, 가전제품 등을 구입하려면 최소 20,000위안을 투자해야 합니다. 연간 재산세는 2,184위안이다. 연간 난방비는 1560위안이다.
임대 주택 수입 현재 'R&F City'의 원룸 아파트 임대 가격은 월 3,500~3,800위안 사이입니다. 리 씨의 집 상태가 양호하므로 임대료는 월 3,800위안. 임대 과정에서 매년 1개월의 공실 기간을 허용해야 합니다. 따라서 Li씨 집의 연간 총 임대 수입은 42,000위안/년입니다.
연간 순임대수입은 4.2-0.2184-0.156=38,000위안이다. 대출이 20년이면 주택의 투자 회수기간 = (94.7+2)/3.8=25(년), 대출이 15년이면 주택의 투자 회수기간 = (86.5+2)/3.8 =23(년) ).
투자 팁
Beijing Lianjia Brokerage Company 마케팅 부서 이사 Jin Yusong은 최대 이익을 보장하려면 소규모 투자 시 다음 세 가지 원칙을 따라야 한다고 말했습니다. 아파트.
동급 토지의 1.2배 미만 단가로 구입한 부동산이 일반 주택인지 여부는 해당 부동산의 거래 비용에 직접적인 영향을 미친다. 70~80㎡ 소형 아파트를 구입하는 투자자는 실거래가가 같은 토지 주택 평균거래가의 1.2배 이하인 경우 증서세 1.5%를 보장받을 수 있다. 일반주민 우대.
예를 들어 CBD 핵심 지역에 있는 70㎡ 규모의 중고 소형 아파트 2채는 단가가 12,000위안/㎡(1.2배 이상), 11,000위안/㎡/㎡이다. 그러면 그 집은 더 많은 증서세(12,000 × 3% - 11,000 × 1.5%) × 70 = 13,650위안을 지불해야 합니다.
집값 총액이 68만원 이하여야 하며, 투자 수익의 첫 번째 조건인 월 상환액보다 임대수익이 많아야 한다. "Lianjia"의 통계에 따르면 베이징 중고 소형 아파트의 월 평균 임대료는 약 4,000위안입니다. 15년 70% 대출금과 원금 및 이자 균등 상환을 기준으로 대출 원금은 최소한 이하여야 합니다. 월 상환을 보장하기 위해 480,000 위안 이상. 금액과 월 임대료 간의 잔액. 따라서 중고소형아파트 투자시에는 총 매입금액이 68만원 이하로 조절되어야 한다.
지리적 위치에 따라 공실 기간이 결정됩니다. 부동산의 공실 기간은 투자자의 수입에 직접적인 영향을 미칩니다. 예를 들어 베이징 야오오 지역에서 면적 70제곱미터, 총 가격 56만 위안의 중고 소형 아파트를 70% 15년 대출로 구입하면 월 상환액은 3,200위안이다. 투자자는 월 4,000위안의 임대료로 해당 부동산을 임대할 계획이었고, 40일 후에 적합한 임차인을 찾았습니다. 투자초기 손실된 수입은 상환액 4,267위안, 40일간 임대료 5,333위안, 총 9,600위안이었다. Jin Yusong은 기자들에게 아시아 올림픽 지역의 산업 체인 지원 부족으로 인해 아파트 임대 시장이 상대적으로 긴 공실 기간을 가지고 있다고 말했습니다.