충칭 장베이구에 위치한 작은 마을 궈지아퉈은 한때 국영 왕장 기계공장으로 유명했지만 지금은 '낡고 부서진' 곳으로 가득 차 있다. 이곳의 건물 대부분은 1950년대와 1960년대에 지어졌습니다. (동방IC/사진)
(본 기사는 2019년 7월 4일 '남부주말'에 처음 게재되었습니다.)
낡은 수리나 창고 수선은 밖에서 돈을 내는 것과 같습니다 다른 하나는 돌아가서 돈을 얻으세요.
노후마을 정비는 민생사업일 뿐만 아니라 투자안정을 위한 매우 효과적인 조치이며, 주민의 소비도 활성화할 수 있다는 점에서 국가적 차원으로까지 올라섰다.
노후 커뮤니티 정비를 대규모로 추진하려면 부동산 회사가 시장에서 지속 가능한 수익모델을 찾아야 한다. 그렇지 않으면 난관에 부딪힐 것이다.
2019년 6월 19일 국무원 상무회의에서는 노후도시공동체 개조(이하 노후개조)를 가속화해야 한다는 점을 분명히 했다.
노후 재건축 대상은 2000년 이전에 건축된 주거지역으로 공공시설이 낙후되어 주민의 기본생활에 영향을 미치고, 변화의 의지가 강한 주민을 말한다.
주택도시농촌개발부의 요구사항에 따라 노후 개조사업의 초점은 지역사회의 물, 전기, 광통신선 등 지원시설 개조 및 건설이다. .여건이 허락한다면 현지 여건에 따라 엘리베이터를 설치하고, 주차시설, 노인돌봄시설, 보육시설을 건립하고, 무장애시설 설치, 에너지 절약형 리모델링 실시 등을 할 수 있습니다.
이것은 "대규모, 광범위한" 프로젝트입니다. 주택도시농촌개발부의 통계에 따르면 현재 전국에 17만여 개의 오래된 도시 공동체가 개조가 필요한 것으로 보고되었으며, 여기에는 수억 명의 주민이 참여하고 있습니다.
해당 소식이 공개되자 먼저 부동산 시장에 대한 사람들의 상상력이 자극됐고, 옛 개혁은 헛간 개혁의 중단으로 여겨졌다. 2015년 이후 판자촌 개혁은 화폐형 재정착으로 전환해 3년 만에 4조 위안의 자금을 투입해 3, 4선 도시의 재고를 없앨 뿐만 아니라 지역 주택 가격도 끌어올렸다.
이제 낡은 개혁이 도래하면서 어떤 변화를 가져올 것인가?
광저우시 리완구 시관의 역사문화지구인 융칭팡(Yongqingfang)은 오래된 도시를 소규모로 개조해 생활과 관광이 통합된 '가장 아름다운 거리'로 탈바꿈했다. (동방IC/사진)
노후 커뮤니티에 거주하는 주민들의 경우 재건축 또는 주택 재건축은 두 가지 옵션 중 하나를 선택할 수 있습니다.
주택도농개발부와 재정부의 관련 문서 정의 기준에 따르면 원래 판자촌은 단순한 구조의 주택이 많고, 건물 밀도가 높으며, 수명이 긴 지역을 말한다. 주택, 불완전한 기능 및 열악한 인프라. 2012년부터 '도시마을', 노후주택 전면개축 등의 개념이 점차 판자촌의 범위에 포함됐다.
또한 문서에는 도시 판자촌 재건축계획에 포함되었거나 포함될 예정인 판자촌(주민주택)과 주민들이 직접 집을 짓는 지역 및 도시마을 등도 명시되어 있다. , 이전 커뮤니티에 속하지 않습니다.
선전부동산연구센터 선임연구원 리유자(Li Yujia)의 통계에 따르면 중국에는 오래된 마을이 많은데, 도시와 마을의 주택 중 42%가 2000년 이전에 지어졌고, 16%는 주택이 건설된 것으로 나타났다. 그 중 1990년 이전에 건축된 2~3층 주택의 비율은 도시 내 방갈로의 비율이 21채에 달하고 주방과 욕실이 없는 도시의 주택 비율도 16채에 달합니다.
시장에서는 이러한 오래된 커뮤니티를 총칭하여 "오래되고 부서진" 커뮤니티라고 부릅니다. 열악한 조명 디자인, 너무 작은 면적, 어려운 주차, 구조적 문제, 커뮤니티 상업 시설 및 녹화 부족은 이러한 커뮤니티의 일반적인 문제입니다.
선전의 한 고위 부동산 중개인은 남부 주말 기자들에게 1980년대와 1990년대 선전에 지어진 대부분의 주택이 바다 모래로 만들어졌다고 말했습니다. 염분 함량이 높고 불순물이 많아 건축 품질이 좋지 않았습니다. 가난하여 이런 일이 발생했습니다. 오래된 공동체는 현재 폐허가 되었습니다.
2017년 말 주택도시농촌개발부는 광저우, 샤먼 등 15개 도시에서 노후 도시 커뮤니티 개조를 위한 시범 프로젝트를 시작했다. 주택도농개발부 통계에 따르면, 2018년 12월 기준으로 시범도시 내 노후마을 106개소가 완전히 개조돼 5만9천여명의 주민이 혜택을 받고 있다.
그러나 광저우의 한 개조 실무자는 Southern Weekend 기자들에게 도시에 개조할 준비가 된 오래된 커뮤니티가 많이 있지만 개조되었거나 개조되고 있는 커뮤니티는 상대적으로 적다고 말했습니다.
진행이 느린 이유 중 하나는 모든 주민이 통과해야 하고, 오래된 커뮤니티는 대부분 단위로 지어진 주택이고 재산 관리가 없기 때문에 애초에 "모두가 동의하도록 모으기"가 더 어렵기 때문입니다.
또 다른 중요한 이유는 주민들이 개조 비용을 지불해야하는데 많은 사람들이 기꺼이 지불하지 않는다는 것입니다. 예를 들어, 재정 보조금의 상당 부분이 제공되지만 광저우 주택 및 도시-농촌 개발부의 데이터에 따르면 5개 시범 커뮤니티에서 재정 자금으로 총 2억 8백만 위안을 할당했으며 각 커뮤니티는 평균 4000만 위안.
판자촌 재개발은 간단한 수리나 수리가 필요한 기존 재건축과 달리 대대적인 철거와 건축이 수반되며, 주택이 철거된 주민들은 물리적 정착이나 금전적 보상을 받을 수 있다. 특히 2015년 이후 화폐정착이 판자촌 개혁의 주류가 되면서 약 4조 위안의 자본이 판자촌 주민들의 손에 흘러들어갔다.
오래된 개조와 창고 개조는 돈을 지불하고 돈을 돌려받는 것과 같습니다. 앞서 언급한 선전 부동산 중개인은 “선전에서는 돈을 벌기 위해 개인 돈을 써야 하는 주택 개조 사업이 더디게 진행되고 있다”고 말했다.
선전의 한 부동산 자산 관리 회사 고위 임원도 남부 주말 기자들에게 선전의 오래된 커뮤니티의 개조는 이전에 오래된 커뮤니티를 구입한 많은 주민들의 기대와 다를 수 있다고 말했습니다. 심천에서 소유주는 철거 자금을 받은 후 "하룻밤 사이에 부자가 되기를" 희망하면서 실제로 새로운 주택 개조 계획을 기다리고 있습니다.
노후 재건축과 판자촌 재개발이 부동산 시장에 미치는 영향도 매우 다르다는 것을 알 수 있다.
판자촌 재개발은 돈을 방출하고 지속적으로 사람들의 부동산 수요를 창출하고 촉진합니다. 오래된 커뮤니티의 재개발은 커뮤니티의 생활 조건을 개선하지만 새 주택에 대한 주민들의 수요를 지연시키거나 흔들립니다.
동시에 노후 커뮤니티 재개발이 새로운 트렌드로 자리잡으면서 “오래된 커뮤니티를 사서 판자촌 재개발과 철거를 기다린다”는 주택 구입 기대감이 점차 역전돼 투기를 억제할 수 있을 전망이다. 중고 주택 시장에서 어느 정도.
2019년 6월 13일 제11차 루자쭈이 포럼에서 중국 은행보험감독관리위원회 궈수칭 위원장은 현재 부동산 산업이 주민 부채 비율 회계로 인해 과잉 금융화되어 있다고 말했습니다. 상당한 비중을 차지하며, 투자금의 절반도 부동산 시장에 투자됩니다. 부동산에 대한 과도한 의존은 결국 대가를 치르게 된다는 것이 역사를 통해 입증되었습니다.
기존 개혁은 창시 개혁과 다르지만 이번에 출범하지만 창시 개혁과 무관하지 않다.
국가 '재고 정리' 작업이 완료되고 중앙 정부가 주택 가격의 급격한 상승을 억제하기로 결정함에 따라 2019년 4월 15일 재무부는 2019년 주택 개혁 계획을 분명히 밝혔습니다. 당초 예상 450만 위안에서 2018년 대비 5086만채 감소한 285만채로 대폭 축소됐다. 동시에 금전적 재정착이 강화되고 물리적 재정착이 주류로 복귀했다.
중국국제금융증권연구소 계산에 따르면, 2019년 판자촌 개혁에서 수익화 재정착 비율이 35%에 머물면 상업용 주택 매매 증가율은 12.82% 감소할 것으로 예상된다. , 부동산 투자에 대한 직접적인 증가는 -0.83%입니다.
이와 동시에 중국의 투자 증가율도 현재 하락세를 보이고 있다. 국가통계국의 최신 데이터에 따르면 2019년 1월부터 5월까지 전국 고정자산 투자액은 21조 7,555억 위안으로 전년 동기 대비 5.6% 증가했으며 성장률은 1월보다 0.5%포인트 낮았다. 4월까지.
창고 개조 철회로 인한 투자 감소로 인해 노후 개조로 충분히 만회할 수 있습니다. 국무원 고문 Qiu Baoxing의 추정에 따르면, 포괄적인 개조가 필요한 중국 도시와 마을의 노후 지역사회에 대한 총 투자액은 최대 4조 위안에 달할 수 있으며, 개조 기간이 5년이면 신규 투자액은 1000억 위안이 넘습니다. 매년 8000억 위안을 벌 수 있다. 낡은 개혁에 필요한 4조 위안은 과거 판자촌 개혁에 투입된 자금과 맞먹는다.
지난 6월 22일 파운더증권이 발표한 연구 보고서도 재정 통계를 내놨는데, 일부 성·시에서 발표한 개조 계획에 따르면 평균 비용은 제곱미터당 700위안이다. 이 예측에 따르면 노후 개조 프로젝트의 순 건설 비용은 2조 8천억 위안에 달할 것입니다.
Southern Weekend 기자의 불완전한 통계에 따르면 전국 9개 성 및 시는 안후이성, 허베이성, 샹양시, 지난시, 난징시, 판즈화시, 시안시, 광저우시, 신샹시.
광저우를 예로 들면, 지난 2년은 폭발적인 개혁의 시기라고 할 수 있다.
"광저우 2018 도시 재개발 연간 계획"에 따르면 2018년 광저우의 노후 주거 지역에 총 587개의 소규모 개조 프로젝트가 있을 예정이며, 투자 계획액은 14억 7100만 위안입니다. "광저우 2019 핵심 프로젝트 건설 계획"에 따르면 51개 핵심 프로젝트 중 노후 커뮤니티 소규모 개조가 9개를 차지하며 총 계획 투자액은 10억 2,500만 위안에 달합니다.
2019년 7월 1일 황옌 주택도시농촌개발부 차관은 국무원 정기 정책 브리핑에서 노후 커뮤니티 개조가 국가 차원으로 올라갔다고 말했다. 이는 민생사업일 뿐만 아니라 투자안정을 위한 효과적인 대책도 주민들의 소비를 촉진하고 주택의 실내시설을 개선할 수 있는 매우 중요한 사업이다.
이전에 Qiu Baoxing은 오래된 도시 커뮤니티의 포괄적인 개조가 한편으로는 유치원, 소규모 슈퍼마켓 등 서비스 시설 부족을 보충하여 주민 소비 확대의 장애물을 제거할 수 있고, 다른 한편으로는 노인 소비를 발전시킬 수 있으며, 어린이 소비, 녹색 개발, 에너지 절약 및 배출 감소와 같은 새로운 소비 모델을 지속적으로 효율적으로 국민 경제에 창출할 수 있습니다.
창고 개조에 비해 오래된 지역사회 개조 프로젝트가 더 효율적입니다. 부동산 업계에 종사하는 많은 사람들은 Southern Weekend 기자들에게 창고 개조 프로젝트의 평균 전환주기는 5년이며 소유주와 부동산 회사는 철거 보상을 둘러싼 분쟁으로 교착 상태에 빠지는 경우가 많다고 말했습니다. 오래된 개조 공사는 일반적으로 반년 안에 완료할 수 있으며, 서비스 시설의 "단점"을 채워줌으로써 주민의 소비를 효과적으로 자극하고 확대할 수 있습니다.
개조 추세에 따라 광저우의 한 부동산 회사 관계자는 Southern Weekend 기자들에게 2000년 이후에 지어진 그의 회사의 새 아파트 중 상당수도 이러한 상황을 이용하여 조경 발코니 난간 개조 및 엘리베이터를 제공하고 있다고 말했습니다. 유지 보수, 에어컨 루버 보강 및 기타 주택 개조 및 기타 우대 활동은 소유주가 자비로 참여하도록 유도합니다.
170,000개의 오래된 마을을 개조해야 하며 총 투자액은 최대 4조 위안입니다.
주택도시농촌개발부 차관 황옌(Huang Yan)은 위 브리핑에서 이 계획이 '소유주가 주체, 공동체'라는 방식으로 조율되고 추진될 것이라고 말했다. 주도, 정부주도, 다방면의 지원'을 원칙으로 하며, '주민이 조금 기여하고, 사회가 조금 지원한다'는 접근방식을 채택할 예정이다. "등등.
현재 도시재생의 주요 재원은 지방자금이다.
2018년 9월 23일 허베이성이 발표한 '노후 주거지역 개조 3개년 실행 계획(2018~2020)'에 따르면 3개년 지역사회 변혁 과제의 총 개수*** 5,739,* **129.6억 위안의 혁신 자금이 필요합니다. 그 중 사회는 약 11억7천만 위안을 모금할 수 있고, 시립 독점 단위는 약 6억5천만 위안을 모금할 수 있으며, 지역사회의 원래 재산권 단위는 약 5억2천만 위안을 모금할 수 있으며, 개인 주민은 약 5억6천만 위안을 모금할 수 있습니다. 나머지 112억3000만 위안의 대부분은 시·군 재정으로 조달된다.
21세기 비즈니스 헤럴드에 따르면, 허베이성 동부의 한 현에 있는 한 노후 커뮤니티는 외벽에 단열재를 설치하고 기존 강철 창을 알루미늄으로 교체하는 등 에너지 절약 개조 프로젝트를 진행했습니다. 합금창호 비용은 가구당 4000위안(약 400만원)인데 지역 주민들은 “재정자금이 절반을 지원했다고 한다”고 말했다.
청두 티안푸 신구 안공 커뮤니티의 한 소유주는 Southern Weekend 기자들에게 2019년 초에 자신의 커뮤니티에 있는 6층짜리 주택 5채에 엘리베이터 설치가 완료되었으며 자금 조달은 다음과 같이 이루어졌다고 말했습니다. 2층에는 엘리베이터를 설치한다. 기본금액은 3,000위안이고 층당 2,000위안씩 오른다. 공동재산위원회에 따르면 대부분의 비용은 정부에서 지원받았다.
광저우 세계 유니온 은행 부국장 린자싱(Lin Jiaxing)은 남부 주말 기자들에게 현재 광저우의 오래된 마을 개조는 대부분 사회 복지 활동이며 개조 자금은 주로 연간 특별 재정 보증에서 나온다고 말했습니다. 시와 구의 자금은 도시와 지방자치단체 차원에서 8:2의 비율로 할당됩니다. 광저우 세계 유니온 은행은 TIT 섬유 산업 단지, 리완 광저우 철강 및 광저우 조선 지역, 텐허 광질소 지역 등을 포함하여 광저우의 많은 대규모 도시 재개발 프로젝트에 부동산 회사의 컨설턴트로 참여해 왔습니다.
"우리나라에는 여전히 각급 재정 및 주택 관리국 계좌에 약 5000억 달러의 주택 공공 유지 자금이 예치되어 있으며, 이는 적극적으로 역할을 해야 합니다."라고 Qiu Baoxing은 기사에서 썼습니다.
그러나 E-House 연구소 싱크탱크센터의 연구 소장인 Yan Yuejin은 일단 노후 커뮤니티 개조가 대규모로 시행되면 정부의 재정 자원이 제한되어 있고, 보조금에만 의존하는 것은 비현실적이다.
판자촌 개혁이 이렇게 인기를 끈 이유는 중앙은행이 2014년 PSL 금융상품을 만들었기 때문이다. 중앙은행은 이를 중국개발은행 등 정책은행에 PSL 형태로 투자한 뒤 지방자치단체에 특별대출을 발행해 판자촌 주민들에게 금전적 보조금을 지급한다. 은행 대출과 은행은 중앙은행에 상환하여 자금을 형성합니다.
국무원 상무회의에서는 도시 개조에 대한 재정 지원을 늘리는 것이 처음으로 언급돼 2019년 노후 도시 공동체 개조를 위해 중앙 보조금을 편성하겠다는 점을 분명히 했고, 금융기관과 지자체의 적극적인 발굴을 독려한다.
"금융은 지속 가능해야합니다." 황옌은 투자만으로는 회생할 수 없다는 것이 전제이고, 다른 하나는 지역 부채 증가를 막기 위한 위험 예방이라고 말했다. 이 두 가지 전제 하에서 전문적이고 시장지향적인 기업을 도입하여 운영하는 방법을 모색하는 것이 가능합니다.
광저우 세계 유니온 은행 부국장 린 자싱(Lin Jiaxing)은 정부가 특정 수익과 기업 브랜드 영향력을 갖춘 개조 프로젝트에 참여할 수 있도록 더 많은 사회적 자본을 장려하고 있으며 주민, 투자자 및 주민 간의 관계를 탐구하고 있음을 강조했습니다. 정부의 독립적 참여 메커니즘, “광저우의 융칭팡(Yongqingfang)이 좋은 예입니다.”
2016년 Vanke는 광저우 Enning Road 중간 구역의 Yongqingfang 재건축 프로젝트에 낙찰되었습니다. 이 지역은 광저우에서 노후 주택이 밀집되어 있는 지역 중 하나입니다. 독특한 역사와 문화를 지닌 주택들. 반케는 지역 특성의 건축물을 보호한다는 기반으로 전체 지역의 기획과 운영에 참여했으며, 노후 커뮤니티를 개조하는 것 외에도 이 지역을 청년 아파트, 코워킹 오피스, 문화 복합시설로 조성했다. 창의적인 블록을 만들어 보세요.
Colliers International South China의 컨설팅 서비스 부서 전무이사이자 광둥성 혁신 협회의 전문가인 Chen Houqiao도 이 프로젝트를 인정했습니다. “예를 들어, 오래된 주거 단지의 주민들이 원래 30위안/평방미터에 임대했는데 Vanke가 단가 50위안으로 개조, 장식 및 계약한 후 장기 임대인에게 넘겼다고 가정해 보겠습니다. 임대 아파트 브랜드 Boyu가 80위안에 임대하는 것은 단지 패턴일 뿐입니다.”라고 그는 Southern Weekend 기자들에게 말했습니다.
하지만 수익성 문제는 여전히 해결이 필요하다. Chen Houqiao는 오래된 커뮤니티의 혁신을 대규모로 추진하려면 부동산 회사가 시장에서 지속 가능한 수익 모델을 찾아야 하며 그렇지 않으면 깨기 어려울 것이라고 말했습니다.
Yongqingfang을 예로 들면 Vanke의 운영권은 만료 후 15년에 불과하며 운영권을 정부에 반환할지, 아니면 계속해서 새로운 협력 모델을 모색할지 결정되지 않았습니다. 프로젝트 책임자는 이전 언론과의 인터뷰에서 융칭팡 개조 계획에 대한 총 투자액이 약 1억 위안이고 건설 비용 회수 주기가 12년 반에 달한다고 솔직하게 밝혔습니다. 실제로 수익을 낼 수 있는 시간은 3년이 채 안 된다.
선전에서도 이 '반케 모델'도 벽에 부딪혔다. 최근 Jiemian News의 보도에 따르면 Vanke의 '만개 마을 계획'과 가까운 사람은 Vanke가 계약 위반으로 선전에서 도시 마을 개조 계약을 체결한 집주인과 협상을 진행 중이며 일부 계약을 자발적으로 포기하고 있다고 밝혔습니다. 속성.
"만개 마을 계획"은 Vanke가 선전 도시 마을의 소규모 혁신 프로젝트를 위한 전략적 레이아웃입니다. 2017년부터 Vanke는 선전에 있는 수백 개의 도시 마을에 진입하여 이러한 오래된 커뮤니티를 임대하고 개조하여 장기 임대 아파트 브랜드 "Boyu"로 탈바꿈했습니다. 평균 임대 기간은 10~12년입니다. 이 모델은 오래된 커뮤니티를 혁신한다는 정책에 부응할 뿐만 아니라 기존 자산을 활성화하는 비즈니스 모델을 구축합니다.
하지만 이번에 Vanke의 적극적인 디폴트는 수익이 여전히 예상보다 낮을 수 있고 선순환 투자 순환이 형성되지 않을 수 있음을 의미합니다. 이 소문에 대해 Vanke Shenzhen Company는 언론에 응답하여 실제로 발전 과정에서 실질적인 어려움에 직면했다고 밝혔습니다.
부동산 회사가 소유한 부동산 회사가 점점 더 분사되어 상장되고 있다는 점은 주목할 가치가 있으며, 이는 소비 시나리오로서 커뮤니티 자산의 중요성을 나타냅니다. 앞으로 노후 커뮤니티를 재개발하는 과정에서 노인 돌봄 및 보육, 의료, 요식업, 청소 등의 서비스 분야에서 부동산의 2차 개발 및 활용을 실현하는 것이 부동산 회사가 노후 재개발에 동참하는 목표가 될 수 있습니다. .