구매 및 판매가 가능합니다. 소유권 이전은 주택청에서 이루어져야 합니다. 중고주택 양도절차는 어떻게 진행되나요? 많은 사람들은 중고 주택을 사고 파는 과정이 매우 복잡하고 함정이 많다고 생각합니다. 기존 재산권에 문제가 생길까 두렵고, 부도덕한 중개인을 만나게 될까봐 두렵고, 거래 절차가 복잡해질까 두렵습니다.
중고주택 거래 과정에서 구매자와 판매자는 대개 최종 거래 결과에만 집중하고 거래 과정의 안전을 무시하는 경우가 많습니다. 실제로 거래 결과에 가장 큰 영향을 미치는 것은 전체 거래 프로세스의 각 링크입니다. 구매자와 판매자가 중개회사를 선택하여 대리인으로 활동하는 이유는 단순히 실제 시장 정보를 얻기 위함이 아니라, 중개회사가 자신에게 안전한 거래 프로세스를 제공할 수 있기를 바라는 것입니다. 실제로 소비자가 기본적인 거래 지식을 숙지하고 발생할 수 있는 위험에 주의를 기울이는 한 여전히 만족스러운 중고 주택을 구입할 수 있습니다. 일반적으로 공식적인 중고 주택 거래에는 다음 링크가 포함됩니다.
-중개자 정보 등록을 찾습니다
중고 주택 거래에 관한 관련 정책을 문의하기 위해 구매자와 판매자가 중개업자를 찾습니다. 실제 상황을 파악하여 구매자와 판매자가 주택 매매 정보를 별도로 등록할 수 있도록 도와줍니다. 이 링크에서 구매자와 판매자가 직면하는 중요한 것은 거래의 안전과 주택 대금의 원활한 인계와 직결되는 진정으로 신뢰할 수 있는 중개자를 선택하는 것입니다.
규모, 영업허가증, 자격증, 평판 등을 기준으로 좋은 중개회사를 선택하세요. 구체적인 방법은 다음과 같습니다. 첫째, 회사 주소가 방문 등록한 매장과 동일한 장소 또는 동일한 행정 구역에 있는지 확인하십시오. 그렇지 않은 경우 두 가지 상황이 있습니다. 첫째, 회사임을 증명합니다. 이러한 회사는 공상국에 의해 불법 행위로 분류되어 공상부의 제재와 고객 추적을 회피하기 위한 조치를 취했을 가능성이 높습니다. 지점이나 체인점이기 때문이죠. 규정에 따르면 지점도 자체 면허를 보유해야 하지만, 면허 신청 조건은 브로커 자격증명서를 보유한 지점이 2개 이상이어야 하며, 일부 지점은 이 기준을 충족하지 못하고 본점 업무 사본을 사용하는 경우도 있습니다. 따라서 소비자는 해당 매장의 영업사원에게 본점의 영업 허가증을 확인하도록 요청해야 하며, 이 기회에 본점에 가서 문을 확인할 수도 있습니다. 둘째, 허가증에 기재된 등록 자본금에 주의하세요. 회사의 규모, 사무실 위치, 직원 수를 살펴보면 해당 기업의 등록 자본금이 100만 위안인지 천만 위안인지 판단할 수 있습니다. 라이센스에 명시되어 있습니다. 또한, 주택 소유자와 주택 구입 계약을 체결하기 전에 주택 구매자는 대리점 매장을 여러 번 방문할 때마다 해당 매장의 판매원이 고정되어 있는지, 다른 구매자와 판매자와 분쟁이 있는지 관찰해야 합니다. 회사.
또 한 가지 주의할 점은 '안전한 중개자'라는 타이틀에 속지 말라는 점이다. 현재 베이징 대리점 사무소에서 조직한 16개 안전 중개자 외에도 여전히 '안전 중개자'라는 깃발을 사용하는 일부 중개자가 있는 것으로 확인되었습니다. 신뢰할 수 있는 16개 중개인이 소비자에게 해를 끼치는 행위를 하더라도 소비자는 베이징 중개판공소가 설치한 민원 핫라인에 신고할 수 있으며, 베이징 중개판공소는 이들에게 엄중한 제재를 가할 것입니다.
-마케팅 적격 승인
판매자는 해당 주택이 소재한 구, 군 부동산 거래 관리 부서에 가서 "상장 승인 통지서"를 신청하고 절차를 거쳐야 합니다. 목록 승인 절차.
매입한 공공주택인 경우 매물에 3종의 도장을 찍어야 합니다.
첫 번째 도장은 매매조사서에 찍히는 도장으로, 주로 해당 주택이 위치한 토지가 매매용인지 아닌지를 증명하기 위해 토지의 용도를 입증하는 데 사용됩니다. 무료로 할당됩니다.
두 번째 스탬프는 나중에 베이징에서 발행한 보충 규정 및 지침입니다. 구입한 공공 주택의 소유자가 원래 소유자인 경우. 스탬프를 찍는 데 동의할 필요는 없습니다.
세 번째 스탬프는 상장신청확인서에 찍힌 스탬프로, 매매계약 전 각 자치구 부동산 담당부서의 검토 및 승인을 거쳐 승인됩니다. 주요 목적은 규정에 등재가 금지된 여러 유형의 주택에 속하는지 여부를 표에서 확인하는 것입니다.
다음과 같은 재산권을 가진 주택은 상장할 수 없습니다:
1. 중앙 정부 직속 기관이 소유한 공공 주택,
2. 병원), 학교(학교)가 복합 건물에 있는 경우
3. 사용권이 있는 주택
4. , 그러나 남은 가격은 원가로 지불되지 않았습니다.
5. 농촌 공동 토지에 지어진 주택, 농촌 재산권 증명서를 보유한 중고 상업용 주택
6. 이미 철거공고 범위에 포함된 경우
7. 소유권은 있으나 타인이 매각에 동의하지 않은 주택
8. 소유권;
9. 저당권이 설정되어 있고 허가 없이 판매되지 않았습니다. 저당권 설정자의 서면 동의가 있어야 합니다.
10. 판매 목록 이후에 새로운 주택 문제가 발생할 수 있습니다.
11. 법에 따라 압수되거나 법에 따라 소유권 이전이 다른 방식으로 제한되는 경우
12. 주택을 타인에게 임대했으며 판매자가 실패했습니다. 필요에 따라 임차인에게 통지함으로써 임차인의 우선거절권 및 기타 권리와 이익을 침해하는 경우.
-부동산의 세부 사항을 평가 및 조사
중개자는 신분증과 재산 소유권 증명서(재산권이 유효한지, 주택이 담보로 잡혀 있는지 등을 포함)를 검토합니다. .), 중개자의 기록을 위해 보관하세요. 천장, 벽, 화장실, 주방 등의 급배수 상태, 구조물을 손상시키는 장식물은 없는지, 사심없는 건축물은 없는지, 지붕 플랫폼과 복도 점유. 예비평가는 판매가격 결정에 참고가 됩니다. 적합한 주택과 주택 평가는 이 링크에서 가장 많은 관심을 받습니다.
구매자들은 더 나은 위치와 편리한 교통을 갖춘 중고 주택의 단가는 평방 미터당 5,000위안 이상이며 일부 가격은 평방 미터당 6,000위안으로 훨씬 더 터무니없다는 것을 알아차렸을 것입니다. 미터당 7,000위안입니다. 드디어 적당한 가격의 낡은 집을 구해 중개업자에게 물어봤더니 '집이 팔렸다'는 답변이 돌아왔다. 주택 소유자의 순 요구 가격은 세금 및 수수료를 포함한 총 가격이거나 중개 회사의 가격 인상 후 주택 가격입니다.
판매자로서 자신이 소유한 부동산의 면적, 연령, 감가상각, 방향 및 기타 요소는 물론 주변 주거용 부동산과 신축 가격 등 다양한 요소를 신중하게 고려해야 합니다. 이에 대해 제품군의 구매 가능한 그룹과 이러한 요소를 명확하게 파악해야 하며, 그룹의 소득, 경제성 등을 결정하고 견적 규모를 파악해야 당황스러운 견적이 발생하지 않습니다. 판매 주기가 길어지거나 가격이 높아지지만 시장이 형성되지 않을 수도 있습니다. 이제 일부 브랜드 회사는 중고 주택 거래 대리인 역할을 할 때 무료로 전문 평가를 제공할 예정입니다. 구매자와 판매자는 이에 따라 주택 가격을 협상할 수 있습니다. 실제로 중고주택 매매가격을 산정하는 가장 간단한 기준은 공시가격이 같은 지리적 위치의 상가주택 가격의 60~70% 정도, 현재 전세 월세의 100배 정도 수준이라는 것이다. 주변 주택.
-계약서 서명
주택을 확인한 후, 거래 중개자는 주택 판매자와 주택 구매자와 각각 위탁매매 계약을 체결합니다. 구매자와 판매자는 집값 등을 확인한 뒤 중개업자를 찾아가 매매계약을 체결한다. 일반적으로 계약서에는 매도인의 집에 대한 사항이 명시되어 있어야 하며, 중개수수료도 함께 납부해야 합니다. 일반중개수수료는 구매자가 부담하며, 그 금액은 주택가격의 2.5%이며, 구매자와 판매자 모두에게 별도로 부과됩니다. 중고 주택 거래에서 발생할 수 있는 위험을 줄이기 위해 다음 조항이 필수적입니다.
1. 기본 정보가 나열되어야 합니다: 구매자와 판매자의 이름, 주소, 연락처 정보; p>
2 . 매도인 또는 중개업자가 집의 위치, 성격, 면적, 구조, 배치, 장식, 시설 및 장비, 담보대출 여부, 동의 여부 등 주택의 기본 정보를 명확하게 명시하도록 요구합니다. 판매;
3. 가격 관련 문제: 계약서에 주택 총액을 명시하고, 일시불인지, 할부인지, 대출 신청인지를 명시하고, 지불 시기를 명시합니다. 결제 조건에 동의
4. 배송 시간, 조건, 관련 절차 및 수수료를 명시합니다.
5. 계약 위반에 대한 책임: 어떤 상황이 발생하는지 명확한 경우 , 이는 계약 위반으로 간주되며, 협상 실패 시 분쟁(중재, 소송 등) 해결 방법에 대한 위약금, 보증금, 보상금의 계산 및 지급이 발생합니다.
6 . 계약의 발효, 정지, 해지 또는 철회 조건을 명시합니다.
7. 변경이나 양도 금지에 대한 변경 및 조건에 동의합니다. 또한, 일부 용어를 추가할 때에는 반드시 문자로 구현해야 하며, 중개자는 회사 직인을 날인해야 합니다.
-중개 조정인은 주택 대금을 제출합니다.
부동산 구매자와 판매자의 중요한 이익을 보장하고 거래에서 불필요한 분쟁을 없애기 위해 중개자는 다음의 동의를 수락합니다. 쌍방은 중개보증인으로서 부동산 거래에 있어서 "주택구입대금 및 부동산 인도" 사항에 대한 중개보증 서비스를 제공합니다. 구매자와 판매자는 매매계약을 체결한 후 중개자와 '중개보험계약'을 체결하고 보험료를 납부합니다. 매도인은 주택소유증명서 원본과 사본, 공공주택 매물 승인통지서, 인감도장을 제출합니다. 구매자는 유효한 신분증 사본과 인감을 제출해야 합니다. 타 지역에서 주택을 구매할 경우, 타 성/시 개인도 "타 성/자치단체 주택 구입 승인 통지서"를 신청해야 합니다. 베이징에서요.”
구매자는 계약을 체결하고 부동산을 양도하기 전에 보증인이 지정한 계좌에 주택 대금 전액을 입금해야 합니다. 매수인이 은행에 주택담보대출을 신청하려면 보증인과 '위탁보증계약'을 체결하고, 집값의 30%를 중개업자가 지정한 계좌에 계약금 전액을 입금해야 합니다. 대출금은 은행이 대출금을 지급한 후 중개업자가 지정한 계좌로 이체됩니다. 위 두 금액과 주택 총 지불금의 차액도 은행이 대출을 제공하기 전에 구매자가 조정인이 지정한 계좌에 일괄 입금되어야 합니다.
-양도정산
매수인과 매도인이 관련 세금을 납부한 후 증서양도 절차를 거친 후, 매수인과 매도인이 부동산이 정확한지 확인한 후 조정인이 조력합니다. 구매자와 판매자가 부동산 인도를 완료하면 관리비 정산 및 판매자 계좌가 이전되며, 판매된 집의 열쇠는 구매자에게 전달되며, 구매자의 주택 대금은 판매자에게 전달됩니다. , 세 당사자는 보험 결제를 수행하고 중개 회사는 재산권 변경 처리를 지원합니다. 구매자가 필요한 경우 중개 회사가 대출을 처리하고 정기적으로 보증을 제공합니다.
계약서 체결 및 양도일 당일 매수인, 매도인 및 그 매매인은 해당 주택이 소재한 구·군 부동산거래관리과를 방문하여 '매매계약서'에 서명한다. 계약'을 동시에 진행한다. 일시불 결제를 선택한 구매자는 판매자에게 남은 잔액을 지불해야 합니다. 중고 주택 구입을 위해 대출을 받기로 선택한 구매자는 대출을 받기 전에 은행에서 '매매 계약서'를 확인할 때까지 기다려야 합니다. 많은 구 및 카운티 부동산 관리국에서는 계약 당일에 세금과 수수료를 납부하도록 요구합니다. 따라서 주택 구매자는 부동산 거래 관리 부서의 관련 부서에 토지 지불을 위해 주택 가격의 3%를 지불해야 합니다. 양도 수수료, 증서세 납부를 위한 주택 가격의 2%(120 평방미터 이하) 주택 가격의 0.05% 인지세 납부. 그 밖에도 측량비 30위안, 건설비 15위안, 재산권 등기비(건축면적-0.3위안)가 있다. 토지 양도 수수료를 지불한 후 주택 구매자는 부동산 및 토지국과 "토지 사용권 양도 계약"을 체결해야 합니다. 그 후, 부동산 및 토지국은 귀하가 구입한 주택에 대한 서류를 검토하고 부동산 등록, 측량 및 매핑을 처리하고 새 부동산 증명서를 생성합니다.