중고 주택 거래 시 주의 사항:
1. 주택 절차가 완료되었는지 여부
부동산 증명서는 주택 소유자가 소유권을 가지고 있음을 입증하는 유일한 증거입니다. 부동산 없이 주택을 구입하는 경우, 구매자가 집을 얻지 못할 위험이 큽니다. 주택 소유자는 부동산 증명서와 모기지를 보유하거나 이를 재판매할 수 있습니다. 이를 취득하기 위한 향후 절차가 없더라도 주택 소유자는 여전히 이를 모기지 및 재판매할 수 있습니다. 따라서 거래를 위해서는 부동산 증명서가 있는 주택을 선택하는 것이 가장 좋습니다.
2. 집의 재산권은 확실한가요?
상속인, 가족, 부부 등 소유자가 여러 명인 집도 있습니다. 예, 주택 매매 계약을 체결해야 합니다. 관련된 모든 당사자와 계약을 체결합니다. 일부 당사자만이 소유자의 재산을 무단으로 처분하는 경우 구매자가 다른 당사자의 동의 없이 체결한 매매계약은 일반적으로 무효가 됩니다.
3. 거래용 주택은 임대 중인가요?
일부 중고 주택은 양도 시 물리적 부담을 가집니다. 즉, 여전히 다른 사람이 임대하고 있는 경우도 있습니다. 만약 매수인이 임대차 여부를 고려하지 않고 부동산 증명서만 보고 양도 절차에만 신경을 쓴다면, 제때에 입주하거나 사용할 수 없는 부동산을 얻을 가능성이 매우 높습니다.
우리나라는 대부분의 나라를 포함해 '매매가 임대차 계약을 무효화하지 않는다'는 점을 인정하고 있기 때문에 주택 매매계약은 기존에 체결된 임대계약과 경쟁할 수 없다는 뜻이다. 실제로는 많은 구매자와 중개업체에서 이 점을 무시하고, 판매자들 역시 이를 악용해 많은 분쟁을 일으키고 있다.
4. 토지 상황이 명확한가?
중고주택 구매자는 토지 이용 성격을 주의 깊게 살펴보고 할당된 토지가 무엇인지 확인해야 합니다. 일반적으로 무료로 사용되며 정부는 무료로 사용할 수 있습니다. 회수 및 양도는 주택 소유자가 토지 양도 비용을 지불했으며 구매자가 주택에 대해 상대적으로 완전한 권리를 가지고 있음을 의미합니다.
또한 토지의 사용 기간에 주의하십시오. 주택의 토지 사용권이 40년에 불과하고 주택 소유자가 10년 이상 사용했다면 여전히 판단해야 하는지 여부는 구매자에게 비용 효율적이지 않습니다. 같은 위치에 70년 동안 토지 사용권을 갖고 있는 상업용 주택의 가격으로 계산됩니다.
5. 도시 계획이 영향을 미치나요?
일부 주택 소유자는 집이 약 5~10년 안에 철거될 것이라는 것을 알고 있기 때문에 중고 주택을 판매할 수도 있습니다. 상승 주거용 건물이 인근에 건설될 예정이므로 서둘러 판매하기 전에 조명, 가격 및 기타 도시 계획 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.
6. 복지주택은 합법인가요?
주택개량주택, 주택사업, 저렴한 주택 그 자체가 복지 성격의 정책주택으로 양도에 일정한 제한이 있으며, 이러한 주택 토지의 성격과 주택 소유 범위에 대한 특정 국가 규정이 있습니다. 구매자는 구매 시 판매 계약과 국가 법률 간의 충돌을 피해야 합니다.
7. 유닛의 주택은 침해입니까?
일반적으로 유닛의 주택에는 원가의 직원 주택과 표준 가격의 직원 주택이 모두 포함되며 다음과 같은 경우 양도해야 합니다. 토지 사용료를 지불합니다. 또한, 유닛은 일반적으로 표준 가격 주택에 대한 부분 재산권을 향유하며, 직원이 유닛을 양도할 경우 유닛은 우선 거부권을 갖습니다. 구매자가 이러한 사항에 주의를 기울이지 않으면 주택 소유자와 함께 해당 주택의 법적 권리와 이익을 침해할 수 있습니다.
8. 부동산 관리비가 체납되나요?
일부 주택 소유자가 집을 양도할 때 부동산 관리비, 전기세, 가스비(천연가스, 난방비, 가스)가 체납되나요? 장기간에 걸쳐 수수료가 체납되어 있고, 상당한 금액의 비용을 지불해야 하며, 구매자가 자신도 모르게 집을 구입하여 모든 비용을 부담해야 할 수도 있습니다.
9. 중개업체가 규정을 위반했는지 여부
일부 중개업체는 규정을 위반하여 중개 서비스를 제공하는 경우가 있는데, 예를 들어 중고 주택 대출을 제공할 때 제로다운을 제공합니다. 주택 구입에 지불한 모든 돈이 은행에서 사기로 대출될 수 있습니다. 구매자는 자신이 이를 이용했다고 생각하지만 은행이 이를 발견하면 모든 책임을 자신이 져야 할 수도 있다는 사실을 알지 못합니다.
10. 계약 내용은 명확하게 명시되어 있나요?
중고 매매 계약은 상가 매매 계약만큼 포괄적일 필요는 없지만 몇 가지 세부 사항은 명확하게 명시해야 합니다. 예를 들어, 계약 대상, 권리 보장, 주택 가격, 거래 방법, 계약 위반에 대한 책임, 분쟁 해결, 서명 날짜 등의 문제를 모두 충분히 고려해야 합니다.
중고주택 매매에는 세금 규정이 많고 복잡하며, 각종 세금과 수수료의 누적액도 상대적으로 크다.
국가 규정에 따라 주택 구매자는 증서세와 인지세를 부담해야 하며, 주택 판매자는 특정 조건 하에서 사업세, 도시 건설세, 교육 추가세 및 개인 소득세를 부담해야 합니다.
주택 매매의 성격과 각지의 실제 상황에 따라 토지부가가치세, 부동산세, 취급수수료, 거래관리수수료 등의 세금도 발생할 수 있습니다. 또한 매매되는 주택의 성격, 크기, 용도, 등록 기간 등의 요인에 따라 증서 세율이 변경될 수도 있습니다.
구매자와 판매자는 거래할 주택의 실제 상황을 바탕으로 전문 인력이나 유관부서로부터 세목과 세율 등을 자세히 알아볼 수 있다.
추가 정보:
중고 주택을 구입할 때 구매자는 7가지 세부 사항에 주의해야 합니다.
구매하기 전에 소유권을 알아보세요. 집을 구입하기 전에, 부분 재산권인지, 전체 재산권인지, 무재산권인지, 집의 소유권을 명확히 해야 합니다. 집의 재산권이 불분명하거나 재산권 분쟁이 있는 경우 아무리 좋은 집이라도 구입하는 것은 바람직하지 않습니다.
2. 집의 재산권을 구별하여 손해가 발생하지 않도록 하세요. 점유권만 있는 주택은 거래과정에서 다양한 제한이 있습니다. 집을 구입할 때 부동산 소유권 증명서에 완전한 소유권이 반영되어 있는지, 아니면 사용권만 반영되어 있는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
3. 집의 나이를 알아내는 것이 중요합니다. 일부 주택 소유자는 집을 팔고 싶어 일부러 집이 지어진 시기를 숨길 수도 있습니다. 집을 볼 때 집의 대략적인 연대를 이해하려면 부동산 증명서의 조사 페이지에 있는 데이터에 주의해야 합니다.
4. 건축 면적과 사용 가능 면적을 명확히 합니다. 주택의 건축 면적과 사용 가능한 면적이 부동산 소유권 증명서와 일치하는지, 개인 건축이나 무작위 건축이 있는지 구별하여 구입한 주택 면적이 줄어들지 않도록 하십시오.
5. 자산 관리, 보안 장비, 지역사회 환경, 물 및 전기 공급 등에 대해 자세히 알아보세요. 이러한 요소는 미래 생활의 질과 직접적인 관련이 있을 수 있습니다.
6. 집 주변 환경을 종합적으로 점검한다. 소음, 유해악취, 수질오염, 쓰레기, 지역사회 위생 및 청결 등에 대한 이해에 중점을 둡니다.
7. 흑인 중개인을 조심하세요. 중고주택 구입 시에는 일반 중개업체를 찾아 실수를 저지르거나, 불량 중개업체가 이익을 챙기는 일이 없도록 해야 한다.
참고: 바이두 백과사전 - 중고 주택 거래