5월 20일 오후, 베이커 창업주 주오후이 회장이 50세의 나이로 갑작스럽게 세상을 떠났다.
주오후이의 갑작스러운 죽음은 이제 막 사업을 시작한 케이커에게 세 가지 문제를 안겨주었다.
Zuo Hui가 인터넷 거대 기업의 창업자가 기업에 미치는 영향보다 Shell에 더 중요하다는 것은 부인할 수 없습니다. 우선, Beike는 출시된 지 1년도 채 되지 않아 아직 시장에서 선두 위치를 완전히 확립하지 못했습니다. 앞으로 어떻게 발전할까요?
게다가 베이커는 적자를 흑자로 전환한 지 얼마 되지 않았으며, 이익의 지속가능성은 아직 시장에서 검증되지 않았습니다. 가장 중요한 것은 시장 경쟁이 점점 더 치열해지고 있다는 것입니다. 강력한 적들에 둘러싸여 Zuo Hui가 갑자기 "떠났습니다". 누가 Beike의 권력을 지킬 것인가?
"Zuo Hui는 거의 Beike의 '영혼'이자 Beike의 등대입니다. 그는 매우 중요합니다." Beike 내부 관계자가 그의 사망 소식을 보고 처음으로 한 말입니다.
주오후이의 창업 역사를 되돌아보면 거의 '처음부터 시작'하는 감동의 역사이자 베이커가 0에서 1로 가는 과정이기도 하다.
어떤 사람은 기업가적 유전자를 타고난 사람도 있는데, 주오후이는 21세에 북경화공대학을 졸업한 후 열정 없이 '노동자'의 삶을 살았고, 성능은 당연히 평범했습니다.
1995년 Zuo Hui는 두 명의 동급생과 함께 보험 대리점 사업을 시작하기 위해 자신의 모든 돈을 쏟았습니다. 백만 위안.
Zuo Hui는 2000년 갑자기 보험업을 그만두고 부동산 중개인으로 전환하여 베이징에 Lianjia Real Estate Brokerage Co., Ltd.를 설립하고 37명의 직원을 고용하여 주택을 판매했습니다.
올바른 길을 걸은 후 Zuo Hui는 밤낮으로 온 마음을 다해 헌신했고 Lianjia의 규모는 급속도로 확대되었습니다. 2005년까지 Lianjia 매장 수는 300개 이상으로 확장되었습니다.
2018년 4월 Lianjia는 Beike House Searching이라는 새로운 플랫폼 구축을 발표했습니다. 2019년 Beike의 총 거래량(GTV)은 2조 1300억에 도달하여 중국 최대의 부동산 거래 및 서비스 플랫폼이 되었습니다.
2020년 8월 베이커하우징은 나스닥에 상장해 '주거 서비스 플랫폼 최초의 주식'이 됐다. 상장 당일 시가총액은 200억 달러를 넘어섰다. 이후 Beike Housing의 주가는 상승세를 보이고 있으며, 2020년 11월 16일 Beike의 주가는 한때 US$79.4에 도달했으며 총 시장 가치는 RMB로 6000억 위안 이상에 해당하는 US$900억을 초과했습니다.
부동산 거래 플랫폼과 비교했을 때 Beikezhunfang의 전체 시장 가치는 I Love My Home, Fangtianxia, 58.com, Yiju 및 Fangduoduo를 합친 시장 가치의 5배 이상에 해당합니다.
심지어 중국의 주요 부동산 대기업들도 베이커에 의해 목숨을 잃었습니다. 먼저, 2020년 중국 판매 챔피언 부동산 회사인 Country Garden의 총 시장 가치가 3,036억 위안으로 가장 높은 총 시장 가치를 지닌 부동산 거대 기업인 China Vanke(000002)를 살펴보겠습니다. 총 시장 가치가 HK$2,145억에 불과한 China Evergrande를 살펴보겠습니다. 이는 베이커의 전체 시장 가치가 한때 중국 3대 부동산 선두 기업의 가치를 합친 것과 맞먹었다는 뜻이다.
또한, 다른 인터넷 기술 기업과 비교해도 Beike의 전체 시장 가치는 눈에 띄기에 충분합니다. 중국 검색 대기업 바이두의 전체 시장 가치는 669억 달러에 불과하고, 2018년 상장한 베이커도 거의 비슷하다. 현재 시장 가치는 200억 달러 미만이다.
대대적인 조정 후에도 Beike의 총 시장 가치는 여전히 미화 595억 달러, 즉 약 3,832억 위안에 달합니다.
그에 비해 창업한 지 2년밖에 되지 않아 출시된 지 1년도 채 안 된 쉘의 가치가 너무 높다는 느낌을 지울 수 없겠죠?
"우수주 투자의 본질은 우수한 창업자와 경영진에 투자하는 것이다." 이는 미국 주식시장이 믿는 투자원칙 중 하나다. 미국 주식은 어느 정도 창업자 Zuo Hui가 Beike에 투자한 결과입니다.
Zuo Hui의 "작별"은 자본 시장의 껍질 가격을 재조정하게 만들 수 있습니다.
Zuo Hui가 떠난 후 Beike의 더 큰 불확실성은 수익성을 계속 유지할 수 있는지 여부입니다.
"베이커가 종사하는 업계는 매우 어려울 수밖에 없습니다." 베이커 CEO가 미국 상장 당일 상장 연설에서 한 말입니다.
실제로 부동산은 부동산 거래를 표준화하는 것이 너무 어렵고 거래 프로세스가 매우 복잡하고 대부분의 불확실성으로 가득 차 있기 때문에 인터넷이 참여하기 가장 어려운 산업입니다. 사람들이 집을 사고 파는 일은 일생에 한두 번만 일어나기 때문에 거래 빈도가 극히 낮습니다.
인터넷+부동산은 정말 어려운 시장이다. 알리바바도 한 번은 인생을 의심하다가 결국 포기했다.
2019년 한 해 동안 Beike 플랫폼을 통해 완료된 총 주택 거래 건수는 220만 건을 넘어섰습니다. 그 중 2019년 중고 주택 거래는 607,000건 이상, 새 주택 거래는 532,000건 이상이었습니다. 거래량만 기준으로 계산하면 Beike Housing은 Alibaba에 이어 모든 산업 분야에서 두 번째로 큰 플랫폼입니다.
하지만 중국 최대의 온·오프라인 부동산 거래 및 서비스 플랫폼으로 자리잡았음에도 베이커의 삶은 녹록치 않다.
베이커의 재무 보고서에 따르면 지난 3년간 베이커는 40억 위안이 넘는 누적 손실을 입었다. 2017년부터 2019년까지 Shell의 모회사에 귀속된 순이익은 각각 -5억 7,440만 위안, -4억 6,780만 위안, -21억 8,400만 위안으로 2020년 1분기에는 12억 3,100만 위안의 손실을 입었습니다.
2020년 2분기 기준, Beike는 2020년 한 해 동안 27억 8천만 위안의 수익을 올리며 흑자를 기록했습니다. 2021년 1분기 이익은 10억 6천만 위안을 기록했다. 판매이익률이 한 자릿수에 불과할 때 2021년 1분기 순판매이익률은 5.12%다. 조심하지 않으면 손해를 본다.
이전 손실에 대해 Beike가 설명하는 가장 중요한 이유는 Beike가 에이전트 및 브로커에게 지불하는 수수료 비용이 점점 높아져 2018년에는 218억 위안에 달했다는 것입니다. 2019년에는 218억 위안으로 347억 위안으로 급증해 매출의 대부분을 차지했다.
대리인과 중개인에게 보조금을 지급하고 온라인 거래를 촉진하기 위해 돈을 태워서 Beike의 손실은 불가피합니다. Beike.com은 장기적인 발전을 위해 단기적인 이익을 희생하여 돈을 태워왔습니다. 이 방법은 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 방식입니다. 주택 중개업 자체의 급속한 성장에는 하락 위험이 있습니다.
그리고 미친 듯한 현금 소모 확장으로 인해 Beike의 부채 규모도 계속 치솟았습니다.
재무보고 자료에 따르면 2017년 베이커 주택의 총 부채는 191억4000만 위안으로 2018년에는 240억 위안으로 늘어났고, 2019년에는 357억3000만 위안으로 계속 치솟았다. 2020년 9월 30일 현재 이 수치는 398억 4천만 위안으로 급증했다.
나라를 정복하는 것도 어렵고, 지키는 것은 더욱 어렵다.
Beike 모델의 본질은 구매자나 판매자를 대표하지 않으며, 거래를 중개하고 수수료를 받는 것이 유일한 목표입니다. 해자가 높지 않으며 거래 당사자 모두의 사용 빈도가 매우 낮고 가격 민감도도 매우 높습니다.
Beike가 인터넷 + 부동산 모델을 가동한 후에는 분명히 조치를 취할 준비가 된 많은 경쟁자가 있을 것입니다. 결국 부동산 업계의 케이크는 정말 너무 크고 유혹적입니다.
Evergrande 수석 이코노미스트 Ren Zeping의 계산에 따르면 2018년 중국 부동산의 총 시장 가치는 321조 위안으로 미국의 2.4배에 달합니다. 이 중 매년 6조 위안 이상의 주거용 부동산이 주인이 바뀌고, 12~13조 위안 규모의 신규 주택이 판매되고 있다. 임대주택까지 포함하면 연간 매출액이 25조 위안에 달하는 대규모 시장이다. 이는 알리바바 전자상거래의 3년 매출과 맞먹는다.
알리바바는 2020년 9월 이주와 손을 잡고 온라인 주택 판매 분야에 진출하고 알리바바가 관리하는 합작회사를 설립하고 거래 플랫폼 '티몰 하오팡(Tmall Haofang)'을 출시할 예정이다. 50억 위안.
또한 JD.com은 온라인 주택 매매 거래에도 집중하기 시작했습니다. 앞으로 이 트랙의 경쟁은 점점 치열해질 것이며 Beike의 삶은 점점 더 어려워질 것입니다.
중국에서 인터넷으로 주택을 파는 '첫 번째 주식'으로 미국 자본시장이 주는 평가는 최근 주가수익비율(TTM)이 539에 달할 정도로 매우 높다. 분명히 자본 시장은 Beike의 성장을 과대평가하고 업계의 경쟁 강도를 과소평가했습니다.
좌휘의 갑작스런 죽음으로 베이커 제국은 누가 지킬 것인가? 이는 Shell이 미래에 직면하게 될 가장 큰 불확실성이 될 것입니다. Shell은 발표문에서 회사 이사회가 기업 지배구조 및 관련 문제에 대해 적절한 조치를 취하고 2주 이내에 적절한 시기에 발표할 것이라고 밝혔습니다.
베이커의 최근 재무 보고서에 따르면 올해 2월 말 기준 베이커 창립자 겸 회장 주오후이(Zuo Hui)가 지분 38.8%, 의결권 최대 81.1%를 보유하고 있다.
베이커 팀에서는 현 베이커 CEO인 펭 용동(PENG Yongdong)이 지분 3.1%, 의결권 1%를 보유해 개인 주주 중 주오후이(Zuo Hui)에 이어 2위를 차지하고 있다. 후임자로는 펑용둥(彭永丁)이 유력하다는 관측도 있다.
사실 Peng Yongdong은 Beike의 창업 베테랑이 아닙니다. 2010년 Zuo Hui의 초청으로 Peng Yongdong은 Lianjia에 합류하여 인터넷 비즈니스를 담당했습니다. 그가 맡은 첫 번째 작업은 기존 온라인 제품을 사용하여 부동산 데이터베이스의 추가 개선과 C 측의 정보 표시를 촉진하는 것이었습니다. 이 작업을 완료하는 데 4~5년이 걸렸습니다.
펑용동의 지난 4, 5년간의 작업은 베이커 주택 찾기의 근본적인 지원이다. 그 이후 Lianjia는 인터넷화를 위해 매년 수억 위안의 자본을 투자했습니다. 그리고 Peng Yongdong은 현재 Beike Zhaofang, Lianjia 및 Deyou의 CEO입니다.
업계 관계자들은 Peng Yongdong이 Beike Zhaofang, Lianjia, Deyou를 맡고 있다는 사실이 Zuo Hui가 그의 후계자로 선택되었음을 보여주는 가장 명확한 신호라고 말했습니다. 또한 펑용동과 좌회를 아는 사람들에 따르면 팽용동은 '본질을 한눈에 보는' 능력을 갖고 있어 좌회와 동조하며 일관적인 가치관을 갖고 있다고 한다.
강력한 적들과 마주한 펑용동이 '나라를 수호'할 수 있을지는 앞으로 쉘에게 가장 큰 시험일지도 모른다.