광저우 2차 주택시장 발전에 관한 연구 보고서
광저우 부동산 거래 센터
2005년 4월
1978년부터 올해 초부터 광저우 부동산 시장은 27년간 발전해 왔습니다. 1998년 이후 광저우 중고주택 거래면적은 매년 두 자리 수의 전년 대비 성장률을 유지해왔다. 2004년 광저우시 원래 8구의 중고주택 거래는 58,063건이었으며, 중고주택 거래면적은 601.35만㎡에 이르렀고, 거래금액은 184억4,500만 위안으로 412억5천만위안, 4413만3천300억위안 증가했다. 원 8개구 중고주택 거래면적은 184억 4,500만 위안으로 원 8개구 주택 거래총액의 44.70%를 차지했다.
원래 8개 구역의 주택개량주택 상장거래는 여전히 상당한 성장을 유지하고 있다. 2004년 주택개량주택 거래는 17,518건이었으며 거래면적은 122.72만㎡, 거래금액은 122.72만㎡에 달했다. 32억 3,800만 위안으로 2003년 28.62, 28.94에 비해 각각 24.65%, 24.65% 증가했습니다.
많은 주택 개혁 주택의 영향으로 광저우의 2차 주택 시장은 빠르게 발전했습니다. 이론적 계산에 따르면 향후 2년 동안 광저우의 2차 주택 시장 발전 속도는 1차 주택 시장의 발전 속도를 초과할 것입니다. 2006년말까지 원8구 중고주택 거래면적은 1000만㎡에 달하고 시장점유율은 50%를 넘어설 것으로 예상된다.
2차 주택시장의 중요성이 점차 커지면서 1차 시장과 2차 시장의 발전 추세와 이들의 상호관계가 정부와 업계의 관심사로 대두되고 있다.
1. 광저우의 1차 및 2차 주택시장 발전 역사
1차 및 2차 주택시장의 발전은 아직 이루어지지 않았지만 주택시장의 전체 발전 과정에서 동기화되어 상호 배타적입니다. 따라서 이 기사에서는 주요 주택 시장의 발전에 대해서도 간략하게 설명합니다.
1． 1차 주택 시장의 시작과 발전
1978년 말, 중국 공산당 제11기 중앙위원회 제3차 전원회의에서 처음으로 주택을 '상품'으로 지정하여 시장에 내놓으라는 것입니다. 이후 몇 년 동안 주택 공급이 점차 증가하면서 광저우의 주요 주택 시장이 발전했습니다.
1992년부터 많은 외국 기업인들이 주택을 개발하고 구입하기 위해 광저우로 몰려들었다. 동시에 부동산 시장에서는 '부동산 투기' 현상이 이어지면서 이후에도 고급 주택이 계속 등장했다. 5년 만에 광저우의 1차 주택 시장은 1996년과 1997년에 전년 대비 거래량 증가율이 2년 연속 70%를 넘었습니다.
1998년 아시아 금융위기의 영향으로 발행시장의 발전 속도가 둔화되기 시작하여 전년 대비 34.1, 21.61 증가한 반면 평균 부동산 가격은 1997년에 비해 9.31포인트 줄었다.
1999년부터 2003년까지 광저우 원래 8개 구의 1차 주택 시장 거래량은 2000년과 2001년에 두 자리 수의 전년 대비 증가율을 기록하지 못했습니다. 심지어 마이너스 성장률이다. 상업용 주택의 평균 부동산 가격도 해마다 하락세를 보이고 있다. 2004년에는 거래량과 가격이 소폭 회복되기 시작했다.
27년간의 발전 끝에 광저우의 1차 주택 시장은 거래 규모와 시장 성숙도 측면에서 엄청난 변화를 겪었습니다. 특히 1999년 말 복지주택 할당이 종료되면서 상가주택 시장의 잠재수요가 다시 한번 공개되었으며, 2004년에는 당초 8개 지구 상가주택 거래량이 743만9600㎡에 달했고, 거래금액도 743만9600㎡에 이르렀다. 전년 동기 대비 176억1천만 위안, 304억8천만 위안 증가한 435억2천500만 위안에 도달했으며, 광저우 1차 주택 시장은 꾸준한 발전 단계에 들어섰습니다. 1차 주택시장의 성숙은 2차 주택시장 발전을 위한 견고한 기반을 마련했습니다.
2. 2차 주택 시장의 발전 역사
(1) 초기 단계
1979년 광저우는 주택 거래소를 재개하고 주택 매매 사업을 재개했으며 점진적으로 부동산을 개방했습니다. 시장. 광저우 주택시장 2차 시장이 싹트고 발전하기 시작했습니다.
개발 초기에는 광저우 2차 주택 시장의 거래량이 매우 작았습니다. 1989년 광저우에서 중고 주택 거래가 가장 많은 지역은 구 4개 구(리완, 웨슈, 동산, 하이주)였습니다. ), 대부분의 거래는 광저우 해방 이전에 지어진 건물에서 이루어졌습니다.
(2) 느린 개발 단계
1990년대 초 리완구와 텐허구 서부(스포츠 센터 주변)의 주택은 시민들이 주요 구매 대상이 되었습니다. 규모 면에서 2차 주택시장의 위상은 당시 여전히 급속한 발전 단계에 있던 1차 주택시장과 크게 다르다.
1993년부터 1997년까지는 1차 주택시장이 상당히 뜨거웠음에도 불구하고 2차 주택시장에 큰 홍보효과를 미치지 못했다. 그리고 당시에는 2차 시장정책이 완전히 자유화되지 않았기 때문에 2차 주택시장의 거래량이 크게 증가하지 않았다. 1997년 말 광저우 2차 주택시장 거래면적은 204,500㎡로 전년 대비 -0.05 증가했다.
(3) 급속한 발전 단계
1998년 홍콩 부동산 가격의 급격한 하락으로 인해 광저우 주요 주택 시장의 발전 속도가 크게 둔화되었습니다. 홍콩의 "마이너스 에퀴티"를 가진 사람들이 원래 광저우에서 구입한 부동산을 부동산 중개업자에게 위탁하여 판매를 시작했습니다. 부동산 가격이 낮아서 많은 중산층 사람들이 2차 주택 시장에 투자하기 시작했습니다. 같은 해, 광저우시 토지주택국은 새로운 규정을 발표하고 영업일 기준 45일 이내에 주택 이전 등록 절차를 처리하겠다고 약속했습니다. 이러한 정부 부서의 조치는 결국 부동산 시장에서 구매자와 판매자의 열정을 크게 자극했습니다. 1998년 원 8개 구역 주택 2차 시장 거래 면적은 406,500㎡에 달해 1997년에 비해 98.78% 증가해 거의 2배 증가했다.
1999년 2월, 1차 공공주택 매입(주택개량주택)이 시장에 나오기 시작했다. 1999년 말까지 주택개량주택의 예비물량은 639,361가구에 이르렀고, 총 건축면적은 3,945만㎡에 달했다. 주택개량주택의 가격우위가 크기 때문에 주택개량주택의 거래량이 점차 증가했다. 다음 해에. 1999년 8월에는 "주택거래에 대한 증서세를 3에서 1.5로 인하한다"는 희소식이 발표되면서 2차주택시장의 거래량이 지속적으로 증가하였다. 1999년말 현재 2차주택시장 거래량은 630,500㎡로 전년대비 55.1% 증가하였다.
2000년부터 2004년까지 정부 부처는 '거래 이체는 영업일 기준 10일 이내에 완료', '부동산 평가는 평가 모듈을 사용', '개인 주택 공제 자금 대출' 등 일련의 편리한 정책을 시행했습니다. 한도는 최대 250,000위안까지 가능합니다.", "거래 및 등록 사무소 두 곳이 같은 위치에 있습니다.", "거래 후 부동산 증명서가 즉시 발급됩니다.", "권한의 일부가 팡춘 지역 주택 당국에 위임됩니다. "뿐만 아니라 중고 건물 담보대출, 경매 담보대출, 선지식 자금 대출 등 부동산 중개인의 발전은 광저우 시민들의 2차 부동산 시장 구매 의욕을 지속적으로 자극했습니다. 2차 시장의 거래량은 1년을 유지했습니다. -7년 연속(1998~2004) 전년 대비 36% 이상의 성장률을 기록했습니다.
2. 1차 주택시장과 2차 주택시장의 상호작용에 관한 연구
1. 상호작용 메커니즘
서구 주택시장에서는 1차 시장과 2차 시장의 구분이 명확하지 않은데, 이는 주로 주택 재고 거래가 대다수를 차지하고 신규 건설 물량이 미미하기 때문입니다. 공급을 조정합니다. 우리나라에서는 여러 역사적 이유들로 인해 오랫동안 주택시장에서 신축 물량이 압도적으로 공급되어 왔으며, 기존 거래가 크게 활성화되지 않은 것은 최근 몇 년이 되어서야 이러한 현상이 조금이나마 변한 것입니다. , 그러나 신축 주택 거래 건수에서 차지하는 비중은 여전히 매우 크다. 이러한 맥락에서 주택시장은 1차 시장과 2차 시장으로 명확하게 나누어진다. 전자는 증분 주택(상업용 주택)의 거래를 말하고, 후자는 기존 주택(중고 주택)의 거래를 말한다.
1차 시장의 수요와 2차 시장의 수요 사이에는 일정한 관계가 있습니다. 즉, 이 둘의 합은 전체 시장의 총 수요입니다. 주민소득, 인구구조 등 요인의 영향. 동시에, 기존 주택과 추가 주택은 모두 주민의 생활 요구를 충족할 수 있으며 서로에 대한 대체성이 매우 높습니다. 한 시장의 가격 상승으로 인해 수요가 다른 시장으로 이동하게 됩니다. 현재 우리나라 도시의 2차 주택 시장은 이제 막 시작되었으며 2차 시장은 1차 시장에 더 큰 홍보 효과를 미칠 수 있습니다.
이는 주택 소유자는 기존 주택을 2차 시장에서 팔고, 판매 수익금으로 2차 시장이나 1차 시장에서 자신의 필요에 더 적합한 주택을 구입할 수 있는 반면, 일시적으로 새 주택에 대한 지불 능력이 부족한 사람들은 투자자들에게 또한 2차 시장에서 먼저 선택할 수 있으므로 주택 자원의 흐름을 가속화하고 시장 수요를 확대할 수 있습니다. 따라서 2차 주택시장의 개방은 주택수요를 보다 합리적으로 충족시키는 동시에 두 시장을 활성화시켜 주택자원을 보다 효과적으로 배분할 수 있게 해준다.
가격의 관점에서 보면, 1차 시장의 거래 가격과 2차 시장의 거래 가격(여기서의 통계는 평균 가격을 나타냄)은 수요와 공급의 균형을 반영하는 지표입니다. 두 시장에서. 우선, 두 시장의 가격은 각자의 시장의 수요와 공급의 영향을 받습니다. 두 번째로, 두 시장 간의 수요와 공급 관계도 서로 영향을 미치며, 최종 결과도 가격에 반영됩니다. 즉, 시장 수요가 기본적으로 변하지 않는 상태에서 1차 시장의 공급이 수요를 초과하면 가격이 하락하게 되고, 2차 시장의 수요가 상대적으로 1차 시장에 진입하게 되어 2차 시장의 가격이 하락하게 되며, 전체 시장 가격이 하락하게 됩니다. 이때 1차 시장의 수요가 늘어나면 가격도 오르고, 2차 시장의 수요도 늘어나 중고 주택 가격도 오르게 되어 결국 전체적인 수급 관계가 균형을 이루게 된다. 주택 시장. 두 시장은 상호 작용하여 서로 윤활유를 공급하고 전체 시장의 거래를 활성화합니다. 주택개량주택 등 저가 주택의 증가로 인해 2차 시장의 공급이 늘어나는 경우에도 그 효과와 메커니즘은 위와 동일할 것입니다. 그리고 시장이 발전함에 따라 두 시장 간의 동기화된 상호 작용이 더욱 분명해질 것입니다.
현재 우리나라의 1차 시장과 2차 시장은 여전히 급속한 발전 단계에 있기 때문에 둘 사이의 상호작용 관계는 위의 이론과 완전히 일치하지 않으며 때로는 모순되는 상황도 발생합니다. 예를 들어, 1994년에는 국가가 부동산 개발을 엄격히 통제했고, 초기에는 거시적 통제로 인해 과잉 개발된 신규 주택에 대한 수요가 제한되었고, 1차 시장 가격은 급락했습니다. 당시에는 그다지 개방적이지 않았고 그 효과를 얻을 수 없었기 때문에 발행시장에 반영되므로 발행시장에 큰 영향을 미칠 수 없습니다. 동시에 1차 시장에서 새로 지어진 주택이 2차 시장으로 유입되면 2차 시장의 공급에 영향을 주지만 이 효과에는 시차가 있습니다. 또 다른 예로, 1996년 광저우 2차 시장 가격 하락의 주요 원인은 지난 2년 동안 2차 시장에 신규 주택이 대거 진입하기 시작하면서 중장년층 수가 급격하게 증가했기 때문이다. 시장에 나와 있는 고가의 건물. 그림 2는 지난 11년 동안 광저우의 1차 및 2차 주택 시장의 가격 추세를 보여줍니다. 광저우의 두 시장은 처음에는 동기화되지 않았으며 이후 상호 작용 관계가 점차 같은 궤도에 진입했음을 알 수 있습니다. 1999. 시장 공급의 구조적 차이도 점차 사라지고 있습니다. 즉, 2차 시장이 점차 모든 수준에서 신규 주택을 대체할 수 있습니다. 둘 사이의 유사성은 시장 상호작용의 마찰로 인해 점차 증가할 것입니다.
그림 2 1993년부터 2003년까지 광저우 신축 및 중고 주택 거래 가격 변화
2. 상호관계에 관한 연구의 결론
1993년부터 2004년까지의 자료와 상호작용 메커니즘을 바탕으로 광저우 지역의 1차 주택 거래시장과 2차 주택 거래시장 간의 상호관계를 분석한 결과, 특정 시장은 그 자체에 영향을 미치며 시장 영향에 대한 또 다른 예측도 있습니다.
(1) 거래량의 상호작용적 영향 분석: 1차 시장 거래량의 증가는 자체적으로 긍정적인 영향을 미치며 시간이 지남에 따라 약화되는 반면, 2차 시장 거래량은 거래량에 약간의 부정적인 영향을 미칩니다. 단기적으로는, 장기적으로는 안정적인 견인효과를 발휘합니다. 2차 시장의 거래량 증가는 1차 시장과 2차 시장 모두에 긍정적인 영향을 미치며, 1차 시장에 대한 긍정적인 효과는 1차 시장의 효과보다 훨씬 더 큽니다. 그 자체.
(2) 거래 가격의 상호 영향 분석: 1차 시장 가격의 상승은 그 자체로 약하고 지속적인 긍정적인 영향을 미치며, 2차 시장에는 미미한 견인 효과도 있습니다. 2차 시장 가격의 변동은 그 자체뿐만 아니라 1차 시장에도 영향을 미쳐 주기적으로 긍정적, 부정적 영향을 미치게 됩니다.
(3) 1차 시장 신규공급(연간 주택완성면적) 영향 분석: 연간 주택완성면적은 두 시장의 거래량에 거의 영향을 미치지 않으며, 반대로 2차시장 시장 거래량은 1차 시장의 신규 공급에 대한 순환적 추진 효과를 가지며, 이는 2차 시장 거래량의 증가가 개발자에게 더 유리한 시장 정보가 되고 1차 시장의 활동을 효과적으로 이끌 수 있음을 나타냅니다.
일반적으로 2차 주택시장의 경우 현재 1차 시장에 비해 규모와 가격이 강하지 않지만, 2차 시장은 흡수력이 매우 뛰어나 주택시장 변화의 지표가 될 수 있다. 이는 발행시장의 완충제이며 장기적 관점에서 발행시장의 거래량과 가격에 긍정적인 영향을 미치고 전체 시장 거래량의 증가를 이끌 수 있습니다. 시장 효율성의 관점에서 볼 때, 2차 시장은 거래 정보를 더 잘 전달하고, 자원 배분을 더 합리적으로 하며, 시장 발전이 더 질서 있게 이루어지며, 그 변동은 전체 시장 상황에 영향을 미칩니다. 따라서 2차 시장의 발전은 장기적으로 피할 수 없는 추세이며 1차 시장과 균형을 이룰 때까지 시장 지배력과 시장 공간은 더욱 커질 것입니다.
3. 광저우의 1차 및 2차 주택 시장의 향후 발전 예측
요구 사항에 따라 예측에 더 적합한 효과가 있는 가격 및 거래량 변화 모델을 선택할 수 있습니다(참조). 그림 3 ).
그림 3 광저우의 1차 및 2차 주택 시장 거래량과 가격 예측 차트
광저우의 경제가 현재 규모, 소득, 인구 및 기타 요소에 따라 꾸준히 발전하고 있다고 가정합니다. 긴급 상황이 발생하지 않습니다. 2006년에는 거래량과 가격이 위 그림과 같은 추세를 보일 것입니다. 신규 주택 가격은 6,000위안/제곱미터 이상으로 오르고, 중고 주택의 평균 가격은 3,800위안/제곱미터 수준으로 거래량이 증가할 것이며, 특히 중고 주택의 거래량이 증가할 것입니다. 1,000만㎡ 초과(신규 주택의 거래량은 여기에서 추산됨. 데이터는 상대적으로 낙관적임. 즉, 2004년 수요 상승 모멘텀을 유지한다는 전제하에 실제 상황은 다소 할인되어야 함) 및 시장화 정도 주거환경이 더욱 좋아졌습니다.
2차 주택 시장의 발전에 대해서는 광저우시 자료에 따르면 1998년 1차 주택 시장이 천천히 발전하기 시작하면서 발전 모멘텀이 시작되고 동시에 가격도 변하는 것으로 나타났다. . 신규 주택은 동일한 추세를 따릅니다(시장 수요 및 공급 이론에 부합). 일반적으로 중고주택은 특정 수요에 따라 중고주택을 보충하는 것으로, 주민 소득 수준과 도시 경제 발전에 따라 수요가 제한되지만 기본적으로 단기적으로는 안정적이다. 특정 지역에서 1차 주택 공급이 부족한 경우 이는 양적 부족일 수도 있고 구조적 부족일 수도 있으며 이는 해당 지역의 2차 시장 발전으로 이어질 수 있습니다. 이는 최근 광저우 일부 지역(리완, 웨슈, 둥산)에서 중고 주택 공급이 적은 반면, 중고 주택 거래량이 늘어난 것과도 일치한다. 위 데이터 분석의 결론과 일치합니다. 즉, 두 시장은 단기적으로 구조적 보완성이 있으며 두 회사 모두 동일한 고객 기반을 공유합니다. 광저우 2차 시장의 규모는 1997년 이전의 혼란스러운 상태에서 벗어나 새로운 주택시장과 함께 점차 발전해 왔다고 할 수 있다.
그림 4는 예측된 연간 변화율입니다. 여기서 이 예측은 현재의 안정적인 상황에서 단기 시장이 발전할 것이라는 전제에만 근거하고 있다는 점을 지적해야 합니다. 주택거래세 인하, 주택개혁 주택시장 상장 승인 등의 정책에 대해 시장이 기본적으로 변하지 않는다는 전제 하에 1차 시장과 2차 시장의 발전 동향을 분석한다. 1차 주택 시장의 거래량 증가는 점차 안정될 것이며, 2차 주택 시장의 거래량은 여전히 빠른 발전 추세를 유지할 것입니다. 주택시장은 점차 안정될 것이다.
1. 2차 시장의 거래량과 1차 시장의 거래량 사이의 관계에 대한 정성적 분석
1차 시장이든 2차 시장이든 수요자는 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 1차 시장 이미 주택을 소유하고 있지만 "업그레이드"하여 주택을 다시 구매하고 싶은 가족, 또 다른 유형은 주택을 소유하고 있지 않지만 처음으로 주택을 구매하려는 가족입니다.
1차 시장에서는 집이 없는 가족이 새로 지은 주택을 구입해도 2차 시장에는 영향을 미치지 않습니다. 기존 주택이 있는 가족이 새 주택을 구입하면 원래 주택이 2차 시장에서 판매될 가능성이 높습니다. 물론 가족이 임대하거나 계속 보유할 수도 있습니다. 전자의 상황이라면 1차 시장의 거래량이 2차 시장으로 '이전'되며 이 전송은 '감소' 효과를 갖게 됩니다(원래 주택이 없었던 가족도 있고, 양도하지 않은 가족도 있기 때문입니다). 원래 주택은 판매용이지만 임대되었거나 비어 있습니다. 동시에, 이러한 종류의 양도는 일회성이 아닙니다. 왜냐하면 이 가족이 판매한 중고 주택을 구입한 가족이 이전에 주택을 소유한 경우 원래 주택을 2차 시장에 판매하여 형성될 수도 있기 때문입니다. "연쇄" 반응. 1차 시장의 거래량이 이러한 연쇄반응을 통해 2차 시장의 거래를 유도합니다. 2차 시장 자체의 거래량도 이러한 연쇄적인 붕괴 반응을 낳을 것입니다. 한 주택의 판매는 여러 주택의 거래로 이어질 수 있습니다. 바로 이러한 연쇄반응으로 인해 2차 시장이 발전하고 성숙해짐에 따라 거래량이 반드시 1차 시장을 초과하고 결국 주택시장 거래량을 장악하게 됩니다.
2. 광저우의 2차 시장 거래량과 1차 시장의 거래량 비율에 대한 추정은 광저우 타오진, 우양신도시 등 지역의 부동산 거래 데이터에 대한 표본조사를 통해 이루어졌다. 주택이 2차 시장에 진입하는 데는 약 2년이 소요된다. 1차 주택 100가구당 주민이 부동산을 인수한 후 2년차에는 19가구가 중고 시장에 진입하고, 16가구가 중고시장에 진입하게 된다. 3년차 중고시장. 5년 이내에 초기 100개의 중고 주택 중 약 53개가 2차 시장에서 유통되었으며, 이 53개는 2차 시장에서 두 번 이상 매매되었을 수 있습니다. 물론, 주택 임대 행태까지 고려한다면 2차 시장으로 유입되는 신규 주택의 수는 지역에 따라 더 많아질 것입니다. 중고 주택에 진입하는 시간은 지역마다 약간씩 다릅니다. 1차 주택 거래의 증가는 2차 시장의 보유액의 급격한 증가로 직접적으로 이어질 것입니다.
그림 5를 보면 1990년대 초반과 중반에는 2차 주택시장의 거래량이 기본적으로 큰 변화 없이 유지되었고, 1차 주택시장이 상대적으로 활발했으며, 기본적으로 주택시장은 1차 시장은 아직 발달하지 않았습니다. 1998년 이후 중고주택 정책의 개선과 추진으로 2차 시장은 급속히 발전하였다. 거래량 변화 추이로 볼 때, 주택개혁 주택 거래량 변화는 기본적으로 새 주택 거래량 변화와 동기화된다. 즉, 거래의 두 부분은 기본적으로 안정적인 비율 추세에 있고, 거래 면적은 이 부분을 제외한 중고주택 거래가 상대적으로 빠르게 증가해 상업용 주택의 상당 부분이 2차 시장으로 유입됐음을 알 수 있다. <그림 6>은 신규 주택 거래량 대비 중고 주택 거래량이 차지하는 비율을 보여주고 있으며, 이 비율은 1998년 이후 매년 증가해 왔다. 2004년 추세에 따르면 중고주택 거래량과 중고주택 거래량 비율은 2006년말까지 1:1 또는 그 이상에 이를 것으로 예상된다.
다른 국가 및 지역의 경험에 따르면 성숙한 주택 시장에서는 중고 주택 거래량이 새 주택 거래량을 훨씬 초과하는 경우가 많습니다. 대략적으로 추정하면 미국의 주택 시장 거래에서 기존 거래와 증분 거래의 비율은 3:1이며, 홍콩의 경우 일부 서유럽 부동산 시장에서는 5:1까지 높습니다. 전체 거래량의 95% 이상을 손주택 거래가 차지하고 있습니다. 물론 우리나라는 아직도 국민의 생활여건이 지속적으로 개선되고 도시화가 급속도로 발전하고 있는 시대에 있는데, 어느 정도 신축주택은 장기복지주택제도와 이로 인한 심각한 주택부족에 대한 해결책이다. 현재의 급속한 도시화. 장기적인 추세로 볼 때, 기존 주택의 거래가 지배적이 될 것이며, 방대하고 잘 구조화된 기존 주택 시장에서 더 많은 사람들이 생활과 투자 기회를 찾을 것입니다. 2차 시장의 발전, 정보 공개의 육성, 중개자, 시장 감독 및 법률 시스템의 개선으로 인해 "재고 조정 및 증분 프로모션"의 시장 연계 효과도 충분히 반영됩니다.
5. 결론 및 제안
1. 결론
본 논문에서는 1차 주택시장과 2차 시장 간의 상호작용 메커니즘에 대한 이론적 분석을 바탕으로 가격, 가격, 거래량, 신규 공급 등의 데이터를 활용하여 실증적인 주택시장을 실시한다. 두 시장 간의 상호작용 관계를 분석하고 향후 발전 동향을 예측하는 주요 결론은 다음과 같습니다.
(1) 2차 주택 시장은 광저우 주택 시장에서 매우 중요한 부분이 되었으며, 주요 주택 시장과 매우 중요한 상호 관계를 가지고 있습니다. 2차 주택시장은 흡수력이 매우 좋아 1차 시장 변화의 완충 역할을 할 수 있으며, 장기적 관점에서 1차 시장의 거래량과 가격에 긍정적인 영향을 미치고 전체 시장 거래량을 견인할 수 있다. 동시에 두 시장 모두에서 거래 활동을 증가시킵니다. 2차 시장은 거래 정보를 더 잘 전달할 수 있고, 주택 자원 할당을 더 합리적으로 만들며, 시장 발전을 더 질서 있게 만들 수 있습니다. 동시에 그 변동은 전체 시장 상황에 영향을 미칠 것입니다.
(2) 예측 관점에서 광저우 경제가 현재 규모로 발전하고 소득, 인구 및 기타 요소가 꾸준히 발전하고 긴급 상황이 발생하지 않는다고 가정하면 2006년 말까지 신규 주택 가격은 6,000위안/제곱미터 이상으로 상승할 것이며, 중고 주택의 평균 가격은 약 3,800위안/제곱미터에 달할 것입니다. 원래 8개 구역의 중고 주택 거래량이 1,000만 제곱미터를 초과할 것입니다. 8개 구역의 중고 주택과 신축 주택의 거래량은 2006년 말까지 1:1 또는 그 이상에 도달할 것입니다.
2. 정책 권고
장기적으로 2차 주택시장의 발전은 불가피한 추세이며, 그 시장지배력과 시장공간이 더욱 커질 것이기 때문에 2차 주택시장의 발전을 촉진하고 규제할 필요가 있다. 주택시장의 의미는 2차 시장에만 국한되지 않고 1차 주택시장에도 영향을 미쳐 전체 주택시장의 번영을 가져올 것입니다. 위의 상황을 고려하여 2차 주택 시장의 지속 가능하고 건전한 발전을 더욱 촉진하기 위한 몇 가지 제안을 참고하시기 바랍니다.
(1) 권력 분권을 가속화합니다. 기존에는 광저우시 8개구의 부동산 거래와 소유권 등기 업무를 광저우부동산거래센터에서 일률적으로 처리해야 했지만, 2차 시장의 급속한 발전으로 인해 재산권의 잦은 변동이 발생하게 되어 향후 증가할 것으로 예상됩니다. 거래 센터의 업무 압박과 양 당사자 간의 거래 수 증가로 인해 거래에 소요되는 시간 비용과 경제적 비용도 도심에서 멀리 떨어진 지역의 2차 시장 활성화에 도움이 되지 않습니다. 2004년 9월 28일, 광저우 부동산 거래 센터는 팡춘구의 부동산 거래 허가 및 소유권 등록 권한을 팡춘구 토지주택관리국에 위임했습니다. 이 개혁은 좋은 결과를 얻었습니다. 다음 단계에서는 타 지역의 부동산 거래 및 소유권 등록의 분산화를 가속화하여 2차 시장을 더욱 활성화할 수 있는 좋은 제도적 환경을 조성해야 합니다.
(2) 비즈니스 프로세스를 더욱 최적화하고 업무 효율성을 향상시킵니다. 2003년 말 시장 발전의 수요에 따라 광저우 부동산 거래 센터는 주장신성 화구로 31호로 이전하였습니다. 사무환경 및 지원시설 개선, 사무자동화 수단 개선, 다업종 통합 및 단순화 등으로 거래등록 신청 기한이 대폭 단축되었습니다. 현재 최초 등록 처리 시간은 영업일 기준 30일이며, 중고 주택(주택 개량 주택 목록 포함) 거래 양도 및 증명서 발급 처리 시간을 합하면 최대 15일(영업일 기준)까지 소요될 수 있습니다. 센터에서 부동산 증명서를 처리하는 데 영업일 기준 45일이 소요됩니다. 그러나 개발업자와 매수인이 체결하는 '상업용 주택 매매계약'에는 부동산 증명서 처리 기간은 일반적으로 부동산을 인도받은 후 720일 이내에 완료된다. 즉, 증분 주택은 2년 후에 2차 시장에 진입할 수 있습니다. 2004년 1월 2일부터 2004년 2월 9일까지 광저우부동산거래센터에서 거래된 주택의 사용연한에 대한 통계에 따르면 2년의 사용연한을 가진 주택은 전체 통계표본 중 1개에 불과하며 서비스를 제공하는 주택은 수명 3년 주택은 전체 통계 샘플 중 6개입니다. 내용연수 3년의 주택이 2차 시장에 진출하는 경우가 급증한 주요 원인 중 하나는 부동산 증명서 제한 때문이다. 부동산 증명서 신청에는 여러 절차가 필요하며, 그 중 측량, 매핑, 문서 전달, 보관에는 많은 시간이 소요되고 복잡한 절차이므로 더욱 단순화해야 합니다.
부동산 증명서 처리 속도를 높이려면 단일 사업자에 대한 처리 기한을 단축해야 할 뿐만 아니라 부동산 증명서 처리 절차를 단순화하고 업무 효율성을 높여야 합니다.
(3) 거시적 통제 조치를 사용하여 2차 주택 시장의 가격 및 거래량 추세를 합리적으로 안내하고 1차 시장과 2차 시장의 조화로운 발전을 촉진합니다. 실증 분석 결과, 2차 주택시장의 가격 변동은 1차 시장과 2차 시장 모두에 더 큰 영향을 미칠 것이며, 거래량 증가는 두 시장 모두에 긍정적인 견인 효과를 미칠 것으로 나타났습니다. 이는 2차 주택시장의 거래량이 꾸준히 증가하는 동시에 가격은 기본적으로 안정되어 과도한 시장 변동성을 피하면서 시장 수용력을 확대해야 함을 의미합니다. 따라서 정부는 시장의 합리적인 질서를 유지하기 위해 2차 주택시장에 대한 모니터링을 강화하는 데 주력해야 하며, 필요하다면 세금, 수수료 인상 또는 인하 등 거시경제적 통제조치를 통해 가격을 조정할 수도 있다. 2차 시장의 거래량 추세가 1차 시장과 일치하도록 시장은 긍정적인 상호 작용을 유지하고 전체 시장의 조화로운 발전을 이끌어냅니다.
(4) 정보 공개를 늘리고 개방적이고 투명한 시장 환경을 조성합니다. 주택 자체의 경제적 특성으로 인해 부동산 시장에서는 높은 수준의 정보 불완전성과 심각한 정보 비대칭성이 발생했으며, 이러한 문제는 불완전한 정보 공개 및 전송 메커니즘으로 인해 더욱 악화되었습니다. 일반 시민의 경우 주택시장의 '전문화' 정도가 너무 높아 합리적인 결정을 내리고 자신의 권익을 보호하는 데 도움이 되지 않습니다. 동시에 정보 비대칭성의 존재는 중개자에게 객관적인 기회를 제공합니다. 규정을 위반하는 회사 및 중개 실무자. 정보자원의 최대 소유자로서 정부는 먼저 공개되는 정보의 양을 늘려야 할 뿐만 아니라, 대상이 되는 미시적 정보도 적절히 공개해야 합니다. 1등급 시장의 가격 안내 정보와 거래 정보를 시민들이 쉽게 조회할 수 있도록 최대한 빨리 온라인에 공개하고, 둘째, 공개되는 정보의 질을 높이고, 시장 운영 현황과 정보를 효과적으로 반영할 수 있는 지표 체계를 구축한다. 세 번째는 정보 공개 채널의 원활한 흐름을 보장하고 모든 유형의 홍보 활동을 강화하는 것입니다. 넷째, 정보가 필요한 기업과 개인은 대량의 기본정보를 무료로 공개하여 특별한 정보를 제공하도록 노력한다. 다중 유형 및 다중 레벨 정보 서비스 시스템.
(5) 중개 동맹 구축을 촉진하고 2차 주택 시장에서 중개 서비스 산업의 역할을 최대한 발휘합니다. 정보의 불완전성이 높은 2차 주택시장에서 중개서비스업은 거래비용을 절감하고 시장운영 및 자원배분 효율성을 향상시키는 데 매우 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 광저우의 부동산 중개 서비스 산업은 1990년대 이후 급속도로 발전했지만, 선진국의 성숙한 부동산 시장에 비해 일부 중개인의 불규칙한 행위, 낮은 수준의 전문화 및 규모, 비공개된 정보, 좋지 않은 협업 질문입니다. 2차 주택시장의 발전을 촉진하기 위해 정부는 중개 서비스 산업을 위한 더 나은 발전 공간을 조성해야 하며, 먼저 시장 질서에 대한 모니터링을 강화하고 업계 협회를 적극적으로 지원하며 업계 자체 규율 메커니즘을 형성해야 합니다. 둘째, 상하이 및 기타 도시의 경험을 통해 정보 공유 및 이익 공유를 위한 중개 동맹 구축을 촉진하고 온라인 중고 주택 거래 서비스 플랫폼을 구축하며 회원의 매물 정보와 구매 정보를 자동으로 매칭할 수 있습니다. 거래를 공식화하기 위한 도시의 중개 동맹. 이 방법은 시장을 효과적으로 규제할 수 있을 뿐만 아니라 2차 시장 거래율을 크게 높일 수 있습니다.
(6) 주택 임대 시장을 개발합니다. 주택 임대 시장의 발전은 2차 시장의 유효 수요를 증가시키는 데 도움이 될 것입니다. 주민들의 주택 소비는 점차 '계단식 소비' 추세를 형성했습니다. 주민들은 구매하기 전에 임대하고, 새 것을 사기 전에 오래된 것을 사고, 큰 것을 사기 전에 작은 것을 사고, 고급 주택을 사기 전에 보통을 사는 경향이 있습니다. 임대주택은 주민의 주택소비의 출발점이자 2차 시장과 전체 주택시장을 견인하는 중요한 역할을 합니다. 또한, 주택임대주택은 일부 주민들에게 투자의 통로를 제공하기도 하며, 경제적 여유가 있는 일부 가구에서는 상업용 주택이나 중고주택을 구입하여 임대함으로써 수익을 얻을 수도 있습니다.