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2015년 항저우 부동산 시장은 주택 가격이 크게 오르면서 다시 호황을 누렸다. 이는 정책 지원, 모기지 금리의 지속적인 하락, 보편적인 두 자녀 정책 시행 등 여러 가지 이유 때문입니다. 이러한 정책의 결합으로 인해 항저우의 토지 시장 점수가 높아졌고, 2016년 시장에 대한 사람들의 감정은 엇갈렸습니다. 올해도 이렇게 번영하는 도시가 유지될 수 있을까? 얼마나 오래 지속될 수 있나요? 위험은 무엇입니까?
오랫동안 시장이 올해 다시 상승할 것이라고 예측한 사람들도 있지만, 경각심을 불러일으키는 '붕괴론'을 내세우는 반대론자들도 있다. 대답이 확실하지 않을수록 2016년 부동산 시장에 대한 기대는 더 커집니다. 올해 부동산 시장에 대해 추측을 해야 한다면 다음과 같은 측면에서 시작할 수 있습니다.
올해 주택 가격에 대한 최종 결정자는 누구입니까?
2016년 부동산 시장과 매매 관계를 맺을지 여부에 관계없이 귀하는 한 가지 핵심 문제에 대해 걱정하게 될 것입니다. 올해 주택 가격이 어떻게 올라갈지, 상승 또는 하락할지, 또는 동일하게 유지됩니다.
1월 19일, 국가통계국은 2015년 12월 전국 70개 대도시 및 중형 도시의 신규 상업용 주택 가격 동향을 발표했다. 그 중 주거용과 중고 가격은 주택은 전월 추세를 이어가며 모두 전년 대비 증가했다. 동시에 대부분의 3선 도시는 여전히 점진적인 재고 소화 단계에 있으므로 주택 가격은 여전히 월별 하락세를 보이고 있습니다.
중위안 부동산 시장조사국장 장다웨이는 도시마다 수급 상황이 다르기 때문에 올해도 도시 간 주택 가격 차별화가 계속될 것이라고 분석했다.
전국적으로 큰 차별이 있는 것처럼, 항저우 역시 개인차가 아주 극명하게 나타날 것입니다. 예를 들어, 2015년 항저우의 신규 상업용 주택 평균 계약 가격은 16,182위안/제곱미터로 2014년 15,653위안/제곱미터보다 3.8% 포인트 증가했습니다. 개별 시장에 초점을 맞추면 항저우에서 두 가지 가장 큰 증가율을 기록했습니다. 부동산 프로젝트로는 Greentown·Yunheyuan 및 Jianggong·EFC가 있으며, 두 곳 모두 단가가 연간 30위안 이상 인상되어 다른 주거용 프로젝트보다 훨씬 높습니다. 동시에 이 두 부동산의 거래 상황도 매우 뜨겁다.
부동산 전문가들은 정책 완화의 강도와 범위를 더 이상 늘리지 않으면 이와 같은 차별화가 더욱 분명해질 것이라고 믿고 있습니다. 잘 팔리는 프로젝트는 물량과 가격이 모두 증가하는 반면 판매 불가능한 프로젝트는 그렇지 않을 수도 있습니다. 이상적인 거래량에 대한 대가로 가격 인하를 참조하세요.
전체적인 가격 추세로 볼 때 올해 큰 폭의 상승은 없을 것으로 보인다. 2015년 12월 21일에 끝난 중앙경제공작회의에서 부동산 재고 해결은 2016년 중국 경제사회 발전의 5대 과제 중 하나로 선정되었습니다. 또한 중앙 정부는 개발자들에게 가격 인하를 명시적으로 장려했는데, 이는 전례 없는 일입니다. .
물론 시장 주체로서 기업이 중앙 정부의 요구에 응할지 여부도 각자의 고려 사항에 달려 있습니다. 예를 들어 상장사의 가격 인하는 수익 감소로 이어질 수 있고, 소규모 개발업체가 가격을 인하하면 부도에 직면할 수도 있다. 게다가 지난해 높은 땅값도 땅값에 대한 양보가 어려울 것으로 판단했다. 올해 상업용 주택. 따라서 올해 주택 가격은 정부나 개발업체, 주택 구입자에 의해 일방적으로 결정되지는 않을 것입니다.
부동산은 투자시대로 돌아오고 있는가?
집값 폭등은 더 이상 존재하지 않지만 부동산은 여전히 상대적으로 안정적인 투자채널로 꼽힌다. 게다가 2015년 6월 19일 주식시장이 폭락한 이후 시장지수는 3,000포인트를 맴돌고 있다. 게다가 단기 '생존' 서킷브레이커 메커니즘이 통과된 이후 많은 투자자들이 곧바로 낙담해 부동산으로 눈을 돌렸다. 다시.
지난해 말 조사 보고서에 따르면 50만 위안을 보유하고 있다면 30%의 사람들이 여전히 부동산 시장에 투자하는 것을 선호하는 반면, 15%만이 주식에 투자하겠다고 답했습니다. 시장. 55%의 사람들은 구매하지 않겠다고 답했습니다. 주택 구입에 관심이 있는 사람들은 "집은 결국 부가가치 상품이고 현재 주식시장은 너무 불안정하다"고 말했다. 예를 들어 항저우 시장에서는 지난해 '일본 디스크'가 다시 시장에 돌아왔고, 좋은 것들이 많이 있습니다.
그렇다면 주택을 구매하는 주택구입자 비율 중 자영업용은 몇 명, 투자용은 몇 명일까요? 항저우투명주택매매연구소가 발표한 보고서에 따르면 지난해 상업용 부동산 계약의 주요 원동력은 60제곱미터 이하의 소규모 상업용 부동산으로 전체 계약금액의 75%를 차지했다. 백만 위안 다음 상점과 사무실은 전체 상업용 부동산의 70%와 78%를 차지합니다. 최근에는 기준치가 낮은 투자 상품이 시장에서 더 인기가 높고 투자자의 투자 요구를 충족시키는 것을 볼 수 있습니다.
상업용 부동산 외에도, 기자들은 인기 있는 주택 프로젝트를 통해 시장이 계속 가열되면서 부동산을 구입하기 위해 항저우로 돌아가는 원저우와 타이저우 주택 구매자의 비율이 늘어나고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 2009년 이전 부동산 투기 모멘텀만큼 강하지는 않지만 주택 소유에 대한 신뢰가 크게 반등했다.
장기적으로 집값 상승은 불가피하며 지금은 집을 사기에 좋은 시기다. 모든 주요 정책과 현재 조건은 구매자에게 주택 구입을 위한 좋은 기회를 제공합니다. 주식 강세장은 지나갔고 다음 강세장은 5년을 더 기다려야 할 수도 있습니다. 그러나 맹목적인 부동산 투기는 부동산 시장의 공급 부족과 집값 폭등으로 이어질 뿐이다. 따라서 부동산에 투자할 때에도 결정을 내리기 전에 이성을 유지하고 모든 것을 이해해야 합니다. 사실 부동산 투기든 주식 투기든 자신의 조건에 따라 자신만의 엄격한 수요를 선택해야 합니다.
재고 수준을 줄일 수 있나요?
투명 주택 매매 연구소 소장 Fang Zhangjie는 2015년 일련의 정책 조치를 시행함으로써 항저우 부동산 시장이 시장 신뢰도를 효과적으로 높여 '거래량 증가' 추세를 보였다고 믿습니다. 긍정적인 추세는 상업용 주택의 재고소진 주기가 크게 단축된 점이며, 전반적인 추세는 긍정적입니다.
데이터에 따르면 2015년 말 현재 항저우 도시 지역(샤오산, 위항 포함)에서 판매 가능한 상업용 주택은 97,830가구로 전년 동기 대비 5.5가 감소한 것으로 나타났습니다. 34,364가구 주요 도시 지역의 단위는 분해 주기의 관점에서 전년 대비 7.1 감소했으며, 지난 1년 동안의 월 평균 거래 건수, 도시 지역의 신규 상업용 주택 재고 고갈 주기를 기준으로 계산되었습니다. 10.6개월, 주요 도시 지역은 9.4개월로 2014년 같은 기간에 비해 크게 단축됐다. 시장의 전반적인 공급과 수요 관계가 크게 개선되었습니다.
"상업용 주택 매매 물량은 여전히 높은 수준이나 지역 분포가 고르지 않고, 재고 구조가 불합리한 등의 문제가 있다"고 그는 2015년 이후 긍정적인 변화가 많았다고 본다. 항저우 부동산 시장에서는 자가 거주자에 대한 수요가 풀리고 상업용 주택 재고에 대한 압박이 완화되었으며 재고 정리 결과가 어렵게 나타났습니다. 올해는 재고구조를 더욱 과학적으로 분석하고 다루어야 합니다.
가장 효과적인 재고 정리 방법은 어디인가요? 절강공과대학교 부동산연구소 소장 Yu Xiaofen은 토지를 원천적으로 통제하고 효과적인 공급 비율을 확립해야 한다고 믿습니다. 우선, 정부는 토지의 출처를 효과적으로 통제하고, 재고가 많은 곳에서 토지 공급을 중단하거나 줄이며, 명시적 및 암묵적 재고를 파악하고 목표에 맞는 효과적인 토지 공급 매칭 메커니즘을 구축해야 합니다. 둘째, 정부는 개발자들의 불합리한 세금과 수수료를 줄이고, 개발자들이 가격을 낮추도록 독려해야 한다. 동시에 부동산 회사는 보다 합리적인 투자와 결정을 내려야 하며, 시장 변화를 면밀히 추적하고, 도시 인구와 부동산 간의 일치 관계를 연구해야 하며, 맹목적으로 토지를 취득해서는 안 됩니다.
또한 Yu Xiaofen은 항저우의 공공 건설 규모가 너무 커서 사무실 임대료와 사무실 매매 가격이 도시의 개발 상태와 일치하지 않아 대규모 공실과 낭비가 발생한다고 제안했습니다. "일부 지역, 특히 주택 공급이 수요를 초과하는 지역에서는 정부가 일부 공공 건설 토지의 용도 변경을 허용하고 공공 건설 재고 정리를 가속화할 것을 권장합니다."
Jia Shenghua 교수 절강대학교 부동산연구센터 소장은 공급측면의 구조개혁이 잘 이뤄지면 재고 최적화 효과가 크다고 지적했다.
"정부는 자영업이든 투자이든 주택 구입을 장려해야 합니다. 동시에 인프라 건설, 특히 교통 시스템의 단점을 가속화해야 합니다. 우리는 또한 관점에서 시작할 수 있습니다. 인구집적화를 위해 비호구인구의 호적등록과 거류허가제도 개편을 통해 전국의 주택구입자들이 항저우로 모여들어 부동산을 구매하게 된다.
"Jia Shenghua는 이러한 아이디어와 제안이 결국 실행될 수 있다면 재고를 줄이는 것이 어렵지 않을 것이라고 믿습니다.
땅값이 더 비싸질까요?
항저우의 토지 시장 2015년 하반기는 완전히 '고열기'에 돌입했습니다. Binjiang, Wenhui, Qiaoxi, Shangtang, Olympic Sports 등 토지 가격이 차례로 갱신되었으며, 높은 보험료율이 반복적으로 갱신되었습니다. 2016년 들어 토지의 인기가 제곱당 36,679위안으로 최고치를 기록했습니다. 미터. Qianjiang New City의 South Star Unit의 주거용 토지 가격은 새로 열린 토지 시장을 직접적으로 끓는점으로 만들었습니다.
그렇다면 다음 토지 시장에는 더 비싼 토지가 있습니까?
최근 2015년 주요 도시지역 토지 판독 매뉴얼에 따르면 이러한 조건을 충족하는 주택지가 많다. -매매 예정인 에이커의 토지입니다. 토지는 Hangzhou Xindiwang 바로 건너편에 있으며 모양이 더 정사각형입니다.
Hushu 유닛과 Cuiyuan 유닛에도 2개의 주거용 부지가 있습니다. 최근 룽신·항저우 맨션 프로젝트의 경우 2014년 1월 토지가격이 25,785위안/제곱미터에 달해 16,000제곱미터의 저렴한 주택을 제외하면 실제 바닥 가격은 30,000위안을 넘었습니다.
게다가 도심에 있는 차오밍 겐산(Chaoming Genshan) 단지 2채가 매물로 나올 경우 부동산 업체간 경쟁도 28.2에이커에 달할 것으로 보인다. Fengqi Road와 Huancheng East Road의 남서쪽 모퉁이에 위치한 21.6에이커. 중앙에 있는 희귀한 고급 주거용 토지입니다.
중고 주택 시장은 계속해서 상승할 것입니까? p> 투명주택판매네트워크 통계에 따르면 2015년 항저우 주요 도시지역 중고주택*** 총 44,891채가 거래되었으며, 이는 2014년 25,735채보다 74.44% 증가한 수치이다. 월간 거래량의 대부분은 3,300건 이상을 유지하고 있는데, 이는 지난 5년간 연평균 거래량을 넘어선 것으로, 2009년 51,021건이라는 역사적 기록과는 거리가 먼 수준이라고 할 수 있다. 6,130가구 이상의 차이만 있을 뿐이었다. 거래량 수준도 중고주택 시장 전체에 대한 구매자와 판매자의 최종 인식을 직접적으로 보여준다.
그러면 중고는 어떻게 될 것인가. 2016년 주택시장 호황 이어갈까. 내집사랑 시장조사센터 분석에 따르면 중고주택 거래량이 지난해를 넘을 가능성은 낮다. 올해 부동산 시장 정책은 여러 가지 조치를 발표했을 뿐만 아니라 대부분의 시장 수요가 내년에도 성장률을 초과했습니다. 이후 정책 강도가 다시 강화될 경우 시장은 주기적 조정을 겪을 수 있다. 가격 측면에서는 중고 주택 가격이 안정세를 유지하거나 소폭 반등할 가능성이 높다. 올해. 한편으로는 도시화가 지속적으로 심화되고 시립 지원 시설이 지속적으로 개선됨에 따라 확실히 많은 철거가 시장에 나타나고 일정량의 주택 구매 수요가 시장에 나타날 것입니다. 또한, 아직 공개되지 않은 주택구입 수요의 잔고가 있고, 공급이 수요를 초과하는 추세는 주택 가격 상승을 자극할 것입니다. 한편, 지난해부터 지속된 땅값 상승으로 '토지왕'이 연이어 최고가를 경신하면서 비용요인의 영향으로 중고주택 매물가격 추세에도 영향을 미칠 수밖에 없다. .
아울러 올해도 전반적으로 경직된 수요를 중심으로 한 패턴이 이어지겠지만, 개선을 목적으로 한 주택구입 수요 역시 새로운 성장세를 보일 것으로 예상된다. 두 자녀 정책 자유화도 개선 요구를 높이는 성장 포인트가 될 것이다.
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