포스트 시대, 인프라 사업의 급속한 발전으로 굴착기, 대형트럭 판매가 2개월 연속 60% 이상 증가한 부동산 판매 증가율이 지속됐다. 2020년 5월 반등 추세. 30개 대도시 및 중형 도시의 상업용 주택 거래 면적은 4월과 5월보다 크게 높은 9.4% 증가하여 내수를 확실히 뒷받침했습니다.
그러나 전국발전전략원, 경제대학, 중국성신국제신용평가유한공사가 공동으로 주최한 중국거시경제포럼(CMF) 거시경제 핫이슈 세미나에서 중국대학교 국가발전전략연구소 선임연구원이자 CMF 주요 회원이자 전 주택도시농촌개발부 정책연구센터 소장인 중국인 친홍(Qin Hong)은 다음과 같이 말했다. 시장 회복 과정에서 선두 기업과 대도시는 뚜렷한 이점을 갖고 있으며 자원 집합 효과는 더욱 강화되었으며 슈퍼 부동산 시장은 차별화 패턴이 더욱 강화되었습니다. 이러한 시장 구조에서는 구조적 위험이 더욱 두드러지고 규제 통제 및 정확성에 대한 요구 사항이 더욱 높아졌습니다.
“2020년 양회 정부업무보고에서는 투기가 아닌 생활을 위한 주택, 도시별 정책, 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진을 위한 정책 요구 사항을 다시 한 번 언급했습니다. 투기가 아닌 생활, 도시별 정책이 이를 충분히 고려한 초차별화된 시장구조는 우리나라 부동산시장이 앞으로 '초차별화된 시장'과 '확고한 정책규제'의 특징을 보일 것임을 충분히 보여준다. 오랜만이다." 진홍이 말했다.
시장 구조 조정 필요
현재 부동산 시장 매매면적과 매매 증가율은 기본적으로 일치하지만 이전에는 둘 사이의 차이가 6%~10% 정도였지만, 현재 총 물량의 주요 회복을 반영하여 할인 프로모션, 주택 구입 보조금, 핵심 위치 및 핵심 도시의 중고 주택 가격 반전에 힘입어 가격 인하가 판매량 증가를 주도했습니다.
진홍의 견해에 따르면 전염병 이후 부동산 시장은 시장 점유율, 금융 비용, 토지 보유 패턴, 기업 수익성, 도시별 부동산 시장 측면에서 초차별화된 패턴을 보였다.
p>2020년 상반기 전국 상업용 주택 매매면적은 여전히 마이너스 성장을 겪고 있는 가운데, 본격적인 매매 기준으로 부동산 3위 문턱인 것으로 나타났다. 기업은 8.9% 증가했고, 상위 10개 부동산 기업에 대한 기준은 8.9% 증가했으며, 주요 부동산 기업의 시장 점유율은 더욱 높아졌습니다.
부동산산업은 전형적인 자본집약적 산업이다. 부동산의 과도한 금융화를 방지하고 금융시스템적 리스크를 방지하기 위한 정책으로 인해 부동산회사의 자금조달채널이 강화되고, 자금조달규모와 자금조달비용의 차이가 전반적으로 커지는 '매튜효과'가 나타나고 있다. 점점 강조를 더해 보세요.
동시에 기업의 토지 보유량도 격차를 점점 더 벌리고 있다. 토지 보유량은 부동산 회사의 경쟁력을 반영하는 중요한 요소입니다. 회사 규모가 클수록 토지 확보 능력이 강해집니다. 2020년 1월부터 4월까지 상위 30개 부동산 회사만이 상위 50개 회사의 토지 취득 중 84%를 차지했습니다. 2020년 1월부터 5월까지 상위 10개 기업이 취득한 총 토지는 3,415억 위안으로 상위 50개 기업의 36.9%를 차지했다. 대형 부동산 회사의 생산 재개와 투자 확대 능력은 중소기업보다 훨씬 높다.
대량의 토지를 확보할 뿐만 아니라, 토지 가격에서도 대기업이 확실한 우위를 점하고 있다. 평균 최저시가를 보면 상위 10개 기업의 토지비용은 11~50위 기업에 비해 현저히 낮으며, 전자가 후자의 약 30~50% 수준이다. 2020년 1월부터 4월까지 상위 10개 부동산회사가 취득한 토지의 평균 하한가격도 다른 대형 부동산회사에 비해 훨씬 낮았는데, 이는 기업별 토지비용 차별화를 보여준다.
현급 이상의 도시에서는 대기업의 적용률이 중소기업의 적용률보다 훨씬 높습니다. 이는 나중에 더 높은 이익 수준을 위한 더 많은 여지를 남겨줍니다.
보고서에 따르면 이러한 차별화는 기업 간뿐만 아니라 도시 차원에서도 반영됩니다. 산업과 인구의 집적 특성에 따라 결정되는 부동산 시장의 수요와 공급 패턴은 도시마다 크게 다릅니다. 일부 도시에서는 수요와 공급의 관계가 긴장되어 있어 가격 제한 및 가격 통제 조치가 여전히 필요합니다. 채택. 다른 도시에서는 경제 활력 부족과 신규 인구 감소로 인해 부동산 시장 수요가 약화되고 거래가 부진하며 특히 비주요 3, 4선 지역에서는 주택 가격 하락 압력을 받고 있습니다. , 판매 리베이트를 받으려면 여전히 할인 및 교환 가격에 의존해야 합니다.
이는 재고 차별화로도 이어진다.
2020년 3월 말 현재 1선 도시의 단기 재고 제거 시간은 12.6개월로 지난해 4분기 말보다 0.1개월 증가했다. 대표도시는 10.6개월로 지난해 4분기 말보다 0.6개월 늘었다. 지난해 4분기에 이어 2018년 6월부터 계속 증가세를 보이고 있다.
Zhixin Investment의 수석 이코노미스트이자 연구소 소장인 Lian Ping은 부동산 시장의 급속한 차별화가 전체 산업에 많은 긍정적인 영향을 미친다고 봅니다. 경영이 부실한 기업은 시장이 제거되고 시장 구조가 보다 합리적으로 바뀌어 전체 시장의 위험 저항력이 향상되는 동시에 이러한 차별화는 산업 비용을 줄이는 데 도움이 됩니다. 상대적으로 대규모 기업을 설립하면 더 효과적일 수 있습니다. 규모에 따른 관리는 시장 관리의 표준화를 촉진합니다.
시에서 규제를 실시해야 한다
부동산은 통화정책에 매우 민감한 만큼, 현재의 느슨한 통화정책 하에서 부동산 시장의 규제는 확고하다. 투기와 부동산 투기를 막기 위해 비교적 명확한 금융규제 정책을 시행해 부동산 불법자금 유입을 엄격히 수사하겠다는 입장이다. 올해 두 차례의 부동산 정책에서도 고위 관계자들이 '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 입장을 재천명하고, 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 도모하기 위해 도시별 정책을 추진한 것도 엿볼 수 있다.
“지난 수년 동안 부동산 시장이 하락세라고 여겨졌으나 이러한 기대가 현실화되지 않은 현재로서는 현재 부동산 시장이 최고조에 달하더라도, 많은 도시가 여전히 상승할 것이며 이는 중국의 부동산 시장이 복잡하다는 것을 보여줍니다.”라고 중국 런민대학교 경제 연구소 소장이자 CMF 공동 회장이자 중국 Chengxin 그룹 회장인 Mao Zhenhua는 말했습니다.
그가 보기에 집 자체는 일반 소비재가 아닌 투자상품의 기능을 갖고 있다. 이 속성은 부동산 가격법의 운영에 영향을 미칩니다. 단기적으로 부동산이 급격하고 급격하게 하락할 위험은 매우 적습니다. 그러나 인구 및 산업 손실이 심각한 일부 지역, 특히 4선 및 5선 도시에서는 주택 가격이 하락할 가능성이 매우 높습니다.
“현 시점에서 중국 부동산 발전 방향을 연구할 때 통화 팽창이 자산 시장에 미치는 영향도 일부 고려해야 한다. 또한 우리나라의 도시화율도 영향을 미칠 것이다. New Era Securities의 부사장 겸 수석 이코노미스트인 Pan Xiangdong은 "부동산 시장이 펀더멘털과 일치할 때 통화 환경이 상대적으로 느슨해지면 자본 시장에 먼저 반영되는 경우가 많습니다"라고 말했습니다.
그러나 JPMorgan Chase China의 수석 이코노미스트인 Zhu Haibin의 견해에 따르면 부동산 시장이 총량 중심의 시대는 이미 지나갔으며 부동산 시장은 더욱 구조적인 조정을 직면하고 있습니다. 2020년 부동산은 다시 한 번 매우 강력한 회복력을 보여주었지만, 앞으로는 거시경제의 핵심 산업에 대한 부동산의 기여도가 점점 약해질 수 있습니다. 미래. 향후 부동산 시장의 발전 모멘텀은 구조적 변화에서 더욱 커질 것입니다.
“현재 우리 개혁의 주요 방향은 농촌 토지 개혁, 호적 개혁 및 새로운 도시화 개혁에 초점을 맞추고 있습니다. 거시적 관점에서 중국은 대체할 새로운 기둥 산업을 찾을 수 있습니다. 이는 미래 부동산 시장의 가장 큰 도전이다”라고 Zhu Haibin은 말했다.
부동산 규제는 도시별 정책을 기반으로 해야 하며 일률적으로 적용되어서는 안 된다는 점은 주목할 가치가 있습니다. 도시마다 미래 추세가 다르고 어려움에 직면할 수 있습니다. 부동산을 규제할 때 부동산 자체만 고려해야 할 것이 아니라 부동산과 지방부채가 긴밀하게 연결되어 있다는 점도 보아야 한다. 이를 위해서는 지방자치단체가 상황을 잘 파악하고, 미래를 지나치게 예측하거나 숨겨진 리스크를 묻어두지 않는 것이 필요하다.
“중국의 부동산 시장은 본질적으로 행정적으로 통제되는 시장이며, 부동산 가격의 변화는 단순히 국가 전체 생산 비용과 완전히 연결될 수 없습니다. 동시에 중국의 부동산 시장은 초분할화, 다양화 부동산 시장은 숨겨져 있으며, 이는 많은 주택이 중고 주택 시장에 진입할 수 없다는 사실을 반영합니다. 현재 부동산 시장을 기반으로 한 파생 상품 체인은 그리 길지 않으며 주로 자산 유동화 및 실물 유동화를 중심으로 합니다. 중국은 성장하는 경제이고, 부동산 시장은 일본, 유럽 등 선진국 부동산 시장과 근본적으로 다르다”고 류위안춘 부사장은 말했다. 중국 인민대학교 총장.
현재 우리나라 부동산 시장의 발전 상황을 볼 때, 친홍은 주택 가격 안정을 목표로 하고, 도시별 정책을 시행하며, 부동산 흐름을 파악하는 것이 여전히 필요하다고 말했다. 개발. 동시에 부동산 개발과 규제는 수도권 범위 내에서 조정될 것이다. 또한, 도시 재개발을 출발점으로 삼아 부동산 산업의 변화와 업그레이드를 이끌어야 하며, 위험을 최소화하고 체계적인 시장 모니터링을 위한 다양한 정책 조치를 마련해야 합니다. 거래량, 가격, 금융 및 기타 지표를 핵심으로 합니다.