최근 몇 년 동안 집값이 급등하면서 많은 갈등이 빚어졌다. 이 가운데 주택 매매 분쟁에서 한 방이 많이 팔리는 경우가 빈번하다. 한 방에서 많이 파는 분쟁에서 어떻게 다른 구매자의 권리를 보호할 수 있습니까?
법원의 관점: 소유자가' 일물수매' 를 하고 각 구매자가 실제로 계약을 이행할 것을 요구할 경우, 각 계약의 선행 이행, 이행 수준 등을 비교하는 데 중점을 두고 법에 따라 다른 구매자의 권리 보호 순위를 결정해야 한다. 매매계약의 표지물이 주택 등 부동산일 때, 일반적으로 소유권 변경 등록, 합법적인 주택 소유, 계약 이행 상황, 계약 성립 선후 등의 순서에 따라 권리 보호 순위를 결정해야 하지만, 악의적으로 등록을 처리한 구매자는 이미 합법적으로 그 집을 점유한 구매자보다 우선할 수 없다. 즉, 만약 권리보호 순위 이후의 구매자가 선의를 지킨다면, 필요한 주의의무를 다한 후에도 주택에 권리 보호 순위가 앞선 다른 구매자가 있다는 것을 알지 못하고, 정상적인 거래상의 이유로 정상적인 이행 진도에 따라 먼저 소유권 변경 등록을 한 경우, 법에 따라 취득한 주택 소유권은 법적으로 보호된다는 뜻이다. 먼저 구매자가 이미 계약대로 주택대금을 지불하고 합법적으로 주택을 점유한 경우, 이후 구매자가 변경 등록을 하기 전에 이를 알고 있거나 알아야 하는 경우, 관련 구매자가 협의하여 실제 이행 순서를 결정해야 합니다. 협상이 이루어지지 않을 경우, 법률에 규정된 권리 보호 순위에 따라 실질적으로 이행해야 한다. 구매자가 알고 있거나 선매자가 이미 합법적으로 분양된 주택을 소유하고 있다는 것을 알아야 하고, 여전히 소유권 변경 등록 절차를 선매하는 경우, 선매된 변경 등록을 포함한 해당 법적 위험을 감수해야 한다. 이미 합법적으로 집을 점유한 선매인 등보다 우선해서는 안 된다.
시나리오? (2017) 상해 02 민말 3768 호
기본 사건:
01? 양 씨가 처음으로 분양집을 팔아 진 모 씨에게 분양금을 지불하고 실제로 분계쟁집을 차지했지만 양 씨는 양도 수속을 거부했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 이별명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 이별명언)
계쟁주택계 양씨는 2009 년 1 월 24 일 다른 곳에 집 철거 안치되어 왔다. 양씨는 지난 2012 년 10 월 19 일 진 씨와' 철거 안치집 (예매) 매매 계약' 을 체결하며 양씨가 분양씨에게 분양가 인민폐 630,000 원을 2012 년 11 월 13 일까지 양씨에게 50 만원을 지급하고, 진 씨가 양 씨에게 방 대금 500,000 원을 지급하기로 약속한 후 양 씨는 실제 주택 배달을 위해 진 씨의 실제 점유를 위해 지금까지 싸울 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 가족명언) 2016 년 4 월 양 씨는 진 씨에게 집값 인상을 여러 차례 요구했고, 진 씨는 동의하지 않았고, 양 씨는 주택 재산권을 진 씨의 이름으로 넘기는 것을 거부했다.
02? 양 씨는 두 번째 분양계쟁집을 서 모 씨에 매각하고, 집을 서 모 씨의 이름으로 양도했다.
2016 년 4 월 21 일 양 씨는 서 씨와' 부동산 매매 중개 계약'' 주택 매매 계약' 을 체결하고 양 씨가 서씨에게 계쟁집을 매각하기로 합의했다. 총 주택 가격은 1,638,000 원이다. 2016 년 8 월 9 일, 계쟁 주택 양도가 서 씨의 이름으로 등록되었다. 이후 진 씨는 양 씨가 이미 집을 서 씨의 이름으로 이전한 것을 발견하고 1 심 법원에 고소해 1 번 판결을 요청하고 서 씨와 양 씨가 매매계 다툼에 대해 체결한' 상해시 부동산 매매 계약' 이 무효라는 판결을 요청했다. (윌리엄 셰익스피어,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,) 2. 계쟁주택을 저당 제거 후 양홍명 명명으로 등록을 재개한다.
03? 서 씨는 양 씨와 주택 매매 계약을 체결할 때 양 씨의 한 방 두 채를 팔았는지, 대부분의 주택 대금을 지급한 뒤에야 양 씨와 진 씨의 주택 매매 분쟁을 알게 되었다.
1 심에서 진 씨는 서 씨가 양도에 대해 긴급 처리를 신청한 바 있어 서 씨와 양 씨 사이에 악의적인 담합이 있었다고 진술했다.
이에 대해 서 씨는 양 씨가 진 씨와의 분쟁을 시종 숨기고 방, 계약, 지불 전에 이에 대해 전혀 모른다고 밝혔다. 은행 대출 수속을 밟아 임차인의 손실을 보상하는 방식으로 미리 방을 넘기고 싶다고 제안했고, 양 씨에게 밀린 뒤에야 수상쩍은 일이 있다고 느꼈고, 중개인에게 거듭 캐묻자 진 양 씨 사이에 분쟁이 있다는 것을 알게 되었지만, 이때
★ 1 심 법원 관점
서 씨는 양 씨와 악의적인 담합이 없고 구매 계약이 유효하며 진 씨의 요구를 기각했다.
당사자는 자신이 제기한 소송 요청의 근거가 되는 사실에 대해 증거를 제시할 책임이 있다. 증거가 없거나 증거가 당사자의 사실 주장을 증명하기에 충분하지 않은 경우, 증거책임을 지고 있는 당사자가 불리한 결과를 부담한다. 본 사건에서 진 씨는 서 씨와 양 씨 사이에 악의적인 담합이 있어 제 3 인의 이익을 해친다는 이유로 서 씨와 양 씨 사이에 체결된' 상해시 부동산 매매 계약' 이 무효라는 확인을 주장했다. 즉 악의적인 담합과 제 3 인의 이익 훼손에 대한 증거를 제시해야 하는데, 현 진 씨가 제출한 증거는 서 씨와 양 씨 사이에 악의적인 담합 상황이 있다는 것을 증명하기에 충분하지 않다. 한편 서 씨는 구매학과 주택학과가 중개를 통해 부동산 매매 계약을 체결했다는 증거를 제출했다. 이는 이미 대부분의 돈을 지불하고 세금, 주택재산권 양도 등록 수속을 밟았다. 이에 따라 진 씨는 서 씨와 양 씨의 악의적인 담합, 근거가 부족하다고 주장했다. 서 씨와 양 씨 사이에 체결된' 상해시 부동산 매매 계약' 이 무효임을 확인하라는 요구가 있다. 그리고 양씨의 이름으로 등재된 소송 요청은 법에 따라 지원되지 않는다. 이에 따라 1 심 법원은' 중화인민공화국 * * * 국민사소송법' 제 64 조 제 1 항,' 최고인민법원의 민사소송 증거에 관한 몇 가지 규정' 제 2 조 규정에 따라 진 씨의 모든 소송 요청을 기각했다.
진 씨는 1 심 판결에 불복해 항소를 제기하고 1 심 판결 철회를 요청하며 소송 요청을 지지했다.
★★ 2 심 법원 관점,
2 심 법원은 사실
2 심 법원이 1 심 법원이 밝혀진 사실을 확인하고 2016 년 8 월 9 일
2 심 법원은
1, 양씨가 각각 진 씨와 서 씨가 체결한 주택 매매 계약이 모두 유효하다고 판단했다.
법원 심리로 밝혀진 사실에 따르면 서 씨가 양 씨와 주택 매매 계약을 체결할 때 이미 분양집이 진 씨에게 팔렸다는 사실을 이미 알고 있다는 증거는 없다. 이에 따라 진 씨는 서 씨와 양 씨가 계쟁 주택에 체결한' 상해시 부동산 매매 계약' 이 무효라는 확인을 요구했고, 사실과 법적 근거는 아직 불충분하다. 이에 따라 1 심 법원이 진 씨의 이 소송 요구에 대해 지지하지 않는 것이 옳았고, 본원은 이에 동의했다. 서건과 양씨가 체결한' 상해시 부동산 매매 계약' 이 무효로 인정되지 않았기 때문에, 진 씨가 양 누군가와 체결한' 철거 안치집 (예매) 매매 계약' 도 위법 무효가 없고 효과적이다.
2, 소유자' 일물판매' 계약이 모두 유효하고 각 구매자가 실제로 계약을 이행할 것을 요구할 경우, 일반적으로 소유권 변경 등록, 합법적인 소유 주택 및 계약 이행 상황, 계약 성립 전후 등의 순서에 따라 권리 보호 순위를 결정해야 하지만, 악의적으로 등록을 처리한 구매자는 이미 합법적으로 집을 점유한 구매자보다 우선할 수 없다
< P > 두 주택 매매 계약이 모두 유효한 경우 서 씨와 진 씨는 양 씨 측에 계약대로 주택 판매자의 의무를 이행할 것을 요구했기 때문에 이번 사건의 쟁점은 여러 주택 매매 계약이 모두 유효하고 매수인이 실제 이행을 요구할 경우 서로 다른 구매자의 권리 보호 순위가 어떻게 결정되어야 하는지에 관한 것이다. 본 안건의 구체적 상황과 결합해 특별히 명확히 밝혀야 할 문제는, 권리 보호 순위의 구매자가 법적으로 규정된 이행 순위를 돌파하고, 소유권 변경 등록을 선제적으로 처리했다면, 이 변경 등록의 효력이 어떠한지, 권리 보호 순위의 첫 구매자에 대항할 수 있는지 여부다.
본 원은 관련 문제에 대해 다음과 같이 설명한다.
관련 사법해석 규정 정신에 따라 소유자' 일물수매' 와 각 매수인이 실제 계약 이행을 요구할 경우 각 계약의 선행 이행, 이행 수준 등을 비교하는 데 중점을 두고 법에 따라 다른 구매자의 권리 보호 순위를 결정해야 한다. 매매계약의 표지물이 주택 등 부동산일 때, 일반적으로 소유권 변경 등록, 합법적인 주택 소유, 계약 이행 상황, 계약 성립 선후 등의 순서에 따라 권리 보호 순위를 결정해야 하지만, 악의적으로 등록을 처리한 구매자는 이미 합법적으로 그 집을 점유한 구매자보다 우선할 수 없다. 즉, 만약 권리보호 순위 이후의 구매자가 선의를 지킨다면, 필요한 주의의무를 다한 후에도 주택에 권리 보호 순위가 앞선 다른 구매자가 있다는 것을 알지 못하고, 정상적인 거래상의 이유로 정상적인 이행 진도에 따라 먼저 소유권 변경 등록을 한 경우, 법에 따라 취득한 주택 소유권은 법적으로 보호된다는 뜻이다. 먼저 구매자가 이미 계약대로 주택대금을 지불하고 합법적으로 주택을 점유한 경우, 이후 구매자가 변경 등록을 하기 전에 이를 알고 있거나 알아야 하는 경우, 관련 구매자가 협의하여 실제 이행 순서를 결정해야 합니다. 협상이 이루어지지 않을 경우, 법률에 규정된 권리 보호 순위에 따라 실질적으로 이행해야 한다. 구매자가 알고 있거나 선매자가 이미 합법적으로 분양된 주택을 소유하고 있다는 것을 알고 있고, 여전히 소유권 변경 등록 절차를 선매하는 경우, 선매된 변경 등록을 포함한 해당 법적 위험을 감수해야 한다. 이미 합법적으로 집을 점유한 선매인 등보다 우선할 수 없다.
3, 서 씨는 양도하기 전에 진 씨와 양 씨가 관련 주택에 관한 분쟁을 알고 있지만, 양 씨와 협력하여 주택 양도를 급행하는 것은 악의적인 담합에 속하며, 소유권 변경 등록은 법에 따라 진 씨에 대항하는 법적 효과가 발생할 수 없다.
본 사건에서 진 씨는 이미 2012 년 10 월 이미 분양씨 등과 매매계약을 체결했다. 이후 진 씨는 계약대로 대부분의 주택 대금을 지불했고, 계쟁집은 이미 실제로 배달되어 진 씨가 점유하여 지금까지 사용하고 있다. 이런 상황에서 진 씨는 계쟁 주택 소유권을 얻는 데 충분한 신뢰와 합리적인 기대를 걸 이유가 있다. 이러한 신뢰와 기대는 상식에 부합할 뿐만 아니라, 관련 법률 규정과 공서 양속을 지탱하여 법률의 상응하는 보호를 받는다. 진 씨는 계쟁 주택에 대한 이러한 기대이익을 법에 따라 계약상대인 양 씨를 구속했을 뿐만 아니라 계약이 해지되거나 진 씨의 동의가 있기 전에 제멋대로 계쟁 주택을 처분할 수 없도록 요구했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 전쟁명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 전쟁명언) 그리고 서 씨가 이행도가 비교적 가벼운 다른 구매자를 합리적으로 단속하고, 전수매수인이 거래를 포기하거나 계약을 해지할 때까지 분양주택 소유권 변경 등록 수속을 무단으로 처리해서는 안 된다. 권리 보호의 순위에서 볼 때 서 씨와 양 씨가 계쟁 주택 소유권 변경 등록을 하기로 합의했을 때 (2016 년 7 월 26 일) 서 씨보다 진 씨가 분명히 이행도가 더 깊어 더 우선적인 권리 보호 순위를 누려야 한다는 것이 분명하다. 1, 2 심 재판에서 서 씨는 소유권 변경 등록을 하기 전에 이미 계쟁 주택이 이미 진 씨에게 팔렸다는 것을 분명히 알고 있으며, 진 씨는 실제로 여러 해 동안 점유해 왔으며, 현재 양 씨와 논란을 일으키고 있으며, 주택 권리를 포기할 의향이 없다는 사실을 분명히 알고 있다. 앞서 언급한 전제조건 하에서 서 씨는 여전히 양 씨와 소유권 변경 등록을 계속하고' 급행처리' 절차를 신청했는데, 자신의 행위가 타인의 합법적 권익을 손상시킬 것을 알면서도 이런 결과가 발생하도록 방치한 상황이다. 양 씨는 자신의 행위가 계약협정을 위반하고 상대방의 계약권을 훼손하는 것을 알면서도 적극적으로 실시하고 있다. 이에 따라 서 씨와 양 씨는 서로 협조해 진 씨가 계쟁 주택에 대한 법적 보호의 기대이익을 누리고 있다는 것을 알면서도 여전히 소유권 변경 등록 수속을 무단으로 처리하고 관련 법률의 규정을 위반하며 진 씨의 합법적인 권익을 훼손했다. 상술한 소유권 변경 등록은 법에 따라 진 씨에 대항하는 법적 효과가 발생할 수 없다.
진 씨는 계쟁 주택이 소유권 변경 등록을 할 수 있을 때 양 씨에게 권리를 주장했지만 양 씨는 계약대로 협조하지 않았다. 이후 본 시의 주택 구입 정책 조정으로 진 씨는 잠시 주택 구입 조건을 충족시키지 못하여 이 결과의 발생은 진 씨에게 귀속될 수 없다. 쌍방의' 철거 안치집 (예매) 매매 계약' 약속에 따르면, 계약이 없는 사유와 같이 양 씨 등은 제멋대로 계약을 해지할 수 없으며, 진 씨가 변경 등록을 처리할 수 있을 때 협조하여 처리해야 한다.
이에 따라 진 씨는 본 사건에서 서 씨, 양 씨 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 계쟁 주택 소유권 회복 등록으로 양 씨와 서 씨 사이의 주택 매매 계약은 더 이상 이행할 수 없고, 이로 인해 서 씨에게 초래된 피해는 양 씨 서 씨 사이의 주택 매매 계약 위반 책임 부담에 속한다. 관련 분쟁은 본안과 같은 법적 관계가 아니며 관련 당사자가 법에 따라 별도로 해결할 수 있다. 요약하면, 1 심 판결 부분이 잘못되어 법에 따라 시정해야 한다. 중화인민공화국 * * * 과 국민법통칙' 제 4 조, 제 5 조, 제 58 조 제 1 항 제 4 항, 제 5 항,' 중화인민공화국 * * * 과 국민사소송법' 제 170 조 제 1 항 제 2 항 규정에 따라 판결은 다음과 같다.
2, 서 씨, 양 씨는 본 판결이 발효된 날로부터 10 일 이내에 * * *
3. 진 씨에 대해 서씨와 양씨가 상해시 가정구 가유관로 XXX, XXX 호 XXX 호집 매매에 대한' 상해시 부동산 매매 계약' 무효 소송 요청을 확인하라고 요구하며 지지하지 않는다.
요약: