오늘 이전에 베이징 주택 임대 시장은 2008년 버전의 주택 임대 계약 텍스트를 시행했습니다. 오늘부터 베이징은 임차인과 집주인, 중개자 모두를 대상으로 새 버전의 임대 계약을 시행합니다. 모두 깊은 영향을 미칩니다.
7월 8일 베이징시 주택도시농촌발전위원회와 베이징시 시장감독관리국은 '베이징 주택 임대 계약', '베이징 주택 임대 중개 서비스 계약', '베이징 주택 임대 중개 서비스 계약'을 공식적으로 발표했다. 주택임대차계약 '중개업 계약' 3개 계약 예시문은 출시일부터 정식 시행됩니다.
베이징 뉴스 기자에 따르면 새 버전의 주택 임대 계약 모델 텍스트는 더 이상 거래 방법에 따라 버전을 구분하지 않습니다. 2008 버전의 임대는 자체 거래, 중개 대행 거래가 될 것입니다. , 중개대행계약을 하나의 버전으로 통일하고 중개서비스 관련 내용을 중개서비스 계약에 통합합니다.
구체적인 계약 이행 측면에서 주목할 만한 몇 가지 새로운 내용이 있다. 첫째, 단체주택 임대나 칸막이된 방의 내부 구조 변경이 금지된다. 집을 분할하여 임대하며, 침대 등 위장한 방법으로 분할 임대할 수 없습니다. 둘째, 임대료에 관하여 임대인은 임대기간 동안 쌍방의 합의 없이 일방적으로 임대료를 인상해서는 안 된다. 셋째, 임대차 갱신 문제에 있어서 집주인이 임대를 계속하는 경우에는 원래 임차인이 동일한 조건으로 임대차에 우선권을 가집니다(원 임차인이 중대한 계약 위반을 한 경우는 제외).
분할주택 금지가 정책에서 법률로 격상됐다.
임대차 방식, 임대료 등의 내용을 규정한 것 외에 새 버전의 주택임대차계약 모범문안도 다시 한번 명시됐다. 단체 임대에 대한 정책을 반복합니다.
기자는 새 버전의 주택임대차계약 예시문 첫 부분에 '전세주택 1인당 생활권 기준 공포에 관한 고시'에 따라 이렇게 적혀 있는 것을 발견했다. 이 도시 및 기타 관련 사항'(베이징 건설법[2013] 제13호)에 따라, 이 도시에서 주택을 임대할 때는 반드시 건축, 소방, 치안, 위생 등의 안전 조건을 준수해야 하며, 방의 안전 조건을 준수해야 합니다. 원래 생활공간으로 계획, 설계된 최소 임대단위는 주택의 내부 구조를 변경, 분할 임대할 수 없으며, 침대 등에 따라 임대료를 분할하여 임대할 수 없습니다. 위장된 형태. 주방, 욕실, 발코니, 지하 창고 등은 사람이 거주할 수 있도록 임대할 수 없습니다. 임대주택의 1인당 생활면적은 5제곱미터 이상이어야 하며, 각 방에 거주하는 인원은 2명을 초과할 수 없습니다(법적 지원, 지원, 지원의무가 있는 경우는 제외).
구체적으로 이 조항에는 두 가지 의미가 있습니다. 첫째, 분할 주택과 공동 임대를 금지하고, 둘째, 구체적인 임대 면적과 거주자 수를 규정하고 제한합니다.
단체로 집을 빌리는 사람이 많고, 생활환경이 열악하고, 관리가 취약하고, 불·전기·가스 불법 사용이 많이 발생하고, 화재 안전 위험도 크다. 2017년에는 다싱시 시훙먼에서 심각한 화재가 발생해 정부는 공동임대주택과 분할주택에 대한 엄격한 점검을 명령했다.
이번 정부가 공개한 새 임대차계약 시범안에는 분할주택과 공동임대주택이 포함돼 법적 제약이 따른다는 점에서 큰 의미를 갖는다. 58 Anjuke 부동산 연구소의 수석 분석가인 Zhang Bo에 따르면, 이전 임대 규정에는 생활 공간 분할에 대한 직접적인 요구 사항이 있었지만 실제 운영 과정에서 많은 장기 임대 아파트 운영자가 다양한 획기적인 방법을 채택하게 될 것입니다. 거실, 발코니 공간 등의 분할 및 활용 임대차 계약에는 명확한 법적 지침이 포함되어 있습니다. 임대차 계약 자체는 계약법의 구속력을 갖습니다. 임대차 계약을 위반하면 임대차 계약 자체가 무효화되고 그에 따른 보상이 요구될 수도 있습니다. 따라서 이번 베이징 임대 계약의 새로운 버전은 임대 통제를 한층 더 업그레이드한 것으로 간주할 수 있으며 이는 임대 산업의 건전한 발전에 중요한 역할을 할 것입니다.
'N+1'은 엄청난 정책 리스크에 직면할 것이다
7월 초 옌리(가명)는 자신이 임대한 집이 철거될 것이라고 위챗에 불만을 토로했다. Yan Li는 베이징 뉴스 기자에게 집이 대리점에서 임대되었으며 거실이 임대용으로 분리되어 있다고 말했습니다. 그런데 신고를 받고 철거 통지서를 받았습니다.
현재 일부 임대주택에서는 여전히 집을 분할하는 관행이 남아 있는데, 가장 일반적인 방법은 집 안의 넓은 거실과 거실을 개조해 별도의 방으로 임대하는 것이다. 이를 "N+1" 모드라고 합니다.
거실 면적이 넓고 가격도 상대적으로 적당하며 임대업체에서 리모델링한 후 생활 환경이 크게 개선되었기 때문에 빡빡한 베이징에서 이런 주택에 대한 수요가 어느 정도 있습니다. 임대시장, 분산형 장기임대아파트 운영 기관은 'N+1' 모델을 통해 수익성을 높일 수 있습니다.
그러나 일종의 칸막이실이기 때문에 거실과 거실은 생활의 기능은 없고 대피 통로로 활용될 경우 화재 안전 위험이 커진다. 또한, 현재 임대시장에서는 칸막이실 칸막이재의 방화효과 여부에 대한 잠재적인 위험성이 여전히 존재하고 있습니다. 따라서 “N+1” 모델은 베이징의 법률과 정책에 의해 뒷받침되지 않습니다. 2017년 말부터 2018년 초까지 베이징 주택 임대 시장에 폭풍이 몰아치는 동안 'N+1' 주택 목록 중 일부가 정리된 후 한 부동산이 발견되었고 또 다른 부동산이 발견되었습니다.
중개기관의 한 직원은 기자들에게 'N+1'에 대한 중국의 현재 태도는 신고가 있으면 즉시 철거하겠다는 입장이라고 전했다.
Centaline Real Estate의 수석 분석가인 장다웨이(Zhang Dawei)는 임대 회사가 여전히 발전 단계에 있으며 분할 주택의 비율이 매우 높다고 말했습니다. 정부 정책으로 볼 때 파티션 위반은 변하지 않았습니다. 새 버전의 계약에서는 주택의 구조를 변경해서는 안 된다는 점을 다시 한 번 명시했습니다. 임대 회사의 경우 매우 큰 정책 위험에 직면하게 됩니다.
상하이, 광저우, 쑤저우는 'N+1'을 시험하고 있다
여러 곳의 렌탈 시장이 발전함에 따라 'N+1' 모델은 규정을 준수하면서 몇 가지 문제를 해결할 수 있습니다. 화재 안전과 함께 주택 임대 수요. 따라서 일부 도시에서는 "N+1" 모델을 시도했습니다. 현재 상하이, 광저우, 쑤저우 및 기타 도시를 포함한 도시에서는 관련 문서나 정책을 발표했습니다.
2015년 1월 상하이시 정부 총판처에서는 '다양한 기관의 유휴 주택 재고 임대 장려에 관한 시범 의견'을 전달했는데, 이 내용은 단일 주택의 가용 면적이 더 많아야 한다고 규정했습니다. 12㎡ 이상인 경우, 식당과 홀을 제외한 거실(거실)을 별도의 공간으로 임대 가능합니다. 거실을 별도로 임대하는 경우 거실(분리 후)과 이에 연결된 식당은 직접 채광 및 자연 환기 조건을 갖추어야 하며 실내 및 스위트룸의 출입구는 국가 요구 사항을 준수해야 합니다. 시의 주거설계 규정을 준수하며, 주택이 파손되어서는 안 된다. 내하중구조로 이 시의 주거용 주택 최소임대단위, 주민수 제한, 최소임대면적 등 관련 규정을 준수한다. 화재 안전 관리.
이는 상하이가 'N+1' 임대 모델을 시도하기 시작했다는 의미다. 본 의견은 2015년 3월 1일부터 시행되었으며, 2017년 2월 28일까지 유효합니다. 2017년 2월 24일, 상하이시 인민정부 총판공판부는 평가 후 계속 시행해야 한다는 내용의 문서를 발행했으며 유효 기간은 2019년 2월 28일까지 연장되었습니다.
2018년 말 광저우시 인민대표대회 상무위원회는 '광저우 주택임대관리조례(초안)'(이하 "초안"으로). “안”에는 임대인이 생활공간 중 하나의 침실 또는 거실(홀)을 최소 임대단위로 사용하고, 각 침실 또는 거실(홀)의 1인당 가용면적은 다음 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다. 다만, 입주자와 이용자 사이에 법적 지원 및 지원의무관계가 있는 경우는 제외합니다. 또한 "초안"에는 부엌, 욕실, 발코니, 지하 창고 등 원래 비거주 목적으로 설계된 공간을 인간 거주용으로 임대해서는 안 된다는 점을 명시하고 있습니다. 상기 두 가지 규정을 위반하고 기한 내에 시정하지 아니한 경우에는 5,000위안 이상 30,000위안 이하의 벌금을 부과한다.
쑤저우는 'N+1'의 선두에 있으며 관련 구현 정책을 발표했습니다. 최근 '쑤저우시 임대 주택 안전 관리 규정'이 공식적으로 승인되어 2019년 5월 1일부터 시행될 예정입니다. 규정에 따르면 사용 가능 면적이 12제곱미터를 초과하는 거실(홀)을 침실 1개로 분할하여 임대할 수 있으며, 각 임대 방의 1인당 평균 사용 가능 면적은 4제곱미터 이상이어야 합니다. 미터. 이는 또한 "N+1" 모델이 쑤저우에서 공식적으로 합법화되었음을 의미합니다.
업계 관계자의 눈에는 "N+1" 모델의 합법화로 인해 많은 적격 파티션이 허용될 뿐만 아니라 임대를 하면 주택 공급이 늘어나는 동시에 젊은 임차인의 재정적 부담도 줄어듭니다. 그러나 원래의 실내 건물 구조를 변경하면 화재 위험이 높아지므로 자재를 분할할 때 안전 칸막이를 엄격히 사용해야 합니다. 환기 및 조명은 집 전체 구조의 안전을 보장하며 인원 대피, 탈출 및 화재 구조에 영향을 주어서는 안 됩니다.