1, 집값 실적: 분양가가 비정상적으로 높고, 전면적으로 오르고, 실제 임대료 하락
1 주택 가격 증가율 gt; 30 주택 가격 증가율/1 인당 소득 증가 gt; 1 가격 인상 범위 전국 각종 부동산이 전국 각종 부동산이 폭등하고 전국 각종 부동산이 폭등하여 임대 가격 지수 /CPI 지수 LT; 1 임대 가격 지수 lt; 100 임대 가격 지수 /CPI 지수 lt; 1 투자자 심리가 낙관적이고 낙관적이며 낙관적이다 표 1 에서 알 수 있듯이
(1) 판매가격이 너무 높다는 것을 알 수 있다. 집값 소득비는 부동산 가격의 높낮이를 나타내는 기본 지표다. 집값이 너무 높다는 것은 부동산 가격이 수요의 기초에서 벗어났다는 것을 의미한다. 국제적으로 적당한 집값 수입은 일반보다 1: 2-6 사이, 2004 년 1-9 월 우리나라 상품 주택의 평균 가격은 평방 미터당 2770 위안, 전국 평균 집값 소득은 1: 8 에 육박한다. 적지 않은 도시가 1 대 10 이상이다. 2003, 2004 년 1 월 전국 50 개 도시를 조사한 결과, 66 명 이상의 응답자는 높은 것으로, 58 명 이상의 응답자는 높은 것으로 나타났다.
(2) 판매 가격이 급등했다. 부동산 가격이 계속 급격히 상승하는 것은 부동산 거품의 중요한 표현이다. 합리적인 판매 가격 증가는 가처분소득의 증가보다 높아서는 안 된다. 그렇지 않으면 이 성장은 장기적으로 지속될 수 없을 것이다. 건설부 관리들은 집값 연간 성장률의 기본축이 3 이어야 한다고 생각한다. 2003 년 이후 우리나라 부동산 가격이 급상승하여 2004 년 1 ~ 9 월 주택 판매 가격 증가율이 지난 2003 년 같은 기간보다 13.4 상승하여 1 인당 가처분소득 8.7 의 성장률을 넘어섰다 (CPI 지수 조정 후).
(3) 판매 가격이 전면 올랐다. 부동산 가격의 전면 상승은 부동산 거품의 중요한 표현이다. 2004 년 1 월 ~ 9 월 전국 각지의 부동산 판매 가격이 모두 오르고 있으며, 일부 지역의 판매 가격 증가율은 20 정도에 달한다. 지역별로 보면 전국 6 개 지역의 가격 인상 폭이 20 을 넘어섰다. 도시별로 보면 항주 집값은 2000 년 평방미터당 3000 원에서 2004 년 5500 원 이상으로 올랐다. 복주는 최근 3 년 동안 집값이 2000 원/평방미터에서 6500 원/평방미터로 올랐다. 2004 년 1 월 ~ 9 월 전국 각종 부동산 판매 가격이 전면적으로 급등했고, 그중 사유주택 거래가격 상승폭이 가장 크며 지수는 115.2 에 달했다.
(4) 실제 임대료가 하락했다. 부동산 시장은 일반적으로 부동산 판매와 임대 시장으로 나눌 수 있으며, 일반 임대 시장은 실제 소비 수요를 정확하게 반영할 수 있으며, 부동산 판매 시장에 투기 수요가 있을 때 판매 시장의 투기 수요가 왕성할 때 임대 시장에서는 공급이 크게 증가하면서 수요가 판매 시장으로 크게 전환되어 부동산 임대 가격이 하락할 수 있습니다. 부동산 임대 주택 가격 상승이 물가 상승보다 낮다는 것은 판매 시장에 거품이 있다는 것을 의미하고, 부동산 임대 가격이 절대적으로 하락한다는 것은 판매 시장 거품이 심각하다는 것을 의미한다. 2004 년 1 월 ~ 9 월, 주택 임대 가격 증가율은 2.1 로 도시 주민 소비 가격 5 상승보다 훨씬 낮았으며, 이는 주택의 실제 임대 가격이 급속히 하락하고 있음을 보여준다.
(5) 투자자들은 정세에 대해 매우 낙관적이다. 투자자 낙관은 부동산 가격과 수요 거품 성장의 심리적 기초이며, 낙관적 심리적 변화도 거품이 터지는 데 충분한 필수조건이다. 지금까지 중국의 개발업자들은 거의 완전히 일제히 부동산 시장 상황에 대해 낙관적인 태도를 취하고 부동산 거품에 반대하는 태도를 취하고 있다. 적어도 금리 인상 이전에는 많은 열정적인 투자자들이 부동산 상황에 대해 낙관적이었고, 개별 도시의 투자자들은 거의 광기에 가까운 상태였다. 그러나 이성적인 외부인은 정반대 즉 비관적인 태도를 취하고 있다.
2004 년 11 월 초 우방 고문이 실시한 조사에 따르면 74.9 의 응답자들은 거품이 있다고 생각했고, 7.2 의 응답자들은 거품이 없다고 생각했다.
2, 수요 실적: 주택 판매가 급격히 증가하고 담보대출이 크게 늘면서 국내외 자금이
< P > 성장률/소매 소비재 성장률 lt; 2 성장률/소매 소비재 성장률 gt; 2 1lt; 성장률/소매 소비재 성장률 lt; 2 모기지 성장률 1lt；; 성장률/1 인당 소득 증가율 lt; 2 성장률/1 인당 소득 증가율 gt; 2 성장률/1 인당 소득 증가율 gt; 1 저축 대 총 예금 비율 저축 대 총 예금 비율 하락 심각한 하락 국제 유영 자금 대량 진입 빠른 진입 민간 유영 자금 대량 진입 빠른 대량 진입 표 2 에서 알 수 있다.
(6) 주택 매출이 초상적으로 증가했다. 주택 판매 증가율은 사회소비품 소매 총 증가율보다 약간 높은 속도로 증가해야 하며, 너무 높은 성장은 실제 수요 이외의 투자 수요가 있다는 것을 의미한다. 2003 년과 2004 년 1-9 월, 주택 판매 증가율은 사회소비품 소매 총액보다 훨씬 높은 속도로 27.2-39.7 로 사회소비품 소매 총 성장률 18.1-28.2% 를 높였다. 1992-1993 년 부동산 과열 기간 동안 주택 판매 증가율은 42-56 으로 사회소비품 소매 총성장률 25-27.5% 를 높였다. 이것은 부동산 판매 시장에 대량의 투기 수요가 있다는 것을 보여준다.
(7) 모기지의 폭발적인 증가. 부동산의 실제 수요는 가계소득의 증가에 의존하고, 부동산 투기 수요 팽창은 주로 주택 담보대출의 증가에 달려 있다. 이에 따라 주택 담보대출 증가는 가계 가처분소득 증가율에 비해 수요 관점에서 부동산 거품의 발전 정도를 반영하며 지표값이 높을수록 투기도가 높다는 것을 보여준다. 개인 주택 대출의 급속한 성장, 1999-2003 년 개인 주택 대출 잔액은 전년 대비 각각 218.6, 148.72, 65.77, 47.71, 42.46 으로 각각 증가했다 주택 담보대출의 기수가 낮기 때문에 단순히 이 지표가 지속적으로 성장한다는 결론을 내릴 수는 없지만, 이 성장은 확실히 매우 비범하다.
(8) 주민 저축이 급속히 감소했다. 예금 증가율이 계속 하락하는 것은 주민들이 은행에서 돈을 인출하여 소비나 투자보증품을 하기 시작했다는 의미일 수 있다. 2003 년 2 월 주민저축이 총예금에 차지하는 비율은 53 으로 2004 년 9 월까지 49 로 떨어졌다. 인민폐 저축 예금은 2004 년 이후 7 개월 연속 전년 대비 증가했으며, 1 월 ~ 8 월 인민폐 저축 예금은 누적 10863 억원 증가하여 전년 대비 1406 억원 감소했다.
(9) 국제 열풍이 대거 유입되다. 국제 유람금이 대량으로 유입되어 부동산에 투자하면 투기 수요를 이끌 것이다. 현재 국제 유람금은 각종 은밀한 방식으로 대량으로 중국에 진입하고 있다. 관련 전문가들의 추산에 따르면 현재 우리나라는 약 5100 억 달러의 외환보유액 중 무역흑자가 약 1000 억 달러, 외국인 직접투자는 약 3000 억 달러, 나머지 1000 억 달러는 핫머니로, 그 중 일부는 부동산 시장 분야로 유입되고 있다. 베이징달관부동산소속사의 일부 조사 보고서에 따르면 2003 년 베이징 주택 구입자 중 유럽과 미국에서 4.9 배, 홍콩, 마카오, 대만에서 2.5 ~ 3.5 배 증가한 것으로 나타났다. 해외 인사들이 집을 매입하여 전체 거래율을 차지하는 비율은 이미 15 에 육박했다.
(10) 민간 유람 자금이 대거 유입되다. 민간 자금이 부동산에 대거 투자돼 막대한 투기 수요가 형성되면서 집값이 급격히 올랐다.
2001-2003 년 온주 위주의 절강 등 민자투기단이 중국 부동산 시장에서 큰 파란을 일으켰다. 이 집단 주택 구입자들은 먼저 현지에 있다가 절강과 상해로 들어가 전국으로 달려가 집중적으로 집을 사들였다. 온주의 구매대군 수는 10 만 명에 육박하며, 주택 구입에 쓰이는 종자자금은 1000 억 원 안팎인 것으로 추산된다. 부동산 시장에 진입하기 위해 몇 배나 수십 배의 현지 자금을 동원하여 현지 소비 앞당기고 투기 수요를 자극하여 수요와 가격의 상호 추진을 일으켜 많은' 투기된 주택' 도시의 집값이 급등했다.
(11) 투자성 구매 비중이 높다. 투자성 구매자금이 총구매자금의 비중을 차지하는 것은 부동산 거품을 판단하는 중요한 지표다. 국제적으로 이 지표의 경계 기준은 10 이다. 관계 부처에 따르면 현재 각지의 투자성 주택 구매 비중이 너무 빠르게 증가하고 있다. 상해의 경우, 해외 및 외지 주택 구매 수요 비중은 면적별로 25 대, 투자성 구매 비중은 16.6, 오피스텔 투자 구매 비중은 40 에 달한다. 복주시 외지인이 매입한 계약등록량, 면적, 잔액은 각각 같은 기간 총량의 42.3, 44.9, 45.4 를 차지한다. 항주 상업 주택 구매자, 현지인은 50 명도 안 된다.
3, 공급 실적: 공급 과잉 증가, 주택 공실률이 너무 높음
표 3 공급 표현 유형 하위 유형 특정 지표 거품 참조 기준 중국 실제 가치 또는 조건 경미하고 심각한 투자성 구매 비율 10lt；; 투자/총 구매 비율 lt; 20 투자/총 구매 비율 gt; 20 10lt; 투자/총 구매 비율 lt; 20 성과 공급 개발 투자 증가율 3gt；; 성장률 /GDP 성장률 gt; 2 성장률 /GDP 성장률 gt; 3 성장률 /GDP 성장률 gt; 3 개발 대출 성장률 2gt；; 성장률/총 대출 증가율 gt; 1 성장률/총 대출 증가율 gt; 2 2gt; 성장률/총 대출 증가율 gt; 1 주택 건설 면적 증가율 1lt；; 성장률/판매 면적 성장률 lt; 2 성장률/판매 면적 성장률 gt; 2 1lt; 성장률/판매 면적 성장률 lt; 2 주택 공실률 10-20 20 이상 20 이상은 표 3 에서 알 수 있다.
(12) 개발투자액이 비정상적으로 증가했다. 부동산 개발 투자는 부동산 공급이 수요에 가장 직접적인 반영이다. 개발 투자액의 초상성장은 투기 수요와 허고가격의 형성을 의미할 수 있다. 부동산 개발 투자 증가율을 측정하는 지표는 부동산 투자 증가율 /GDP 성장률로 일반적으로 2 배를 넘지 않아야 한다. 2003 년 전국 누적 완성 부동산 개발 투자 1 조 원 돌파, 전년 동기 대비 29.2 증가, 1995 년 이후 최대 증가폭, 2004 년 1 ~ 9 월 부동산 개발 투자 전년 동기 대비 28.3 증가, 같은 기간 GDP 성장의 3 배.
(13) 개발대출이 비정상적으로 증가했다. 부동산 개발 대출이 전체 대출 성장률을 넘어 초상적으로 성장하는 것은 은행 자금의 투기 수요에 대한 이익성 반영일 수 있다. 2000-2002 년 부동산 개발을 위한 대출 증가폭은 각각 11.81, 32.96, 27.78 로 전국 부동산 개발 대출은 5 년 연속 고속 성장을 바탕으로 2003 년 6657 억 3500 만 원으로 전년 대비 49.1 증가했다. 2000-2003 년 전체 대출 증가폭은 각각 6, 13, 17, 21 이었다.
(14) 건설 면적이 비정상적으로 증가했다. 시공면적은 미래의 주택 공급량으로, 시공면적 증가는 미래에 상응하는 수요 증가를 요구한다. 2002, 2003, 2004 년 1-9 월, 건설면적 증가율은 20.1, 26, 23.3; 2002, 2003, 2004 년 1 월-9 월, 매출 면적 증가율은 20.2, 29.1, 19.3 이었다. 투기 수요를 고려해도 공사 면적 증가는 판매 면적 증가를 능가한다.
(15) 주택 공실률이 너무 높습니다. 주택 공실률은 부동산 공급이 실제 수요를 초과하는 집중적인 표현이며, 국제적으로 공인된 경계선은 10 이다.
2003 년 전국 공실주택 면적이 1 억 2500 만 평방미터에 달했고, 공실률은 이미 26,2004 년 9 월 말 전년 대비 2.3% 하락했지만 여전히 국제 경계선을 크게 넘어섰다. 이 하락은 투기 수요 증가로 인한 것일 수 있다. 주택 공실률과 국제적 개념 사이에는 약간의 차이가 있지만, 국내의 높은 공실률은 더욱 심오한 구조적 문제를 반영한다. 또 금융기관의 과잉 대출은 부동산 거품에 의한 직접 연소제이다. 경제적 관점에서 볼 때, 가격은 상품 가치의 화폐 표현이며, 가격의 이상 상승은 자금과 밀접한 관계가 있을 것이다. 가치량이 많은 특징으로 부동산 거품이 나타날 수 있을지의 가장 근본적인 조건 중 하나는 시장에 대량의 자금이 있는지 여부다. 따라서 자금 지원은 부동산 거품 생성에 필요한 조건이며 은행 등 금융기관의 협력 없이는 부동산 거품이 생기지 않을 것이다. 부동산은 부동산이기 때문에 압류, 보관, 매각이 쉬워 은행부처는 이런 대출 위험이 적다고 판단하고, 이윤에 따른 은행도 부동산 투자자들에게 부동산을 담보로 하는 대출을 기꺼이 지급한다. 또 은행 부문은 담보물의 가치를 지나치게 낙관적으로 추정해 대출자가 부동산에 투자하는 융자 능력을 강화하고 부동산 가격 상승과 산업 확장을 더욱 악화시킬 것으로 보인다.