첫째, 부동산 가격 결정 방법
가격은 부동산 경영 과정의 핵심이자 실천이며, 모든 경영 활동이 그 주위를 둘러싸고 전개된다. 가격이 높으면 단위 이윤을 높일 수 있지만 부동산 판매에 영향을 줄 수 있다. 저가로 판매량을 늘릴 수는 있지만 더 많은 이윤을 얻을 수 있는 기회를 잃을 수도 있다. 가장 적합한 가격을 결정하고 최대의 이윤을 얻는 방법은 모든 투자자들의 가장 큰 관심사이다.
(1) 비용 기반 가격 책정
제품 원가 (세금 포함) 를 예상 이익에 더하는 것은 부동산 가격의 가격 책정 방법이며, 이는 가장 기본적인 가격 책정 방법이며, 계산하거나 산정한 원가에 일정 비율의 이익률을 더하여 결정된다. 예를 들어, 품목의 총 원가는 654.38+05 만원이고 예상 이익은 654.38+00% 인 경우 총 판매 가격은 654.38+06.5 만원입니다. 그런 다음 각 단위의 부동산 상품에 654.38+06.5 만원을 나누어 단위 면적의 평균 판매 가격을 산출합니다
비용은 개발 비용, 운영 중 비용 및 세금을 포함한 개발 프로젝트의 총 비용으로, 기본적으로 직접 부과할 수 있는 비용과 분담할 수 있는 비용으로 나눌 수 있습니다.
이윤율은 부동산 투자 위험과 업계 전체의 평균 이윤을 종합적으로 고려하여 결정해야 한다.
원가인상 가격은 간단하지만 충분한 이론적 근거가 있지만, 이 방법 자체는 시장의 가격 수용 능력을 고려하지 않는다. 실제 가격을 책정할 때는 시장 상황과 치열한 경쟁을 고려해야 합리적인 가격을 정할 수 있다. 시장 경쟁이 치열한 상황에서 이런 가격 책정 방식으로 만든 가격은 경쟁력이 부족할 수 있다.
(b) 경쟁 가격 가격 책정법
경쟁 가격 정가법 가격은 시장 경쟁의 관점에서 볼 때 종합 실력의 경쟁이지만, 가격 경쟁은 항상 시장 경쟁의 중요한 요소입니다. 특히 부동산 제품과 같은 고가 제품에 대해서는 경쟁 업체보다 가격이 그리 높지 않더라도 고객으로서 특히 관심을 가지고 있습니다. 부동산 제품의 이동성으로 인해 경쟁은 주로 동종 제품이나 인근 지역의 경쟁을 고려한다. 따라서 소위 경쟁 가격 정가법은 주로 동종 제품이나 인근 지역의 경쟁 상황에 따라 부동산 관리 가격을 결정하는 것이다. 치열한 경쟁에서 두 가지 조건이 비슷한 부동산 가격이 더 비싸면 고객은 일반적으로 받아들이기 어렵다. 경쟁 업체보다 가격이 더 높은 건물을 내놓으려면 보통 회사 입소문, 소재 선진, 디자인이 독특하다는 장점이 있다.
시장 경쟁이 치열할 때, 일반적으로 경쟁 가격 책정 방법을 채택한다.
한 가지 방법을 고려해야 한다. 이런 방식으로 개발자가 더 높은 이윤을 얻는 방법은 개발 운영 비용을 낮추는 것이다.
(c) 고객 인식 가격 결정 방법
이 방법의 이론적 근거는 사실 효용 이론이다. 주택 구입자에게 있어서, 그는 사실 시장에 있는 부동산 상품의 원가와 건설 비용에 대해 잘 모르거나 매우 관심을 가지고 있다. 그가 부동산을 살 때, 그의 결정에 영향을 미치는 주요 요인은 두 가지가 있다. 하나는 다른 유사한 부동산 상품의 가격이다. 두 번째는 특정 가격으로 부동산을 살 가치가 있는지 여부입니다. 주택 구입자가 한 개발회사의 브랜드에 자신감을 가질 때 가격이 높더라도 좋은 애프터서비스와 미래의 부동산 관리를 즐기거나 자신의 실력과 신분을 표현하기 위해 주택 구입자들은 기꺼이 갈 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언) 주택 구입자들은 부동산 상품을 내놓은 개발회사에 자신이 없을 때, 일단 가격이 너무 낮으면, 주택 구입자들은 그 품질을 의심하고 그에 대한 불신을 하게 된다. 왜 같은 도시에서 비슷한 물질적 조건 (예: 교통, 녹화, 생활 서비스 시설 등) 을 가진 동네들이 있는가. ) 모두 고가로 잘 팔리는데, 다른 건 저가로 많이 팔아요? 한 가지 중요한 이유는 고객의 감정입니다. 고객의 감정은 부동산 상품을 내놓은 개발자의 사회적 명성과 계획 단계에서 마케팅 과정에 이르는 부동산의 홍보 포지셔닝과 관련이 있다.
고객의 감정에 따라 가격 책정은 과감한 스타일이며, 수량화의 이론적 근거를 결정하기가 어렵고, 수량화된 계산도 어렵다. 따라서 부동산의 브랜드 입소문은 다른 상품과 마찬가지로 소비자의 소비 의지에도 영향을 미칠 수 있지만 부동산 가격도 너무 터무니없어서는 안 된다. 고객이 견딜 수 있는 가격을 초과하면 판매가 불리하다.
(d) 가중치 포인트 가격 결정 방법
분양주택의 가격은 일반적으로 시장비교법, 즉 앞서 언급한 경쟁가격법을 사용하여 제안된 건물의 평방미터당 단가에 대한 합리적인 시장가격을 분석한 다음 면적, 방향, 시야, 바닥 차이에 따라 서로 다른 가격 증감 비율을 결정하여 서로 다른 주택의 가격을 적절히 책정하는 것을 가중 점 가격법이라고 합니다.
바닥, 방향, 면적이 가격에 미치는 영향은 소비습관, 심리경제조건, 사회풍습 등 여러 가지 요인에 의해 제약을 받아 통일된 기준을 갖기가 어렵다. 따라서 이런 방법을 사용할 때는 조사 연구에 근거하여 결정해야 한다. 그러나 일반적으로 다음 규칙을 따릅니다.
차액을 향해: 보통 남북방향은 비싸고 동서방향은 싸다.
바닥 가격 차이: 건물 가격 수준은 건물 높이의 영향을 받습니다. 일반적으로 고층 건물에서는 1 층, 2 층, 3 층, 높은 층이 비싸질수록 중간이 싸다. 다층 건물의 중간 층은 비교적 비싸고, 가격이 높을수록 싸다.
방 차액: 방은 3 면 채광으로 다른 단위보다 비쌉니다.
시선 차이: 공원, 호수, 모래사장, 시야가 더 좋은 곳은 더 비싸고 골목길이나 불빛을 마주하는 곳은 더 싸다. 같은 건물, 같은 층에서도.
면적 차액: 일반적으로 오피스텔 면적이 일정 규모에 도달하거나 주택 단위 면적이 크면 가격을 적당히 올릴 수 있다.
디자인 차액: 집의 배치, 크기 공공시설의 배치는 모두 집값에 영향을 미친다. 합리적으로 배정된 단위방 가격은 적당히 인상될 수 있으며, 부동산 프로젝트 중 특히 형편없는 단위는 가격 인하가 필요할 수 있다.
(e) 구 주택 가격 결정 방법
오래된 집은 마모의 영향을 받거나 디자인 배치가 시대에 뒤떨어졌다. 가격을 정할 때는 집의 구체적인 상황을 고려해야 한다. 우리는 인근 새 집의 거래가에 따라 가격을 책정한 다음 거래할 집의 연령이나 신구도에 따라 가격을 책정할 수 있다. 건설 연대나 기타 요인의 영향으로 오래된 집의 디자인과 배치가 이미 시대에 뒤떨어진 경우 가격을 낮춰야 한다. 오래 된 집 거래 전에, 일반적으로, 상쾌한 느낌을 주고, 가격이 제대로 향상 될 수 있는 페인트 장식이 필요 합니다.
둘째, 부동산 가격 전략
(a) 가격 할인 및 할인 전략
1. 현금 할인. 구매자가 제때에 또는 앞당겨 현금을 지불할 수 있다면 회사는 현금 할인을 해 줄 것이다. 부동산 판매에서 일회성 지불은 혜택을 줄 수 있는데, 바로 이런 전략의 구체적인 표현이다. 이 전략은 구매자가 지불 방식을 선택하는 유연성을 증가시키고 판매자는 부실 채권의 위험을 줄일 수 있다.
2. 수량 할인. 고객이 대량으로 구매할 때 가격에 할인해 드립니다. 이는 회사의 박리다매 원칙의 구현이며, 판매 주기를 단축하고, 투자이자와 운영비용을 낮추고, 가능한 한 빨리 투자를 회수할 수 있다. 그러나 집값이 높고 양이 많아 모든 사람의 수요가 제한되어 있다. 회사는 대량 구매를 장려하고 할인을 할 수 없다. 그래서 이곳의' 양' 은 신중하게 결정해야 한다. 큰 수나 전체 건물 (때로는 기관 구매가 발생하는 경우도 있음) 을 구입하는 경우는 드물지만, 이런 상황이 발생하면 협상을 통해 더 높은 할인을 받을 수 있다.
(b) 단일 가격 및 가변 가격 전략
단일 가격은 누가 사든 같은 가격이다. 할인, 할인, 사은품이 있다면 모든 고객은 동등한 대우를 받을 것이다.
고객마다 변화 가격이 다릅니다. 이것은 주로 매매 쌍방의 흥정이나 매매 쌍방의 특수한 관계에서 비롯된다. 집값이 같은 가격에 도달할 수 있는 회사는 거의 없다. 거의 모두' 변가' 이다. 때때로 이 변화는 단가의 관점에서 볼 때 높지 않을 수도 있지만, 총 가격의 관점에서 보면 상황이 달라진다.
(c) "특별 가격" 가격 전략
소수의 제품이 매우 싼 자세로 나타나 소비자의 구매를 유도하다. 소위 "특가 상품" 은 종종 주택 마케팅에 있는 한 가구 혹은 몇 가구, 즉 소위 "광고주" 일 뿐, 예를 들면 광고에서 흔히 볼 수 있는 ×× 원의 소위 "시작 가격" 이다.
(d) 심리적 가격 전략
전통적인 심리 가격 책정 전략은 홀수 가격 책정이라고도 합니다. 심리학자의 소비자 구매 심리에 대한 연구에 따르면 같은 제품의 정가가 49 위안일 때 정가 50 원보다 훨씬 많이 팔렸을 뿐만 아니라 정가 48 원보다 잘 팔렸다. 이 전략은 부동산 가격 책정에도 사용될 수 있습니다. 현대심리정가에는 또 다른 새로운 표현 (예: 상서로운 숫자, 상서로운 문패 가격 전략, 예를 들면 평방 미터당 1998 원) 이 있다.
(e) 비 가격 경쟁 전략
가격 경쟁은 시장 경쟁의 기본 전략이지만 부동산 마케팅에서도 가격 경쟁을 돌파하고 자율적으로 가격을 책정하는 전략도 있다. 예를 들어, 같은 등급의 인접 종목은 가격을 조정하지 않고 경쟁 업체보다 더 유리한 다른 조건을 제공하여 경쟁합니다. 예를 들어, 좋은 후기 부동산 관리 및 낮은 부동산 관리비를 제공하여 고객을 끌어들입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
셋째, 부동산 가격 조정
(a) 부동산 가격 조정 유형
부동산 마케팅 과정에서 시장 조건의 변화와 기업 자체의 목표에 따라 부동산 가격을 조정해야 하는데, 가격을 낮추거나 가격을 올리는 것 이상입니다.
1. 가격을 낮추다. 판매가 침체되어 업계와의 경쟁이 매우 치열할 때, 왕왕 가격 인하를 고려해야 한다. 가격 인하는 결국 동업자들 간의 마찰과 가격전으로 이어질 수 있지만, 이는 부득이한 일이다.
가격을 낮추는 또 다른 이유는 생산능력이 과잉되고, 생산이 과잉되고, 자금 점유가 심하고, 판매력을 늘리고, 제품이나 기타 마케팅 수단을 개선하면 판매 목표를 달성할 수 없어 자금 회전이 무효가 되고, 기업이 더 이상 업무를 확대할 수 없기 때문이다. 이에 따라 일부 부동산 업체들은' 리더가격을 따르는 것' 을 포기하고' 급진정가' 방식으로 매출을 올렸다.
때때로, 시장 점유율을 얻기 위해서, 기업은 자발적으로 가격을 인하할 것이다. 시장 점유율이 증가함에 따라, 생산 원가는 판매량의 증가로 인해 감소할 것이다.
2. 가격을 올립니다. 가격 인상은 소비자와 중개상들의 불만을 불러일으킬 수 있지만, 때로는 외부 환경이 급변하는 상황에서 주택업체들은 생존을 위해 어쩔 수 없이 가격을 인상해야 한다. 예를 들어, 인플레이션으로 인해 비용이 많이 들지만 생산성이 향상되지 않아 많은 기업들이 이윤을 보장하기 위해 가격을 올려야 합니다. 가격 인상은 고객의 불만을 불러일으키고 회사의 영업 사원에게 폐를 끼칠 수 있지만, 제대로 운용하면 가격 인상에 성공하면 회사의 이윤이 증가할 수 있다.
(b) 부동산 가격 조정 방법
1 .. 직접 가격 조정. 직접 가격 조정은 집값의 직접 상승 또는 하락이다. 고객에게 제공하는 정보는 가장 직관적이고 명확합니다. 일반적으로, 가격 인상은 물건의 가치가 있고, 매판이 왕성하다는 것을 의미한다. 이러한 좋은 소식에 대해 개발자들은 고객이 가능한 한 빨리 알기를 원하기 때문에 미래 가격의 상승 추세를 암시하여 더 많은 주택 구입자들이 가능한 한 빨리 시장에 진입하도록 유도하는 경향이 있다. 반대로 가격을 낮추면 제품에 이런 결함이 있거나, 바이어의 사랑을 받지 못하거나, 경기 침체, 전체 시장이 불황이라는 것을 알 수 있다. 절대적으로 필요한 경우가 아니라면 부동산업자는 일반적으로 직접 산하 부동산 가격 인하를 선언하지 않고, 다른 방식을 통해 고객에게 할인된 가격 하락을 간접적으로 느끼게 함으로써 자신의 긍정적인 이미지를 유지한다고 말해야 한다.
직접 가격을 조정하는 방법에는 두 가지가 있습니다.
(1) 예비 가격을 조정합니다. 기준 가격의 조정은 건물의 계산 가격을 올리거나 낮추는 것이다. 기본 가격은 모든 단위 가격을 설정하는 계산 기준이기 때문에 기본 가격 조정은 모든 단위 가격이 조정에 참여한다는 것을 의미합니다. 이런 조정은 각 세트의 조정 방향과 조정 폭이 일치하며 전체 시장 추세에 대한 제품의 통일된 반응이다.
(2) 차이 계수의 조정. 부동산 관행에서 서로 다른 아파트와 단위의 가격은 일반적으로 기본 가격을 기준으로 서로 다른 차액 계수를 제정해 결정되며, 각 아파트와 단위의 가격은 주택 기준 가격의 가중 차액 계수로 계산됩니다. 그러나 제품의 차이로 인해 각 세트와 각 유닛이 시장에서 수용되는 정도는 초기 예상과 일치하지 않습니다. 실제 판매에서, 원래 잘 추정되었던 단위들은 사실 잘 팔리지 않았고, 원래 잘 팔리지 않을 것으로 예상했던 단위들은 사실 잘 팔리고 있었다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 판매명언)
차액 계수의 조정은 실제 판매 상황에 따라 기존 차액 제도를 개정하고, 좋은 판매 단위의 차액 계수를 조금 올리고, 차액 계수를 조금 낮춰 각 단위의 판매비율을 평균화하고, 시장의 다른 제품 수요에 대한 강약 반응에 적응하는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 차액, 차액, 차액, 차액, 차액, 차액, 차액, 차액)
2. 지불 방법을 조정합니다. 지불 방식은 원래 집값의 시간상 할인이었는데, 가격 조정은 비교적 은밀했다. 지불 방식의 구성 요소를 분석하면 지불 기간의 결정과 구분, 각 지불 기간 지불 비율의 분배, 각 기간 대출 이자의 영향은 지불 방식의 세 가지 주요 요소이며, 지불 방식에 대한 가격 조정은 이 세 가지 주요 요소의 세탁을 통해 이뤄진다는 것을 알 수 있다.
(1) 분담금 시간 조정: 총 분담금 연한 감소 또는 연장, 각 단계의 분담금 시간 설정을 앞뒤로 이동합니다.
(2) 분담금 비율 조정: 각 단계의 분담금 비율이 이전 기간의 높고 후기가 낮은지, 각 단계의 분담금 비율이 고르게 분포되어 있는지, 아니면 각 단계의 분담금 비율이 이전 기간의 낮은 후기가 높은지를 가리킨다.
(3) 이자 지불 조정:' 무이자 주택 융자',' 0 선불금' 등의 전략은 사실 이자 조정의 예이다.