중국에서 집을 살 때 빼놓을 수 없는 단어가 바로 공공주택이다. 세계 주요 경제를 살펴보면, 우리나라 본토와 대만만이 부동산 거래에 여전히 이런 이상한 가격 책정 방법을 사용하고 있습니다. ?
대만과 비교하면 중국 본토가 훨씬 행복해요. 대만의 평균 주택 취득률은 50~70%에 불과하다. 집을 살 때 절반을 공유한다. 지난 10년 동안 지은 새 주택의 경우 평균 35%를 공유한다.
아직 집 구입을 시작하지 않으신 분들은 다음 개념을 꼭 이해하셔야 합니다:?
사용 가능 면적(카펫 면적) = 각 방의 총 면적?
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홍콩에서는 실제로 가구를 배치할 수 있는 공간을 '카펫 공간'이라고 부릅니다. 이름 그대로 카펫을 깔 수 있는 공간(주방, 욕실 포함)입니다. ). 일반적으로 창틀, 테라스, 개방형 발코니는 포함되지 않습니다. ?
내부 면적(사용 가능한 면적) = 사용 가능한 면적, 벽 두께, 발코니?
사용 가능한 면적에 벽의 두께가 더해집니다. 내부 면적과 사용 면적이 크게 다르지 않아 혼동하는 경우가 많습니다. 일본에서 집을 구입할 때 아파트 내부 면적을 기준으로 계산하지만 발코니는 포함되지 않습니다. ?
건축면적=아파트 내 공유면적?
소위 공유면적이란 건물 전체의 공용면적을 합산해 각 가구에 분배하는 것을 의미한다. 면적은 얼마인가요? 국가의 각 지역에는 공공 노점 계산 방법에 대한 규정이 다릅니다. 계단, 로비, 엘리베이터 통로는 모두 공용 공간에 포함됩니다. ?
내부 면적을 계산하는 충칭을 제외한 전국적으로 모두 건축면적을 기준으로 부동산 증명서의 기준도 건축면적이다. ?
세계 다른 나라에서는 어렵다고 생각하는 이런 시스템을 우리가 왜 이렇게 어렵게 마련하는 걸까요? 이것도 영리한 홍콩 부동산 개발업자들의 덕분입니다. ?
홍콩 개발자들의 무한한 창의력?
리카싱과 그의 청콩그룹은 '최고의 부자'라는 지위 때문에 종종 무고한 총살을 당한다. 얼마 전 리카싱이 은퇴를 선언했다. '공공 노점' 창시자는 은퇴했다. '공공 노점'은 언제 은퇴할 것인가? 대량으로 재인쇄되었습니다. ?
사실 리카싱은 부동산에 큰 영향력을 갖고 있지만 '공공 매점'을 창안한 사람은 아니다. ?
1952년: 스트라타 매각?
이전에는 홍콩은 물론 전 세계의 건물이 전체적으로 매각되었습니다. 회사에서는 일반 사람들은 집을 빌릴 뿐 집을 살 여유가 없습니다.
Δ1950년대 중앙 공동주택. 전후 공동주택은 대부분 5층으로 되어 있었고, 엘리베이터도 없었고, 각 건물이 차지하는 면적도 매우 작았다.
국제레드스타투자 그룹의 우다태는 장기임대료 회수가 너무 느리다고 느껴 변호사와 논의한 뒤 건물을 5층짜리 건물로 분할 매각하는 데 앞장섰다. 평균 5명에게 각각 판매됩니다.
▲홍콩국제홍성투자그룹 회장이자 중국 인민정치협상회의 전국위원회 위원이었던 우다타이 박사(1991-2005) 평생
이런 방식은 전례가 없기 때문에 등록 당시 건물을 구입한 5명이 소유권을 문서에 서명했습니다. 이것은 당시로서는 완전히 혁신적인 모델이었습니다. 그는 이 방법을 사용하여 1952년에 두 건물을 10개 유닛으로 분할하여 판매했으며 며칠 만에 매진되었습니다.
△부동산 업계 '시우콩 빌리지' 내 침사추이 힐사이드 로드 56~58호 이상입니다. 현재 위치는 1982년에 개조된 새 건물이지만 여전히 그럴 수 있습니다. 땅이 크지 않은 걸 보니
그런데, 따로 팔아도 층당 1,000제곱피트(거의 90제곱미터)짜리 아파트 가격이 일반 월급 2만 홍콩달러 수준이다. 홍콩 사람들은 돈이 200~300달러밖에 안 되기 때문에 집을 한 채 사기에는 너무 많은 돈을 지불하는 것이 불가능합니다. 다음 해, 작고 마법같은 땅 홍콩에서 또 하나의 혁명적인 발명품이 탄생했습니다. ?
1953년: 계획 외 부동산을 판매합니까?
다세대 판매로 인해 주택 구매 기준이 낮아졌음에도 불구하고 일반 대중은 여전히 주택 가격을 감당할 수 없습니다. 주택, 부동산 시장이 뜨겁지 않습니다.
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당시 화그룹의 폭잉퉁은 야우마테이 시팡거리의 토지를 매입하고 5층짜리 연립주택 100채 이상을 지을 계획도 세웠다. 층별 건물. ?
자본 회전 속도를 높이고 재정적 압박을 줄이기 위해 변호사와의 회의 끝에 건축을 시작하기 전에 무계획 주택을 대중에게 판매하기로 결정하고 분할 지불을 지원했습니다. 10에서 30의 계약금을 지불하면 아파트 예약이 완료됩니다. 또한 그는 오늘날 우리가 평면도라고 부르는 "판매 브로셔"를 발명했는데, 이는 하룻밤 사이에 인쇄되어 대중에게 배포되었습니다.
Δ폭잉퉁(1923~2006), 애국 사업가, 전 중국인민정치협상회의 전국위원, 2006년 포브스 선정 홍콩 부자 6위
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지금 우리가 보기 드물고 흔하다고 생각되는 이러한 접근 방식은 바로 그 해에 화잉동의 세계가 처음으로 센세이션을 일으켰던 것입니다. 쓰팡거리 프로젝트가 매물로 나온 첫날부터 구매자들이 몰려들었고, 그 공간을 구입한 사람들은 쉽게 더 높은 가격에 되팔 수 있었다. 100개 이상의 연립 건물과 1,200개 이상의 아파트가 빠르게 매진되었습니다. 그 이후로 홍콩 사람들은 이러한 비계획 부동산을 판매하고 분할 지불하는 방식을 '비계획 부동산 판매'라고 불렀습니다.
Δ홍콩 시민들이 계획외 부동산 매입에 돌입
계획외 부동산 매각 혜택을 누린 후, 폭잉퉁은 8층짜리 샴페인을 지었다 당시 구룡에서 가장 높은 건물이었던 건물. 뿐만 아니라 각 층을 2개로 나누어 별도로 판매할 계획도 갖고 있다. ?
결과적으로 각 층마다 세대별 면적이 달라지게 되면서 기존의 각 층별 균등분배 방식은 더 이상 엘리베이터의 유지관리 및 대지의 개조가 불가능하게 되었습니다. 임대차 분쟁이 발생하기 쉽습니다. ?
화영동과 영국 변호사가 함께 계산하자 '공공 *** 계약' 형식에 따라 건물에 거주하는 사람들은 토지 면적에 따라 분배되고 가구 수는 다양했다. 서로 다른 비율로 건물 전체의 재산권을 획득했습니다.
Δ이제 샴페인 빌딩은 인수와 철거 위협에 직면해 있다
이제부터 '공공 노점상' 형식의 기반이 마련됐다. 당시 건물은 분할하여 매각할 수 없었기 때문에 모두가 함께 모여 집을 구입하는 것과 같았고, 공공장소도 당연히 분할되어야 했습니다. 홍콩 부동산 시장에서는 주택 매매가 건축 면적을 기준으로 계산되는 것이 전통이 되었습니다.
1980-2010: 법수루?
광둥 사람들은 "법수"라고 하는데, 이는 오징어 2kg을 사면 1kg에 물이 가득하다는 뜻입니다. ?
홍콩은 1980년대 부동산 붐에 돌입했고, 한 번의 계약금으로 자동차를 살 수 있게 되면서 '파슈이 빌딩'이 주류를 이루기 시작했습니다. 이른바 '물을 생산하는 건물'이란 집 주변이 심각하게 침수돼 집에 많은 돈이 지출됐다는 뜻이다. 시민들의 불만은 끝이 없지만 부동산 개발업자들은 많은 돈을 벌고 있다.
Δ57.2피트 화슈이 건물의 실제 축소율과 비교
왜 그럴까요? ?
정부는 토지별로 건축면적 상한을 제한하고 있다. 예를 들어 1000㎡ 규모의 토지라면 최대 5000㎡까지만 건물을 지을 수 있다. 미터. 이렇게 하면 건물이 너무 높게 지어지지 않습니다. ?
그러나 이 규정은 뒷문을 남겼다. 당시 홍콩의 주차 공간은 좁고 주민들의 활동을 위한 공공 공간이 거의 없어 각 건물의 주차장과 클럽은 총계에 포함되지 않았다. 할당량. ?
그러나 이러한 정부의 '특혜'는 부동산 개발업자들에게 악용됐다. 그들은 많은 대형 주차장과 클럽을 건설했는데, 이는 위장하여 돈으로 팔 수 있는 면적을 늘린 다음 모두 수영장 면적으로 계산했습니다.
Δ1980년대 '팻수이 빌딩의 원형' 중 하나로 알려진 시티원 샤틴은 유럽풍 돌출형 디자인을 적용한 최초의 건물 중 하나였습니다
그뿐만 아니라 즉, 홍콩 디자인 회사 돌출된 창틀(베이 윈도우)도 개척했습니다. ?
창틀과 발코니는 부동산 개발업자의 건축 할당량에는 포함되지 않지만 실용면적에는 포함되어 있어 홍콩 시민이 돈을 들여 창틀을 구매하는 것과 맞먹습니다! ?
가장 과장된 부동산은 방에서 돌출창의 면적이 방의 면적보다 크고 돌출창은 침대로만 사용할 수 있다는 것입니다.
▲파수이빌딩의 마지막 세대는 방보다 큰 돌출창으로 유명했다. 홍콩 언론에서는 '죽을 정도로 싸다'고 불렀다.
Δ관- 면적
Δ쓸데없는 꽃 연못 플랫폼과 관 발코니도 사용 가능 면적에 포함됩니다
중국 부동산 개혁에 대한 본토의 학습과 혁신. 70년 재산권을 포함해 모두 홍콩에서 배운 것입니다.
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처음에는 중국의 모든 토지가 국유라는 점을 고려하여 토지 임대 기간이 만료되어 회복이 필요한 경우 모든 공공 장소는 각 가구의 건축 면적을 기준으로 함께 할인됩니다. 보상하다. ?
이에 부동산 거래 시스템 전체와 함께 건축 면적 평가 모델이 홍콩에서 광동까지 도입된 뒤, 국가적 여건과 결합해 '도난 지역'을 개발하게 됐다. 중국 특성. ? 소위 공공 매점 제로는 실제로 공공 매점이 없다는 의미가 아니라 "도둑질 구역"으로 구성되어 있음을 의미합니다. 도둑질 영역은 개발자의 양심 발견이 아니라 돈을 버는 또 다른 방법일 뿐입니다.
Δ도둑질 영역으로서의 돌출창 경험도 중국에 유입되었지만 다행스럽게도 우리의 돌출창은 실제 영역에 포함되지 않습니다
도루 영역의 의미는 속이는 것입니다 법 공간을 확보하려면 건축 면적에 포함되지 않는 퇴창, 화단, 장비 플랫폼 등과 같은 일부 공간을 만들거나 면적의 절반만 차지하는 발코니를 추가하여 밀봉할 수 있습니다. 나중에 한 방. ?
이렇게 하는 이유는 홍콩 개발자들이 '파도를 만드는' 이유와 정확히 같습니다: 규정된 건축 면적 내에 더 많은 판매 가능한 면적을 구축하기 위한 것입니다. ?
게다가 개발자는 건축 면적에 따라 다양한 비용을 지불해야 합니다. 실제로는 개발자가 돈을 절약하는 것입니다. 거친 집의 경우 해당 지역을 훔치면 장식 비용이 많이 증가합니다. ?
또한 공공 매점 알고리즘은 장소마다 다릅니다. 예를 들어 일부 도시에서는 매점을 건물의 공공 장소에만 위치하면 되지만 일부 도시에서는 경비실도 모두 공공 수영장에 포함되어 있습니다. ?
동일한 바닥면적을 지닌 주택 유형은 전혀 비교할 수 없습니다. ?
어떤 곳에서는 건축 면적이 120제곱미터이면 방 4개짜리 아파트를 지을 수 있지만 다른 곳에서는 건축 면적이 120제곱미터밖에 안 됩니다. 방 3개짜리 작은 아파트를 짓기 위해.
Δ 홀수층과 짝수층에 엇갈린 발코니가 있는 발코니도 면적을 훔친 결과입니다
예를 들어 청두에는 홀수층과 짝수층에 엇갈린 발코니가 있는 아파트가 많이 있습니다. 청두 규정에 따르면 위의 발코니는 건축 면적을 제외하고 2층 이상입니다. ?
이런 유형의 주택은 공간을 빼앗기 위해 만들어졌습니다. 항상 발코니로 인해 방이 하나 있기 때문에 채광이 매우 좋지 않으며 실제 생활 경험도 좋지 않습니다. ? 남쪽에 있는 폴리의 정교하게 장식된 건물 중 일부에는 많은 수의 꽃꽂이(실제로는 들보)가 있습니다. 장식 과정에서 발코니는 방으로, 화단은 발코니로 변경됩니다. 집을 양도할 때 실제 여유 공간은 1/3에 달합니다.
파란색 부분은 반은 증정, 빨간색 부분은 모두 증여, 침실 2개는 전부 증여
사실 중국에서는 그런 말이 없습니다. 주택은 반드시 '건축면적'을 기준으로 해야 한다는 점을 매매의 경우 건축면적이나 사용가능면적 등을 적용할 수 있으며 구체적인 사항은 해당 지역에서 정할 수 있다는 규정이 매우 모호합니다. ?
개발자 입장에서는 당연히 건축면적에 따른 가격이 더 유리합니다. 판매 가격이 정확히 같다면 '건축 면적'을 기준으로 부과하는 것이 '사용 가능 면적'을 기준으로 부과하는 것보다 평방미터당 요금이 더 저렴해 보일 것입니다. ?
건축면적 계산방식도 장식산업에 영향을 미쳤다. 1차 개량공사는 처음부터 부동산 증명서에 기재된 건축면적을 기준으로 가격을 책정했기 때문에 현재의 리모델링 서비스도 건축면적을 기준으로 가격을 책정해야 하며, 그렇지 않은 경우에는 평방미터 단위로 가격을 책정하게 됩니다. 다른 곳보다 비싼 것 같아요. ? 1996년 베이징에서는 상업용 주택을 사용면적에 따라 요금을 부과하려 했으나 시행되지 않았다. 반면 충칭은 2002년 부동산 가격을 부동산 면적을 기준으로 산정하고, 더 이상 부동산 거래에 건축면적을 사용하지 않도록 명시적으로 규정했다. ? 이 문제에서는 새 집을 구입하는 것보다 중고 주택을 구입하는 것이 더 '현실적'입니다. 대형 중개인은 중고 주택 목록 정보에 건축 면적과 사용 가능 면적을 모두 표시합니다. 또한 중고 주택도 전체 세트로 판매됩니다.
인간계로 돌아가는 게 쉽나요? ?
현재 중국 본토와 대만만이 부동산 거래에서 여전히 건축면적 개념을 사용하고 있다. ?
세계 대부분의 국가에서 아파트 재산권은 사용 가능한 면적뿐만 아니라 아파트 전체의 방향과 층수를 기준으로 산정하는 경우가 대부분이다. 평방미터당 가격 × 주택 면적'을 의미합니다.
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스웨덴에서는 집을 구입할 때 사용 가능한 면적을 계산할 뿐만 아니라 옷장(W.I.C.)과 캐비닛도 제외되지 않습니다. ?
홍콩에서는 '공공 포장마차'의 발상지인 '공공 포장마차'도 폐지됐다. 2013년부터 부동산 거래에서 건축면적 개념이 전면 폐지됐다. 이제부터 홍콩에서 주택을 팔 때 사용 가능한 면적만 신고할 수 있고, 건축 면적은 신고할 수 없습니다. ?
요즘 홍콩의 젊은이들은 완전히 적응했다. 아직도 기성세대들만 습관적으로 "주택 취득률은 얼마냐"고 묻고, 판매원들은 대부분 말문이 막히고 관심도 없다. 각 가구의 바닥 면적을 알아 두십시오. ?
홍콩이 인간 세계로 돌아왔고, 충칭의 사례가 있다. '투기가 아닌 생활을 위한 주택'이라는 정책 하에서 본토의 '공유 가격' 방식은 얼마나 오래 살아남을 수 있을까? ? 기다려 보자.
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