요즘 집값이 오르면 다시 오르고, 심지어 거의 두 배로 오른다. 평범한 집을 사는 사람에게 이것은 일종의 고통이지만, 그는 어쩔 수 없이 사야 하고, 심지어 가능한 한 빨리 사고 싶어 계속 오르는 것을 두려워한다.
경제적 두뇌가 있는 사람으로서, 너는 반드시 이곳의 사업 기회를 보았을 것이다. 부동산 투자에 대한 이윤이 매우 높아서, 설령 네가 그것을 팔고 싶지 않더라도, 너는 그것을 재산으로 보류할 수 있다. 이 시장에 빨리 가입할수록 빨리 수익을 얻을 수 있다.
부동산 산업은 오늘날의 폭리 산업으로, 모두가 그로부터 이익을 얻고 싶어한다. 특히 최근 몇 년간 중국에서는 집값 상승이 눈에 띈다. 베이징 같은 도시에서는 집값이 이미 몇 년 전 3,400 명에서 1 만여 명으로 치솟았다. 부동산 투자의 장점은 투자 수익이 안정적이고 투자 위험이 적다는 것이다.
2004 년 베이징 평균 건물 가격 2065 위안/평방 미터, 평균 집값 665438 위안 +078 위안/평방 미터; 2005 년 베이징의 평균 건물 가격은 평방 미터당 268 1 위안, 평균 집값은 평방 미터당 7534 위안이었다. 2006 년 베이징의 평균 건물 가격은 평방 미터당 2874 위안, 평균 집값은 평방 미터당 8792 위안이었다. 2007 년 베이징 평균 건물 가격 3553 위안/평방 미터, 평균 주택 가격 ≥ 1. 1, 000 위안/평방 미터; 루즈벨트 미국 대통령이 단언한 바와 같이, "부동산은 도난, 분실 또는 이사되지 않는다. 제대로 관리하면 세계에서 가장 안전한 투자다." 부동산은 유일하게 관대하고 믿을 수 있는 친척이다: 매달 상당한 수입을 줄 수 있어 사람의 부를 빠르게 팽창시킬 수 있다.
집은 사람이 반드시 필요로 하는 제품이고, 집은 토지에 세워진 것으로 알려져 있으며, 토지의 희소성은 집값의 안정성을 이루었다. 심지어 최근 보도에 따르면 중국 대도시의 집값이 하락했다고 하지만 실제 부동산 정보로는 하락폭이 매우 작고 집값이 여전히 높다. 심지어 베이징의 먼 교외현에서도 집값이 오르고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
베이징 집값에는 전환점, 즉 집값은 X, 전환점 대응은 X' 라고 전문가들은 말한다. 고급 수학을 배운 사람들은 모두 전환점 x' 의 변화, 즉 상승폭의 변화, 집값의 변화가 아니라는 것을 알게 될 것이다. 즉, 주택 가격이 실제로 하락하기 시작하지 않았습니다. 중국의 시장은 여전히 거대하고 이윤은 여전히 풍부하다.
나는 항주에서 일어난 실화를 들었다: 200 1, 두 형제는 장사를 해서 30 만 원을 벌었고, 한 사람은 654.38+0.5 만 원을 나누었다. 나의 형은 주식시장에 갔고, 나의 형은 건물 한 채를 샀다. 5438 년 6 월 +2003 년 10 월 결재를 하다가 우리 형의 주식이 6 만 명도 안 되는 것을 발견했는데, 우리 형은 그의 건물을 꼬박 56 만 원에 팔았는데, 싸다고 한다.
물론 부동산 투자의 자본이 크다고 말하는 사람들도 있다. 사실 이것은 단지 오해일 뿐이다. 부동산 투기는 부자의 특허일 뿐이라고 생각하지 마라. 조 여사는 손에 있는 유일한 65438+ 만원을 이용해 투기꾼이 되었다. 조 여사는 2006 년 초 부모님이 그녀에게 65438 만원+만원을 주고 집을 사는 계약금으로 지불할 계획이라고 말했다. 우연한 기회에 조 여사 아래층의 작은 집 한 채가 팔려고 한다. 기회를 보고 조 여사는 즉시 95,000 원 가격으로 매입했고, 9 월에는 106 만원으로 팔렸고, 약간의 비용을 뺀 후 8000 원을 벌었다.
사실 한 도시의 집값은 부동산 시장의 수급 관계에 달려 있어 매매 쌍방의 상호 작용의 결과이다. 공급 관점에서 볼 때 시장 공급의 크기, 공급자 수익에 대한 예상 판단 및 비용은 중요한 요소입니다. 수요 관점에서 소비자의 기대, 지불 가능성 및 의지가 핵심 요소입니다.
1. 현재 우리나라는 매년 약 15 만 ~ 2000 만명이 도시화로 도시로 향하고 있다. 게다가, 대량의 농촌 인구는 장사, 일 때문에 오랫동안 도시에 거주하기 때문에 모두 집을 사거나 집을 임대해야 한다.
거대한 공급과 수요의 모순은 부동산 가격이 갈수록 높아지는 국면을 정해 놓았다. 이 때문에 최근 몇 년 동안 주택 투자 열풍이 갈수록 높아지고 있다.
2. 도시 규모가 커짐에 따라 다른 상품에 비해 소비율 감가 상각을 제외하고 지리적 위치, 경제 발전, 인구 증가 등으로 인한 상승률은 종종 감가상각율을 초과한다. 부동산이 상품으로서의 특유의 이중 기능과 우수성이기도 하다. 따라서 집값의 상승 추세는 여전히 따라야 할 흔적이 있다.
중국 1 인당 GDP 는 65438 달러+0,000 달러입니다. 다른 나라의 1 인당 GDP 가 65438 달러+0,000 달러에 이르렀을 때, 도시화율은 50% 에 달했고, 우리나라 도시화율은 현재 30% 에 불과하며, 우리나라 도시화건설은 심각하게 뒤쳐졌다. 그리고 현재 중국의 도시 인구는 3 억 5 천만 명으로 2030 년까지 6543.8+0 억을 넘을 것이다. 그래서 집값이 높은 데는 이유가 있다.
토지는 제한되어 있지만 수요가 증가하고 있는 것이 집값이 떨어질 가능성이 희박한 원인이다. 이 과정에서 사람들이 집을 사는 것은 더 이상 단순히 주거 수요를 충족시키기 위해서가 아니다. 많은 사람들이 부동산 융자에 투자하기 시작했고 집값도 오르고 있다. 그들은 하루 일찍 투자하고, 하루 일찍 치솟는 이윤을 즐긴다.
1. 위치
집에 대해 말하자면, 많은 사람들이 매우 초조해서, 마음대로 집을 사면 부가가치가 있다고 생각한다. 사실, 현재의 추세로 볼 때, 기본적으로 이렇다. 하지만 자세히 조사해 보면 지역마다 주택 가치가 크게 다르다는 것을 알 수 있다. 같은 시간 동안 부가가치의 폭도 다르다.
집을 살 때는 먼저 위치 문제를 고려해야 한다. "첫 번째는 위치, 두 번째는 위치, 세 번째는 위치입니다." 이것은 유명한 "위치 이론" 입니다. 이 말은 많은 개발자와 투자자들이 명언으로 받든다.
지역마다 용도가 다르고 번화도가 다르다. 한 곳의 토지 이용 가치가 높을수록 집의 부가가치 잠재력이 커진다.
물론 용도에 따라 섹터 가격이 크게 다를 수 있습니다. 예를 들어 중관촌, 중국의 번화한 실리콘 밸리는 남오환 밖의 지역과는 확연히 다르다. 북사환에서 2 베드룸 한 채를 빌리는 데는 2 천여 원이 들지만 창평 밖에서는 3 베드룸 한 채에 몇 백 위안밖에 들지 않는다.
또한 인프라에는 교통 조건, 시정 인프라 및 생활 서비스 시설도 포함됩니다. 주변에 오피스텔과 상권이 있는지, 왕성한 임대 수요와 시장 지원이 있는지 여부도 좋은 지역의 중요한 조건이다. 이러한 조건은 성장 추세를 결정합니다. 예를 들어 몇 년 전 한 친구가 외진 곳에서 집 한 채를 샀는데, 아주 싸다. 하지만 몇 년 후 지하철 5 호선 계획 건설로 인근 인구 이동이 많이 늘었고 번화하기 시작했다. 집이 갑자기 두 배로 늘어난 것은 애초에 생각지도 못한 일이다.
물론, 상하이인과 포동포서인의 차이로 인해 두 곳의 가격이 달라진 것처럼, 사람도 선호도가 다르다. (윌리엄 셰익스피어, 상하이, 푸둥, 푸둥, 푸둥, 푸서인, 푸둥, 푸서인)
따라서 투자할 때는 먼저 좋은 지역을 찾아 부가 가치 잠재력이 큰 공간을 찾고, 기본점을 찾고, 비교 분석을 하고, 맹목적으로 하지 말아야 한다.
2. 정부의 도시 계획
도시는 끊임없이 발전하고 있고, 정부는 매년 도시 계획을 진행하고 있다. 계획과 발전 과정에서 기회로 가득 차 있다. 왜 어떤 사람들은 좋은 곳을 안목으로 보고, 먼저 그곳에 가서 투자하고, 자신이 가치를 높일 수 있다고 굳게 믿는 사람이 있는가? (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 믿음명언) 그것은 다른 사람들이 이 도시의 계획과 발전에 대해 어느 정도 이해하고 있기 때문이다.
도시 계획은 일정한 법칙이 있고, 도시마다 발전이 다르지만, 형태는 따를 수 있기 때문에 모든 투자자는 시장, 특히 정부의 계획에 대해 더 많이 알아야 한다.
도시 계획도 도시 포지셔닝과 환경 요인, 도시 발전 변화의 법칙을 바탕으로 만들어졌지만, 도시 계획은 정부의 강력한 정책 지원과 보장을 대표한다. 따라서 도시 변화의 법칙을 미리 추적하고 파악해야 한다.
예를 들어 베이징과 베이징의 도시 계획은 이미 10 개 변두리 지역을 확정했다. 이 10 개의 변두리 지역은 각각 북원, 주선교, 동댐, 정복장, 두두, 남원, 풍대, 석경산, 서원, 청강이다. 베이징의 인구 중심은 이 10 개 변두리 지역에 집중될 것이다. 이 변두리 지역은 대규모 부동산 개발을 진행하고 있으며, 또한 지역사회 발전의 중점이기도 하다. 개인 주택 투자 전망이 넓다고 말해야 한다.
북경의 도시는 순환선에서 발전했다. 순환선이 추가될 때마다 상품 주택 숙박실 등이 속속 늘어나 이들 장소의 집값도 크게 오를 것으로 보인다. 이것은 주택 구입자에게도 좋은 전망이다.
사람마다 투자할 때 단 하나의 목적, 즉 이윤이 있다. 잘하지 못하면 돈을 잃을 수도 있다.
이제 실제 예를 살펴 보겠습니다. 왕선생은 집을 사고, 대출금의 70%, 월 공급 2470 위안, 일 년에 총 29640 위안을 산다.
물관비 2 원 /m2 × 12= 1440 원, 난방비 1320 원. 정상 가격에 따르면 임대료 1 1 개월, 수익 1 1 × 2000 = 22000 원.
그러므로 당신의 집이 임대이든 직접 전매이든 간에, 자신을 잃지 않도록 잘 계산해 보아야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언)
1. 적당한 집을 사다
집을 사는 것은 단지 섹터의 문제가 아니라, 각 집마다 그것의 볼거리를 가지고 있으며, 각 개발업자들은 집을 팔 때 자신의 자부심을 강조한다. 예를 들어 베이징 소탕산의 별장 군나파 밸리는 원래의 자작나무 숲을 개방함으로써 가치를 두 배로 늘렸다.
따라서 집의 가치는 집 자체뿐만 아니라 집의 질, 현대화된 설비, 집의 면적, 집의 방향과 구조, 동네의 문화적 배경, 부동산 관리, 집의 가격, 지불 방식 등 부가가치가 많다.
집의 질이 좋을수록, 사람들은 안정감과 편안함을 느낄 수 있다. 특히 지진이 많은 지역에서는 집의 질에 매우 중요하다. 과학기술이 발달하면서 주택 현대화가 점차 의제에 들어갔다. 인터넷 가정, 친환경 주택은 더 이상 사람들의 상상력이 아니다. 따라서 투자자들은 집의 투자 가치를 판단할 때 현대화된 설비가 집의 위치, 품질만큼이나 중요하다는 것을 알아야 한다. 그리고 동북에서는 양면에 창문이 있는 집이 항상 다른 집보다 잘 팔리고, 바닥의 높낮이도 선택이다 ...
2. 투자 가치 평가
부동산 투자는 번 것이 아니면 밑지는 것이다. 결론적으로 부동산이 투자할 가치가 있는지 여부를 조사하는 데 가장 중요한 것은 투자 가치, 즉 부동산 가격과 예상 수익 사이의 관계가 합리적인지 여부를 평가하는 것이다. 다음 세 가지 공식은 투자자들이 부동산의 투자 가치를 추정하는 데 도움이 될 수 있다.
임대 승수가12 보다 작습니다. 8 ~ 10 년 투자 회수 15 수익은 수익에 의존한다.
모 문점 집, 200 1 연간 가격 22 만, 계약금 5 만, 월공급 65,438+0 만, 65,438+0 년 후 주택, 월세 65,438+0.500 원. 2005 년 가격은 60 만 원으로 올랐고 월세는 2000 원이었다. 다음은 위의 세 가지 방법으로 이 투자를 추정해 보겠습니다.
임대 승수가 12 보다 작음 (적정 범위)
임대료 승수 = 투자액/연간 잠재 임대료 수입 이 가게가 200 1 년 구매라면 22 만÷ (0.15 만 × 12 개월) =
2005 년: 600000÷(2000× 12 개월) =25 배 (합리적인 구매 범위를 훨씬 초과하여 구매할 수 없음).
8 ~ 10 년 투자 회수 (적정 연한)
투자 회수 연한 = (계약금+기실 내 주택담보지급) [(월세-월주택담보지급) × 12].
200 1 년에 산 이 가게: (50,000+0.1,000× 12 개월) ÷ [(0 ..
2005 년이 되자 집값이 너무 많이 올랐지만 집세가 동시에 오르지 않아 이 가게를 사는 월 임대료 수입도 월 공급을 보충할 수 없었다. 투자하면 투자자들은 투자를 회수할 수 없는 상황에 직면하게 된다.
공식 분석: 회수 기간법은 임대료, 가격 및 이전 기간의 주요 투자를 고려하며 임대 승수보다 더 적합하거나 자금 회수 기간의 길이를 추정할 수 있습니다.
15 년 수입은 부동산 연간 소득 × 15 년 = 부동산 구매 가격 (가치 있는 가치) 에 따라 달라집니다.
부동산 연간 소득 ×15 >; 부동산 구매 가격 (감사 공간 있음).
부동산 연간 소득 × 15 년
200 1 년 이 점포 구입: 0. 15000× 12 개월 × 15 년 = 270000 원 >
2005 년 이 가게를 구입하다: 2000 원 × 12 개월 × 15 = 36 만원.