부동산 이전 비용의 증가로 고급 프로젝트에 투자하는 많은 사람들이 시장으로 전환하기 시작했다. 이 가운데 70 ~ 80 평방미터의 중고 소호형은 총가격과 임대료가 상대적으로 낮기 때문에 특히 투자자와 화이트칼라 임차인들의 사랑을 받고 있다.
사례 대화
북경에서 집을 세내면 돈을 벌 수 있다고 들었는데, 건축 자재 장사를 하는 이 선생도 해보고 싶다고 한다. 그는 베이징 동삼환' 부력성' 의 중고 소호형 세트를 마음에 들어 총 가격이 65 만 원이다. 이 선생은 수단을 통해 구입한 후 임대에 사용할 예정이다. 은행 대출 비용을 고려해 볼 때, 이 선생은 이 부동산에 투자하는 데 얼마나 걸릴지 알고 싶어 한다.
중원지지이사인 공평은 주택담보금리가 5.5 1% 이고 임대료소득 수준은 변하지 않는다고 가정했다.
구매지출 이선생은 선불로 30%, 즉 1.95 만원, 은행에서 45 만 5000 원을 대출해야 한다. 등액본이자법에 따르면 대출이 20 년 동안 월 상환액은 3 1, 3 1.94 원이며 이자를 계산한 후 실제 구매총액은 947000 원이다. 대출 15 인 경우 월 상환액은 37 19.66 위안이며 이자를 계산한 후 실제 구매총액은 865,000 위안이다. 이 선생은 가구, 전기 등을 사기 위해 최소 2 만 위안을 투자할 것이다. 연간 재산비 2 184 원. 연간 난방비 1560 원입니다.
임대주택 수입은 현재 R&F 시내의 1 베드룸 임대료가격이 3500-3800 원/월입니다. 이 선생의 집 상태가 양호하기 때문에 임대료는 월 3800 위안이어야 한다. 집을 빌리는 과정에서 매년 한 달 동안 빈 기간을 남겨 두어야 한다. 따라서 이 선생의 집의 연간 총 임대료 수입은 42,000 원/년이다.
연간 임대료 순이익은 4.2-0.2184-0.156 = 3 만 8 천 원입니다. 대출이 20 년이면 이 집의 회수 기간은 (94.7+2)/3.8 = 25 (년) 입니다. 대출 15 년이면 이 집의 회수 기간은 = (86.5+2)/3.8 = 23 (년) 입니다.
투자 기교
베이징 체인가 소속사 시장부 이사 김은 이윤 극대화를 위해 작은 아파트 투자는 다음 세 가지 원칙을 파악해야 한다고 밝혔다.
단가가 1.2 배 이하인 동급토지가 매입한 부동산이 일반주택인지 여부는 부동산의 거래비용에 직접적인 영향을 미친다. 70-80 평방미터를 구매하는 작은 가구형 투자자의 경우 실제 거래단가가 같은 등급의 토지에 있는 주택 거래평균 가격 1.2 배 이하이면 일반 주택 1.5% 의 계약세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, CBD 코어는 각각 12000 원/평방 미터 (1.2 배 이상) 와11/Kloc
총 주택금은 68 만 이하여야 하고, 임대료 수입은 매월 상환액보다 커야 하는데, 이는 투자 수익금의 첫 번째 전제조건이다. "가리안" 통계에 따르면 베이징 중고 아파트의 월 임대료는 평균 4000 원 안팎이다. 2005 년 65438+70% 대출의 상환 방식에 따르면 대출 원금은 최소 48 만원이 되어야 월 상환액과 월 임대료의 균형을 보장할 수 있다. 그래서 중고 소호형 투자는 68 만 원 이하로 통제해야 한다.
지리적 위치에 따라 빈 기간이 결정되며, 부동산의 빈 기간은 투자자의 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있다. 예를 들어 대출 70% 15 는 베이징에서 면적 70 평의 총 가격 56 만 평방미터의 중고 소호형 한 채를 사서 매달 3200 을 갚는다. 투자자들은 4,000 원/월 임대료로 임대할 예정이어서 40 일 후 이미 적당한 세입자를 찾았다. 투자 초기의 수익손실은 상환 4267 원, 40 일 임대료 5333 원, 즉 9600 원이다. 김은 기자들에게 아시아오 지역의 산업 체인 지원이 부족해 아파트 임대 시장이 비교적 오랫동안 비어 있다고 말했다.