1. 임차인은 우선 구매권을 얻을 수 없습니다. 중화인민공화국 계약법' (이하' 계약법') 제 230 조는 "임대인이 임대한 집을 판매하는 것은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가져야 한다" 고 규정하고 있다. 즉, 임대인이 임대주택을 판매할 때 임차인이 다른 사람과 같은 가격을 제시하면 임차인은 임대인과 주택 구입 계약을 우선적으로 체결할 권리가 있다. 입법의 원래 의도는 기존 임차인에게 주택을 우선적으로 구매할 권리를 부여하여 생활이나 생산의 안정에 유리하게 하는 것이다. 이런 특수한 보호를 받기 위해서는 당사자가 자신이 집의' 임차인' 임을 증명할 수 있어야 하며, 임대인과 진정한 임대 관계가 있어야 한다. 그러나 사법관행에서 임대인이 다른 사람과 결탁하여 임대계약을 위조하는 경우가 흔하지 않아 법원이 임대관계가 성립되었는지 여부를 판단할 때 임대계약의 진실성에 대해 의심을 품는 경우가 많다. 임대인과 임차인 사이에 친족 관계가 있을 때 법원은 당사자 간의 임대 계약이 사후에 체결된 것으로 간주하여 임차인의 우선 구매권을 부정하는 것이 더 쉬울 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인)
그러나 임대인과 임차인이 법에 따라 임대 등록을 하면 상황이 완전히 달라진다. "민사소송 증거에 관한 최고인민법원의 일부 규정" (이하 "증거규정") 제 77 조는 "인민법원은 다음 원칙에 따라 같은 사실에 대한 여러 증거의 증명력을 확정할 수 있다. (1) 국가기관, 사회단체가 직권에 따라 만든 공문은 그 증명력이 일반적으로 다른 서증보다 크다" 고 규정하고 있다. 주택 관리 부서에서 발행한 임대 등록 증명서는 임대 관계의 진실성에 대한 강력한 증거를 제공할 것이며, 당사자는 이를 위해 추가적인 증명 책임을 질 필요가 없다.
2. 임차인은 "매매가 깨지지 않는다" 는 특수한 보호를 받을 수 없다. 계약법 제 229 조는 "임대 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되어 임대 계약의 유효성에 영향을 미치지 않는다" 고 규정하고 있다. 일반적으로 이 규정은 임대 기간 동안 매매 또는 상속으로 인해 재산권이 변경될 경우 신규 주택 소유자 (구매자 또는 상속인 등) 를 의미합니다. ) 원래 임대 관계를 해지할 권리가 없으며 임차인은 임대 기간 동안 원래 조건에 따라 임대 주택을 계속 사용할 수 있으며, 이는 임차인의 생산이나 생활의 안정을 유지하는 데 있다. 그러나 새 소유주의 관점에서 임차인이 집을 계속 사용하는 것은 이미 그 이익을 심각하게 손상시켰는데, 특히 임대 기간이 10 년 혹은 20 년 정도인 경우에는 더욱 그러하다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 우리나라에서는 많은 상업은행이나 자산관리회사가 채무자의 부동산 경매를 실현할 수 없어 부실 채권 수가 크게 늘어났다.
채무자의 허구 임대 관계를 피하고 새 주택 소유자의 이익을 보호하기 위해 많은 법원은 임차인의' 매매 불허리스' 권에 대해 엄격한 조건을 설정했다. 즉 임차인은 사전에 임대 등록을 해야 한다는 것이다. 상하이시 고등인민법원' 주택임대 분쟁 사건 처리법 적용법에 관한 몇 가지 질문에 대한 답변 (3)' 에 따르면, "주택 소유권이 변경될 때 임차인은' 매매가 임대를 깨지지 않는다' 는 이유로 신규 소유주에게 임대계약을 계속 이행할 것을 요구해서는 안 된다" 고 규정하고 있다. 그러나 임차인은 새로운 주택 소유자가 임대 사실을 알고 있거나 알아야 한다는 증거를 가지고 있다. 이에 따라 임차인은' 주택 신규 소유자가 임대 사실을 알고 있거나 알아야 한다' 는 것을 증명할 수 없기 때문에' 임대를 위반하지 않고 매매할 권리' 를 상실할 수 있다.
둘째, 임대인이 직면한 법적 위험
임대 등록을 하지 않으면 임대인이 일정한 법적 위험에 직면하게 된다. 임대인은 임대관계의 존재나 임차인의 정체를 증명할 수 없으며 책임을 질 수 있다. 예를 들어, 임대인이 집을 임차인에게 임대한 후 임차인은 임대주택에 화초를 심었는데, 그 중 한 화분은 부적절한 보관으로 인해 일행을 다쳤다. 사건 발생 후 임차인이 실종되었다. 이런 상황에서 다친 행인은 의심할 여지 없이 집주인에게 배상을 요구할 것이다. 증거규정 제 4 조는 다음과 같은 침해 소송을 규정하고 있습니다. 증명 부담은 다음 규정에 따라 부담해야 한다. .................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 인구 이동이 잦아지고 이웃 관계가 냉막 되는 오늘날 임대인은 임대 등록을 하지 않은 상태에서 임대 관계의 존재를 증명하여 사고 발생 시 임차인이 실제로 집을 관리한다는 것을 증명하기가 쉽지 않다. 만약 임대인이 증거를 제공할 수 없다면, 법원은 임대인이 사고에 대한 책임이 있다고 인정할 것이다.