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'임대대출'을 엄격히 통제하라! 여러 곳에서 세게 쳐라

최근 베이징과 선전에서는 임대 시장을 규제하기 위한 문서를 잇달아 발행했다. 그 중 베이징은 '임대 대출'의 행방을 통제하고, 임대료 선불 징수 주기를 단축하며, 기업의 '자본 풀'을 제한하기 위해 많은 조치를 취했습니다. 일류 도시는 임대 시장을 엄격하게 통제하려는 의도가 분명합니다.

업계 관계자들은 자본금과 임대기간의 불일치가 없으면 장기임대주택 폭발 가능성이 크게 줄어든다는 점을 지적했다. 따라서 이번 규제로 임대시장의 근본적인 문제가 해결됐다. . 엄격하게 시행되는 한 이 산업은 파괴적인 변화를 가져올 것입니다.

많은 곳에서 규제 문서를 발행했습니다

2월 2일, 베이징시 주택 및 도시 농촌 개발위원회 공식 웹사이트는 '주택 임대 기업의 사업 활동 규제에 관한 고시'를 공개했습니다. 시'(이하 '공지사항'이라 합니다)에 따릅니다. "고시"에는 은행금융기관, 소액대출회사 등이 임차인이 신청한 "임대대출"자금을 주택임대회사에 배분해서는 안 된다고 규정하고 있습니다. 주택임대사업자가 임차인으로부터 미리 징수한 임대료는 원칙적으로 3개월을 초과할 수 없으며, 임대료 징수기간과 지급기간이 일치해야 한다. 주택임대기업이 임차인으로부터 징수한 보증금은 북경부동산중개업협회가 설립한 특별계좌를 통해 관리하며, 징수한 보증금액은 임대료 1개월을 초과할 수 없다. 본 고시는 2021년 3월 1일부터 시행되며, 이전에 체결한 계약은 계속해서 이행됩니다.

베이징시 주택도시농촌개발위원회 관계자는 기업의 '자본 풀'을 제한하는 것이 새 규정의 핵심 내용이라고 설명했다. 첫째, 주택임대사업자가 미리 징수하는 임대료를 제한하고 있으며, 임차인으로부터 미리 징수하는 임대료는 3개월을 초과할 수 없음을 명시하고 있다. 임차인과 집주인에게 임대료를 지불하는 금액이 일치해야 하며, "장기 징수 및 단기 지불"이라는 비즈니스 모델을 명확하게 금지합니다. 둘째, '임대대출'이 배분되는 대상을 엄격히 통제해야 한다. 은행 금융기관, 소액대출업체 등은 임차인이 신청하는 '임대대출' 자금을 주택리스회사에 배분할 수 없다. 즉, 임차인이 주택임대대출을 신청하는 경우 대출기관이 임차인에게 대출을 해줄 수도 있고, 계약을 체결한 후 집주인에게 직접 대출을 해줄 수도 있지만, 주택임대업자에게는 대출을 해줄 수 없다. , 그 계열사 또는 이해관계자. 셋째, 새로운 규정은 베이징이 보증금 보관 시스템을 구축해야 한다고 제안하고 있으며, 임대료에 비해 보증금 금액은 상대적으로 적지만 사업 규모가 확대됨에 따라 '소규모 자본 풀'도 형성될 수 있습니다. 이와 관련하여 "통지"에는 기업이 징수하는 보증금 금액이 1개월 임대료를 초과하지 않도록 규정하고 있으며, 보증금을 징수한 후 베이징부동산중개업협회가 설립한 특별 계좌를 통해 관리해야 합니다. 기업은 허가 없이 이를 사용하거나 유용할 수 없습니다.

Centaline Real Estate의 장다웨이(Zhang Dawei) 수석 애널리스트는 중국 증권 저널 기자에게 장기 임대 아파트 회사가 완전히 금융화됐다고 말했습니다. 하지만 더 큰 문제는 금융이다. 세계화로 인한 '자본 풀'로 인해 오늘날의 장기 임대 아파트는 더 이상 임대 회사가 아닌 표준적인 '금융 회사'입니다. 베이징의 새로운 규제 정책은 임대 회사의 '자본 풀'을 제한하고 3개월 이상의 임대료를 '장기 징수 및 단기 지불'하는 것을 엄격히 금지합니다. 이는 이러한 유형의 임대 회사가 기본적으로 손실을 입었음을 의미합니다. 자본 풀을 남용할 가능성이 있습니다. 베이징의 정책이 시행된다면 업계 문제를 해결하고 업계에 파괴적인 영향을 미칠 것입니다.

2월 1일 선전시는 임대 자금 감독과 관련하여 시 주택 임대 회사가 직면한 주요 문제에 대한 해당 규제 조치를 명확히 하는 문서도 발표했습니다. 위탁 및 전대 방식으로 주택 임대 업무를 영위하는 주택 임대 기업의 경우, 임차인의 보증금과 정기 임대료의 총액이 4개월 임대료를 초과하는 자금 중 일부는 은행의 감독을 받거나 임대 기업이 은행에 제공해야 합니다. 상응하는 가치를 보장합니다.

'임대대출' 문제에 대해 심천시는 주택임대회사가 은폐, 기만, 강압 등의 방법으로 임차인에게 주택임대대출 이용을 요구하거나 유도해서는 안 된다고 구체적으로 지적했다. 임차인이 임대료 할인 등의 명목으로 주택을 사용하는 경우. 주택임대차계약서에는 임대대출 관련 내용을 포함할 수 없습니다. 금융기관은 등록된 주택 임대차 계약에 따라 주택 임대 대출을 발행해야 하며, 대출 기간은 주택 임대 계약 기간을 초과할 수 없으며 대출 지급 빈도는 차용인의 임대료 지불 빈도와 일치해야 합니다.

동시에, 주택 임대 회사와 그 직원은 임차인이 주택 임대 자금을 특별 계좌에 입금할 수 있도록 지원해야 하며, 다른 은행 계좌나 제3자 결제 플랫폼을 통해 임차인으로부터 예금 및 임대료를 징수할 수 없도록 규정되어 있습니다.

전문가: 구현에는 추가 감독이 필요합니다.

Zhuge Housing Data Research Center의 분석가인 Wang Xiaoqiang은 최근 몇 년간 장기 임대 아파트에도 롤러블 현상이 발생했다고 지적했습니다. 2018년 - 2019년에는 우호적인 정책으로 장기임대아파트 기관이 급속히 발전했으나, 2019년 말에도 업계는 계속해서 개발 문제에 부딪히면서 정책을 도입하게 된 것은 큰 의미가 있습니다. 장기임대아파트의 표준화된 운영을 위해

정책 시행에 대해 장다웨이는 임대시장은 소유권 이전과 확인이 필요하지 않아 감독이 어렵다고 지적했다. 기존 장기임대주택에서는 칸막이를 금지하는 정책을 내놓았으나 대부분의 아파트 업체에서는 이를 시행하지 않고 있다. 장기 임대 아파트 회사는 베이징, 상하이 등 도시에서 시장 점유율의 20% 이상을 차지하고 있습니다. 일반적인 2차 임대인 거래 모델로 계산하면 현재 시장에는 이미 60%의 임대 부동산이 있습니다. 주택 소유자의 거래를 확인하기가 어렵습니다. 이러한 상황에서 임대시장, 특히 장기임대아파트 시장에 대한 감독을 강화할 필요가 있다.

베이징부동산중개산업협회 리원지에 회장은 주택 임대야말로 서민, 특히 중저소득층이 평화롭고 안정적으로 살아갈 수 있는 가장 기본적인 방법이라고 믿는다. 사회적 안정과 화합과 관련되어 있으며, 젊은이들이 평화롭고 만족스럽게 정착하여 생활하고 일할 수 있는 기반입니다. 평화롭게 살아야만 행복하게 일하고 일할 수 있고, '안정된 집세'가 있어야 '사회보장'을 이룰 수 있습니다. 주택 임대 분야에서 잦은 갈등과 분쟁, 부실한 조정과 해결은 항상 대다수의 주택 소유자와 세입자를 괴롭히는 문제였습니다. 베이징의 주택 임대 산업은 과열된 발전 단계를 경험했으며, 특히 지난 2년 동안 임대 회사가 폭발적으로 증가한 이후 정부 부처는 올바른 약을 처방했으며 이는 베이징의 주택 임대 산업과 임대 시장의 미래 발전에 큰 의미가 있습니다.

북경대학교 교수이자 박사 지도교수이자 부동산법 연구센터 소장인 루 젠보(Lou Jianbo)는 새 규정은 장기 임대 아파트 개발이 합법적이고 표준화되어야 하며, 전문적이고 장기 임대 아파트를 "한 막대기"로 이해해서는 안됩니다. 주택 임대 회사는 임대 주택 공급을 늘리고 주택 임대 시장을 적극적으로 발전시키는 중요한 부분입니다. 전문 및 대규모 주택임대업체가 법에 따라 주택을 보유하고 임대할 수 있도록 확고히 지원합니다. 일련의 세금, 금융 등 우대 정책이 포함된 선물 패키지가 진행 중입니다.

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