중국 천진? 국제 도시
시장 조사 보고서
카탈로그
첫째, 프로젝트 개요
둘째, 지역 소개
셋째, 지역 부동산 시장 분석
(a) 천진 부동산 시장 분석
(b) Wuqing 지구 부동산 시장 분석
(3) 지역 경쟁 프로젝트 도입
넷째, 지역 시장 수요 분석
다섯째, 준 목표 고객 분석
자동사 결론
첫째, 프로젝트 개요
프로젝트 속성: 녹색 경관 생태 주택 프로젝트
개발자: 천진 쳉 통 부동산 개발 유한 회사
위치: 천진시 무청구 하서진 중심 경진 도로 서쪽.
커버 면적: 24 헥타르
총 건축 면적: 30 만 평방 미터
교통조건: 경진 도로 바로 옆, 북거리 통주 43km, 북거리 베이징 7 환 20km. 천진시 무청구 양촌에서 남쪽으로 23km 떨어진 곳에 위치해 있다.
프로젝트 단계: **6 호 (네덜란드, 프랑스, 북미, 호주, 홍콩, 베이징).
프로젝트 주기: 3 년
둘째, 지역 소개
(1) 무청 지역 개요
무청구는 역사가 유구하여 경진 사이에 위치해 있다. 예로부터 교통요로로' 경진 복도' 로 불렸다.
무청구는 천진시 서북부에 위치하고, 동쪽은 천진시 보타구 닝하현과 접해 있고, 남쪽은 허베이성 북진구 서청구 패주시와 접해 있고, 서쪽은 허베이성 랑방시 안차구와 접해 있고, 북쪽은 베이징시 통주구, 허베이성 랑방시 향하현과 접해 있다. 전 지역 면적 1.574 제곱 킬로미터, 29 개 향진 거리 (5 개 향, 19 개 읍, 5 개 거리), 인구 82 만 명. 2000 년 6 월, 카운티 구역을 철수하다. 무청성구 계획 면적 129 제곱 킬로미터, 건설구 면적 30 제곱 킬로미터, 인구 22 만.
독특한 구위와 교통 우세: 베이징진 사이, 시내는 베이징공항과 천진신항에서 각각 70 킬로미터이다. 고속도로를 거쳐 경진항까지 운행하는 것은 1 시간을 초과하지 않는다. 18 개국, 시 도로, 철도가 있습니다. 그중 경진당 고속도로는 경내 47km 를 가로지르고, 시내에는 상하도가 있다. 베이징-천진 고속도로와 베이징-상하이 간선이 건설 중이다. 2006 년 완공 후 이 지역에는 65,438+00 개의 고속도로가 있을 것이다. 또한 3 개의 고속도로가 계획 중입니다. 완공되면 중국 고속도로 마일리지는 228km, 상하도 15 에 이를 것이다.
관광자원: 양촌 소세계, 남호 관광지, 강백 삼림공원, 풍신궁, 북방 국제사격장 등 관광지 14 가 있습니다. 이 가운데 도시 서쪽에 위치한 양촌 소세계는 32 헥타르를 차지하며 전 세계 83 개국의 137 개 관광지를 보유하고 있다.
(b) 하서 마을 개요
하서진은 천진시 무청구에 속하며 면적은 69.5 제곱킬로미터이고 경작지는 7 1 만무, 마을거리는 5 1 개, 인구는 4 만 5 천 명이다.
서기 608 년에 양디는 대운하를 파서 경항 운하를 개통했다. 하서 사무는 운하 서안에 가까워서 붙여진 이름이다. 원나라 가 베이징 을 설정 한 후, 군수봉 은 모두 강남 에 반환, 하서 사무는 교토를 드나드는 수로 인후가 되었다. 반면 역대 조정에서 여기에 설립한 돈문 역역 무비 등 관문이 무비 등 최다 13 개로 가장 높은 등급은 오른쪽 3 품으로 그 지위의 중요성을 알 수 있다. 명나라 융경 6 년 (1572), 하서 사무가 벽돌성을 지었다. 그 후 수백 년 동안, 이곳은' JD 제일진' 으로 불렸다. COM' 과' 금문제 1 우편' 은 번영으로 인해.
하서 5 는 천진시 정부의 30 개 중점 개조 사업 중 하나이며, 천진이 베이징에서 가장 가까운 도시이기도 하다. 베이징-천진 고속도로는 하서 5 진 센터를 관통한다. 소베이징이 부르는' 천하제일성' 은 1 1 km, 북거리는 베이징 통주에서 43km, 남거리는 천진무청구 양촌에서 23km 떨어져 있다.
하서 사무는 이미 경진에서 가장 큰 무공해 채소 기지로 발전하였다. 현재, 마을 전체의 채소 재배 면적은 이미 4 만 무 () 에 달하고, 연간 채소 4 억여 킬로그램을 생산한다. 브랜드 채소 발전 전략을 확립하여' 일천' 상표를 등록했다. 김우는 국가급 농업친과학 시범원을 가지고 있으며, 경진 지역에서 가장 규모가 크고 거래액이 가장 높은 채소 도매시장이 있고, 기능이 완비되어 있고, 설비가 선진적인 대형 채소 보신 냉동고가 있으며, 무공해 채소를 전문으로 취급하는 유통회사가 있으며, 산업화 시장화 궤도로 직진하여 생산, 구매, 판매하는 용의 유통망이 되었다. 매일 아침 이슬을 머금은 신선한 채소는 따기 후 1 시간 이내에 베이징과 천진의 주요 채소 시장에 내놓을 수 있다.
셋째, 지역 부동산 시장 분석
(a) 천진 부동산 시장의 전반적인 분석
1, 천진 부동산 시장 개요
2007 년 상반기 시 전체 시의 상품 주택 판매 35 156 1 세트, 면적 360056 1 평방 미터. 2007 년 상반기, 시 전체의 평균 가격은 평방미터당 5547 위안이었다. 2006 년 같은 기간에 비해 2007 년 상품주택 거래가격 상승폭이 15.4% 에 달한 것으로 나타났다.
2006 년 평균가 4807 원/평방 미터, 2007 년 상반기 평균가 5547 원/평방 미터. 천진부동산시장 상품주택은 매년 700 위안 오른다. 2006 년과 2007 년 시 시의 상업용 주택 연간 거래가격은 각각 16% 와 15% 올랐다.
2006 년에는 국가 거시정책이 여러 차례 대규모로 조정되었고, 2007 년은 정책이 심도 있게 시행되고 조정된 해였다. 2007 년 이후 집값의 상승 추세는 효과적으로 통제되지 않았다. 아래 그림에서 볼 수 있듯이 2007 년 상반기 집값은 줄곧 올랐고, 특히 4, 5 월에는 집값이 올랐다. 그 이유는 4, 5 월이 천진 프로젝트가 대규모로 상장되는 계절이기 때문에 많은 신규 프로젝트가 높은 시장 포지셔닝이 상품 주택의 전체 시장 가격을 어느 정도 올리고 있기 때문이다.
2007 년에는 상품 주택 거래량이 줄곧 증가했다. 이런 현상은 계절성과 관련이 있다. 설 이후 (2 월) 천진의 대대적인 종목이 상장되어 2 ~ 6 월의 상승 단계가 형성되었다. 주류 잡지 통계에 따르면 2007 년 상반기 천진 * * 은 판매 프로젝트 195 개에 있습니다.
그림: 2007 년 상반기 천진 상품 주택 거래 면적과 거래 평균 가격의 월별 추세도.
천진의 지역마다 부동산 개발 정도가 다르다. 시장 거래를 보면 천진시의 상위 3 개 시장은 각각 남개 서청 탕구이다. 난카이는 천진시의 보조시설이 성숙하고, 문화상업 분위기가 짙고, 경제가 상대적으로 발달하고, 토지 양도량이 많고, 프로젝트가 많은 지역이다. 줄곧 천진 분양 주택의 주거 지역이었고, 천진 시민들이 집을 사는 첫 번째 선택이기도 하다. 천진 신귀서청구는 천진 서부 신도시 계획의 수혜자이다. 천진 남부의 중북진판과 매강판의 여러 대형 프로젝트가 이끌면서 점차 남개를 대신하여 상품주택 거래량의 선두 주자가 되었다. 탕구 발전 잠재력이 크다. 개발구 부동산 자원 개발이 포화되면서 시장 잠재력이 점차 발견되면서 거래량이 전 시 각 구 3 위 안에 들었다.
이 세 지역은 천진 상품 주택 발전의 세 가지 방향, 전통 구시가지의 견고함, 신도시의 부상, 잠재력 지역의 가치 인정을 대표한다. 또한 하동, 하서, 북진, 무청 등 지역은 다채로운 천진 부동산 시장 구도를 형성했다.
천진 부동산 시장의 수요와 공급 분석
그림: 2007 년 상반기 천진 상업 주택 거래 통계
90-70' 뉴딜 (참고: 90 평방 미터 이하의 호형이 전체 건축 면적의 70% 이상을 차지해야 함) 은 2007 년 전면 시행되었지만 90 평방 미터 이하의 작은 호형 제품이 시장 공급을 형성하려면 시간이 걸릴 것으로 보인다. 현재 시장에는 상성호원, 육합시가 등 소수의 종목만' 90-70' 제품이다. 그래서 시장의 공급과 수요의 주류는 여전히 90- 120 평방미터의 2 베드룸 위주이다.
주류 잡지 통계에 따르면 90 평방 미터 이하의 판매층은 22 개로 상반기 3 155 채, 평균 면적은 78.9 평방미터로 집계됐다. 분양원 72 개, 호형 90- 120 평방미터. 상반기 판매 13837 세트, 평균 면적 102 평방 미터. 분양원 5 1 세트, 호형 120- 150 평방 미터, 상반기 거래 6354 세트, 평균 면적 1, 3 단위 면적이150m2 를 넘는 재분양건물 43 개, 상반기 판매 1936 세트, 평균 면적198.9m2 입니다.
아래 그림은 2007 년 상반기 천진에 새로 지은 상품주택의 시장 소화 상황을 반영한 것이다. 주류 잡지 통계에 따르면, 천진 상품 주택 시장의 출시는 분명히 세 개의 계단으로 나뉘어 있으며, 빈해 신구 (당, 한, 대, 개발구 포함) 와 남개구가 제 1 계단에 있다. 신설 상품주택의 수가 월등히 앞서서 모두 3 만 채가 넘는다. 서청, 북진, 하동, 하서, 홍교구 시장 거래량은 전 시 지역 거래량 제 2 계단에 있다. 이로써 천진이 서북으로 확장하는 추세가 상당히 뚜렷하다는 것을 알 수 있다. 서부 신도시 건설은 천진 소도시 계획의 선두주자이다. 나머지 각 지구는 제 3 계단, 또는 토지 공급이 작은 지역 (예: 평화구역) 이나 지역 성숙도가 낮은 부동산 시장을 육성해야 하며, 제 3 계단 부동산 시장의 활약도는 향상되어야 한다. 다른 한편으로는 이 지역에 아직 큰 발전 잠재력이 있다는 것을 보여준다.
그림: 천진 각 구 분양 주택 판매 및 미판매 통계.
전체 출시와 시장 주식으로 볼 때 부동산 시장 판매 상황이 양호하다는 것은 천진 부동산 시장 수요가 여전히 강성 수요 위주이기 때문에 집값, 정책 등 시장 관망으로 이어지는 많은 요인들이 사람들의 구매 열정을 바꾸지 않고 시장 수요가 여전히 왕성하다는 것을 보여준다.
천진 부동산 시장을 살펴보면 가격이 왕이다. 천진의 대다수 소비자들에게 구매 행동에 영향을 미치는 가장 중요한 요소는 여전히 가격이다. 다음 표의 통계에서 두 가지 점을 알 수 있습니다.
첫 번째 요점: 지역은 가격을 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 예를 들어 평화구 최저가 6750 원/평방미터로 5 현 최고가보다 높다.
둘째: 지역마다 프로젝트 위치가 다르기 때문에 제품 유형이 다르고 고객층이 다르며 품질이 다르고 가격 차이가 크다. 예를 들어 진남구의 가격은 3686 원/평방미터에서 10055 원/평방미터까지 다양하며 가격 범위가 크다.
한 지역의 성숙도, 위치, 제품 유형, 심지어 개발자 브랜드도 프로젝트 가격 책정에 중요한 요소가 되었습니다. 천진각 종목의 가격 순위에서 알 수 있듯이 남개구의 노성향지역은 도심, 복제할 수 없는 문화유산과 희소한 별장 제품으로 시 1 위를 차지했다. 게다가, 도심의 일부 절상과 투자 잠재력을 지닌 작은 아파트 제품들도 시장 쟁탈의 초점이다.
천진 부동산 시장 요약
천진의 전체 시장의 관점을 통해 시장은 성숙한 지역의 잠재력 프로젝트가 줄곧 주택 구입자들이 추앙하는 핫스팟이라는 일련의 정보를 우리에게 제공하였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자신감명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 자신감명언) 부동산은 동적으로 발전하여, 그 가치는 결국 섹터에 반영되었다. 미래의 많은 발전은 정책과 도시 계획과 밀접한 관련이 있다. 천진은 고속 발전 단계에 있으며, 환발해 전략은 탕구 등의 프로젝트에 기회를 제공한다. 경진 일체화는 북진무청 축 사업의 발전을 위한 좋은 토대를 마련했고, 소도시 계획의 추진은 부동산 시장의 번영을 위한 계기를 제공했다. ...
(b) Wuqing 지구 부동산 개요
1, 무청 부동산 시장 현황
무청구 주택 판매 가격은 지난해에 비해 20 ~ 40% 올랐다. 주택주택 최저가격 2500 원/평방미터, 평균가격 3500 원/평방미터 정도, 최고가격은 5000 원/평방미터에 달한다.
그림: 2007 년 5 월, 6 월, 7 월, 8 월 무청구 부동산 거래 세트 수.
천진도시화가 계속되면서 도시 인구는 계속 증가할 것으로 보인다. 특히 천진시 통계국의 최근 샘플링조사에 따르면 천진시의 인구구조는 현재' 인구배당' 시기, 즉 노동인구비율이 높은 단계에 있으며 청장년 비율은 매우 크다. 15 ~ 64 세 인구 8 10.27 만 명으로 시 인구의 4 분의 3 을 차지한다. 이 부분은 주택 소비의 새로운 힘이다. 무청구의 부동산 판매 상황을 보면 현실은 매우 적고, 많은 부동산은 아직 개발 건설 초기에 있다. 향과 위치가 좋은 집은 이미 팔렸고, 부동산 판매는 매우 뜨겁다.
Wuqing 지구 부동산 시장 동향.
(1) 도시 지역 기능 구분이 더욱 명확해졌다.
도시가 끊임없이 국제화됨에 따라, 원래의 도심은 이미 무청이 대도시의 이미지와 요구에 맞지 않게 되었다. 서부 지역은 그 많은 우세로 신무청 도시 기능 센터의 최선의 선택이 되었다. 구청 서이동의 거창한 전략적 조치는 주변 지역의 번영과 발전, 기능이 완비된 상업시설, 초완벽한 생활지원, 신도시의 핵심구 건설을 유도할 수밖에 없다. 한편, 천진시 무청구 정부는 도시 계획 설계를 강화하여 많은 우대 정책으로 해외 우수 부동산 개발 기업의 투자 건설을 유치하였다. 국제 대도시를 위해 싸우다.
(2) 신무청의 매력은 미래에 초점을 맞추고 있다.
무청은 경진 황금 복도에 위치해 있다. 무청은 천진시' 11-5' 계획의 시동 도시로 중요한 전략적 의의가 이미 드러나기 시작했다. 경진 도시 발전 계획이 잇따라 출범한 뒤 경진 교통대동맥이 더욱 편리하게 발전할 것으로 예상되는 가운데 경진 사이의 거리가 점점 가까워지고 있다. 무청방시가 곧 경진의 대량의 주택 구입자를 끌어들일 예정인데, 고급 주택이 곧 궐기할 것이다. 2007 년 말까지 베이징, 톈진, 허베이의 30 분 시공간 목표가 달성되고 무청 서부가 성큼성큼 앞으로 나아갈 것이다. 동시에, 막 시작한 상업용 부동산은 전례 없는 발전 기회를 가져왔다.
(3) 공사의 질이 부단히 향상되다.
증가하는 공급 압력에 직면하여 개발자는 프로젝트 자체의 경쟁력을 높이기 위해 부동산 품질을 지속적으로 향상시킬 것입니다. 내년에 시장에 진출할 프로젝트는 제품 건설에서 더욱 다를 수 있으며, 이는 시장의 부동산 유형 구성을 크게 풍요롭게 할 것이다. 건축 스타일, 제품 품질, 마케팅 수법에 있어서도 뛰어난 활약을 할 수 있습니다.
넷. 지역 대회 프로그램 소개
이번 무청구 주택프로젝트 시장 조사는 주로 5 개 프로젝트를 표본으로 선정해 해당 지역의 현재 주택시장의 기본 상황을 대표할 수 있다.
첫째, 동리 19 마일
부동산 카테고리: 빌라
프로젝트 평균 가격: 평방 미터당 6,000 위안
점유 면적: 40 만 평방 미터
총 건축 면적: 654.38+0 만 평방 미터.
개발자: 천진 트리플 투자 그룹 유한 회사
프로젝트 주소: 무청구 103 국도 (경진도로) 북쪽18km 동리 현대농업산업단지.
프로젝트 설명: 이 프로젝트는 천진시 북서부에 위치해 있으며 지세가 넓고 평평하며 주변 수역이 넓고 공기질이 좋다. 천진시 환경보호 규정 준수 구역으로 공업오염이 없고 원생태 환경이 양호하다.
둘. 선샤인 홈 2 단계 (곧 개장 예정)
부동산 카테고리: 일반 주택
프로젝트 평균 가격 1950 위안/평방 미터.
프로젝트 위치: Wuqing 지구 Chen zuizhen
개발자: 영다 부동산 개발 유한 회사
셋. 텡다 매너
부동산 카테고리: 일반 주택
프로젝트 평균 가격: 1980 위안/평방 미터.
점유 면적: 40,000 평방 미터
총 건축 면적: 70,000 평방 미터
개발자: tengda 그룹 중신 부동산 유한 회사
부동산 주소: Wuqing 지구, 천진 빅 알칼리 공장 마을
프로젝트 소개: 텐다 장원 주택 프로젝트는 천진시 무청구 대염기 공장 읍에 위치해 있으며, 경진' 과학기술밀집구' 에 위치해 있으며, 천진공항에서 40km, 천진항에서 70km, 베이징에서 80km 떨어져 있다. 양촌에서 차로 20 분 거리에 있습니다. 교통이 편리하고 사통팔달이다. 양청도로는 남북을 종단하고, 경진당 고속도로, 경진당 고속 복선, 경진도로, 경웨이도로 등 국도로 구성된 교통망은 주변 도시와 연결되어 있다. 지리적 위치가 매우 우월하다. 교통이 매우 편리하다. 텐다 장원의 총 녹화율은 35% 가 정원식 장원 공동체를 제창하며 12 층 주택으로 구성되어 있다. 완벽하고 조화로운 생활악장을 형성하고, 입면도는 간결한 선과 밝은 색채로 사람을 즐겁게 하는 건물의 윤곽을 그려냈다. 완공된 후 마을의 핵심과 수석모델이 되어 화사한 풍경이 되었다. 이 마을의 새로운 주거 지역이 될 것입니다. 디자인은 환경 품질에 초점을 맞추고 현대, 간결, 건강, 패션, 편안함, 홀가분함, 즐거운 생활방식을 제창한다.
넷. 노스 쇼어 상성
부동산 카테고리: 다층 정원 양옥
프로젝트 평균 가격: 3500-4500 위안/평방 미터.
점유 면적: 70,000 평방 미터
총 건축 면적: 200,000 평방 미터
개발자: 천진 kaide hengye 토지 유한 회사
프로젝트 주소: Wuqing 지구 yongyang west road 와 Cui tong road 교차로
프로젝트 설명: 북안 상성은 무청이 처음으로 20 만 평의 프랑스식 정원을 가진 양질의 공동체로, 무청구 서부 신도시 중앙 핵심에 위치하고 있다. 북쪽 해안의 상성은 파리 세나 강의 인문적 풍토를 바탕으로 프랑스식 낭만과 원생태 경관을 완벽하게 융합해 샹젤리제 대로, 중앙특색 경관대, 빈하 경관대, 마르세유 광장과 몽환적인 정원을 형성한다. 여러 건물들이 완벽하게 포위되어 각 가정은 유동 정원의 즐거움을 누릴 수 있다. 북안 상성은 수석시장으로 미래인거 핵심구를 정하고 무청의 미래 가장 비싼 지역에 전방위적인 도시 기능을 만들어 주거 레저 오락 쇼핑을 일체화한 신도시 핵심 지역을 만든다.
여섯 번째 도시
부동산 카테고리: 다층 아파트
프로젝트 평균 가격: 평균 가격: 평방 미터당 3800 위안.
개발자: 유니온 그룹
부동산 주소: 무청구 경진 도로와 전진로가 만나는 곳.
교통 상황: 베이징-천진 시외 고속철도에 인접; 베이징-상하이 고속에서 2km, 베이징-천진 고속103 에서 3.5km, 경복고속104 에서 500m 떨어져 있습니다.
바닥 상황: 6 층 주택, 2 실 주: 약 10 1- 104 평방 미터, 3 실:1/Kloc
넷째, 지역 수요 시장 분석
천진, 베이징, 무청구의 부동산 수요 시장 분석에서 다음과 같은 주택 구입 고객에 대한 묘사를 얻을 수 있는데, 고객 유형으로는 주로 다음과 같은 종류이다.
(1) 투자 유형
이 지역은 천진과 베이징의 경계에 위치하여 선천적인 지리적 우세를 가지고 있기 때문에 투자형 고객은 이 지역의 부가가치 전망을 마음에 들어하며, 이 지역의 집값은 가격 우위를 가지고 있다. 수많은 천진과 베이징의 투자형 고객을 끌어들였다.
(2) 자생형
1, 현지 주택 구입자의 생활수준을 높이다.
무청구 경제력이 지속적으로 강화됨에 따라 인민의 생활수준이 눈에 띄게 높아짐에 따라 많은 주머니 속의 부유한 농민들은 더 이상 농촌의 단조로운 생활에 만족하지 않는다. 도시 생활의 즐거움을 누리기 위해 점점 더 많은 농민들이 스위트룸을 샀다. 현재, 이 지역은 이미 거의 40 개의 주택단지를 건설했는데, 이 건물들은 이미 모두 품절되었다.
2, 천진, 베이징은 주택 구매자의 생활 환경을 개선합니다.
도시 인구 팽창, 교통 혼잡, 환경오염 등의 문제가 생겨 도시 주민들이 도시 주변에서 집을 사서 생활 환경을 개선할 수 있게 되었다. 교통이 편리하고, 시설이 완비되어 있고, 공기의 질이 좋은 것이 이들 고객의 주요 수요이다.
(3) 연금 유형
만년에 아름다운 생활을 즐기는 것은 모든 노인과 그 자녀들의 염원이다. 이 지역은 편안한 주거 환경, 건강한 녹색 생태식품, 설비가 완비된 의료기관을 갖추고 있어 노인들에게 기본적인 보장을 제공한다. 그래서 노인 고객의 요구에도 부합한다.
다섯째, 준 목표 고객 분석
대상 시장 준고객에 대한 분석을 통해 이 프로젝트를 구매한 고객은 전체 고객의 45%, 자택 고객은 44.7%, 노인 고객은 8.7%, 기타 구매자는 1.6% 를 차지했다.
자동사 결론
천진 부동산, 무청 부동산 시장에 대한 전반적인 분석과 이 프로젝트에 대한 예매 전략 분석을 통해 이 프로젝트의 독특한 장점에 따라 채택된 유통외 판매 모델이 이 프로젝트에 적합하다는 결론을 내렸습니다.' 주택 배달차 저장실' 의 판매 전략은 시장을 더욱 빠르게 확대해 소비자의 구매층을 확대했다.