집주인의 동의 없이 집을 전셋하는 법적 결과.
사건 소개
2008 년 4 월 리와 애인은 현지에 와서 장사를 했다. 이 씨는 중개 회사를 통해 아파트 한 채를 임대했고, 임대료는 1 년 1 만원이다. 이 씨는 임대료가 적당하다고 생각하여 집주인과 5 년간의 주택 임대 계약을 체결하고 5 만원 임대료와 5000 원짜리 보증금을 한꺼번에 지불했다. 수속이 끝난 후 이 씨는 임대주택에 간단한 인테리어를 하고 가구를 구입한 후 임대집에 입주했다. 2009 년 4 월, 이인은 일이 있어 고향으로 돌아가 임대한 집을 연간 654 만 38+20 만원의 가격으로 왕에게 전매했다. 전세계약은 2 년이며 임대료는 6 개월에 한 번씩 지급됩니다. 리는 반년 방세를 받고 애인을 데리고 고향으로 돌아갔다.
20 10 년 4 월, 이 씨는 현지로 돌아와 왕씨에게 집세를 내지 말라고 요구했고, 왕씨는 이씨에게 2009 년 6 월 집주인과 임대계약을 다시 체결하고 집주인에게 1 년 동안 집세를 지불했다고 알렸다. 이 씨가 다시 집주인을 찾았을 때 집주인은 이 씨가 무단으로 전세를 해서 위약이 돼 주택 임대 계약을 해지하고 이 씨에게 3 만 5000 원을 반환했다고 말했다.
법률 해석
1. 임대인의 동의 없이 임대인은 전세를 종료할 권리가 있다.
민법통칙' 과' 최고인민법원' 에 따르면' 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 에 관한 규정에 따르면' 임차인이 임대인의 동의 없이 전셋하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다',' 임대인은 임차인의 전세를 알고 있거나 알아야 한다. 그러나 6 개월 이내에 이의를 제기하지 않으면 인민법원은 지지하지 않는다' 고 규정하고 있다.
본 사건과 결합해 이씨는 임차인으로서 왕씨에게 임대주택을 전대하고, 법에 따라 집주인 즉 임대인의 동의를 받아야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 이 씨는 집주인의 동의 없이 집을 전대하기 때문에 집주인은 이씨에게 주택 임대 계약을 해지하거나 전세가 무효라고 인정할 권리가 있다.
본안의 경우 집주인이 법정기한 내에 이씨에게 주택임대계약을 해지할 것을 통지할지 여부가 관건이다. 집주인이 법정기한 내에 이씨에게 통지하면 이씨와 집주인 사이의 주택임대계약이 종료되고, 이 씨는 집주인에게 남은 임대기간 동안 인테리어 잔존가액 손실을 주장할 권리가 없을 뿐만 아니라 계약약속에 따라 집주인에게 위약 책임을 져야 한다. 집주인이 법정 기한 내에 이씨에게 계약 해지를 통지하지 않으면 집주인은 계약을 해지할 권리를 상실하고, 동의 없이 계약 해지를 요청하거나 전세계약이 무효라고 판단한 것은 성립되지 않으며 인민법원은 지지하지 않는다. 주택 임대 계약은 쌍방에게 여전히 법적 효력이 있다.
둘째, 임대인의 동의 없이 전셋하고, 전셋계약의 효력은 미정이다.
민법전' 과' 최고인민법원' 에 따르면' 도시 주택 임대 계약 분쟁 사건의 구체적 적용법 몇 가지 문제에 대한 해석' 에 따르면' 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대물을 제 3 자에게 전셋할 수 있다. 임차인이 전셋하는 경우 임차인과 임대인 간의 임대 계약은 계속 유효하며, 제 3 자가 임대물에 손실을 초래한 경우 임차인은 손해를 배상해야 한다. 임차인은 임대인의 동의를 거쳐 임대주택을 제 3 자에게 전셋하기로 동의하고, 전셋기간이 임차인의 남은 임대 기간을 초과하는 경우 인민법원은 부분 초과 약정이 무효라고 판단해야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인, 임차인) 그러나 임대인과 임차인이 별도로 합의한 경우를 제외하고, "임대인은 임차인의 전세를 알고 있거나 알아야 하지만, 6 개월 이내에 이의를 제기하지 않고, 임차인이 동의하지 않았다는 이유로 계약 해지를 요청하거나 전세 계약이 무효라고 판단한 경우 인민법원은 지지하지 않는다" 고 밝혔다.
이 사건과 함께 이 씨는 2 집주인으로서 왕 씨와 체결한 전세 계약은 2 년이며 집주인과의 임대 기간을 초과하지 않았다. 그러나 이 씨가 집주인의 명확한 동의 없이 전셋하기 때문에 전셋계약의 효력은 미정이다. 집주인이 법정 기한 내에 이 씨에게 주택 임대 계약 해지를 통보하면 이 씨와 왕 씨 사이의 전세 근거는 상실될 것이며, 따라서 전세 계약은 성립될 수 없고, 전세 행위는 무효가 된다. 하지만 전세 기간 동안 집주인이 이씨의 임대료를 받았지만 실제 이용자는 왕씨로, 왕씨는 수개월 동안 무단으로 집을 사용하게 됐다. 따라서 왕씨의 무단 사용은 부당이득에 속하며, 이 씨는 왕씨에게 이 몇 달 동안의 주택 사용료를 요구할 권리가 있으며, 왕씨에게 요구할 권리도 있다. 집주인이 법에 따라 해지권을 상실하면 전세계약은 집주인의 묵인으로 성립되어 효력이 발생한다. 왕 씨는 전세 계약에 따라 이 씨에게 임대료를 지불해야 하는데, 집주인과의 주택 임대 계약은 무효다. 집주인은 이 임대료를 받는 동시에 왕의 임대료를 받고, 왕에 대한 부당이득은 돌려주어야 한다.