국가발전개혁위원회와 국가통계국 조사에 따르면 지난 5 월 전국 70 개 대중도시 주택 판매가격은 전년 대비 9.2% 올랐고, 상승폭은 4 월보다 0.9% 포인트 좁혀졌다. 링비는 0. 1% 상승했고 4 월보다 0. 1 퍼센트 포인트 하락했다. 수치로만 볼 때 집값은 여전히 오르고 있고, 오랫동안 기다려온 폭락국면은 나타나지 않았다. 개발자와 주택 구입자들은 모두 의심을 품고 있다. 집값이 내릴 수 있습니까?
답은 당연히 긍정이다. 주식 시장의 폭락 자체가 자산가격 거품에 대한 반응이다. 집값 하락을 어떻게 피할 수 있습니까? 하지만 부동산 시장에는 자체 운행 법칙이 있고 가격의 이성적 복귀는 아직 길에 있다. 그래서 우선 집값의 운행 주기를 분석해야 한다.
집값 운행의 주기는 경제 주기와 비슷하며, 필연적으로 여러 발전 단계를 거치게 될 것이다. 첫 번째는 가격 상승이다. 장기적으로 균형 상태에 놓인 후 집값은 수요의 추진으로 소폭 상승했다. 일손방과 중고방 가격이 기본적으로 동기적으로 오르고 집값 거품 성분이 많지 않다는 것을 보여준다. 둘째, 물가가 빠르게 오르고 있다. 투자 수요가 눈에 띄게 주도적인 지위를 차지하자 집값이 공급과 수요의 균형 위치에서 벗어나기 시작했다. 중고주택 가격 상승폭이 일수방보다 현저히 높아져 집값 거품이 점차 누적되기 시작했다는 것이다. 세 번째는 물가 상승폭이 점차 하락하는 것이다. 단월 가격 상승폭은 가장 큰 것은 아니지만 여전히 높은 링비 상승폭을 유지하고 있다. 일수방 가격 상승폭이 중고집을 능가하고 집값 거품이 급속히 팽창한다는 것을 보여준다. 넷째, 가격이 소폭 반정되었다. 한 손집이든 중고방이든 링비 증가율은 크게 낮아져 회복 단계에 가깝다. 그 표현은 일수방 가격 상승폭이 중고집보다 현저히 높았고, 집값이 전환점 초현되었다는 것이다. 다섯째, 집값이 보편적으로 하락하는 것이다.
왜 집값이 이런 추세를 나타낼까요? 분명히 개발자와 투기 자금 게임의 결과입니다. 투기자금은 집값 거품의 시초인 것으로 알려져 있다. 집값 상승 단계에서 자택 수요가 주도하고 투기자금도 부분적으로 참여했다. 투기자금의 이익별 때문에 저가로 한 손집을 잠식한 뒤 잠복해 더 높은 가격으로 차익 거래 과정을 완료할 시기를 기다리는 경우가 많다. 중고주택 가격 상승폭이 일수방보다 현저히 높아져 집값이 급등 단계에 들어섰다. 뒤늦게 알게 되자 개발상이 깨어나기 시작했고, 그래서 오퍼를 내거나 천가가 개장했다. 결국 중고 주택 가격의 지지로 주택 구입자들은 너무 터무니없다고 느끼지 않을 것이다. 집값이 한동안 올랐기 때문에 투기자금은 이윤 공간이 크지 않고 참여도가 약해져 개발자들이 이번 게임에서 우위를 점하고 있다는 것을 알고 있다. 일수방의 상승폭은 다시 한 번 시장의 풍향표가 되었지만 상승폭은 다소 둔화되었다. 이때 주택 구입자들은 여전히 절망하고, 투기자금이 도망가고, 시장 거래가 눈에 띄게 하락하기 시작했고, 집값이 소폭 반등했다.
장기 하락' 은 주식시장의 4 자 잠언으로 집값 추세에도 적용된다. 거래가 크게 위축된 후 집값이 정체되자 개발업자들은 거래가 성사되지 않을까 봐 투기자금이 가격 하락을 우려하고 있다. 주택 구입자들도 단서를 보고 보편적으로 관망적인 태도를 취했다. 결국 중고 주택 가격 붕괴로 재산권 연한으로 일부 투기자금이 중단되었다. 중고방 가격이 내려갔는데, 한 손방이 독선할 수 있을까? 분명히 아닙니다. 가격 대비 효과와 갈수록 긴장되는 자금 사슬은 개발자들에게 가격을 낮추어 집을 팔도록 강요했다. 이에 따라 집값이 폭락한 국면도 나타났다.
최근 큰 접시를 하락시킨 심천 부동산 시장을 예로 들어 보겠습니다. 반등, 급상승, 점차적 감소의 3 단계를 거쳐 지난해 6 월 5438+ 10 월 정상에 도달한 뒤 고위가 반반하고 소폭 반락했다. 올해 3 월 이후 물가가 급등하기 시작했고, 특구 안팎은 모두 하행 통로에 들어갔다. 집값이 보편적으로 하락한 것은 이미 사실이 되었다. 심천의 집값 동향은 집값 주기를 잘 설명했기 때문에 시장만의 현상은 아니다. 지난 5 월 70 개 대중도시 주택 판매 가격 모니터링에 따르면 중고주택 판매 가격이 처음으로 0.2% 하락했다. 중고 주택 가격이 하락하기 시작하면서, 한 손의 집값이 자연히 위태롭다. 전국 집값이 반년 동안 반년 동안 반등했는데, 집값이 보편적으로 하락해도 멀었을까?
■ 민생 관점
하락폭 상위 3 위: 바오 안, 용강, 염전.
어제, 시 국토부동산국이 발표한 2008 년 2 분기 선전 () 과 지역 일반주택 거래평균가격은 올해 2 분기 우리 시 () 와 지역 일반주택 거래평균가격이 계속 하락하면서 시 57 개 구 중 56 개 구 평균가격이 1 분기 이하인 것으로 나타났다. 1 개평. 그 중 가장 큰 하락폭은 보안구, 용강구, 염전구, 남산구, 후쿠다 구, 나호구 하락 폭이 작다.
1 용강 평균가격이 처음으로 5000 대를 돌파했다.
시 국토부동산국이 발표한 자료에 시 57 개 구의 일반 주택주택 거래평균가격이 나와 있다. 거래 가격표에 따르면 보안구 거래 평균 가격 하락폭이 4. 1% 로 1 분기 5978.73 원에서 2 분기 57 12. 16 원으로 가장 큰 것으로 나타났다.
용강구 거래평균가격이 처음으로 5,000 원대로 하락하여 1 분기 평방미터당 5082.92 원에서 4872.83 원으로 하락폭이 3.6% 에 육박했다. 이 중 평균가격이 가장 높은 지역은 용강 중심지로 평방미터당 6436.76 원으로 1 분기 6996 원보다 8% 하락했다. 가장 큰 하락폭은 용강 지역으로 1 분기 평방미터당 5907.42 원에서 5375.75 원으로 하락폭이 9% 에 달했다.
염전구 거래평균가격이 처음으로 10,000 원 하락해 1 분기 평방미터당 10097.45 원에서 9775.438+07 원으로 하락폭이 3.25% 로 떨어졌다. 소메사 지역 일반 주택주택 내하성이 비교적 강하고, 평균가격은 1 분기와 동등하며 평방 미터당 1 13 15 원입니다. 다른 세 지역은 사두각, 염전, 대메사가 각각 4%, 4%, 5% 감소했다.
남산구, 후쿠다 구, 나호구 거래평균가격은 각각 평방 미터당 1 1349.43 원,115/Kloc-0 입니다
지난해 4 분기에 이어 우리 시와 지역 일반 상품 주택 거래 평균 가격의 세 번째 하락인 것으로 알려졌다.
2 맹그로브 베이 지역은 평균 가격이 가장 높다.
기자를 비교한 결과 시 평균가격이 가장 높은 지역은 여전히 홍수만 지역으로 평방미터당 17524.4 원으로 1 분기 평방미터당 18 160 원보다 3.5% 떨어진 것으로 나타났다. 복전 중심지와 향미호구는 각각 2 위와 3 위를 차지해 각각 15940.63 원과 158 19.64 원으로 1 분기보다 각각 0.9% 와 2% 하락했다.
시 전체에서 평균가격이 가장 낮은 것은 여전히 평지, 구덩이, 평산이다. 평균가격은 1 분기 평방미터당 3769 원에서 37 12.49 원으로 하락해 폭 1.5% 로 떨어졌다.
6 구 중 남산구 평균가격 차이가 가장 크며 가장 높은 홍수만구는 평방미터당 17524.4 원, 가장 낮은 시리구는 855.35438+0 원으로 8669 원 차이다.
특구 나호 평균 가격이 가장 낮다.
지난해 시행된' 선전시 공공기반시설 건설 프로젝트 주택 철거 관리 방법' 에 따르면 정부는 공공기반시설 건설로 집을 철거해야 할 때 주택 평가가와 같은 지역 상품주택 거래 평균 가격 사이에서 가장 높은 가격을 선택해 철거인의 화폐보상을 받은 것으로 알려졌다. 시 전체 * * * 는 총 57 개 구역으로 나뉘며, 각 구 상품주택 거래평균가격은 시 철거가 분기별로 정기적으로 발표한다.
시내 동구 일반주택 거래평균가격 과제팀에 따르면 시장 변화의 실제 상황을 시기적절하고 객관적이며 포괄적으로 반영하기 위해 원본 샘플 데이터를 실시간으로 업데이트하고 57 개 구 350 개에 가까운 부동산을 추적 조사한 결과 시장 변화 상황을 전면적으로 파악했다. 둘째, 샘플 데이터 중 각종 주택을 상세하게 분류하고 지난해 같은 기간과 비교했는데, 중고주택에 초점을 맞추고 있으며, 한 손의 새 집의 가격 하락 상황도 참고했다. 또한 선전시 관련 부처가 발표한 부동산 가격 관련 데이터 (예: 링비 지수, 각 구 거래평균 가격 등) 를 결합해 이론 계산 결과를 조정했다. ).
일반 상업용 주택의 거품 성분이 고급 주택보다 적기 때문에 가격 변동이 비교적 원활하다. 측정목표와 기술노선에 따르면 이번 산정 최종 결과에 따르면 올해 2 분기 시 전체 시 일반 주택주택 시장의 총 가격 수준은 1 분기 가격 수준에 비해 계속 하락하며 반락 폭이 1 분기보다 높아져 지역마다 반락 폭이 약간 다른 것으로 나타났다. 그중에서 가장 큰 하락폭은 보안구, 그다음은 용강구, 염전구, 남산구 4 위, 후쿠다 구, 나호구 하락폭이 작다. 후쿠다 구 거래 평균 가격이 남산구를 제치고 1 위를 차지했다. 남산구 거래평균가 2 위, 염전구 3 위, 나호구 거래평균가 전 특구 최저. 특구 밖에서는 보안구의 거래 평균 가격이 여전히 용강구보다 높다.
4 부동산이 점차 이성으로 돌아온다
전문가들은 기자와의 인터뷰에서 2007 년 하반기 이후 국가가 일련의 부동산 시장 거시적 규제 정책을 잇달아 내놓아 선전의 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤다고 밝혔다. 2005 년 이후 집값 상승세가 계속 억제돼 부동산 시장이 경기 침체기에 접어들면서 분위기가 짙어지고 거래량이 크게 감소했다. 통계에 따르면, 2007 년, 시의 상품 주택 판매 면적은 555 1.6 만 평방미터로 전년 대비 30.04% 감소했다. 이 가운데 주택 판매 면적은 500 만 400m2 로 전년 대비 29.04% 감소해 2000 년 이후 가장 낮았다. 이와 함께 분양 주택 판매 가격도 하락했다. 같은 지역의 일반 주택주택 거래평균가격의 지속적인 하락은 한 손의 부동산 시세의 약세와 집값의 지속적인 하락을 반영한 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
이 전문가는 2008 년 이후 선전 부동산 시장 거래가 침체되어' 양가 양락' 국면이 나타났다고 지적했다. 지난 3 월 이후' 특가방' 등 일부 새 부동산이 등장함에 따라 부동산 시장은 느린 온난화의 조짐을 보이고 있지만 시장은 여전히 저조한 운행을 하고 있으며, 상품주택 거래면적은 여전히 위축되고 있다. 시장의 관점에서 볼 때, 이것은 최근 몇 년 동안 집값이 너무 빨리 증가하는 조정이다. 집값이 점차 하락하면서 부동산이 점차 이성으로 돌아가고 있음을 보여준다. 그는 전반적으로 향후 심천 부동산 시장이 여전히 발전 조정 단계에 있을 것으로 예상하고 있다.