최근 국내 땅값이 반등하면서 지왕은 빈번했지만 토지시장은 경쟁이 가장 치열할 때와는 거리가 멀다. 한 유명 개발업자는 토지시장의 치열한 경쟁에 대해 웃긴 비유를 했다. 토지는 중세의 귀족 귀부인과 같고, 제한된 수의 남자들이 결혼을 위해 서로를 죽이는 것이다. 그 중에서도 중앙기업은 왕공귀족처럼 은행 신용대출을 화려한 마차로 삼고, 정부 관계는 날카로운 칼로 우세를 점하고 있으며, 일반 민기업은 그에 대항할 수 없고, 교외의 하녀를 겨냥할 수밖에 없다.
신다 부동산 (1 1.04,-1.03, -8.53%) 은 2009 년 4 월 성공적으로 껍데기를 빌려 상장했다. 한편으로는 폴리 부동산 (2 1.88,-1.77, -7.48%) 과 동일합니다.
강대한 대주주
신다 부동산의 대주주는 신다 투자이고, 신다 투자는 중국 신다 자산관리회사의 전액 출자 자회사이다. 신다 자산관리유한공사는 국내 최초의 불량자산처분에 전문적으로 종사하는 전문 회사이다. 설립 이래 각종 불량자산 1 조원을 인수하고 관리했으며, 자산에는 국가개발은행, 건설은행, 중국은행, 공상은행, 교통은행, 상해은행, 선전 상업은행이 포함되며, 그중 건설은행 규모가 가장 크다. 이 과정에서 신다 자산관리회사는 풍부한 지방정부 자원과 재력을 축적했다. 부동산회사에게 정부 및 금융기관과의 소통은 업무 수행의 가장 중요한 두 가지 부분이다.
앞서 신다 투자는 그룹 전체의 부동산 개발 업무를 신다 부동산에 맡기겠다고 공개적으로 약속했고, 동시에 그룹은 회사가 더 많은 자금 지원을 받고 프로젝트 기회를 확대할 수 있도록 도울 것이다. 상장한 지 불과 몇 달 만에 신다 자산관리회사는 대출 채권 양도 등을 통해 상장회사에 세 건의 지원자금을 제공했다. 계 1, 0 1 억 원. 중국 건설은행 (5.86, -0. 10,-1.68%) 과의 역사적 관계로 신달부동산은 중국 건설은행의 신용지원을 더 쉽게 받을 수 있다. 신달지산은 2008 년 654.38+0.523 억원을 대출했는데, 그 중 건설은행은 5 억 7 천만 위안을 제공하고 654.38+0/3 을 넘어섰다. 우리의 계산에 따르면 신다 부동산의 평균 대출 금리는 6.24% 이다. 앞서 본지는 폴리 부동산의 이자부채 평균 금리를 6.36%, 반케 7.50% 로 측정했다.
탄탄한 재력은 부동산 기업의 크고 강한 주요 요인으로, 폴리가 몇 년 연속 고속 성장을 이어가고 있다는 것을 알 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 재원, 재원, 재원, 재원, 재원) 반케 은 주로 자본시장 9 회 융자 2 1 억원에 의지하여 확장을 실현하였다. 신다 부동산의 대출 금리는 폴리 부동산과 비슷해서 비번코보다 1% 포인트 낮다. 게다가, 신다 투자는 다른 형태로 신다 부동산에' 자금 지원' 을 제공한다. 이번 투자로 볼 때 신다지는 대주주로부터 자산을 구매하는 전체 부가가치율이 53.73% 로 2006 년, 2007 년 3 1 1% 의 업계 평균보다 훨씬 낮다. 사실, 신다 부동산은 일찌감치 땅을 가져갔고, 장부 가치가 낮고 부가가치율이 낮아 앞으로 상장회사의 안정적인 발전을 위한 토대를 마련했다. 또한, 2008 년 말, 신다 부동산의 다른 채무는 6543.8+0 억 4800 만원으로, 그 중 신다에 대한 투자는 8 억 9200 만원으로 만기가 되었는데, 그 중 6 억 7200 만원은 고령이 1 년을 넘어섰다.
저가를 잠그다
신다 부동산은 본질적으로 각 성시의 부동산 개발 업무를 통합한 후 상장한 것이다. 이들 프로젝트는 건설은행의 제 3 산업에 최초로 속하며 부동산 개발 역사가 길다. 이후 정책제한으로 은행자산이 박탈돼 신다 자산관리회사에 입사했다. 이번에 상장회사에 주입된 자산에는 건설중인 35 개 및 개발중인 프로젝트, 총 면적 300 만 평방미터, 개발가능한 건축 면적 565,438 만 평방미터, 그 중 약 78% 의 토지는 2006,5438+0 에서 2006 년까지 취득한 것으로 비용이 매우 낮다. 2008 년 신다 부동산 장부 재고는 665,438+0 억 9700 만 원으로 개발가능 면적은 565,438+0 만 평방미터이다. 재고에는 토지비축, 건설공사, 이미 건설된 미분양 건물이 포함되기 때문에 평균 토지비용은 최대 1.200 원/평방미터를 넘지 않을 것으로 예상된다.
이 토지들은 주로 닝보 가흥 청도 장춘 우루무치 등 12 도시에 분포한다. 이 중 가장 비용이 많이 드는 프로젝트 바닥 땅값은 평방 미터당 2000 위안을 넘지 않고, 회사 프로젝트의 전체 판매 평균가는 평방 미터당 5000 원 안팎으로 회사의 이익률 수준을 보증한다. 만보 조진 4 대 선두 주택 중 폴리부동산은 2006 년 이후 205 1 위안 /m2 로 새로 추가된 반면, 같은 기간 반케, 상인, 김지는 각각 25 17 원 /m2, 3/KK 였다. 주요 개발 2 ~ 3 선 도시의 영성발전 (19.65,-1.59, -7.49%) (002 146) 과 비교해도 2007 년 상장 이후 영성 발전은 이미 40 억 6 천만 원을 투자하여 14 구획, 평균 건물 가격 1.233 위안/평방미터를 얻었다.
신달지의 토지 보유 방식에는 간판, 합의, 지분 매입이 있지만 협정 부분은 42% 를 차지한다. 현재의 합의 양도 방식은 이미 과거가 되었지만, 정부는 옛 도시 개조에서 신뢰할 수 있는 개발업자를 선택할 것이다. 예를 들어, 2006 년에 신다 부동산은 장춘구도시 개조에 참여하여 신다동만 반도 프로젝트를 따냈다. 이 땅은 협의를 통해 분배된 것이다. 현재 이미 모두 국유지 사용증과 건설지 계획허가증을 취득하였다. 이 프로젝트는 장춘시 중심구에 위치해 건축 면적126 만 6 천 평방미터를 계획하고 있다. 장춘시 최대 판자촌 개조 프로젝트이자 길림성의 중점 공사입니다. 철거 비용을 감안하여 이 프로젝트의 건물 가격은 평방미터당 360 위안에 불과하며, 판매가격은 4800 위안에 달할 것으로 예상된다.
비밀 통로
신다 부동산의 기존 토지는 향후 2 ~ 3 년 동안 회사의 실적 성장을 지탱할 수 있지만, 2009 년 상반기에는 회사가 땅을 가져가지 않았다. 중장기적으로 볼 때 회사는 자신의 경쟁 우위를 더욱 키워야 한다. 경영진은 2008 년 연보에서 미래에는 부동산 업무 배치를 최적화하고 베이징 상하이 등 일선 도시의 프로젝트 확장 계획을 적극 추진해야 한다고 밝혔다. 사실, 신다 부동산의 역사적 연원을 보면 건설은행이 박탈한 자산을 통합하는 것은 미래에 저가의 토지를 취득하는 비밀 무기일 수 있다.
신다 부동산 경영진은 본지와 인터뷰에서 "신다 자산 매각 은행의 불량자산 중 일부는 불분명하거나 지나치게 흩어져 있는 구획 조건이 성숙하지 않아 포장으로 상장회사에 주입하기에 적합하지 않지만, 일부 부동산 회사의 채권과 비교적 완벽한 구획과 같은 비교적 양질의 자산은 앞으로 배제되지 않을 것" 이라고 밝혔다. 상장회사도 그룹으로부터 이런 양질의 자산을 얻기 위해 적극적으로 노력할 것이며, 이는 회사가 경매를 하는 것 외에 토지를 얻는 중요한 방법이다. 신다 투자 산하의 또 다른 상장회사는 창업 (17.20,-1.02, -5.60%) 의 부동산 업무가 막바지에 다다랐다. 미래그룹은 신다 부동산을 유일한 부동산 상장 플랫폼으로 삼을 것이다. " 신다 자산관리회사가 10 년의 한계에 직면해 변화가 임박했지만, 그 회장인 전국립은 "전환은 전행이 아니다" 고 분명히 밝혔다. 신다는 반드시 불량자산 처분과 호스팅 개편 주업을 견지하고 다양화 금융 서비스 업무를 적극적으로 확대해야 한다. " 지난 6 월, 건설은행 회장인 곽수청 회장도 건설은행이 주식신다 자산에 관심이 있다고 밝혔다.