Xxxx 프로젝트 대출 타당성 평가 보고서
첫 번째 부분은 개요입니다
첫째, 평가 설명
본 평가 보고서는 중국 농업은행 광둥 () 성 지점 영업부 (이하 위탁자) 의 의뢰에 따라 XX 프로젝트의 개발 대출 신청 가능성을 평가한다. 평가 기준일은 2003 년 9 월 17 일입니다. 본 평가 보고서는 위탁측이 대출 신청을 심사할 때 참고할 수 있을 뿐, 다른 용도로 쓰지는 않는다.
둘째, 평가의 목적
의뢰인이 대출 신청을 심사할 수 있도록 참고서를 제공하다.
셋째, 평가 기준
본 보고서는 국가의 현행 법률, 규정, 정책, 의뢰인과 대출업체가 제공한 관련 자료를 근거로 평가한다
1, 전국인민대, 국무원 및 관련 부처, 광동성, 광저우 시 관련 부서에서 발표한 법률, 규정, 정책
2. 위탁 및 차용 기업이 제공 한 관련 정보;
광저우 부동산 시장 가격 정보;
4. 우리 회사가 파악한 관련 자료 및 평가자 현장 조사에서 얻은 정보
5. 기타 정보.
넷. 프로젝트 개요
1, 지리적 위치 및 환경
Xxxx 프로젝트는 공항로와 황석로 교차로 남동쪽 코너, 서림공항로, 북측 황석로에 위치하고 있습니다. 동부와 남부에는 새로운 계획의 길이 있다. 남부 백운국제공항은 화도 신국제공항으로 이전할 예정인데, 주변은 이미 건설되었거나 많은 대형 상가 공동체를 건설하고 있다. 공항로와 옐로스톤 도로에는 여러 개의 버스 노선이 통과되어 교통이 매우 편리하다. 경화원, 백운경준가든, 황석거리사무소, 백운금계여객터미널, 북구 전력국 등에 인접해 있습니다. , 공공 건물과 도시 인프라가 완벽하다.
현재 백운국제공항은 이전을 앞두고 있으며, 그 원래 토지는 초대형 종합주거지인 백운신도시를 건설하는 데 사용될 예정이다. 프로젝트는 미래 백운신도시 북부에 위치해 있으며, 총 점유 면적은 약11.50,000 평방미터, 총 건축 면적은 거의 22 만 6 천 평방미터에 달한다. 총 투자는 약 8 억 3000 만 위안이 될 것으로 예상된다. 전체 프로젝트가 완공되면 광저우의 대형 생태주택단지 중 하나가 될 것이다.
2. 프로젝트 배경
XXX 프로젝트는 광저우 XXX 개발유한회사 (× 년 × 월 × 일 × 월 × 일 × 월 × 일 × 일 × 월 × 일 × 일 × 월 × 일 × 일 × 월 × 일 × 월 현재 개발 및 건설 중입니다. 1 기 8 동 12 층은 2004 년 4 월 완공될 것으로 예상되며, 2 기 15 소층 및 고위층은 2005 년 3 월 완공될 예정이다.
3. 계획도 작성
광저우시 계획국의 XX 프로젝트 건설성 상세 계획에 대한 승인에 따르면 프로젝트의 전반적인 통제 기술 지표는 다음과 같습니다.
1) 건물 용적률은 2.545 입니다.
2) 건물 밀도: 26.5%;
3) 총 건축면적 172408 평방 미터 (그 중 지상 15395 1 평방 미터, 지하실 18457 평방 미터, 초등학교
4) 녹지율은 37.5% 였다.
마스터 플랜에 따르면, * * * 프로젝트는 12 ~ 19, 주택 건축 면적 * * *1으로 23 채의 작은 고층 주택과 상가를 건설한다. 지하실 1 층, 총 건축 면적 18457 평방 미터; 함께 제공되는 초등학교, 상업, 거주위원회, 공중화장실, 가스조절역도 있습니다.
4, 프로젝트 일정
XX 에 따르면, XX 프로젝트는 2003 년 5 월에 건설을 시작하였으며, 건설단위는 광동성 XX 건설유한회사였으며, 2003 년 9 월 17 일까지 8 개 건물이 각각 지상 7 층과 10 층에 건설되었으며 예매 허가를 받았습니다. XXX 공사 계획에 따르면 1 기 8 채는 2004 년 3 월 완공될 것으로 예상되며 2 기 15 채는 2003 년 6 월 +065438+ 10 월 철거 및 공사를 시작할 것으로 예상되며 2005 년 3 월까지 완공될 예정이다.
두 번째 부분은 프로젝트 합법성 및 건설 조건 평가입니다.
첫째, 프로젝트 합법성 평가
현재 ×××××× × 프로젝트는 이미 건설용지 계획허가증을 처리했고, 1 기 건물은 이미 건설공사 신청심사, 건설공사 계획허가증, 건축시공허가증, 광저우시 국유토지사용권 양도계약, 건설용지 승인문, 국유토지사용증, 상품주택 예매허가증 등의 수속을 처리했다. 즉 철거되지 않은 것을 제외하고는. 남구 프로젝트의 계획, 신고, 건설, 토지 등의 수속이 모두 완료되었습니다 (첨부 파일 참조). XX 에 따르면, 그 2 기 건물의 수속은 신청 중이다.
둘째, 프로젝트 건설 조건 평가
1, 프로젝트 기술 및 경제 지표
XX 가 제공한 XX 프로젝트 남구 건설성 상세 계획에 대한 승인에 따르면, XX 프로젝트의 총 건축 면적은 172408 평방미터로, 그 중 지상 건축 면적은 15395 1 평방미터로, 지하실 건축 면적은/KLOC 입니다. 각 기능 부품 및 해당 면적은 표 65457 에 나와 있습니다.
단위: 평방 미터, 각각
일련 번호 항목은 표준을 참조하여 치수를 기입합니다.
1 토지 면적 85802
2 총 건축 면적 172408.
2. 1 지하실 건축 면적 18457 지하실 1 층, 장비용 방 및 보조주차장입니다.
2.2 지상 건축 면적은 15395 1 입니다
2.2 1 여기서: 상업 8 183.
2.22 주거용 건물 지상 12, 15, 16, 17, 18
2.23 초등학교 12000 에는 학교 건물과 학생 기숙사가 포함되어 있습니다.
2.24 기타 부대 시설 1765 는 회소, 공중화장실, 거주위원회 등을 포함한다.
3 지적률 2.545
4 건물 밀도 27%
5. 녹화율은 37.5% 입니다
6 주차 공간은 466 개이며, 그 중 사회 주차 공간 106 개가 판매되지 않았습니다.
세 번째 부분은 시장 조사와 분석이다
첫째, 프로젝트 투자 환경 분석 (약간)
둘째, 부동산 시장 분석
2003 년 상반기에 광둥 부동산 개발 투자 증가율이 둔화되었다. 전 사회 고정자산투자 1834. 1.9 억원, 27.9% 증가, 부동산 개발투자 50688 억원 증가, 7.6% 증가, 지난해 같은 기간보다 25.2% 하락, 상품주택 투자 37952 2003 년 상반기 광둥 부동산 개발 투자는 사스의 영향을 받지 않아 상품 주택 판매가 안정적으로 성장하고 가격 변동이 크지 않아 빈 면적 증가가 현저히 둔화될 조짐을 보이고 있다. 상반기 분양주택 매출은 335 억 2 천만 원, 판매면적10039 만 99 만 평방미터로 전년 동기 대비 각각 27.3% 와 27% 증가했다. 전성 분양 주택 판매 평균가 3339 원/평방미터로 지난해 같은 기간보다 7 원/평방미터가 약간 높았고, 분양 주택의 빈 면적 증가율은 2 월 65438+36.3% 에서 15 로 떨어졌다.
2003 년 6 월 5438 일부터 8 월까지 광저우 10 구 분양주택 승인 예매 면적은 537 만 평방미터로 지난해 같은 기간보다 9 16% 증가했으며, 그 중 원래 8 구 분양주택 승인 예매 면적은 330 만 650m2 로 지난해 같은 기간보다188/KK 증가했다. 광저우 10 구 상품주택 거래면적 6097 1 만 평방미터, 거래액 27 1.98 억원으로 각각 지난해 같은 기간보다 8.84%, 6.79% 증가했다. 이 가운데 원래 8 구 상품주택 거래면적은 393 만 8700 평방미터로 거래액은 208 억 2400 만원으로 각각 지난해 같은 기간보다 65438 포인트 올랐다. 올해 상반기 광저우 분양 주택 평균 가격은 4279 원으로 전년 대비 5. 1% 하락한 것으로 집계됐다. 부동산 시장의 치열한 경쟁으로 개발자의 이윤이 줄었다는 것을 반영했다. 개발자들은 끊임없이 소비자를 이롭게 하고 지속적으로 제품 등급을 높여야 무패의 땅에 설 수 있다. 이는 광저우의 부동산 시장이 점점 성숙해지고 규범화되고 있다는 것을 보여준다.
셋째, 주변 부동산 조사 및 분석
XXX 프로젝트 주변에는 건설중이거나 완공되어 납품되는 상가가 여러 개 있습니다. 현장 조사 후, 그들의 현재 일반적인 상황은 다음과 같습니다:
1, 경화원: 황석로 북쪽, 90 년대 중후반에 투자 건설을 시작했습니다. * * 38 개의 다층 및 13 개의 고층 주택 또는 상업용 건물이 모두 가동되었습니다. 동네 내에는 초등학교, 성급 유치원, 시장이 있는데, 그 중 1 기는 이미 품절되었고, 2 기는 이미 거의 반 매진되었고, 3 기는 올해 65438+ 이다. 주택가격구간은 약 3700-4000 원/평방미터, 평균가격은 약 3900 원/평방미터, 중고주택거래가격은 약 3 100-3500 원/평방미터이다. 1 층 상가의 임대 가격은 35-60 원 /m2 정도이며, 대부분의 상업 지역은 이미 임대되었다. 지하실의 주차 공간은 대여만 하고 팔지 않는다. 월세 400-450 원/세트, 거의 꽉 찼습니다.
2. 백운경준가든: 동급상거동네로 약 40,000 평방미터를 차지하며 16 소고위층, 보조유치원, 근근10000m2 지중해 스타일 가든으로 구성되어 있습니다. 동쪽, 남, 북은 계획 도로로 현재 교통이 비교적 불편하다. 1 기는 2004 년 3 월 완공될 것으로 예상되며, 그 주택가격 구간은 3800 원 안팎이다. 지하실에는 약 250 개의 좌석이 있는데, 현재 판매 전략은 임대만 하고 팔지 않는 것이다.
3. 원방항공가: 공항로와 황석로 교차로 북서쪽으로 중형 상가에 속한다. 여러 채의 상가가 이미 건설되어 입주했고, 황석로 연선의 또 다른 상가가 곧 배달될 것이다. 주택가격구간은 약 4 100-4800 원/평방미터, 평균가격은 약 4400 원/평방미터입니다. 1 층에 있는 일부 길가 가게가 이미 팔렸다. 현재 대부분의 점포는 임대로 영업하지 않습니다. 임대가격 80 원/평방 미터 정도, 지하실 주차 가격은 6 만 ~ 9 만원/개다.
4.R&F 선샤인 미거: 공항로와 황석로가 만나는 곳 남서쪽, 원방항공원 남쪽의 대형 상가 커뮤니티에 속한다. 1 기는 이미 매진되었고, 현재 2 기 2 채의 고층주택을 판매하고 있으며, 3 기 계획은 6 월 5438+00 발매를 계획하고 있습니다. 주택 평균 가격은 평방 미터당 4,400 원 정도이며, 배합 상업 면적이 비교적 작다. 1 층 개별 거리 점포 가격은 8000-65438+ 정도입니다.
5. 화교신도시: 황석로 이남, 대형 상거종합체에 속한다. 작은 고층과 고층 주거용 건물과 상가가 많이 건설되어 대부분의 주민들이 이사를 왔다. 중고 주택 가격은 약 3 100-3600 원/평방 미터, 개인 거래가는 2600 원/평방 미터, 지하실 주차 공간은 8 만원/세트입니다.
시장 조사에 따르면 XX 프로젝트의 기능 설계, 보조 시설, 대상 고객은 주변 건물과 유사합니다. 이 지역의 인구가 계속 증가하고 주거환경이 개선되면서 전반적으로 그 주택은 경원, 백운경준원, R&F 햇빛미거에 가깝기 때문에 이 건물의 가격을 이 주택의 비교 대상으로 선택하고 시장 비교법을 사용하여 그 주택의 판매가치를 계산한다. 또한 보조 업무 및 지하실 주차 공간은 주로 임대이기 때문에 수익 복원법을 업무 및 주차 판매 가치를 측정하는 평가 방법으로 선택했습니다.
넷째, 프로젝트의 장단점 분석
시장 조사 분석을 통해 XX 프로젝트의 제품 포지셔닝 및 대상 고객도 공항로, 황석로 일대의 주변 건물 몇 개와 매우 가깝고, 그 차이는 상대적으로 적다. 그 장단점은 주로 초기 기능 설계가 낡은 주택과 이 방면에 보조시설이 부족한 소규모 종목의 차이에 나타난다. 특히 이 프로젝트에는 다음과 같은 이점이 있습니다.
(1) 지리적 위치가 우월하다. 이 프로젝트는 광저우 미래부센터 백운신도시 북부에 위치하여 황석로 근처에 있다. 상업, 생활 보조 시설이 끊임없이 개선되어 계획망이 완벽하다. 특히 지하철 2 호선 (종착역 구간) 은 남구 프로젝트 주변에 출구를 설치해 건설 중이다. 계획도로 개통과 지하철 개통이 소강촌의 현재 대외교통 상황을 크게 개선해 유치에 도움이 될 것으로 예상된다.
(2) 보조 시설의 출발점이 높다. 남구 프로젝트 범위 내에 위치한 XX 초등학교는 올해 9 월 정식으로 입학했다. 교육 보조 시설에 대한 소비자의 수요가 갈수록 커지면서 정부 관련 부처는 교육 보조 시설을 지속적으로 홍보해 투자를 유치하는 수단으로 활용하고 있다. 디자인 수준이 매우 높은 민영실험학교로서 이 초등학교는 프로젝트의 보조시설 수준을 크게 높여 장기적으로 경쟁력을 크게 강화할 것이다.
(3) 개발그룹이 부동산업계에서 여러 차례 상을 받았고, XX 가든도 이 지역 시장을 성공적으로 개발했고, 판매 실적이 이상적이며, 브랜드 효과가 어느 정도 형성되어 남구 프로젝트의 개발 건설에 긍정적인 역할을 할 것이다.
한편, XXX 프로젝트 자체에도 몇 가지 단점이 있는데, 주로 다음과 같습니다.
(1) 프로젝트는 공항로 서쪽, 황석로 남쪽에 있습니다. 현재 대외교통은 주로 인근 소강촌 구로와 북부 XX 가든 동쪽의 동네 도로입니다. 계획도로가 정식으로 개통되지 않아 공항로, 황석로, 남구 프로젝트는 단기간에 대외교통이 상대적으로 불편합니다.
(2) 인근 지역의 동류 부동산 재고와 신규 공급량이 많아 프로젝트 경쟁자가 많다. 완공되면 지역 시장 경쟁이 매우 치열해질 것이다.
동사 (verb 의 약어) 예상 판매 가격 평가
1. 평가 방법: 시장 비교법 및 수익 복원법.
2. 평가 원칙: 합법, 최적 활용, 대체, 평가 기간 원칙을 따릅니다.
3. 평가 프로세스: 프로젝트가 있는 지역과 실제 상황에 따라 그 주택의 비교 대상을 결정하고, 그 주택의 개발가치를 측정하고, 수익복원법을 이용하여 그 상업과 주차 공간의 개발가치를 측정한다. 구체적인 프로세스는 다음과 같습니다.
(1) 주택 판매 가치 결정
남구 주택의 대상 고객 및 제품 포지셔닝이 샘플 가든, 백운경준원, R&F 햇빛미거와 가깝기 때문에 비교 대상으로 선택하고 비교 계산을 통해 판매 단가를 결정합니다. 구체적인 절차는 아래 표 2 에 나와 있습니다.
단위: 위안/㎡
프로젝트 번호 시나리오 1 시나리오 2 시나리오 3
베이징 가든 백운경준부와 햇빛
1 단위 판매 가격 3900 4480 4400
2. 거래가100%100%100% 로 수정되었습니다.
3. 거래일자가100%100%100% 로 변경되었습니다.
4. 수명 수정100%100%100%
5 지역 요소 수정102%101%100%
6 개인요소 수정 102% 94% 94%
7 수정된 단위는 4058 4253 4 136 입니다.
8 평가 대상 단가는 4 148.96 입니다.
9 반올림 4 149
위 계산에 따르면 남구 주택 판매평균가격은 4 149 원/평방미터로 결정되고, 주택총건축면적 예상 판매액은 132003.2 평방미터로 54768 만원이다.
(2) 상업 판매 가치 결정
(1) 먼저 시장 조사를 통해 남구 프로젝트 상가의 평균 임대료를 결정한 다음 수익복원법을 사용하여 상업상가의 판매 단가를 추정한다. 조사를 거쳐 남구 상업상가가 완공되어 이용될 때 월세 단가가 평방미터당 65 위안으로 확정되었다.
(2), 이익 복원법을 통해 단위 판매 가격을 계산하는 매개변수는 표 3 에 나와 있습니다.
임대료의 연간 성장률, 할인율, 임대료 손실률, 재산세 등 종합세율, 관리율, 보수율, 보험율.
3% 9.0% 1 개월
주: 부동산세 등 종합세율과 관리율은 월세 단가를 기준으로 하고, 수리율과 보험료율은 공사 원가를 기준으로 계산됩니다.
위의 매개변수에 따르면 남구 상가 판매 단가의 평균 가격은 평방미터당 8046 위안이다. 그럼 상업선석 총 건축면적은 8 183 평방미터로 판매가치는 6584 만원입니다.
(3) 지하실 주차 공간의 판매 가치 결정.
(1) 먼저 시장조사를 통해 남구 좌석의 평균 임대료를 결정한 다음 수익복원법을 이용하여 좌석판매 단가를 추정한다. 조사를 거쳐 남구 주차 공간의 월세 단가가 450 원/대라고 확정했다.
(2) 이익 환원법에 의한 단위 판매 가격 계산의 매개 변수는 표 4 에 나와있다.
임대료의 연간 성장률, 할인율, 임대료 손실률, 재산세 등 종합세율, 관리율, 보수율, 보험율.
1% 7% 1 개월 18% 3% 3% 0.2%
주: 부동산세 등 종합세율과 관리율은 월세 단가를 기준으로 하고, 수리율과 보험료율은 공사 원가를 기준으로 계산됩니다.
프로젝트 원가를 기준으로 합니다.
위의 매개변수에 따르면 남구 주차 판매 단가의 평균 가격은 63,000 원/차량으로 계산됩니다. 그럼 판매 가능한 지하실 주차 360 곳의 판매가치는 2268 만원입니다.
(4) 위의 계산에 따르면 남구 프로젝트의 총 판매 수익은 * * * 6 억 362 만 원으로 예상된다.
(5) 프로젝트 예상 판매 진행
XXX 가 제공한 시공 진도에 따르면 남구 1, 2 기는 2005 년 3 월 모두 완공되어 가동될 예정이며 2005 년 5 월 말 품절될 예정이다. 프로젝트 건설 기간은 약 1.75 년, 판매 기간은 약 1.75 년입니다. 총 개발 기간은 2003 년 5 월부터 2005 년 5 월까지 거의 2 년 가까이 판매 진도를 기대할 수 있다.
시간당 총 판매 수익 (만 원) 이 총 판매액을 차지하는 비율
2048 2003 년 3 분기 3.22%
7809 12.27% 4 분기
2004 년 1 분기 8708 13.69%
Q2 6494 1.2 1%
3 분기 85,865,438+0,654,38+03.49%
섹션 iv1132917.438+0%
2005 년 1 분기 712211.20%
섹션 ii1152818.438+02%
합계 63620 100.00%
제 4 부 프로젝트 투자 추정 및 분석
첫째, 프로젝트 투자 개요
XXX 프로젝트 계획 총 투자 5010.37 만원, XXX 회사는 99 1.654.38+0.00 만원 (토지비 2279 만원, 전기비용 464 만원, 건축설치비 50 만원) 을 완성했다 이 프로젝트는 2005 년 3 월 완공되어 가동될 예정이다.
우리의 추산에 따르면 평가 기준일 현재 남구 프로젝트 투자금은 약 99 1 1 만원으로 프로젝트 총 투자의 19.77% 를 차지한다. Xxxx 는 은행에서 6543.8+0 억 5 천만 원을 차입해 일부 후속 투자에 사용할 계획이며, 프로젝트가 완공될 때까지 프로젝트 판매 자금에 부분적으로 투입할 예정이다.
둘째, 투자 비용 추정
XXX 프로젝트의 계획 건설 상황에 따라 투입된 자금과 결합해 프로젝트의 투자비용을 산정했다. 자세한 내용은 XXX 남부 프로젝트 투자 추정 (추정) 표를 참조하십시오.
셋째, 프로젝트 파이낸싱 및 자금 균형 분석
계획에 따르면 XXX 프로젝트 투자 자금의 주요 출처는 기업 소유 자금, 은행 대출 및 판매 수익입니다. 현재 남구 프로젝트에 투입되는 자금은 모두 기업 소유 자금으로 볼 수 있으며, 그 후속 개발 건설 자금의 출처는 주로 은행 대출과 프로젝트 예매 수익으로 구성되어 있다. 프로젝트 건설 계획에 따르면 1 기 8 채는 이미 예매증을 받았다. 프로젝트가 판매 단계에 들어선 후에도 여전히 프로젝트 건설자금 약 39848 만원 (주로 토지비, 프로젝트 건설비, 개발세) 을 투입해야 하며, 은행 대출과 판매수익은 프로젝트 후속 건설자금을 지불하는 데 사용될 것으로 예상된다. 2003 년 4 분기부터 1 기 8 동 건물 판매가 절정에 달할 것이다. 판매 수익은 프로젝트 부분 후속 건설 자금을 지불하고 은행 대출 이자를 지급하는 데 사용할 수 있습니다. 2 기 15 번 건물에서 예매증을 받고 판매 단계를 진행한 후 은행 대출 원금이자를 점진적으로 상환할 수 있습니다. 자세한 내용은 XXX 프로젝트 재무 (자금) 대차대조표 (표 6) 를 참조하십시오.
세전 원가이익률은 19.28% 입니다
세후 원가이익률은 12.92% 입니다
세전 매출 이익률은 15. 19% 입니다.
샤프 판매 후 이익률 10. 18%
손익분기점은 78.8 1%
투자 회수 기간은 19 개월입니다.
재무 순 현재 가치는 4026 입니다 (할인율 10% 로 계산)
전체 투자의 재무 내부 수익률은 29.04% 이다
다섯 번째 부분은 프로젝트의 지급 능력 분석이다.
첫째, 프로젝트의 재무 이익 분석
XXX 가 제공하는 개발 건설 계획에 따르면, XXX 프로젝트의 총 개발 기간은 약 2 년이며, 건설 기간은 약 1.75 년, 즉 2003 년 5 월부터 2005 년 3 월까지입니다. 판매 기간은 2003 년 9 월부터 2005 년 5 월까지 *** 1.75 입니다.
프로젝트 현금 흐름표와 손익계산서에 따라 분석 계산을 통해 프로젝트 재무 지표는 다음과 같습니다.
프로젝트 순 현재 가치는 0 보다 크고 내부 수익률은 업계 기준 수익률 10% 보다 높으며, 이는 프로젝트가 비교적 강한 위험 방지 능력을 가지고 있으며, 동적인 관점에서 경제적으로나 재정적으로 가능하다는 것을 보여준다.
둘째, 프로젝트 손익 분석
XXX 프로젝트 판매총액은 6 억 362 억원으로 개발건설투자, 판매비, 영업세, 부가세 및 소득세를 제외한 세후 순이익은 6476 만원이다. 총 프로젝트 투자액 5010.37 만원으로 계산하면 손익분기점은 78.8 1% 입니다. 판매 가능한 주택의 판매 수익으로 계산하면 주택 판매 시 965,438+0.55% 로 전체 투자를 회수할 수 있습니다. XX 는 프로젝트 건설 기간과 판매 초기에 판촉 작업을 잘 해 은행 대출금을 신속히 회수하고 판매 과정에서 상가 임대 업무를 적극 전개하여 공실을 줄이고 현금 수입을 늘릴 것을 건의합니다.
셋째, 프로젝트 민감도 분석
프로젝트 민감도 분석 데이터 (표 7 참조) 에 따르면 프로젝트는 가격 인하 5% 및 10% 에 민감하며 판매 가격 인하 시 내부 수익률은 여전히 업계 평균 수익률보다 높습니다. 본 프로젝트는 건안비 5% 증가와 10% 증가에 민감하다. 비용이 증가하는 상황에서도 내부 수익률은 여전히 업계 평균 수익률보다 높다. 위의 분석에 따르면 이 프로젝트는 상당한 위험 방지 능력을 갖추고 있다. 지표는 표 7 에 나와 있다.
일련 번호 프로젝트 판매 수익 (만원) 프로젝트 총 투자 (만원) 순 현재 가치 (할인율 10% 로 계산) 내부 수익률 결론
163620 50137 4026 29.04% 의 기본 방안이 실행 가능합니다.
2 판매 가격 5% 인하는 실행 가능한 60439 50137 220619.82% 입니다.
3 판매 가격 인하10% 57258 50137 38610.85% 가 가능합니다.
4 총 투자비용이 5% 증가한 63620 52644 2440 20.42% 가 가능합니다.
5 총 투자비용 증가 10%, 63620 55150 85512.76% 가 가능합니다.
또한 프로젝트의 현금 흐름표 분석을 통해 프로젝트의 개발 주기가 너무 길지 않고 이전 점유 비용에 대한 투자도 적다는 것을 알 수 있습니다. 판매 가격 포지셔닝이 적절할 경우 어느 정도의 경쟁 우위를 확보할 수 있으며, 예매 수입의 재투자를 통해 지속적인 자금 체인을 형성하여 후속 투자를 보장하고 개발 건설 위험을 줄일 수 있습니다.
제 7 부 프로젝트 대출 위험 분석
대출 위험은 프로젝트 외부와 프로젝트 자체의 두 가지 측면에서 비롯되며 주로 다음을 포함합니다.
1, 시장 위험
현재 부동산 시장은 경쟁이 치열하다. 최근 몇 년 동안 광저우 상품 주택 시장은 전반적으로 안정을 유지하여 주택 거래량이 끊임없이 증가하였다. 프로젝트 개발은 지역 내 상품주택 공급을 늘리고 주변 주거 분위기를 강화하는 한편 주변 상가와의 경쟁도 심화시켰다. 공항로와 황석로에는 건설이나 준비 중인 대형 상가 공동체가 많기 때문에 시장 공급량이 많아 앞으로 몇 년 동안 잠재적 공급량이 급속히 증가할 것이며 치열한 경쟁은 피할 수 없을 것이다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 공항명언)
서구와 동구의 선행 개발주택은 이미 품절되었지만 시장 수용도는 비교적 이상적이다. 그러나 치열한 시장 경쟁에서 우위를 점하기 위해 XX 는 동네 건축 스타일과 고객 지향적인 사고방식을 유지하면서 건축 설계, 고객 서비스, 입주 후 부동산 관리 등에서 혁신을 계속하여 프로젝트의 경쟁력을 유지할 것을 권장합니다.
2, 프로젝트 건설 위험
프로젝트 자금 수요는 많지만 기업은 자체 자금이 부족하다. 프로젝트가 계획대로 진행될 수 있는지 여부는 현재 진행 중인 1 기 판매 작업이 계획대로 순조롭게 진행될 수 있는지를 제외하고는 은행 대출 자금이 관건이다. 영흥회사는 개발 건설 자금 시행을 강화하고 건설 기간을 엄격히 통제하며 개발 건설이 순조롭게 진행되도록 하여 판매 사업의 실시에 협조할 것을 건의합니다.
3. 개발 비용 위험
이 프로젝트는 투자 비용의 변화에 상대적으로 민감하며 투자 비용의 증가는 프로젝트의 수익 수준에 직접적인 영향을 미칩니다. 프로젝트의 경제적 효율성을 높이기 위해 개발 기업, 건설 단위 및 감독 기관이 개발 비용을 더 잘 통제하고 상환 위험을 줄이기 위해 노력할 것을 권장합니다.
4. 정책 위험
정책 위험은 주로 부동산 산업에 대한 국가의 거시적 규제와 지방정부의 프로젝트 지역에 대한 전반적인 계획을 포함한다. 낡은 백운공항 이전은 내년에 실시될 예정이며, 그 원래 토지는 초보적으로 대형 상업 복합체로 계획되었다. 현재 황석길을 따라 몇 개의 대형 주택단지가 건설되어 상주 인구가 계속 증가하고 있다. 이 지역은 정부가 투자 건설 분야를 유도하는 분야에 속하며, 각 방면의 자금이 계속 늘어나 장기적으로 프로젝트 자체에 매우 유리하다는 것을 알 수 있다.
또한 관리를 강화하기 위해 광저우시 부동산관리부는 최근 건설상품 예매 및 예매 담보에 대한 요구 사항을 높였다 (예: 구조봉에 도달하는 등). ), 장기적으로 프로젝트의 미래 판매에 영향을 미칠 수 있습니다.
제 8 부 평가 결론
위의 분석에 따르면 XXX 프로젝트는 정적 및 동적 관점에서 경제적, 재정적 측면에서 실현 가능하며 제품 개발 시장은 보장됩니다. 하지만 XXX 는 자체 자금이 부족해 은행 대출이 절실히 필요해서 지사의 지속적인 발전과 건설을 지원해야 한다.
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