공식 통계는 줄곧 중국의 작은 재산권실의 구체적인 수량을 명확히 할 수는 없지만, 모두가 항상 판매하고 있는 작은 재산권실을 찾을 수 있는 것 같다. 오늘의 주택 구입 가이드는 작은 재산권실 분쟁의 사례를 예로 들어 작은 재산권실 문제, 작은 재산권실의 주택 구매 계약이 유효를 제외하고는 무효가 되는 원리가 무엇인지 알려드립니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언)
사례 검토: 2 차 전매된 작은 재산권실 재산권은 누가 소유합니까?
안 씨와 왕 씨는 부부관계다. 200 1 65438 년 2 월 5 일, 그들은 4 만원 가격으로 집을 한 채 샀다. 가옥토지는 집단토지이고 안 씨 왕은 집단조직의 회원이 아니다. 집은 구입 이후 줄곧 이 부부의 아들 샤오린에 의해 사용되었다.
20 1 1 4 월 1 일 샤오린은 중개 최씨를 통해 당 씨와 부동산 매매 계약을 체결했다. 당 전금 22 만 원이 이 집을 매입했고, 20 1 1 년 4 월 입주했다.
이후 부부는 아들 샤오린이 집을 당에 팔았다는 것을 모른 채 법원에 주택 매매 계약이 무효라는 확인을 요청했다.
본 사건 1, 2 심 법원은 모두 고바야시가 이 집에 대해 합법적인 처분권이 없다는 이유로, 당은 동가촌 단체조직원이 농촌 집단토지에서 주택을 매입하는 것이 법률 규정을 위반한다는 이유로 쌍방 주택 매매협정이 무효임을 확인했다.
후안 씨, 왕은 사건을 기소하고 주택 소유권 확인을 요구하며 당 씨에게 집 반환을 요구했다.
그 집은 도대체 누구의 것입니까?
1 심 법원은 안 씨와 왕이 이 집을 샀지만 동가촌 단체조직원이 아니라 그 집의 권리를 누리지 못했다고 주장했다. 그들은 그들이 집이 그들의 요구에 속한다는 것을 확인하는 것을 지지하지 않는다.
당과 샤오린의 주택 매매 계약이 발효되어 민사 판결이 무효로 확인되었다. 그 집은 안 씨와 왕이 구매한다. 비록 그들은 모든 권리를 누리지는 못하지만, 그들은 생존할 권리를 누리고 있다. 당 씨가 현재 거주하고 있는 집은 그들의 합법적인 권익을 침해하여 당 씨에게 집 반환을 선고했다.
당은 1 심 판결에 불복하여 상소를 제기했다.
2 심 법원은 안 씨, 왕은 동가촌 단체조직원이 아니며, 이 집을 구매한 후 여기에 거주하지 않기 때문에 그의 집 사용권을 아들 샤오린에게 양도해 장기간 거주하며 그 집을 소유하고 있다고 보고 있다. 당은 실제 소유자 샤오린의 처분에 근거하여 합리적인 가격으로 사건과 관련된 집을 얻었다.
안 씨, 왕 씨는 법에 따라 당 모연의 집 반환을 요구하며 안 모 민, 왕 모 봉황의 소송 요청을 기각했다.
이 판단에 대해 우리는 다음과 같은 측면에서 볼 수 있다.
첫째, 집단 토지의 집을 매매할 수 있습니까?
우리나라는 부동산과 구내 일체의 입법 모델을 실시하고 있으며, 법률 정책에 의한 집단 토지상의 주택 매매에 대한 조정은 주로 토지에 대한 조정을 통해 나타난다. 집단 건설지에 건설된 주택은 도시 주민들에게 판매되고, 주택 점유 범위 내의 집단 건설지 사용권도 이에 따라 도시 주민들에게 양도된다. 주택 관련 권리자는 자신의 주택에 대해 완전한 재산권을 가지고 있지만, 주택 매매는 집단 건설용지 사용권을 변변변적으로 처분한다.
"도시 부동산 관리법" 제 3 1 조는 부동산 양도, 저당 시 그 집의 관련 권리와 그 집 범위 내의 토지사용권을 동시에 양도하고 저당잡히도록 규정하고 있다.
물권법' 도 같은 규정을 만들었다.
토지관리법 제 63 조는 농민 집단토지사용권이 비농업 건설에 양도, 양도, 임대해서는 안 된다고 규정하고 있다.
집단 건설용지 사용권 이전이 제한되기 때문에 주택 매매도 제한된다. 규정에 따르면 농촌 사유주택 매매 계약의 효력은 효력을 제외한 무효로 인정되어야 한다. 주택 매매 쌍방이 같은 집단경제조직의 일원이어야만 계약이 유효하다고 인정할 수 있다.
또 도시 주민이 농촌 주민과 체결한 주택이나 택지 매매 계약은 무효이며, 도시 주민들이 농촌 택지 또는 주택을 구입하는 소송 요청을 지원하지 않는다고 규정하고 있다.
그러나 1999' 토지관리법' 개정 전에 체결하고 이행한 계약의 경우 당시 국가정책과 관련 법률을 준수할 경우 공익을 훼손한다는 이유로 무효를 인정해서는 안 된다.
집단 토지의 주택 매매에는 농민 소유 주택, 즉 농촌 농가 주택 매매, 집단 토지의 작은 재산권실이 상품주택 매매로 포함된다.
둘째, 집단경제조직 외부의 사람은 누구입니까?
집단경제조직 외부의 사람들은 두 가지 상황, 즉 다른 집단경제조직원과 도시주민으로 나뉜다. 매매 쌍방은 다르지만 계약의 법적 효력에는 차이가 없다.
농촌 주택기지는 복지성과 보장성이 강하고 단체조직원들이 무상으로 취득했기 때문에 주택지 사용권을 취득하는 주체는 집단경제조직원으로 제한되고, 그렇지 않으면 현행 집단토지관리질서와 농촌경제관리제도를 혼란시킬 수 있다. 이에 따라 다른 집단경제조직원들이 농촌택지와 주택을 구입하는 계약은 무효다.
물권법' 은 도시 주민들이 집단 토지에 건설된 택지사용권을 매매하는 문제에 대해 명확한 규정이 없으며, 판결 시 국가 관련 정책을 적용해야 한다.
1999 년 5 월 6 일 국무원이 발표한' 토지관리 강화 엄금 토지 매매 금지 통지' 제 2 조 제 2 항은' 농촌주택은 도시 주민에게 판매할 수 없다' 고 규정하고 있다.
2004 년 2 월 24 일, 65438, 국무원은' 개혁 심화에 관한 엄격한 토지관리 규정' 에서' 농촌택지 관리를 강화하고, 도시 주민들이 농촌에서 택지를 구입하는 것을 금지한다' 고 썼다.
20 1 1 년 1 1 월 1 일본 국토자원부, 농촌업무지도팀, 재정부, 농업부가 발표했습니다 0 조 규정: "호적관리제도 개혁을 통해 또는 법정 징수 절차를 거치지 않고 농민 집단토지를 국유지로 변경하는 것을 금지하고, 농촌 집단경제조직이 불법으로 양도하거나 집단토지를 임대해 비농건설을 하는 것을 금지하고, 도시 주민들이 농촌에서 택지, 농민주택 또는' 소재산권실' 을 매입하는 것을 금지한다."
상술한 국가 정책은 도시 주민들이 농촌에서 택지나 지상 건물을 구입하는 것을 금지하는 것을 분명히 규정하고 있다. 따라서 도시 주민과 농촌 주민이 체결한 주택이나 택지 매매 계약은 무효로 인정되어야 한다.
셋째, 집단경제조직 이외의 사람들이 집단토지집을 사는 것은 어떤 상황에서 효과가 있습니까?
집단경제조직 이외의 사람이 집단토지에 집을 매매하는 계약의 효력에 대한 예외.
첫째, 판매자가 택지 위에 지은 집을 다른 집단경제단체 구성원과 도시 주민들에게 팔기 전이나 동시에, 그 택지가 차지하는 집은 징수로 국유지로 바뀌었고, 원래 농민이었던 판매자도 이미 도시 주민으로 바뀌었다. 택지의 성질이 변하면 주택 매매가 유효하다고 단정할 수 있다.
둘째, 농촌 사유주택을 구입한 후, 구매된 주택은 비준권이 있는 기관의 비준을 거쳐 현지 집단경제조직의 동의를 거쳐 이미 주택사용권과 주택지 재산권 변경 수속을 처리하고 합법적인 소유권 증서를 취득하면 주택 매매 계약이 유효하다고 인정할 수 있다. 관련 주관부서가 이미 주택과 토지소유권 변경을 승인했기 때문에 계약도 유효해야 한다.
셋째, 구매자는 다른 집단경제조직의 일원이지만, 도시 주민이지만, 배우자나 자녀는 구매한 주택이 있는 집단경제조직의 구성원이며, 가족 구성원 * * * 은 집을 살 때 출자하고 공동 거주하며, 마을 집단경제조직은 매매계약 내용에 동의하며, 가족 * * * 이 공동으로 집을 매입하고 매매계약이 유효하다고 인정할 수 있다. 이 경우 같은 집단경제조직원 간에 매매되는 농촌주택으로 볼 수 있어 계약이 유효하다.
넷째, 1986 토지관리법 및 1999 년 10 월 4 일 발표된' 토지관리법 시행조례' 제 27 조에 따라 본촌으로 이주한 노동자 나중에 개정된' 토지관리 시행 조례' 가 이 조항을 삭제했지만. 그러나' 법불추적' 원칙에 따라 6 월 5438+0999 65438+ 10 월 1 토지관리법이 개정되기 전에 농촌 마을 사람들은 고향으로 이주한 간부, 노동자, 퇴역군인,
다섯째, 같은 주택의 여러 매매 양도 후의 효력은 후자의 신분과 거래 상황 및 상술한 원칙에 근거하여 판단할 수 있다. 후자의 매매 쌍방은 본 집단경제조직의 일원으로, 이 주택기지가 본 집단경제조직 이외의 누구에게도 양도되지 않은 것으로 간주하며, 법률과 정책의 금지성 규정을 위반하지 않고 계약이 유효하다.
아까 사건으로 돌아가면, 사건의 부동산 매매가 유효합니까?
본 안건의 분쟁 주택은 집단 토지에 세워진 집이다. 안 씨와 왕은 본 집단경제조직의 회원이 아니다. 그들은 마을위원회에서 분쟁 주택을 매입하기 위해 출자했지만, 법과 국가 정책 위반으로 주택 매매 계약은 무효였다.
당 씨는 합법적인 점유자 고바야시에서 논란집을 구입했지만 당 씨는 본 집단경제조직의 멤버가 아니기 때문에 당 씨와 고바야시 사이의 주택 매매 계약은 무효다.
안 씨, 왕 씨, 당 씨가 분쟁 주택 관련 권리자가 아닌 경우 당 씨는 합법적으로 분쟁 주택을 소유하고 사용하며 안 씨, 왕 씨는 당 씨에게 분쟁 주택 반환을 요구할 권리가 없다. 안 씨, 왕은 논란집을 매입한 뒤 가옥사용권을 아들 샤오린에게 양도해 아들에게 권리를 주장할 수 있다. 고바야시가 쟁의주택을 당에게 돌려준다고 주장할 때 고바야시가 매입금을 돌려주고 그에 따른 손실을 배상해 달라고 요구했다.